Решение от 2 марта 2026 г. АС Еврейской автономной области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ


Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016 E-mail: eao.info@arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: <***>, 3-82-40, факс <***>

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-3544/2025
г. Биробиджан
03 марта 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 марта 2026 года. Полный текст решения изготовлен 03 марта 2026 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе: судьи Нехамкиной А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осадчей О.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 649 745 рублей 27 копеек задолженности, из которых:

- 60 592 рубля 72 копейки - по договору аренды недвижимого муниципального имущества от 02.05.2024 № 15 (в том числе: 57 556 рублей – основной долг за период с 01.04.2025 по 26.01.2026; 3036 рублей 72 копейки – пени за период с 26.04.2025 по 26.01.2026);


- 589 152 рубля 55 копеек - по договору аренды недвижимого муниципального имущества от 02.05.2024 № 16 (в том числе: 559 626 рублей – основной долг за период с 01.04.2025 по 26.01.2026, 29 526 рублей 55 копеек – пени за период с 26.04.2025 по 26.01.2026),

при участии представителей: от истца – ФИО2 (на основании доверенности от 19.01.2026); от ответчика – ФИО3 (на основании доверенности от 07.10.2025),

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (далее – Комитет) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель) о расторжении договоров аренды недвижимого муниципального имущества от 02.05.2024 № 15 и № 16, о взыскании 325 704 рублей 63 копеек задолженности, из которых:

- по договору аренды недвижимого муниципального имущества от 02.05.2024 № 15 - 29 250 рублей – основной долг за период с 01.04.2025 по 31.08.2025, 1124 рубля 18 копеек – пени за период с 26.04.2025 по 25.08.2025;

- по договору аренды недвижимого муниципального имущества от 02.05.2024 № 16 - 284 400 рублей – основной долг за период с 01.04.2025 по 31.08.2025, 10 930 рублей 45 копеек – пени за период с 26.04.2025 по 25.08.2025,

о взыскании неустойки в размере 500 рублей за каждый день просрочки неисполнения решения суда по каждому договору аренды.

Определением суда от 01.10.2025 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Ответчик в отзыве требования истца не признал, указав, что договоры аренды заключены по результатам аукциона, согласно аукционной документации, утвержденной 25.02.2024, в спорных нежилых зданиях предусмотрено электроснабжение, то есть, нежилые здания присоединены к соответствующим сетям. При предварительном осмотре нежилых зданий электроснабжение было. После подписания договоров аренды и принятия зданий, бывший арендатор отсоединился от сетей общего пользования и здания перестали соответствовать аукционной документации и характеристикам, указанным в акте приема-передачи. В письме от 24.07.2024 Предприниматель указал Комитету на невозможность использования зданий по целевому назначению в связи с отсутствием электричества. Указанное письмо продублировано 01.10.2024 с указанием на возможность расторжения договоров аренды по данным основаниям. Аналогичные письма направлены


Предпринимателем в адрес Комитета 25.02.2025 и 26.09.2025. Меры для восстановления электричества арендодателем не приняты. Кроме того, согласно ответам АО «ДРСК» и ПАО «ДЭК», спорные нежилые здания не присоединены к электрическим сетям АО «ДРСК», акты о технологическом присоединении отсутствуют.

Комитет в возражениях на отзыв ответчика указал, что на дату подписания договоров аренды освещение в зданиях было исправно, при подписании договоров и передаче зданий каких-либо претензий со стороны арендатора не поступало. Комитетом неоднократно подготавливались соглашения о расторжении договоров, однако Предприниматель для подписания соглашений не явился. Ссылаясь на пункт 3.9 договоров аренды, истец указал, что неиспользование имущества арендатором не может служить основанием для отказа от внесения арендной платы.

Ответчик в письменных пояснениях на возражения истца указал, что Предприниматель был заинтересован в использовании имущества, расторгнуть договоры аренды ввиду невозможности использования зданий по целевому назначению Комитет не предлагал.

