Решение от 16 сентября 2025 г. по делу № А63-25641/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А63-25641/2024
г. Ставрополь
17 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 17 сентября 2025 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., рассмотрев в судебном заседании при ведении протокола секретарем судебного заседания Гамаюновой Т.Н., рассмотрел дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к индивидуальному предпринимателю Абрамяну Гору Араратовичу, г. Ставрополь, ОГРНИП <***>,

о взыскании с ответчика в пользу истца задолженность за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:010201:102, расположенным по адресу:

<...>, за период с 01.01.2021 по 06.08.2024 в размере 1 831 012,41 рублей,

при участии:

от истца - ФИО1 по доверенности от 24.05.2024 № 13, диплом рег. номер 8347 от 01.07.2011,

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 19.02.2025 № 26АА5785856, диплом рег. номер 24552 от 19.06.2009,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Абрамяну Гору Араратовичу (далее – ответчик, индивидуальный предприниматель) о взыскании с ответчика в пользу истца задолженность за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:010201:102, расположенным по адресу: <...>, за период с 01.01.2021 по 06.08.2024 в размере 1 831 012,41 рублей.

В судебном заседании представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя поддержал исковые требования, основанные на ненадлежащем исполнении индивидуальным предпринимателем ФИО3 обязательств по оплате фактического пользования земельным участком с кадастровым номером 26:12:010201:102, расположенным по адресу: <...>, за период с 01.01.2021 по 06.08.2024 в размере 1 831 012,41 рублей.

В дополнительных пояснениях истец сообщил, что обязанность собственника объекта недвижимости по оплате землепользования прекращается с момента перехода права собственности к новому правообладателю.

Индивидуальным предпринимателем в спорный период велись судебные споры по данному земельному участку. Также аукцион не проводился ввиду того, что при попытке реализовать объект незавершенного строительства запрашивались сведения ЕГРН, в которых выявлено наличие арестов и запретов, что препятствовало реализации объекта с публичных торгов.

В судебных актах по делу № А63-144/2021 о взыскании задолженности за фактическое пользование за предыдущий период дана оценка доводам ответчика о несоразмерности площади земельного участка и расположенного на нем объекта.

Представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя Абрамяна Гора Араратовича возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал позицию, изложенную в отзыве и дополнениям к нему.

Пояснил, что спорный земельный участок находился в аренде у ответчика по 23.06.2019. На земельном участке с кадастровым номером 26:12:010201:102 находился объект незавершенного строительства, принадлежащий индивидуальному предпринимателю на праве общей долевой собственности.

В дальнейшем на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края объект незавершенного строительства изъят у ответчика путем продажи с публичных торгов.

С 19.11.2021 - момента вступления в законную силу решения арбитражного суда индивидуальный предприниматель не имел ни юридической, ни фактической возможности использовать земельный участок и расположенный на нем объект. Тогда как торги состоялись 29.05.2024, право собственности победителя торгов зарегистрировано 07.08.2024. Истекший период до момента проведения аукциона (2 года и более 3 месяцев) свидетельствует о явном злоупотреблении правом со стороны истца, трехмесячный срок проведения публичных торгов является разумным и достаточным.

Ответчик указывал на несоизмеримость площади земельного участка и площади объекта незавершенного строительства.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя Абрамяна Гора Араратовича просил отказать в удовлетворении исковых требований, применить срок исковой давности за период с 01.01.2020 по 20.11.2021.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные документальные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ в их совокупности, с учетом относимости, допустимости и достаточности, суд счел исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 24.06.2016 между администрацией города Ставрополя (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта) от 24.06.2016 № 5878, согласно условиям которого арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:010201:102, расположенный по адресу: <...> в квартале 605, для завершения строительства объекта.

В соответствии с п. 2.1. договора аренды от 24.06.2016 № 5878 срок аренды устанавливается на три года с 24.06.2016 по 23.06.2019.

При истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным без уведомления арендатора. Продление срока действия договора без принятия соответствующего решения органом местного самоуправления не допускается (пункты 6.3, 8.1 договора аренды от 24.06.2016 № 5878).

Государственная регистрация договора аренды от 24.06.2016 № 5878 осуществлена в установленном порядке 26.07.2016.

