Решение от 27 марта 2023 г. по делу № А72-5824/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Ульяновск Дело №А72-5824/2022

27.03.2023


Резолютивная часть решения объявлена 20.03.2023г.

Полный текст решения изготовлен 27.03.2023г.


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Абрашина Сергея Александровича,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>), Ульяновская область

к Обществу с ограниченной ответственностью «Лаус Део» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Ульяновская область

о взыскании денежных средств


при участии:

от истца – ФИО2, лично, паспорт.

от ответчика – ФИО3, паспорт, доверенность от 09.01.2023г., диплом.



установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Лаус Део», в котором просит суд:

- взыскать арендную плату за период с 01.04.2021 по 19.05.2021 в размере 67 419 руб. 35 коп., неустойку по состоянию на 11.04.2022 в размере 23 974 руб. 32 коп. и неустойку за период с 12.04.2022 в размере 01,1% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа в 67 419 руб. 35 коп. по день исполнения основного обязательства;

- обязать ответчика восстановить нежилое помещение по адресу <...> в прежнем состоянии, в котором Арендатор его получил, с учетом нормального износа.

Определением арбитражного суда Ульяновской области от 05.05.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст.228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 27.06.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 04.08.2022 суд принял к рассмотрению ходатайство истца о назначении судебной экспертизы.

Определением от 14.11.2022 суд, удовлетворив ходатайство Индивидуального предпринимателя ФИО2, назначил по делу судебную экспертизу. Проведение экспертизы было поручено Союзу «Ульяновская Торгово-промышленная палата», эксперту ФИО4.

Определением от 14.11.2022 суд приостановил производство по делу до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от 22.12.2022 суд возобновил производство по делу №А72-5824/2022.

Протокольным определением от 12.01.2023 суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, в котором заявитель просит суд:

- взыскать арендную плату за период с 01.04.2021 по 19.05.2021 в размере 67 419 руб. 35 коп., неустойку по состоянию на 11.04.2022 в размере 23 974 руб. 32 коп. и неустойку за период с 12.04.2022 в размере 0,1% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа в 67 419 руб. 35 коп. по день исполнения основного обязательства;

- взыскать 530 147 руб. 54 коп. в возмещение стоимости ремонтно-восстановительных работ для приведения нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, в первоначальное состояние ( с учетом естественного износа), пригодное к использованию их по назначению.

13.03.2023 суд принял определение о перечислении Союзу «Ульяновская Торгово-промышленная палата» с депозитного счета Арбитражного суда Ульяновской области денежных средств в размере 60 000 рублей по реквизитам, указанным в счете №1654 от 19.12.2022.

В судебном заседании 14.03.2023 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 20.03.2023 до 13 час. 35 мин.

Арбитражный суд Ульяновской области разместил на своем официальном сайте: http://ulyanovsk.arbitr.ru. в сети Интернет информацию о времени и месте продолжения судебного заседания (публичное объявление о перерыве и продолжении судебного заседания).

После окончания перерыва судебное заседание 20.03.2023 продолжено.


Из материалов дела следует:

16.12.2013г. между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Лаус Део» (Арендатор) был подписан договор аренды №3, согласно п.1.1 которого Арендодатель на условиях настоящего Договора обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение (далее по тексту - «помещение» или «Объект»), находящееся по адресу <...>, общей площадью 69.02 кв.м, (кадастровый номер в государственном кадастровом учёте: (73:23:010000:0000:0095690001:111501-111701,112001-112101), а Арендатор обязуется принять Помещение и выплачивать Арендодателю арендную плату, нести расходы на содержание помещения в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором. Объект аренды, передаваемый Арендатору по данному Договору во временное владение и пользование включает в себя помещения согласно экспликации к плану строения: тамбур - 3,98 кв.м.; торговый зал - 21,01 кв.м.; торговый зал - 38,03 кв.м.; сан.узел - 1,79 кв.м.; вспомогательная -4,21 кв.м. Первый этаж. Общая площадь передаваемого Объекта составляет 69.02 кв.м. (нумерация и площади установлены на основании поэтажного плана составленного Ульяновским областным государственным унитарным предприятием бюро технической инвентаризации, являющегося неотъемлемым приложением к настоящему Договору).