Определением от 25.11.2025 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

29.01.2026 от истца в суд поступило письменное ходатайство об отказе от исковых требований о расторжении договоров аренды недвижимого муниципального имущества от 02.05.2024 № 15 и № 16 и о взыскании неустойки в размере 500 рублей за каждый день просрочки неисполнения решения суда по каждому договору аренды, а также об увеличении размера исковых требований в части взыскания задолженности до 649 745 рублей 27 копеек, из которых:

- 60 592 рубля 72 копейки - по договору аренды недвижимого муниципального имущества от 02.05.2024 № 15 (в том числе: 57 556 рублей – основной долг за период с 01.04.2025 по 26.01.2026; 3036 рублей 72 копейки – пени за период с 26.04.2025 по 26.01.2026);

- 589 152 рубля 55 копеек - по договору аренды недвижимого муниципального имущества от 02.05.2024 № 16 (в том числе: 559 626 рублей – основной долг за период с 01.04.2025 по 26.01.2026, 29 526 рублей 55 копеек – пени за период с 26.04.2025 по 26.01.2026).

Определением от 02.02.2026 судом принят отказ Комитета от исковых требований к Предпринимателю о расторжении договоров аренды недвижимого муниципального имущества от 02.05.2024 № 15 и № 16, о взыскании неустойки в размере 500 рублей за каждый день просрочки неисполнения решения суда по каждому договору аренды, производство по делу в указанной части прекращено. Этим же определением суда принято увеличение истцом размера исковых требований до 649 745 рублей 27 копеек.


Представитель истца в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований с учетом увеличения размера иска.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, указанным в отзыве на иск.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав в судебном заседании представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, на основании протокола аукциона от 18.04.2024 на условиях, определенных документацией об электронном аукционе на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности МО «Город Биробиджан» ЕАО, между Комитетом (арендодателем) и Предпринимателем (арендатором) заключены договоры аренды недвижимого муниципального имущества:

- от 02.05.2024 № 15 сроком действия с 02.05.2024 по 01.05.2029, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование муниципальное нежилое здание общей площадью 194,6 кв.м, расположенное в <...>, с кадастровым номером 79:01:0500012:95, в техническом состоянии согласно приложению № 1 (акт приема-передачи), с целью использования - под столярный цех;

- от 02.05.2024 № 16 сроком действия с 02.05.2024 по 01.05.2029, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование муниципальное нежилое здание общей площадью 948,2 кв.м, расположенное в <...>, с кадастровым номером 79:01:0500012:89, в техническом состоянии согласно приложению № 1 (акт приема-передачи), с целью использования - под гараж.

Недвижимое муниципальное имущество передано арендодателем арендатору по актам приема-передачи.

Порядок расчетов согласован сторонами в разделе 3 договоров, пунктом 3.2 которых установлено, что за арендуемое имущество арендатор перечисляет арендную плату на счет арендодателя ежемесячно до 26-го числа текущего месяца.

Ввиду неисполнения обязанности по внесению арендной платы, у Предпринимателя перед Комитетом образовалась задолженность.

В порядке досудебного урегулирования спора ответчику 10.06.2025 направлена претензия за № 671 с предложением погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени.


Непринятие ответчиком мер по погашению задолженности послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Спорные отношения сторон регулируются нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также общими положениями об обязательствах.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики применения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", разъяснено, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Стороны согласовали существенные условия договора аренды, договоры аренды подписаны уполномоченным представителем истца и ответчиком, соответствуют требованиям закона. Следовательно, основания для признания их незаключенными или недействительными отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.


Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Как видно из материалов дела, 17.06.2024 Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о расторжении договора аренды от 02.05.2024 № 15. Из пояснений представителя ответчика следует, что основанием для обращения с данным заявлением послужило отсутствие электричества в нежилом здании.

Комитет подготовил соглашение от 17.06.2024 о расторжении договора аренды от 02.05.2024 № 15, в котором указал, что считать договор аренды расторгнутым в связи с добровольным отказом от использования нежилого здания. В этом же соглашении арендодатель указал на наличие задолженности по арендной плате и пени.

Как пояснил в судебном заседании 02.03.2026 представитель ответчика, указанное соглашение Предпринимателем не подписано ввиду несогласия с его условиями.

25.07.2024 Предприниматель обратился в Комитет с письмом о невозможности использования арендованного имущества ввиду отсутствия электричества. В этом же письме ответчик просил истца дать ответ о том, когда будет произведено подключение электричества.

02.10.2024 Предприниматель повторно обратился в Комитет с письмом, в котором указал, что в связи с отсутствием электричества в арендуемых зданиях и ответствуем ответа на вышеуказанное письмо относительно сроков подключения зданий к электричеству, ответчик вынужден расторгнуть договоры аренды. Одновременно ответчик указал, что с момента подписания договоров аренды зданиями не пользовался.