20.11.2017 между ФИО4 и ФИО5, ФИО3 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта) от 24.06.2016 № 5878, по условиям которого ФИО4 передала, а ФИО5 и ФИО3 приняли все права и обязанности арендатора по договору аренды № 5878.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216, принадлежащий на праве долевой собственности ФИО5 и ФИО3‚ площадь застройки - 579,1 кв. м‚ степень готовности объекта – 12%, что также подтверждается результатами обследования спорного земельного участка проведенного специалистами отдела муниципального земельного контроля комитета.

Право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано 29.11.2017 на основании договора купли-продажи от 20.11.2017‚ заключенного между ФИО4 (продавец) и ФИО5, ФИО3 (покупатели): за ФИО3 – ½ доли, номер регистрационной записи 26:12:010201:216-26/001/2017-3; за ФИО5 – ½ доли, номер регистрационной записи 26:12:010201:216-26/001/2017-2.

В ответ на заявление ФИО5 от 18.06.2019 о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства комитет письмами от 15.07.2019 № 08/14-5526с и от 20.11.2020 № 08/14-11001 отказал в предоставлении спорного земельного участка со ссылкой на то, что право на однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения 6 строительства уже реализовано. В названном письме комитет также указал, что поскольку срок действия договора аренды земельного участка истек, объект, для строительства которого он предоставлялся, не возведен, им направлено исковое заявление в Арбитражный суд Ставропольского края об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216, расположенного по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов с наложением обеспечительных мер по распоряжению земельным участком. Полагая, что такой отказ в предоставлении в аренду земельного участка нарушает права и законные интересы собственников незавершенного объекта недвижимости, они обратились в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.08.2021 по делу № А63-5920/2021 требования оставлены без удовлетворения

Вступившим в законную силу 19.11.2021 решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.10.2021 по делу № А63-17584/2020 требования комитета удовлетворены, у индивидуальных предпринимателей Абрамяна Гора Араратовича и ФИО5 изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.01.2022 по делу № А63-144/2021 частично удовлетворены исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя: с индивидуального предпринимателя Абрамяна Гора Араратовича в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, взыскан основной долг за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <...>, в квартале 605 за период с 24.06.2019 по 31.12.2020 в размере 649 579,70 рублей.

В целях исполнения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 18.10.2021 по делу № А63-17584/2020, 29.05.2024 проведен аукцион по продаже объекта незавершенного

строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216, о чем составлен протокол от 29.05.2024 № 552.

31.05.2024 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и индивидуальным предпринимателем ФИО6 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 31.05.2024 № 201 в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216.

20.06.2024 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216 передан по акту приема-передачи.

Государственная регистрация права собственности ФИО6 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216 осуществлена 07.08.2024, что подтверждается записью регистрации № 26:12:010201:216-26/105/2024-50 (выписка из ЕГРН от 17.01.2025 № КУВИ-001/2025-13794713).

16.09.2024 между администрацией города Ставрополя и ФИО6 заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта) от 16.09.2024 № 12564 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:010201:102.

В период с 01.01.2021 по 06.08.2024 ответчик пользовался земельным участком и не вносил плату, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в сумме 1 831 012,41 рублей за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:010201:102.

Истец направил почтовым отправлением (ШПИ 80103002409980) в адрес ответчика претензию от 09.10.2024 № 08/13-9437с с требованием в добровольном порядке оплатить образовавшуюся задолженность.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчиком заявлено о применении положений ст. 195 ГК РФ о сроке исковой давности.

Исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 ГК РФ.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (часть 2 статьи 199 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Исковое заявление поступило нарочно, зарегистрировано канцелярией суда 20.12.2024.

В адрес ответчика истец направлял претензию от 09.10.2024 № 08/13-9437с.

Согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В соответствии с пунктом 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Следовательно, досудебная (претензионная) процедура является в данном случае обязательной и истец к ней прибег, что в соответствии с приведенной нормой процессуального закона приостановило течение срока давности на 30 дней.

Исковой давностью отсекается период до 19.11.2021 включительно (3 года и 30 дней до подачи искового заявления).

Таким образом, истец не пропустил установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по исковым требованиям о взыскании с ответчика задолженности за фактическое пользование земельным участком за период с 20.11.2021 по 06.08.2024.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 ГК РФ).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен

соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 1102 ГК РФ определено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Обязательство возникает из положений статьи 1102 ГК РФ, на основании которой лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).

