Решение от 26 марта 2020 г. по делу № А63-15929/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-15929/2019
г. Ставрополь
26 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2020 года

Мотивированное решение изготовлено 26 марта 2020 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой О.Н., рассмотрев в заседании суда исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к обществу с ограниченной ответственностью «Универсальная сырьевая база», ОГРН <***>, г. Ставрополь об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:030403:114, площадью 194,6 кв.м, степенью готовности 10%, расположенный по адресу: <...>, в квартале 503, путем продажи с публичных торгов,

общества с ограниченной ответственностью «Универсальная сырьевая база», г. Ставрополь, ОГРН <***>, к комитету градостроительства администрации города Ставрополя, ОГРН <***>, третье лицо: администрация города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***> о признании права собственности на объекты недвижимости: на нежилое здание, литер А, этажность 1, общей площадью 531.5 кв. м, на нежилое здание, литер А, этажность 1, общей площадью 199,7 кв. м, расположенные по адресу: <...>,

в отсутствие представителей сторон (извещены),

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО «Универсальная сырьевая база» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:030403:114, площадью 194,6 кв.м, степенью готовности 10%, расположенный по адресу: <...>, в квартале 503, путем продажи с публичных торгов.

Определением от 18.11.2019 данное дело объединено в одно производство с делом №А63-19822/2019 по исковому заявлению ООО «Универсальная сырьевая база», к комитету градостроительства администрации города Ставрополя, третье лицо: администрация города Ставрополя, г. Ставрополь, о признании права собственности на объекты недвижимости: на нежилое здание, литер А, этажность 1, общей площадью 531.5 кв. м, на нежилое здание, литер А, этажность 1, общей площадью 199,7 кв. м, расположенные по адресу: <...>.

Стороны в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие неявившихся сторон, по имеющимся материалам дела.

Исследовав материалы дела, доводы сторон, суд считает, что требования ООО «Универсальная сырьевая база» о признании права собственности подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ООО «Универсальная сырьевая база» на основании разрешения на строительство от 08.10.2009 № RU 26309000-332-с было начато возведение комплекса автосервиса.

05.12.2012 за истцом было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:12:030403114, площадью застройки 194,6 кв.м, степенью готовности 10%, расположенный по адресу: <...> в квартале 503, о чем в ЕГРН внесена запись № 26-26-01/135/2012-122.

16.11.2012 Комитетом градостроительства Администрации города Ставрополя для продолжения строительства комплекса автосервиса было выдано ООО «Универсальная сырьевая база» новое разрешение №RU 26309000-00892-с со сроком действия до 30.06.2014.

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:030403:37 площадью 2104 кв.м по ул. Объездной, 30 в квартале 503 г. Ставрополя на котором осуществлялось строительство комплекса был предоставлен обществу на праве аренды, что следует из Постановления администрации г. Ставрополя от 16.02.2010 №239, на основании которого с обществом был заключен договор аренды земельного участка от 15.03.2010 №8055.

В дальнейшем на основании Постановления администрации г. Ставрополя от 28.01.2013 № 135 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и ООО «Универсальная сырьевая база» для продолжения строительства комплекса автосервиса по ул. Объездной, 30 в квартале 503 г. Ставрополя был заключен договор аренды № 1704 земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403637 площадью 2104 кв.м.

Продолжив строительство, истец возвел объект недвижимости - здание комплекса автосервиса, состоящий из 21 помещения. Однако в целях соблюдения пожарного, транспортного доступа и технического обслуживания здания, собственником было принято решение о разделе единого комплекса на два самостоятельных объекта.

В 2014 году в связи с изменением целей коммерческой деятельности юридического лица и нецелесообразностью использования возведенного объекта недвижимости под комплекс автосервиса, на основании Постановления администрации города Ставрополя СК № 3423 «Об изменении вида разрешенного использования» от 10.10.2014 вид разрешенного использования земельного участка под спорным объектом был изменен с «для продолжения строительства комплекса автосервиса» на «использование для мелкорозничной торговли, обслуживания населения».