31.10.2024 истец правил ответчику письмо о необходимости явки в Комитет с целью подписания соглашений о расторжении договоров аренды.

В подготовленных истцом соглашениях о расторжении договоров аренды также указано на добровольный отказ арендатора от использования нежилых зданий и на наличие у Предпринимателя задолженности по арендной плате и пени.

25.02.2025 Предприниматель подал в Комитет возражения на соглашения о расторжении договоров аренды, в которых указал на отсутствие оснований для внесения арендной платы, поскольку условия аукциона арендодателем не соблюдены, здания невозможно было использовать по назначению ввиду отсутствия электричества.

В ответ на заявление Предпринимателя о намерении заключить договор энергоснабжения ПАО «ДЭК» в письме от 26.08.2025 указало, что акт об осуществлении


технологического присоединения объекта, в отношении которого возникло намерение заключить договор энергоснабжения, отсутствует. В названном письме ПАО «ДЭК» рекомендовало Предпринимателю для оформления акта обратиться в АО «ДРСК».

АО «ДРСК» в письме от 03.10.2025 сообщило Предпринимателю о том, что спорный объект не присоединен к электрическим сетям АО «ДРСК».

В ходе рассмотрения настоящего спора Предприниматель обратился в Комитет с предложением о расторжении договоров аренды без указания причин расторжения, поскольку не согласен подписать соглашения о расторжении договоров по причине добровольного отказа от использования имущества и с указанием задолженности по арендной плате.

27.01.2026 сторонами подписаны соглашения о расторжении договоров аренды.


В судебных заседаниях представитель Комитета не оспаривала факт отсутствия электричества в спорных зданиях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Указанный правовой подход сформирован Верховным Судом Российской Федерации в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской


Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

Как следует из материалов дела, 02.05.2024 сторонами подписаны акты приема-передачи недвижимого муниципального имущества (Приложение № 1 к договорам), из содержания которых следует, что арендатором произведен осмотр и прием зданий. В пункте 3 актов (Описание и техническое состояние имущества) указано на наличие в зданиях исправного освещения - лампы на 220 В.

Вместе с тем, с учетом приведенных разъяснений, подписание указанных актов приема-передачи недвижимого муниципального имущества не препятствует Предпринимателю заявлять возражения относительно наличия недостатков у переданного в аренду имущества, препятствующих его использованию по назначению.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся возможности пользования арендованными зданиями в целях, предусмотренных договорами аренды.

Как указано выше, здания предоставлялись Предпринимателю для использования под столярный цех и гараж.

На момент заключения договоров аренды и подписания актов приема-передачи имущества электричество в спорных здания было исправно, данный факт подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

В отзыве на иск Предприниматель указал, что после подписания договоров аренды и принятия зданий, бывший арендатор отсоединился от сетей общего пользования.

Факт отсутствия электричества в спорных зданиях после заключения договоров аренды и приема-передачи имущества представителем истца в ходе судебного разбирательства не оспаривался, а также подтверждается письмами ответчика от 25.07.2024, от 02.10.2024, от 25.02.2025, письмами ПАО «ДЭК» от 26.08.2025 и АО «ДРСК» от 03.10.2025.

Ввиду отсутствия электричества использование арендованных объектов не представлялось возможным, о чем ответчик сообщил истцу в письмах от 25.07.2024, от 02.10.2024, от 25.02.2025.

Как пояснил в судебных заседаниях представитель ответчика, подготовленные Комитетом проекты соглашений о расторжении договоров аренды не были подписаны Предпринимателем, поскольку в качестве основания для расторжения договоров в


соглашениях указано на добровольный отказ от использования имущества и на наличие у арендатора переда арендодателем задолженности по арендной плате.

Учитывая, что арендатор неоднократно уведомлял арендодателя о невозможности использовать спорные объекты недвижимого муниципального имущества в соответствии с условиями договоров аренды ввиду отсутствия электричества, начиная с 25.07.2024 предлагал Комитету расторгнуть договоры аренды по указанным основаниям, суд приходит к выводу о том, что со стороны арендодателя не были исполнены встречные обязательства, позволяющие ответчику использовать объекты под столярный цех и гараж.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

Принимая во внимание вышеизложенное, исковые требования Комитета удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (ИНН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при


условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья А.А. Нехамкина