Согласно пункта 1.2 договора аренды №3 от 16.12.2013, помещение передается Арендатору для использования под медицинский центр (оказание медицинских услуг).

Согласно пункта 4.1 договора аренды №3 от 16.12.2013, настоящий договор заключен на срок 5 лет. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации уполномоченными органами, положения настоящего договора регулируют отношения сторон, возникшие с момента его подписания сторонами.

Как следует из пояснений сторон, в связи с истечением срока действия договора аренды №3, ИП ФИО2 (Арендодатель) и ООО «Лаус Део» (Арендатор) 01.01.2019г. заключили договор аренды нежилого помещения №8, согласно п.1.1 которого Арендодатель на условиях настоящего Договора обязуется предоставить Арендатору вовременное владение и пользование нежилое помещение (далее по тексту - «помещение» или «Объект»), находящееся по адресу <...>, общей площадью 69.02 кв.м, (кадастровый номер в государственном кадастровом учёте: (73:23:010000:0000:0095690001:111501-111701,112001-112101), а Арендатор обязуется принять Помещение и выплачивать Арендодателю арендную плату, нести расходы на содержание помещения в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором. Объект аренды, передаваемый Арендатору по данному Договору во временное владение и пользование включает в себя помещения согласно экспликации к плану строения: тамбур - 3,98 кв.м.; торговый зал - 21,01 кв.м.; торговый зал - 38,03 кв.м.; санитарный узел - 1,79 кв.м.; вспомогательная - 4,21 кв.м. Первый этаж. Общая площадь передаваемого Объекта составляет 69.02 кв.м. (нумерация и площади установлены на основании поэтажного плана составленного Ульяновским областным государственным унитарным предприятием бюро технической инвентаризации, являющегося неотъемлемым приложением к настоящему Договору).

01.01.2019г. стороны оформили акт приема-передачи нежилого помещения, площадью 69,02 кв.м., расположенного по адресу: <...> (т.1 л.д.29).

07.02.2019 данный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке.

Материалами дела подтверждается, что истец является собственником переданного в аренду нежилого помещения, площадью 69,02 кв.м., расположенного по адресу: <...> (т. 1, л.д.12).

Согласно п.4.1 договора аренды нежилого помещения №8 от 01.01.2019г. настоящий договор заключен на срок 5 (Пять) лет и действует до 31 декабря 2024 г. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяется на правоотношения Сторон, возникшие с момента его подписания.

Как следует из искового заявления, «надлежащее уведомление (соответствии с договором) о намерении расторгнуть Договор было направлено ответчиком 13 апреля 2021 года и вручено мне 20 апреля 2021 года».

Истец полагает, что с учетом условий договора аренды №8, данный договор следует считать расторгнутым с 20 мая 2021 года. В связи с чем, по мнению истца, у Арендатора сохранялась обязанность по оплате арендных платежей вплоть до 20.05.2021 года.

По данным истца, ответчик не оплатил арендные платежи за период с 01.04.2021 по 19.05.2021 в сумме 67 419 руб. 35 коп.

Кроме того, ИП ФИО2 указывает на то, что после освобождения ответчиком арендованных помещения, истцом было выявлено множество повреждений и дефектов в состоянии данных помещений.

В связи с чем, истец обращался к ответчику с претензией исх. №11 от 18.02.2022, в которой просил оплатить задолженность по арендной плате, а также устранить недостатки в состоянии освобожденных помещений.

Поскольку данная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик просит в иске отказать, поскольку считает, что договор аренды был прекращен 31.03.2021 и в этот же день арендованные помещения возвращены истцу. В свою очередь, требования истца о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ не подлежат удовлетворению, поскольку состояние освобожденных помещений отвечает нормативным требованиям.


Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав стороны, суд приходит к выводу, что исковые требования следует удовлетворить частично.

