Решение от 25 июня 2020 г. по делу № А03-453/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-453/2020
25 июня 2020 года
г. Барнаул


Резолютивная часть решения изготовлена 23 июня 2020 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 25 июня 2020 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Захаровой Я.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Бетолит», г. Барнаул Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края и Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края, о продлении срока действия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 4079-з от 22.10.2014 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Бетолит» и Главным управлением имущественных отношений Алтайского края, на срок 46 месяцев с даты вступления в силу решения суда по настоящему делу,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО2, доверенность от 01.01.2020 года, паспорт, диплом № 119 от 25.06.2009 года, выдан Алтайским государственным университетом в г. Барнауле (до перерыва в судебном заседании, после перерыва – не явился, извещен надлежащим образом);

от ответчика – ФИО3 по доверенности № 48/11889, диплом № 201 выдан 29.04.2005 года (до перерыва в судебном заседании, после перерыва – не явился, извещен надлежащим образом);

от третьих лиц – от Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула Алтайского края – ФИО4 по доверенности № 2805-ИП от 30.12.2019 года, диплом № 335 от 08.07.2019 года, удостоверение № 19-12 от 23.07.2019 года (до перерыва в судебном заседании, после перерыва – не явился, извещен надлежащим образом),

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Бетолит», г. Барнаул Алтайского края обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края о продлении срока действия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 4079-з от 22.10.2014 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Бетолит», г. Барнаул Алтайского края и Главным управлением имущественных отношений Алтайского края, на срок 46 месяцев.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края и Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края.

Исковые требования мотивированы тем, что в связи с принятием Решения Барнаульской городской думы № 521 от 30.10.2015 года было утверждено Приложение № 1 – Карта градостроительного зонирования городского округа – города Барнаула Алтайского края, в соответствии с которым изменилась зона предоставленного в аренду истцу земельного участка, было невозможно использовать арендованный участок в соответствии с целевым назначением указанным в договоре аренды, в течении длительного времени. Принятие вышеуказанного Решения Барнаульской городской думы и его оспаривание в суде применительно к рассматриваемому спору надлежит рассматривать в качестве существенного изменения обстоятельств, возникновение которых стороны договора не могли предусмотреть на дату заключения сделки. Истец считает, что изменения в договор в части продления срока действии договора подлежат внесению в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Третье лицо - Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд перешел к рассмотрению дела по существу в отсутствие вышеуказанного третьего лица.

Истец настаивал на исковых требованиях. Указывал, что принятие решения Барнаульской городской думы является обстоятельством, которое стороны не могли предусмотреть при рассмотрении настоящего спора. В связи с оспариванием акта органа местного самоуправления истец не мог использовать земельный участок по назначению, для строительства. Однако, за все это время истец добросовестно вносил арендную плату. Указывал, что не смог приступить к строительству по независящим от него причинам. Считал, что у него имеются законные основания требовать продления срока действия договора аренды.

Ответчик по иску возражал. Указал, что исходя из положений статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, заключение договора аренды на новый срок без проведения аукциона невозможно за исключением, если на земельном участке расположены здания, сооружения или объекты незавершенного строительства, на которые зарегистрированы права в установленном порядке. Поскольку на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу, ответчик считает, что отсутствуют правовые основания для продления срока действия спорного договора по указанным истцом обстоятельствам. Просил в иске отказать.

Третье лицо – Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула Алтайского края по иску возражал, поддержал доводы ответчика.

В материалах дела имеется отзыв на исковое заявление, поступивший от Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, в котором третье лицо принятие решение оставило на усмотрение суда.

Выслушав пояснения истца, возражения ответчика и третьего лица, исследовав материалы по делу, оценив доказательства, суд установил следующие обстоятельства:

Как следует из материалов дела, между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель, ответчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Бетолит» (арендатор, истец) был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 4079-з от 22.10.2014 года (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030105:2869, площадью 722 кв.м., расположенный по адресу: <...>, 1б. Участок предоставляется для строительства автоматической телефонной станции (пункты 1.1 - 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды по договору устанавливается на 61 месяц.