09.02.2016 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и истцом был заключен новый договор аренды земельного участка № 5633, в соответствии с которым, арендодатель предоставил арендатору для завершения строительства земельный участок с кадастровым номером 26:12:030403:37, с измененным видом разрешенного использования.

По окончании строительства на возведенные объекты обществом получены технические паспорта: 1) нежилого здания (мелкорозничной торговли и обслуживания населения) по состоянию на 21.12.2016, согласно которому площадь объекта капитального строительства литер «А», расположенного по ул. Объездная, 30 в г. Ставрополе, состоящего из 15 помещений - составляет 531,5 кв.м; 2) нежилого здания (мелкорозничной торговли и обслуживания населения) по состоянию на 21.12.2016, согласно которому площадь объекта капитального строительства литер «А» расположенного по ул. Объездная, 30 в г. Ставрополе, состоящего из 6 помещений - составляет 199,7 кв.м.

В дальнейшем 22.12.2018 комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя СК предоставил истцу технические условия на присоединение к улично-дорожной сети г. Ставрополя объекта строительства (объекты розничной торговли и обслуживания населения)

29.12.2018 МУП «Водоканал» г. Ставрополя выдал истцу условия подключения (технологического присоединения) объекта к централизованной системе холодного водоснабжения № ИВ-1812/4435, условия подключения (технологического присоединения) объекта к централизованной системе водоотведения № ИК-1812/4435, и подписал договор (типовой) № ИК-1812/4435 о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения.

13.09.2019 истец обратился в комитет градостроительства администрации г. Ставрополя с заявлением на выдачу разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. В уведомлении от 25.09.2019 № 06/1-09/1-1/2179 Комитетом было отказано в предоставлении услуги, по причине отсутствия у истца разрешительной документации.

Данный факт послужил для ООО «Универсальная сырьевая база» основанием для обращения с иском в суд о признании права собственности на заявленный объект недвижимости.

Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что объект недвижимости, заявленный в иске, возведен в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403637, предоставленным истцу по договору аренды от 09.02.2016 № 5633, для завершения строительства с измененным видом разрешенного использования на использование для мелкорозничной торговли, обслуживания населения.

Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что произведенное увеличение площади застройки произошло в пределах земельного участка предоставленного истцу на основании договоров аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:030403637.

В целях устранения сомнений и проверки доводов сторон на основании ходатайства истца по делу было назначено проведение строительно-технической экспертизы.

В соответствии с заключением эксперта АНО Независимая Экспертно-Консультационная Служба», г. Ставрополь от 14.02.2020 № 723/02/20Э, заявленный объект недвижимости, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403637, по адресу: <...>, в квартале 503, степень готовности 100 %. Спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан не создает. Нарушений прав и третьих лиц, экспертом не установлено, соответствует требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических нормативам, требованиям норм пожарной безопасности, не оказывает негативного влияния на окружающую природную среду, соответствует требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости (торгового) назначения). В случае сохранения спорных объектов, в стадии завершенного строительства, права и законные интересы лиц не будут нарушены, угрозы жизни и здоровью граждан не будет создано.

Таким образом, судом установлен факт принадлежности земельного участка под заявленным недвижимым имуществом истцу, а также отсутствие нарушений градостроительных норм и правил, допущенных при строительстве (реконструкции) заявленного объекта (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности. Из положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в судебном порядке право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статье 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство.

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт, которые будут произведены без получения разрешения, представляют собой самовольное строительство, то есть устанавливают факт самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Таким образом, арендаторы наравне с собственниками земельных участков вправе возводить, реконструировать жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

В силу изложенных правовых норм арендатор вправе осуществлять строительство объектов недвижимости на предоставленном земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка и соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Указанная правовая позиция также подтверждается позицией Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014, в соответствии с которой право собственности на самовольное строение, возведенное без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из предоставленных документов, земельный участок, на котором расположен заявленный объект недвижимого имущества был предоставлен истцу на праве аренды из земель населенных пунктов. Целевое назначение земельного участка, не нарушено истцом. Следовательно, завершенный строительством объект – нежилые здания: литер А, этажность 1, общей площадью 531.5 кв. м; литер А, этажность 1, общей площадью 199,7 кв. м, расположенные по адресу: <...>, на который истец просит признать за собой право собственности, возведен с соблюдением целевого назначения земельного участка.

В статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В материалы дела предоставлены доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы АНО Независимая Экспертно-Консультационная Служба», г. Ставрополь от 14.02.2020 № 723/02/20Э, проведенной в рамках рассмотрения настоящего дела, подтверждающие соблюдение при строительстве указанных норм.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что в целях легализации самовольной постройки истец обращался с заявлением о получении акта ввода объекта в эксплуатацию в уполномоченный орган, в ответ на которое Комитетом градостроительства администрации Ставрополя от 25.09.2019 № 06/1-09/1-1/2179 было отказано обществу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Таким образом, истец предпринял попытки к получению необходимого акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости во исполнение требований действующего законодательства (аналогичная правовая позиция изложена в определении ВАС РФ от 06.07.2011 № ВАС-8116/11 по делу № А39-3217/2010).

Таким образом, материалами дела подтверждается наличие у истца всех необходимых условий, позволяющих признать право собственности на завершенный объект недвижимости: наличие прав на земельный участок, занятый заявленной постройкой; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка; соблюдение градостроительных регламентов, строительных и иных правил, нормативов. Изложенное подтверждается представленным в материалы дела доказательствами.

С учетом изложенного, требования истца подлежат удовлетворению.

При рассмотрении данного дела судом также установлены обстоятельства отсутствия спора с третьими лицами на заявленные объекты недвижимости.

Требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к обществу с ограниченной ответственностью «Универсальная сырьевая база», ОГРН <***>, г. Ставрополь об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:030403:114, площадью 194,6 кв.м, степенью готовности 10%, расположенный по адресу: <...>, в квартале 503, путем продажи с публичных торгов, подлежат отклонению.

Обращаясь с иском, Комитет ссылался на то, что строительство объекта недвижимости не завершено, имеет степень готовности 10%, договор аренды земельного участка прекратил свое действие.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ, Кодекс) если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом № 171-ФЗ.

В силу части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Законом № 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Как усматривается из материалов дела, а именно заключения эксперта АНО Независимая Экспертно-Консультационная Служба», г. Ставрополь от 14.02.2020 № 723/02/20Э, спорный объект недвижимости был достроен в соответствии с предоставленным разрешением на строительство и соответствует проектно-строительной документации, имеющейся в материалах дела. Заключение содержит сведения о площади и 100% готовности возведенного объекта, соблюдении всех технических, строительных, противопожарных, экологических, санитарно-гигиенических норм, предъявляемых к постройкам.

Доказательств обратного Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя не представлено, заключение эксперта не оспорено, возражений против выводов, изложенных в нем, не представлено.

В соответствии со статьей 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и учитывая, что установленный порядок ввода объектов в эксплуатацию и регистрации права собственности был нарушен по зависящем от общества причинам (обстоятельствам), расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Универсальная сырьевая база», г. Ставрополь, ОГРН <***>, о признании права собственности на объекты недвижимости, удовлетворить.

Признать право собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Универсальная сырьевая база», г. Ставрополь, ОГРН <***>, на объекты недвижимости:

- нежилое здание, литер А, этажность 1, общей площадью 531,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>,

- нежилое здание, литер А, этажность 1, общей площадью 199,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к обществу с ограниченной ответственностью «Универсальная сырьевая база», ОГРН <***>, г. Ставрополь об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:030403:114, площадью 194,6 кв.м, степенью готовности 10%, расположенный по адресу: <...>, в квартале 503, путем продажи с публичных торгов, отказать.

Настоящее решение служит основанием для регистрации в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю права собственности на указанный объект недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья М.А. Керимова