Решение от 9 июня 2018 г. по делу № А68-1005/2018

Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>, http://www.tula.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ

город Тула Дело № А68-1005/2018

Резолютивная часть решения объявлена 06 июня 2018 года

Полный текст решения изготовлен 09 июня 2018 года

Арбитражный суд в составе судьи Рыжиковой Н. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Профессиональному образовательному учреждению «Узловская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору аренды от 27.11.2009 № 645 в размере 50 906 руб. 49 коп., пени в размере 2 912 руб. 51 коп.; взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору аренды от 28.07.2014 № 52 в размере 89 250 руб. 30 коп., пени в размере 6 132 руб. 43 коп.; расторжении договоров аренды от 27.11.2009 № 645, от 28.07.2014 № 52; обязании сдать по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 71:31:010201:703, 71:31:010202:307, при участии в заседании: представителя истца – ФИО2 по доверенности от 01.03.2018, представителя ответчика – ФИО3 по доверенности от 21.02.2018,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район (далее по тексту решения также – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением (с учетом уточнений) к Профессиональному образовательному учреждению «Узловская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (далее также ответчик, ПОУ «ФИО4 ООО РОСТО (ДОСААФ)») о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору аренды от 27.11.2009 № 645 в размере 42 906 руб. 49 коп., пени за период с сентября 2016 года по сентябрь 2017 года в размере 2 912 руб. 51 коп.; взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору аренды от 28.07.2014 № 52 в размере 81 250 руб. 30 коп., пени за период с мая 2016 года по сентябрь 2017 года в размере 6 132 руб. 43 коп.; расторжении договоров аренды от 27.11.2009 № 645, от 28.07.2014 № 52; обязании сдать по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 71:31:010201:703, 71:31:010202:307.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела, между комитетом по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район и ПОУ «ФИО4 ООО РОСТО (ДОСААФ)» заключен договор аренды №645 от 27.11.2009 (в редакции дополнительного соглашения от 21.07.2014) земельного участка с кадастровым номером 71:31:010201:703, площадью 2 754 кв. м, вид разрешенного использования – для размещения иных объектов, характерных для населенных пунктов (автодром); местоположение: Тульская обл., г. Узловая.

В соответствии с договором от 27.11.2009 № 645 срок аренды участка установлен с 27.11.2009 по 26.11.2058; арендная плата в год составляет 32 121 руб. 55 коп., которая перечисляется ежемесячно равными долями не позднее 20 числа текущего месяца (пункты 2.1, 3.1).

28.07.2014 между комитетом по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район и ПОУ «ФИО4 ООО РОСТО (ДОСААФ)» заключен договор аренды № 52 земельного участка с кадастровым номером 71:31:010202:307, категории земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – для размещения иных объектов, характерных для населенных пунктов (автодром); местоположение: <...>.

В соответствии с договором от 28.07.2014 № 52 договор заключен сроком на 49 лет; арендная плата в год составляет 62 137 руб. 43 коп., которая исчисляется ежемесячно и уплачивается за текущий месяц до 20 числа (пункты 2.1, 3.2, 3.3.1).

Согласно пункту 4.1 договоров при заключении договора арендодатель передал, а арендатор принял участки в состоянии, позволяющем использовать их в соответствии с разрешённым использованием. Договор является актом приёма - передачи участков.

В нарушение условий договоров аренды за ответчиком образовалась задолженность по уплате арендных платежей по договору № 52 от 28.07.2014 за период с мая 2016 года по сентябрь 2017 года в размере 81 250 руб. 30 коп.; по договору № 645 от 27.11.2009 за период с сентября 2016 года по сентябрь 2017 года в размере 42 906 руб. 49 коп.

В претензии от 29.09.2017 комитет указал на наличие за ПОУ «ФИО4 ООО РОСТО (ДОСААФ)» задолженности по арендной плате, на которую начислены пени, предложил арендатору в 7-дневный срок, с даты получения настоящей претензии, погасить задолженность, или сообщить о согласии расторгнуть договоры аренды.

Учитывая, что задолженность по арендным платежам не уплачена ответчиком в полном объеме, комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителей истца, ответчика, суд приходит к следующим выводам.

Возникшие между сторонами отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), определяющей правоотношения по договору аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что размер арендной платы по договору аренды от 28.07.2014 № 52 составляет 62 137 руб. 43 коп. в год, которая исчисляется ежемесячно и уплачивается за текущий месяц до 20 числа; размер арендной платы по договору аренды от 27.11.2009 № 645 составляет 32 121 руб. 55 коп. в год, которая перечисляется ежемесячно равными долями не позднее 20 числа текущего месяца

В нарушение условий договоров аренды за ответчиком образовалась задолженность по уплате арендных платежей по договору № 52 от 28.07.2014 за период с мая 2016 года по сентябрь 2017 года в размере 81 250 руб. 30 коп.; по договору № 645 от 27.11.2009 за период с сентября 2016 года по сентябрь 2017 года в размере 42 906 руб. 49 коп.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договорам аренды в размере 124 156 руб. 79 коп.

Довод ответчика о том, что истцом не указан период времени, за который взыскивается задолженность, в связи с чем невозможно установить правильность сумм, взыскиваемых с ответчика, отклоняется судом, как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела.

