Решение от 4 августа 2025 г. по делу № А13-1344/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-1344/2025
город Вологда
05 августа 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 05 августа 2025 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Корепина С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смирновым С.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Сокольского муниципального округа в лице Администрации Сокольского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «КИНОМИР-СОКОЛ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обращении взыскания на предметы залога – здание Досугового центра «Сокол» с кадастровым номером 35:26:0202010:190 и на земельный участок с кадастровым номером 35:26:0202010:31, расположенных по адресу: <...>, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, членов комитета кредиторов АО «Вологдабанк»: ФИО1, ФИО2, ФИО3,

при участии: от истца ФИО4, по доверенности от 09.01.2025, ФИО5 по доверенности от 09.01.2025, от ответчика ФИО6 по доверенности от 12.02.2025,

у с т а н о в и л:

Сокольский муниципальный округ в лице Администрации Сокольского муниципального округа Вологодской области (далее – истец, Администрация) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «КИНОМИР-СОКОЛ» (далее – ответчик, Общество) об обращении взыскания на предметы залога - здание Досугового центра «Сокол» с кадастровым номером 35:26:0202010:190 и на земельный участок с кадастровым номером 35:26:0202010:31, расположенных по адресу: <...>.

В обоснование заявленных требований истец сослался на неисполнение денежного обязательства по договору купли-продажи объекта недвижимости от 12.12.2017, обеспеченного принадлежащим ответчику недвижимым имуществом.

В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 334, 348, 349, 395, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Заявлением от 18.06.2025 истец уточнил исковые требования, просил:

1) Обратить взыскание на предметы залога - здание Досугового центра «Сокол», расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 35:26:0202010:190, а также на земельный участок с кадастровым номером 35:26:0202010:31, предназначенный для обслуживания указанного здания, которыми обеспечены обязательства Общества, вытекающие из договора купли-продажи объекта недвижимости от 12.12.2017.

2) Расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости, заключенный между городским поселением городом Сокол в лице Администрации и Обществом от 12.12.2017.

3) Вернуть в муниципальную собственность Сокольского муниципального округа недвижимое имущество: нежилое здание с кадастровым номером 35:26:0202010:190 вместе с земельным участком с кадастровым номером 35:26:0202010:31, расположенные по адресу: <...>.

4) Взыскать с Общества в пользу Администрации денежные средства по договору купли-продажи объекта недвижимости от 12.12.2017 в размере 4 699 542 (четыре миллиона шестьсот девяносто девять тысяч пятьсот сорок два) руб. 42 коп.

Определением суда от 19 июня 2025 года отказано в принятии уточнения иска, поскольку уточнения направлены на одновременное изменение предмета и основания иска, что в силу статьи 49 АПК РФ не допускается, кроме того, заявленные уточняющие требования носят взаимоисключающий характер.

Ответчик воспользовался правом на предъявление встречного иска, в котором просил признать прекращенным залог в отношении в отношении нежилого здания площадью 1 368,8 кв.м. с кадастровым №35:26:0202010:190 (запись в ЕГРН №35:26:0202010:190-35/026/2018-5 от 22.01.2018) и земельного участка площадью 1 690 кв.м. с кадастровым №235:26:0202010:31 (запись в ЕГРН №235:26:0202010:31-35/026/2018-3 от 22.01.2018) по адресу: <...>, являющихся предметом залога по договору купли-продажи объекта недвижимости от 12.12.2017 года, заключенному между Администрацией и Обществом.

В обоснование встречного иска ответчик сослался на истечение срока исковой давности по требованию, обеспеченному залогом.

В качестве правового обоснования встречного иска истец указал статьи 207, 352 ГК РФ.

Определением суда от 09 июля 2025 года встречное исковое заявление принято к производству.

Заявлением от 03.07.2025 истец уточнил исковые требования, просил: обратить взыскание на предметы залога - здание Досугового центра «Сокол» с кадастровым номером 35:26:0202010:190 и на земельный участок с кадастровым номером 35:26:0202010:31, расположенных по адресу: <...>; взыскать с ответчика в пользу истца 4 699 542 руб. 42 коп., в том числе: 3 278 349 руб. 32 коп. основного долга, 1 421 193 руб. 10 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.08.2019 по 19.06.2025.

В судебном заседании представители истца подержали уточненные требования первоначального иска, просили оставить без удовлетворения встречный иск.

Уточнение первоначального иска принято судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), поскольку не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Представитель ответчика в судебном заседании возразил против удовлетворения первоначального иска по доводам отзыва, поддержал встречный иск.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд считает, что исковые требования по первоначальному иску не подлежат удовлетворению, встречный иск признается судом обоснованным и подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, в сентябре 2017 года Общество обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права приобретения в собственность муниципального имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении здания Досугового центра «Сокол», расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 35:26:0202010:190.

Между городским поселением городом Сокол в лице Администрации (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 12.12.2017 (далее - Договор).

Предметом Договора является продажа Обществу здания с кадастровым номером 35:26:0202010:190 с земельным участком кадастровым номером 35:26:0202010:31 (далее – Объект).

Согласно абзацу 3 пункта 2.2 Договора Общество обязалось оплатить Объект в порядке, определенном пунктом 3.2 Договора.

Пунктом 3.1 Договора определена покупная стоимость Объекта в размере 8 000 000 (восемь миллионов) руб. (7 765 000 руб. – стоимость здания, 235 000 руб. – стоимость земельного участка).

В соответствии с пунктом 3.2 Договора Общество обязалось внести денежные средства в течение 5 (пяти) лет с момента подписания Договора.