При этом отсутствие договора аренды земельного участка не исключает обязанности ответчика возместить неосновательное обогащение (в данном случае – в виде арендной платы). Такое обязательство возникает из положений статьи 1102 ГК РФ, на основании которой лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

В предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входят обстоятельства, связанные с приобретением или сбережением имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, приобретением или сбережением имущества за счет другого лица (потерпевшего), размером неосновательного обогащения.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10, от 15.11.2011 № 8251/11 и от 17.12.2013 № 12790/13 сформулирована правовая позиция о том, что основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 ГК РФ и статья 65 ЗК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определение Конституционного Суда Российской Федерации от 31.01.2023 № 125-О, платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Платность использования земли должна обеспечить эффективность землепользования, в том числе земли, находящейся в публичной собственности, которая, как это следует из решений Конституционного Суда Российской Федерации, образует источник доходов соответствующих бюджетов (определения от 20 ноября 2014 года № 2603-О, от 29 марта 2016 года № 582-О и др.). На достижение этой же цели направлен и пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий, что формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Правом требовать плату за землю в виде неосновательного обогащения с лиц, неосновательно пользующихся земельными участками, относящимися к публичной собственности, наделены органы, которым право распоряжения такими участками предоставлено законом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2014 № 305-ЭС14-442, за пользование земельным участком подлежат уплате денежные средства в виде неосновательного обогащения в размере, равном арендной плате.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности

Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно статье 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, размер платы за землю относится к регулируемым ценам.

Обязанность по оплате землепользования следует из закона и возникает у лица, использовавшего земельный участок, вне зависимости от наличия законного титула на такое землепользование.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 239.1 ГК РФ, подпункту 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ право собственности на объект незавершенного строительства при его изъятии у прежнего собственника может перейти к приобретателю на публичных торгах либо, если торги признаны несостоявшимися, к собственнику земельного участка.

В случае вынесения судебного акта в порядке статьи 239.1 ГК РФ объект незавершенного строительства не изымается предварительно в государственную или муниципальную собственность, а продолжает оставаться собственностью лица, за которым зарегистрировано право, до момента государственной регистрации перехода права

собственности на недвижимость к покупателю, следовательно, собственник объекта незавершенного строительства до указанного момента продолжает нести бремя содержания своего имущества.

Пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ определяет публичные торги как торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.

В силу пунктов 1, 2 статьи 447 ГК РФ, пункта 19 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства подписывает лицо, выигравшее аукцион, и организатор аукциона. При этом организатор аукциона подписывает договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного строительства без доверенности.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено в качестве допустимой разновидности изъятия имущества у собственника, но не в виде самостоятельного основания для прекращения права собственности.

Таким основанием будет договор, заключенный по результатам торгов, до заключения которого прежний арендатор сохраняет право собственности на незавершенный строительством объект и бремя оплаты землепользования.

Право собственности на недвижимость, приобретенную по гражданско-правовым договорам, переходит к приобретателю с момента внесения в ЕГРН записи о регистрации за ним данного права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 233, пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

В случае вынесения судебного акта в порядке статьи 239.1 ГК РФ объект незавершенного строительства не изымается предварительно в государственную или муниципальную собственность, а продолжает оставаться собственностью лица, за которым зарегистрировано право, до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю. То есть покупатель объекта незавершенного строительства обязан платить за пользование публичным земельным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на такой объект. Соответственно, до этого момента такая обязанность сохраняется за прежним собственником, что соответствует закрепленному земельным законодательством принципу платности использования земли (подпункт 7 пункта 1, пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Таким образом, обязанность по внесению платы за пользование земельным участком по общему правилу сохраняется у собственника объекта незавершенного строительства,

изъятого в порядке статьи 239.1 ГК РФ, до момента перехода права собственности на изъятый объект к новому собственнику - приобретателю на публичных торгах или собственнику земельного участка.