При этом суд исходит из следующего.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Лаус Део» (Арендатор) были заключены договоры аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 69.02 кв.м.

При этом, первоначально между сторонами был заключен договор аренды №3 от 16.12.2013г. После окончания срока действия данного договора, между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения №8 от 01.01.2019г.

Согласно п.4.1 договора аренды нежилого помещения №8 от 01.01.2019г. настоящий договор заключен на срок 5 (Пять) лет и действует до 31 декабря 2024 г. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяется на правоотношения Сторон, возникшие с момента его подписания.

В п.7.3.5 договора аренды №8 от 01.01.2019 г. стороны предусмотрели, что арендатор вправе в одностороннем бесспорном порядке отказаться от исполнения договора с предварительным письменным предупреждением Арендодателя не менее чем за 1 месяц.

Как следует из пояснений ответчика: «В соответствии со сложившимся порядком коммуникации сторон, ответчик по электронной почте 17.02.2021 г. уведомил истца о прекращении договора аренды с 31.03.2021 г. и готовности передать арендуемое помещение 31.03.2021 г. по акту приема-передачи.

С учетом допущенной ошибки в дате исправленное уведомление повторно было направлено 18.02.2021 г.

Факт получения ответчиком уведомления подтверждается направлением им ответного письма от 24.02.2021 г.».

Истцом к исковому заявлению приложена копия письма ответчика исх. №6 от 17.02.2021, в котором ответчик указал: «Настоящим уведомляем Вас о намерении расторгнуть договор аренды нежилого помещения №8 от 01.01.2019 и передать имущество находящееся по адресу <...> площадью 69,02 кв.м., (кадастровый номер в государственном чете: (73:23:010000:0000:111501-111701,112001-112101) по акту приема-передачи Арендодателю 31.03.2021 года» (т.1 л.д.32).

В свою очередь, ответчик представил в материалы дела копию письма истца исх. от 24.02.2021, в котором ИП ФИО2 указывает о получении им 18.02.2021 уведомления от 17.02.2021 №6 о расторжении договора аренды.

При данных обстоятельствах, суд считает, что материалами дела подтверждается факт получения истцом уведомления ответчика (Арендатора) об одностороннем отказе последнего от договора аренды и передаче помещений по акту приема-передачи 31.03.2021.

Как утверждает истец, уведомление об отказе от договора, направленное ответчиком по электронной почте не является надлежащим уведомлением, поскольку нарушает условие, изложенное в п. 9.9 договора аренды.

Согласно п. 9.9 договора аренды нежилого помещения №8 от 01.01.2019, надлежащим уведомлением Стороны признается любое из нижеописанных действий:

-вручение письменного уведомления под роспись уполномоченному сотруднику Стороны;

- направление документов заказным письмом на юридический адрес Стороны, указанный в настоящем договоре, в этом случае датой надлежащего уведомления считается дата вручения, указанная в уведомлении о вручении заказного письма

В связи с чем, истец считает, что тридцатидневный срок надо отсчитывать с момента получения истцом уведомления об отказе от договора, направленного ответчиком по почте. Как утверждает истец, поскольку уведомление, направленное ответчиком по почте, получено истцом 20.04.2021, соответственно договор аренды считается расторгнутым с 20 мая 2021.

Однако из материалов дела следует, что в процессе исполнения договора аренды между истцом и ответчиком установился определенный порядок обмена юридически значимыми сообщениями.

Истец направлял счета, платежные документы, акты сверки со своей электронной почты dm.cholodkov@mail.ru на электронный адрес buh@lausdeo.ru, принадлежащий ответчику.

В период действия договора аренды данный способ уведомлений возражений у сторон не вызывал и гарантировал своевременное доставление юридически значимых сообщений надлежащему адресату.

В п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено: в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

С учетом изложенного, суд считает, что уведомление от 17.02.2021 №6 о расторжении договора аренды №8 с 31.03.2021 г. было направлено ответчиком надлежащим образом исходя из обычая и из практики, установившейся во взаимоотношениях Арендодателя (истца) и Арендатора (ответчика).