В соответствии с пунктом 2.2 договора, договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 4.4.2 договора на истца была возложена обязанность использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Согласно п. 4.4.16 договора на истца возложена обязанность получить разрешение на строительство объекта в срок, не превышающий трех лет с даты заключения договора.

Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула Администрации города Барнаула № 4585 от 14.10.2013 года была утверждена схема расположения земельного участка из земель населенных пунктов для строительства автоматической телефонной станции по адресу: <...>, 1б.

18.11.2014 года общество с ограниченной ответственностью «Бетолит» обратилось в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула Алтайского края с заявлением № 12782-з/к о подготовке и утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу: проезд 4-й Станкостроительный, 1б, для проектирования и строительства объекта.

27.11.2014 года Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула Алтайского края был подготовлен градостроительный план № RU22302000-4474 земельного участка с кадастровым номером 22:63:030105:2869 площадью 0, 0722 га.

Поскольку на чертеже градостроительного плана земельного участка № RU22302000-4474, подготовленного Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула Алтайского края не были указаны (определены) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения объекта капитального строительства, за пределами которых запрещено строительство, а также места допустимого размещения объекта капитального строительства, общество с ограниченной ответственностью «Бетолит» обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании недействительным в части градостроительного плана земельного участка, которое рассматривалось в рамках дела № А03-8562/2015. Решением Арбитражного суда Алтайского края от 29.01.2016 года по делу № А03-8562/2015 градостроительный план земельного участка, площадью 0.0722 га для размещения автоматической телефонной станции по 4-му Станкостроительному проезду, 1б в г. Барнауле № RU22302000-4474, подготовленный Комитетом по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула и утвержденный постановлением администрации г. Барнаула от 13.01.2015 года № 8, в части не указания на чертеже данного плана минимальных отступов от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения объекта капитального строительства, за пределами которых запрещено строительство, а также места допустимого размещения объекта капитального строительства, признан недействительным как несоответствующий Градостроительному кодексу Российской Федерации и приказу Министерства регионального развития Российской Федерации от 10.05.2011 года № 207 «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка». Суд обязал Комитет по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу внести изменения в градостроительный план земельного участка площадью 0,0722 га для размещения автоматической телефонной станции по 4-му Станкостроительному проезду, 1б в г. Барнауле № RU22302000-4474, подготовленный Комитетом по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула и утвержденный постановлением администрации г. Барнаула от 13.01.2015 года № 8, указав на чертеже данного плана минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения объекта капитального строительства, за пределами которых запрещено строительство, а также места допустимого размещения объекта капитального строительства, и направить вышеуказанный градостроительный план земельного участка со внесенными в него изменениями для утверждения в администрацию г. Барнаула.

30.10.2015 года Барнаульской городской Думой принято решение № 521 «О внесении изменений и дополнений в решение городской Думы от 09.10.2012 года № 834 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа – города Барнаула Алтайского края», в соответствии с которым было утверждено Приложение № 1 – Карта градостроительного зонирования городского округа – города Барнаула.

В связи с принятием решения Барнаульской городской Думой № 521 территориальная зона спорного земельного участка была изменена.

Согласно доводам настоящего искового заявления, общество с ограниченной ответственностью «Бетолит» обращалось в 2016 году в прокуратуру с заявлением о нарушении процедуры подготовки и принятия решения Барнаульской городской Думы № 521.

При этом, в Алтайский краевой суд с заявлением о признании недействующим в части нормативно-правового акта – Правил землепользования и застройки городского округа – города Барнаула Алтайского края, утвержденных решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 года № 834 (в редакции решения от 30.10.2015 года № 521) общество с ограниченной ответственностью «Бетолит» обратилось только 15.03.2018 года, то есть спустя 2 года с момента, когда лицо узнало, что не имеет возможности использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, предусмотренным договором аренды.

Решением Алтайского краевого суда от 18.05.2018 года по делу № 3а-374/2018 исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Бетолит» были удовлетворены, решение Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 года № 834 признано недействующим со дня вступления в силу решения суда.