При этом в случае если собственником объекта незавершенного строительства будут представлены доказательства, подтверждающие, что уполномоченный орган необоснованно уклонялся от организации первоначальных и (или) последующих торгов, затягивал их проведение или иным образом препятствовал реализации объекта, то в силу статьи 10 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в удовлетворении иска о взыскании платы за пользование земельным участком с собственника объекта незавершенного строительства может быть отказано исключительно за период такого неправомерного бездействия.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с вопросами применения земельного законодательства, утвержденного Президиумом Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2024, при изъятии по решению суда объекта незавершенного строительства, расположенного на находящемся в публичной собственности земельном участке, путем продажи с публичных торгов у собственника данного объекта сохраняется обязанность по внесению платы за пользование этим участком до момента регистрации перехода права собственности на изъятый объект к приобретателю на публичных торгах или собственнику земельного участка. Такая обязанность может быть признана судом отсутствующей в период необоснованного и недобросовестного уклонения уполномоченного органа от организации торгов.

Судом установлено, и следует из материалов дела, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216, площадь застройки - 579,1 кв.м‚ степень готовности объекта – 12%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером с кадастровым номером 26:12:010201:102 по адресу: <...> в квартале 605, принадлежал на праве долевой собственности Абрамяну Гору Араратовичу (1/2 доля в праве общей долевой собственности) на основании договора купли-продажи от 20.11.2017‚ что подтверждается записью регистрации от 29.11.2017 № 26:12:010201:216-26/001/2017-3.

По 23.06.2019 земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 26:12:010201:102 находился в аренде у ответчика на основании договора аренды от 24.06.2016 № 5878, соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя

Ставропольского края (для завершения строительства объекта) от 24.06.2016 № 5878 от 20.11.2017, зарегистрированных в установленном порядке.

Вступившим в законную силу 19.11.2021 решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.10.2021 по делу № А63-17584/2020 у индивидуальных предпринимателей Абрамяна Гора Араратовича и ФИО5 изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

29.05.2024 в целях исполнения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 18.10.2021 по делу № А63-17584/2020 проведен аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216 (протокол от 29.05.2024 № 552), победителем признан ФИО6, с которым истец заключил договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 31.05.2024 № 201.

20.06.2024 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216 передан по акту приема-передачи.

Государственная регистрация права собственности ФИО6 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216 осуществлена 07.08.2024, что подтверждается записью регистрации № 26:12:010201:216-26/105/2024-50 (выписка из ЕГРН от 17.01.2025 № КУВИ-001/2025-13794713).

Между тем, проанализировав представленные в материалы дела доказательства и пояснения, в том числе уполномоченных органов об обстоятельствах проведения торгов и государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216, суд доводы ответчика об уклонении от организации торгов и затягивании процесса торгов со стороны истца отклонил.

Так Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в ответе от 05.08.2025 № 17-02428/25 на запрос суда сообщило, что согласно сведениям ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216 в период с 19.11.2021 имелись записи об арестах (запретах):

запрещение регистрации от 03.02.2021 № 26:12:010201:216-26/109/2021-18 на основании постановления Межрайонного ОСП по исполнению особых исполнительных производств от 01.02.2021 к исполнительному производству № 8587/20/26037-ИП погашено 18.03.2022;

запрещение регистрации от 05.03.2021 № 26:12:010201:216-26/109/2021-20 на основании постановления Промышленного РОСП от 03.03.2021 к исполнительному производству № 27606/21/26039-ИП погашено 30.03.2022;

запрещение регистрации от 18.03.2021 № 26:12:010201:216-26/471/2021-22 на основании постановления Промышленного РОСП от 12.03.2021 к исполнительному производству № 27606/21/26039-ИП погашено 30.03.2022;

запрещение регистрации от 11.10.2021 № 26:12:010201:216-26/472/2021-32 на основании постановления Промышленного РОСП от 30.09.2021 к исполнительному производству № 186153/21/26039-ИП погашено 30.03.2022;

запрещение регистрации от 15.10.2021 № 26:12:010201:216-26/471/2021-33 на основании постановления Промышленного РОСП от 13.10.2021 к исполнительному производству № 27606/21/26039-ИП погашено 30.03.2022;

запрещение регистрации от 23.03.2022 № 26:12:010201:216-26/477/2022-36 на основании постановления Промышленного РОСП от 21.03.2022 к исполнительному производству № 61202/22/26039-ИП погашено 11.04.2022;

запрещение регистрации от 06.10.2020 № 26:12:010201:216-26/109/2020-14 на основании постановления Промышленного РОСП от 02.10.2020 к исполнительному производству № 84598/20/26039-ИП погашено 09.06.2022;

запрещение регистрации от 30.10.2020 № 26:12:010201:216-26/109/2020-15 на основании постановления Промышленного РОСП от 28.10.2020 к исполнительному производству № 884598/20/26039-ИП погашено 09.06.2022;