При этом сумма в размере 1 000 000 (одного миллиона) руб. 00 коп. подлежала уплате в срок до 22.12.2017, а оставшаяся сумма в размере 7 000 000 (семи миллионов) руб. 00 коп. должна была быть выплачена разовыми платежами в следующие сроки:

Сумма 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) руб. 00 коп. в срок до 30.08.2018;

Сумма 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) руб. 00 коп. в срок до 30.08.2019;

Сумма 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) руб. 00 коп. в срок до 30.08.2020;

Сумма 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) руб. 00 коп. в срок до 30.08.2021;

Сумма 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) руб. 00 коп. в срок до 30.08.2022.

На сумму денежных средств, по уплате которой представляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества (на 28.11.2017 - 8,25 %):

1 - 30.08.2018 - 131 849,32 руб.;

2 - 30.08.2019 - 154 000 руб.;

3 - 30.08.2020 - 115 500 руб.;

4 - 30.08.2021 - 77 000 руб.;

5 - 30.08.2022 - 38 500 руб.

Итого: 516 849,32 руб. Общая сумма 7 516 849,32 руб.

Объект находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Муниципальное образование выполнило свои обязательства перед Обществом, вытекающие из Договора, а именно, передало в собственность Общества Объект, что подтверждается Актом приема-передачи к договору купли-продажи объекта недвижимости от 12.12.2017 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Обществу также был передан земельный участок с кадастровым номером 35:26:0202010:31, предназначенный для обслуживания Объекта, который также находится в залоге.

22 января 2018 года в отношении Объекта (здания и земельного участка) в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о регистрации права собственности ответчика № 35:26:0202010:190-35/026/2018-1, № 35:26:0202010:190-35/026/2018-2, а также записи о залоге в пользу истца № 35:26:0202010:190-35/026/2018-3 № 35:26:0202010:190-35/026/2018-5.

В свою очередь Общество исполнило денежное обязательство по Договору не в полном объеме: 20.12.2017 в сумме 235 000 руб. (платежное поручение № 1716 от 20.12.2017); 20.12.2017 в объёме 765 000 руб. (платежное поручение № 1717 от 20.12.2017); 30.08.2018 в объёме 1 400 000 руб. (платежное поручение № 1232 от 30.08.2018); 01.12.2021 в объёме 1 400 000 руб. (платежное поручение № 580 от 01.12.2021).

По платежному поручению № 232 от 14.04.2025 ответчиком произведена оплата основного долга по сроку 30.08.2022 в размере 1 438 500 руб.; по платежному поручению № 233 от 14.04.2025 – процентов по статье 395 ГК РФ за период 02.10.22 – 14.04.25 по указанному платежу в размере 494 180 руб. 81 коп.

Ненадлежащее исполнение ответчиком денежного обязательства послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Ответчик воспользовался правом на предъявление встречного иска со ссылкой на прекращение залога в связи с истечением срока исковой давности по обеспеченному залогом обязательству.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных договором.

В силу пункта 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пункту 2 указанной статьи обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В силу пункта 3 статьи 348 ГК РФ если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Возражения ответчика по существу исковых требований и встречный иск мотивирован истечением срока исковой давности по требованию, обеспеченному залогом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 319.1 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

В силу пункта 3 статьи 319.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Материалами дела подтверждено, что платежными поручениями № 232 от 14.04.2025 и № 233 от 14.04.2025 ответчиком произведена оплата с указанием назначения платежа - основного долга по сроку уплаты 30.08.2022 и процентов по статье 395 ГК РФ.

Таким образом, денежное обязательство по сроку уплаты 30.08.2022 прекращено его фактическим исполнением.

По предыдущим срокам исполнения денежного обязательства ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса.

По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истец обратился в суд с иском 12.02.2025, то есть с пропуском общего срока исковой давности по основному денежному требованию, обеспеченному залогом.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Таким образом, поскольку срок исковой давности по основному требованию истек, считается истекшим также срок исковой давности по заявленным дополнительным требованиям (проценты, залог).

В силу пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Сохранение записи о залоге (обременении) при прекращении обеспеченного залогом обязательства за истечением срока исковой давности нарушает права и законные ответчика как собственника Объекта.

При таких обстоятельствах первоначальный иск не подлежит удовлетворению, встречный иск надлежит удовлетворить.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы ответчика на уплату государственной пошлины по встречному иску подлежат возмещению за счет истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

                                                р е ш и л :

отказать Сокольскому муниципальному округу в лице Администрации Сокольского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в удовлетворении первоначального иска к Обществу с ограниченной ответственностью «КИНОМИР-СОКОЛ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обращении взыскания на предметы залога - здание Досугового центра «Сокол» с кадастровым номером 35:26:0202010:190 и на земельный участок с кадастровым номером 35:26:0202010:31, расположенных по адресу: <...>, и о взыскании 4 699 542 руб. 42 коп.

Удовлетворить встречный иск Общества с ограниченной ответственностью «КИНОМИР-СОКОЛ» к Администрации Сокольского муниципального округа Вологодской области:

признать прекращенным залог в отношении в отношении нежилого здания площадью 1 368,8 кв.м. с кадастровым №35:26:0202010:190 (запись в ЕГРН №35:26:0202010:190-35/026/2018-5 от 22.01.2018) и земельного участка площадью 1 690 кв.м. с кадастровым №35:26:0202010:31 (запись в ЕГРН №235:26:0202010:31-35/026/2018-3 от 22.01.2018) по адресу: <...>, являющихся предметом залога по договору купли-продажи объекта недвижимости от 12.12.2017, заключенному между Администрации Сокольского муниципального округа Вологодской области и Обществом с ограниченной ответственностью «КИНОМИР-СОКОЛ».

Взыскать с Администрации Сокольского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «КИНОМИР-СОКОЛ (ОГРН <***>, ИНН <***>) 50 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.В. Корепин