Поскольку 18.02.2021 истец получил от ответчика уведомление об отказе от договора аренды с 31.03.2021, суд приходит к выводу, что договор аренды №8 следует считать прекращенным 31.03.2021.

В статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

При этом в силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (пункт 1). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи (пункт 2).

Согласно п. 3.2, 3.2.5 договора аренды нежилого помещения №8 от 01.01.2019 Арендатор обязан по истечении срока аренды, а также при расторжении договора по соглашению сторон или досрочном расторжении договора в течение 10 (десяти) дней возвратить Арендодателю Объект по акту приема-передачи, в том состоянии, в котором оно было передано, с учётом нормального износа. В случае отказа или уклонения Арендодателя от подписания акта приема-передачи Помещение считается переданным в последний день действия Договора.

В материалы дела не представлен акт приема-передачи помещений, подписанный сторонами при возврате помещения от Арендатора Арендодателю.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N66) разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Однако ответчик считает, что истец уклонялся от приема помещений после прекращения договора аренды.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 37 Информационного письма №66, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, а также условиями спорного договора аренды не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Такая правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908.

Как следует из материалов дела, несмотря на получение истцом уведомления ответчика об одностороннем отказе от договора с 31.03.2021 г. и передачи помещения в указанный день, истец на передачу имущества 31.03.2021 г. не явился.

Из пояснений ответчика следует, что он фактически освободил помещения в феврале 2021 г. При этом, ответчик представил Акт приема-передачи помещений от 31.03.2021, подписанный со стороны ответчика.

Истец не отрицает факт освобождения ответчиком помещений. При этом, в судебном заседании истец не отрицал, что 06.04.2021 в спорных помещениях состоялась встреча истца с руководителем ответчика. Более того, истец пояснил, что в этот день он отказался принимать от ответчика помещения, в связи с чем, руководитель ответчика покинул помещения, оставив истцу ключи от помещений.

Согласно ч.1-ч.4 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд, оценивая в совокупности имеющиеся в деле доказательства, считает, что 31.03.2021 и в последующий период со стороны истца (Арендодателя) имело место уклонение в приеме помещений от ответчика.

При этом, утверждение ответчика о невозможности принять помещения 31.03.2021 в связи с нахождением истца за пределами Российской Федерации судом отклоняется.

Суд считает, что получив в феврале 2021 уведомление ответчика об отказе от договора и необходимости принять помещения 31.03.2021, истец имел достаточно времени для подбора представителя, который мог быть уполномочен участвовать 31.03.2021 в приеме-передаче помещения. Кроме того, суд считает, что истец имел достаточное время для согласования с ответчиком иной даты приема-передачи помещения либо решения вопроса о переносе на иной срок своего выезда за границу.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что не имеется оснований для удовлетворения требования истца о взыскании арендной платы за период с 01.04.2021 по 19.05.2021 в сумме 67 419 руб. 35 коп.

Также не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании за просрочку оплаты арендных платежей неустойки в размере 23 974 руб. 32 коп., начисленной по состоянию на 11.04.2022 и неустойку за последующий период, поскольку данное требование является акцессорным (дополнительным) к требованию истца о взыскании основного долга, в удовлетворении которого судом отказано.


Истец (с учетом уточнений) просит взыскать с ответчика 530 147 руб. 54 коп. в возмещение стоимости ремонтно-восстановительных работ для приведения нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, в первоначальное состояние (с учетом естественного износа), пригодное к использованию их по назначению.

В ст.616 ГК РФ предусмотрено, что Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В то же время данной статьей определена обязанность Арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 ГК РФ).

Согласно п.п.3.2, 3.2.6 договора аренды нежилого помещения №8 от 01.01.2019 Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки, если при возврате Объекта будут обнаружены и зафиксированы недостатки, свидетельствующие об ухудшении, не связанные с нормальным износом. О претензии о возмещении убытков Арендодатель обязан письменно уведомить Арендатора не позднее 3 (Трех) дней с момента передачи (возврата) помещения, при этом составляется акт, подписываемый представителями сторон. Претензии о возмещении убытков, предъявленные Арендатору позже 3 (трех) дней после передачи помещений, рассмотрению и удовлетворению не подлежат (т. 1, л.д. 25).