запрещение регистрации от 14.02.2022 № 26:12:010201:216-26/471/2022-34 на основании постановления Промышленного РОСП от 11.02.2022 к исполнительному производству № 4648/22/26039-ИП погашено 01.07.2022;

запрещение регистрации от 16.03.2018 № 26:12:010201:216-26/001/2018-4 на основании постановления Промышленного РОСП от 16.03.2018 к исполнительному производству № 14674/18/26039-ИП погашено 07.07.2022;

запрещение регистрации от 09.12.2020 № 26:12:010201:216-26/109/2020-17 на основании определения Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2029 по делу № А63-17584/2020 погашено 23.07.2024;

запрещение регистрации от 22.03.2021 № 26:12:010201:216-26/471/2021-23 на основании постановления Промышленного РОСП от 15.02.2021 к исполнительному производству № 35594/21/26039-ИП погашено 05.08.2024.

Согласно пункту 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве

меры пресечения залога в соответствии с уголовно процессуальным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав в таком случае приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии указанного ареста или запрета.

Таким образом, наличие в ЕГРН записей о запрещениях регистрации в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216 являлось объективным препятствием для осуществления государственной регистрации права, возникшего на основании сделки (договора купли-продажи), заключенного по результатам торгов с победителем.

При этом, ответчик, являясь правообладателем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216, не мог не знать о наличии возбужденных в отношении него (как должника) ряда исполнительных производств, в рамках которых наложены запреты регистрации на принадлежащие Абрамяну Гору Араратовичу объекты недвижимости, с учетом сведений об их погашении.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216 не был реализован истцом в короткие сроки на публичных торгах, по вине индивидуального предпринимателя, являвшегося должником по исполнительным производствам, в рамках которых наложены запреты на регистрационные действия с объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216, и является следствием действий (бездействия) самого ответчика.

Фактически объект незавершенного строительства с обременением, расположенный на муниципальном земельном участке, теряет свою привлекательность для потенциального арендатора.

Согласно п. 2 протокола от 29.05.2024 № 552 по итогам аукциона по продаже объекта незавершенного строительства в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010201:216 имелись ограничения прав и обременения.

Так договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 31.05.2024 № 201 заключен истцом с индивидуальным предпринимателем ФИО6 при наличии двух обременений (пункт 1.2):

запрещение регистрации от 09.12.2020 № 26:12:010201:216-26/109/2020-17 на основании определения Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2029 по делу № А63-17584/2020 погашено 23.07.2024;

запрещение регистрации от 22.03.2021 № 26:12:010201:216-26/471/2021-23 на основании постановления Промышленного РОСП от 15.02.2021 к исполнительному производству № 35594/21/26039-ИП погашено 05.08.2024.

Кроме того, уведомлениями от 04.06.2024 № ДС/6801/24 № 026/10/18.1-1163/2024 и от 07.06.2024 № ДС/6943/24 № 026/10/18.1-1204/2024 Управление Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю сообщило истцу о поступлении жалобы на действия организатора торгов и их приостановлении.

Исходя из вышеизложенного, указание на наличие в заявленный период обстоятельств, свидетельствующих о том, что комитет действовал недобросовестно, уклонялся от организации проведения торгов, создавал индивидуальному предпринимателю препятствия в использовании участка, судом не установлено.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая отсутствие доказательств, подтверждающих, что уполномоченный орган необоснованно уклонялся от организации торгов, затягивал их проведение или иным образом препятствовал реализации объекта, суд пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что обязанность ответчика вносить плату за землю в период с 20.11.2021 по 06.08.2024 прекратилась.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.01.2022 по делу № А63-144/2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2022, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.08.2022 о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:010201:102, расположенным по адресу: <...>, в квартале 605, с 24.06.2019 по 31.12.2020, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено обоснованное применение комитетом в расчете платы за пользование земельным участком его площади, равной 9772 кв.м (1/2 от общей площади земельного участка - 19 544 кв. м), поскольку индивидуальные предприниматели ФИО3 и ФИО5 до 24.06.2019 являлись арендаторами земельного участка с кадастровым номером 26:12:010201:102 на основании договора от 24.06.2016 № 5878 (в редакции соглашения о перенайме от 20.11.2017). Новые арендаторы, обращаясь в администрацию города Ставрополя, комитет, прокуратуру города Ставрополя с жалобами и заявлениями, требовали предоставить им в аренду (на новый срок) земельный участок именно площадью 19 544 кв.м. При этом после прекращения договора аренды, обстоятельства использования ответчиком муниципального земельного участка, на котором продолжил располагаться принадлежащий ему на праве собственности объект, не изменились. Каких-либо доказательств того, что ранее арендуемый земельный участок не остался во владении и пользовании предпринимателей