После вступления в законную силу решения Алтайского краевого суда от 18.05.2018 года, истцом 09.08.2018 года был получен градостроительный план земельного участка № 22302000-4474.

В результате изложенных выше обстоятельств, истец был лишен возможности использовать земельный участок, предоставленный в аренду для строительства автоматической телефонной станции, в соответствии с заключенным договором аренды.

Истец считает, что издание незаконного нормативно-правового акта основанием для продления договора.

Истец обращался в Управление имущественных отношений Алтайского края с письменным заявлением от 03.10.2019 года о продлении срока действия договора аренды земельного участка № 4079-з от 22.10.2014 года.

Управление имущественных отношений Алтайского края отказало в продлении срока действия спорного договора, указав, что исходя из положений статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, заключение договора аренды на новый срок без проведения аукциона невозможно за исключением, если на земельном участке расположены здания, сооружения или объекты незавершенного строительства, на которые зарегистрированы права в установленном порядке. Поскольку на спорном земельном участке отсутствуют объекты, принадлежащие истцу, ответчик считает, что отсутствуют правовые основания для продления срока действия спорного договора по указанным истцом обстоятельствам.

Посчитав указанный отказ Управления имущественных отношений Алтайского края незаконным, общество с ограниченной ответственностью «Бетолит» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 года) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

Согласно пунктам 14 и 21 статьи 1 Закона № 171-ФЗ пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015 года, Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Поскольку нормами Земельного кодекса Российской Федерации, действующими с 01.03.2015 года, а также переходными положениями Закона № 171-ФЗ с указанной даты не предусмотрено преимущественного права арендатора земельного участка публичной собственности на продление договора аренды, то после 01.03.2015 года обществу с ограниченной ответственностью «Бетолит» не может быть предоставлен земельный участок в порядке реализации преимущественного права ввиду того, что введено новое правовое регулирование о предоставлении земли в аренду в порядке проведения торгов.

Исключения из этого общего правила (предоставления земельных участков публичной собственности на торгах) - случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от иных оснований заключения договора аренды без торгов, в указанном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015 года, предусмотрены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015 года.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции Закона № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 года № 305-ЭС17-2608, право получить в аренду земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства этого объекта предоставляется только такому арендатору, который правомерно возвел указанный объект в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов.

Таким образом, правом для предоставления земельного участка без проведения торгов обладает исключительно собственник объекта незавершенного строительства, право на который зарегистрировано до 01.03.2015 года или земельный участок предоставлен собственнику такого объекта до 01.03.2015 года.

На момент рассмотрения настоящего дела, на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, в том числе объекты незавершенного строительства, что истцом не отрицается.

Соответственно, истец не обладает правом для предоставления земельного участка без торгов для завершения строительства объекта в соответствии с вышеуказанной нормой.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на общие нормы гражданского законодательства, регулирующие договорные отношения.

При этом, согласно пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, общая норма может быть применена к спорным правоотношениям, лишь в случае отсутствия специальной нормы.

В данной ситуации применению подлежат нормы земельного законодательства как специальные нормы, устанавливающие запрет на продление договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, независимо от того, по какой причине такое строительство не было завершено.

Более того, суд предлагал истцу представить доказательства совершения действий по получению разрешения на строительство на спорном земельном участке после получения градостроительного плана земельного участка № 22302000-4474 (после августа 2018 года). Истцом были представлены лишь договор на выполнение проектных работ от 20.02.2019 год и от 10.04.2019 года, иных документов в период после августа 2018 года истцом не представлено, равно как доказательств получения разрешения на строительство объекта на спорном земельном участке.

Таким образом, на протяжении длительного периода времени с 2019 года истцом не совершались действия по получению разрешения на строительство и по началу строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что отсутствуют основания для продления срока действия спорного договора, в связи с чем, отказывает в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оплата государственной пошлины относится на истца, поскольку в удовлетворении исковых требований отказано. При подаче искового заявления истцом была произведена оплата государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Руководствуясь ст. 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Я.В. Захарова