В материалах дела имеются акты сверки задолженности по договорам, из которых усматривается, что по договору № 52 за ответчиком имеется задолженность за период с мая 2016 года по сентябрь 2017 года, по договору № 645 – задолженность за период с сентября 2016 года по сентябрь 2017 года.

В платежных поручениях, имеющихся в материалах дела, об уплате арендной платы, в назначении платежа ответчик указывал за аренду земли, договор № 645, 52; период, за который производится оплата в платежных поручениях не указано. Следовательно, комитет при наличии задолженности засчитывал поступившие платежи в счет ее погашения.

Срок исковой давности о применении которого просит ответчик, не может быть применен, в связи с тем, что как указывалось выше, задолженность взыскивается за период май 2016-сентябрь 2017, сентябрь 2016 – сентябрь 2017.

Также не может быть принят во внимание довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора в отношении земельного участка с кадастровым номером 71:31:010201:703, по следующим основаниям.

В претензии имеется ссылка на договор № 645 от 27.11.2009 и договор № 52 от 28.07.2014.

Договор аренды № 645 заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 71:31:010201:278.

21.07.2014 сторонами заключено дополнительное соглашение № 5 к договору аренды № 645, согласно которому предметом договора стал земельный участок с кадастровым номером 71:31:010201:703.

Следовательно, указав в претензии от 29.09.2017 договор № 645, истцом соблюден претензионный порядок в отношении спорного земельного участка, который является предметом договора.

В связи с несвоевременной оплатой ответчиком арендных платежей комитетом по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район начислены пени по договору № 645 от 27.11.2009 за период с 01.11.2009 по 30.09.2017 в размере 2 912 руб. 51 коп.; по договору № 52 от 28.07.2014 за период с 01.09.2014 по 30.09.2017 в размере 6 132 руб. 43 коп. в соответствии со статьей 330 ГК РФ и пунктом 7.1 договора.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьи 310 ГК РФ закрепляет общий принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Пунктом 7.1 договоров установлено, что за нарушение срока уплаты арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере одного процента от общей суммы задолженности, имеющейся на это число. Пеня начисляется ежемесячно двадцать первого числа каждого месяца от общей суммы задолженности, имеющейся на это число, и прибавляется к ранее начисленной и непогашенной задолженности по пене.

Расчет пеней судом проверен и признан верным; пени, начисленные за несвоевременное исполнение обязательства по уплате арендной платы в размере 9 044 руб. 94 коп., также подлежат взысканию с ответчика, поскольку факт просрочки внесения арендных платежей является установленным, подтверждается материалами дела, ответчиком не оспорен.

Рассматривая требование о расторжении договоров аренды от 27.11.2009 № 645, от 28.07.2014 № 52, суд исходит из следующего.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно договорам аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 6.2.2 договоров).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец представил претензию от 29.07.2017 № Ки-1888 с требованием о погашении задолженности по арендной плате и о досрочном расторжении договоров аренды земельного участка.

Учитывая, что ответчиком задолженность по арендной плате не погашена, суд приходит к вводу о том, что, в связи с невыполнением ответчиком договорных обязательств по оплате арендной платы по истечении установленного договором срока платежа, имеются основания для расторжения договоров аренды от 27.11.2009 № 645, от 28.07.2014 № 52.

При этом суд отмечает, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 39.3 ЗК РФ.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с изложенным, суд удовлетворяет требование комитета по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район об обязании ответчика сдать истцу по акту приема-передачи земельный участок категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 71:31:010201:703, площадью 2 754 кв. м, местоположение: Тульская область, Узловский район, г. Узловая.

В отношении требования комитета об обязании ответчика сдать по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 71:31:010202:307 суд учитывает, что данный участок занят объектом недвижимого имущества, являющимся собственностью ответчика. Учитывая, что возвращение данного участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, суд приходит к выводу об отсутствии условий для применения в настоящем споре положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание невозможность фактической передачи комитету земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом, суд, исходит из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, в связи с чем заявленное требование не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина в сумме 16 996 руб. относится на ответчика и взыскивается в доход федерального бюджета, поскольку истец от уплаты госпошлины освобожден в силу закона.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования комитета по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район удовлетворить частично.

Взыскать с профессионального образовательного учреждения «Узловская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» в пользу комитета по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район задолженность по арендной плате в размере 124 156 руб. 79 коп., пени в размере 9 044 руб. 94 коп., всего 133 201 руб. 73 коп.

Расторгнуть договор аренды от 27.11.2009 № 645 земельного участка категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 71:31:010201:703, площадью 2 754 кв. м, местоположение: Тульская область, Узловский район, г.Узловая, вид разрешенного использования: для размещения иных объектов, характерных для населенных пунктов (автодром).

Обязать профессиональное образовательное учреждение «Узловская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» сдать по акту приема-передачи земельный участок категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 71:31:010201:703, площадью 2 754 кв. м, местоположение: Тульская область, Узловский район, г. Узловая, вид разрешенного использования: для размещения иных объектов, характерных для населенных пунктов (автодром), комитету имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Узловский район в семидневный срок с даты вступления решения в законную силу.

Расторгнуть договор аренды от 28.07.2014 № 52 земельного участка категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 71:31:010202:307, площадью 7 364 кв. м, местоположение: Тульская область, Узловский район, г. Узловая, вид разрешенного использования: для учебных целей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с профессионального образовательного учреждения «Узловская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 16 996 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья Н. А. Рыжикова