ФИО3 и ФИО5 (часть его предоставлялась в спорный период иным лицам, либо использовались таким лицами), не представлено.

В связи с чем, доводы ответчика о несоразмерности площади земельного участка и объекта незавершенного строительства судом отклонены как необоснованные.

Из материалов дела следует, и установлено судом, что расчет платы за фактическое пользование с учетом сроков исковой давности производился комитетом на основании постановления Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» в редакциях, действующих в период соответствующих правоотношений, путем умножения кадастровой стоимости земельного участка в размере 39 591 258 рублей в период с 20.11.2021 по 31.12.2022, в размере 35 316 203,44 рублей в период с 01.01.2023 по 06.08.2024 на базовый размер (ставку) арендной платы: по ставке 2,7% в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:010201:102.

За период с 20.11.2021 по 31.12.2021 (42 дня) подлежало начислению 61 507,37 рублей, из расчета: 39 591 258 рублей * 2,7% = 1 068 963,96 рублей в год; 1 068 963,96 рублей в год / 19 544 кв.м = 54,70 рублей/ кв.м в год; 54,70 рублей/ кв.м * 9 772 кв.м = 534 528,40 рублей в год для ответчика (пропорционально доли в праве), 534 528,40 рублей / 365 дней * 42 дней = 61 507,37 рублей.

За 2022 год подлежало начислению 534 528,40 рублей.

За 2023 год подлежало начислению 476 775,88 рублей, из расчета: 35 316 203,44 рублей * 2,7% = 953 537,49 рублей в год; 953 537,49 рублей в год / 19 544 кв.м = 48, 79 рублей/ кв.м в год; 48,79 рублей/ кв.м * 9 772 кв.м = 476 775,88 рублей в год для ответчика (пропорционально доли в праве).

За период с 01.01.2024 по 06.08.2024 (219 дней) подлежало начислению 285 283,92 рублей из расчета: 476 775,88 рублей / 366 * 219 = 285 283,92 рублей.

Таким образом, за период с 20.11.2021 по 06.08.2024 подлежала начислению сумма в размере 1 358 095,57 рублей (61 507,37 рублей + 534 528,40 рублей + 476 775,88 рублей + 285 283,92 рублей).

В ходе рассмотрения дела ответчик доказательств погашения задолженности в указанном размере в порядке статьи 65 АПК РФ суду не представил.

Принимая во внимание изложенное, установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, а также что в силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, задолженность за

фактическое пользование в размере 1 358 095,57 рублей за период с 20.11.2021 по 06.08.2024 подлежит взысканию с ответчика по решению суда.

В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Доводы сторон, приведенные в ходе судебного разбирательства в письменной либо устной форме, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на изложенные в нем выводы суда.

Выводы суда соответствуют выводам, изложенным в пункте 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с вопросами применения земельного законодательства, утвержденного Президиумом Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2024, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.09.2024 по делу № А53-37044/2023, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2023 по делу № А63-3439/2022, постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2025 по делу № А76-23942/2024, постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2025 по делу № А54-9772/2022.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая изложенное, а также, что требования комитета удовлетворены частично на 74,17%, ответчик от уплаты государственной пошлины не освобожден, в доход федерального бюджета с индивидуального предпринимателя подлежит взысканию государственная пошлина, в размере 59 284 рубля.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города

Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Абрамяна Гора Араратовича,

г. Ставрополь, ОГРНИП <***>, в пользу комитета по управлению муниципальным

имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, задолженность за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:010201:102, расположенным по адресу: <...>, за период с 20.11.2021 по 06.08.2024 в размере 1 358 095,57 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. Взыскать с индивидуального предпринимателя Абрамяна Гора Араратовича,

г. Ставрополь, ОГРНИП <***>, в доход федерального бюджета судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 59 284 рубля.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.Л. Жирнова