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пункт 1 статьи 393 ГК РФ определяет обязанность должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, заявившее требование об этом, должно доказать факт причинения убытков, противоправность действий их причинителя (неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства), причинную связь между противоправными действиями и возникшими убытками, а также размер причиненных убытков.

Как указано в пунктах 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

При этом необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Как утверждает истец, ответчик освободил помещения, имевшие повреждения и дефекты для устранения которых требуется проведение ремонтно-восстановительных работ.

Определением от 14.11.2022 суд, удовлетворив ходатайство Индивидуального предпринимателя ФИО2, назначил судебную экспертизу; проведение экспертизы поручил Союзу «Ульяновская Торгово-промышленная палата», эксперту ФИО4.

По итогам проведения судебной экспертизы Союз «Ульяновская Торгово-промышленная палата» представил экспертное заключение №022564 от 16.12.2022. Из данного заключения следует, что, отвечая на вопросы суда, эксперт ФИО4 пришел к следующим выводам:


Вопрос 1. Соответствовали ли нежилые помещения кадастровый (условный) номер 73:23:010000:0000:0095690001111501-111701, 112001-112101, расположенные в доме №60А по ул. Московская в г. Димитровграде (далее - нежилые помещения), нормальному техническому состоянию (с учетом естественного износа) на момент их возврата Обществом с ограниченной ответственностью «Лаус Део» Индивидуальному предпринимателю ФИО2.

Ответ: Исследованные нежилые помещения - кадастровый (условный) номер 73:23:010000:0000:0095690001111501-111701, 112001-112101, расположенные в доме №60А по ул. Московская в г. Димитровграде (далее — нежилые помещения), не соответствуют нормальному техническому состоянию (с учетом естественного износа) на момент их возврата Обществом с ограниченной ответственностью «Лаус Део» Индивидуальному предпринимателю ФИО2.


Вопрос 2. Имеются ли в нежилых помещениях недостатки, возникшие после передачи Обществу с ограниченной ответственностью «Лаус Део» в аренду, в том числе недостатки, указанные Индивидуальным предпринимателем ФИО2 в исковом заявлении по настоящему делу.

Ответ: При исследовании по второму вопросу нежилых помещениях выявлены недостатки, возникшие после передачи Обществу с ограниченной ответственностью «Лаус Део» в аренду, в том числе недостатки, указанные Индивидуальным предпринимателем ФИО2 в исковом заявлении по настоящему делу.


Вопрос 3. В случае выявления несоответствия нежилых помещений нормальному техническому состоянию (с учетом естественного износа) на момент их возврата от Общества с ограниченной ответственностью «Лаус Део» Индивидуальному предпринимателю ФИО2, каковы объемы и сроки ремонтно-восстановительных работ и стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения дефектов и повреждений нежилых помещений, а также для приведения нежилых помещений в первоначальное состояние (с учетом естественного износа), пригодное к использованию их по назначению.

Ответ: Расчет объема ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения дефектов и повреждений нежилых помещений, а также для приведения нежилых помещений в первоначальное состояние (с учетом естественного износа), пригодное к использованию их по назначению приведен в ведомости объемов работ № 02-01-01 Приложение № 2 к заключению).

Стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения дефектов и повреждений нежилых помещений, а также для приведения нежилых помещений в первоначальное состояние (с учетом естественного взноса), пригодное к использованию их по назначению определена в текущих ценах на период проведения экспертизы (IV квартал 2022г.) и составляет: 530 147 (Пятьсот тридцать тысяч сто сорок семь) рублей 54 копейки (Приложение № 3 к заключению).

Сроки ремонтно-восстановительных работ определены на основании локальной сметы №02-01-01 (Приложение № 3 к заключению) и составляют 18 рабочих дней.


Вопрос 4. Установить, соответствует ли качество выполненных ремонтных работ по восстановлению конфигурации и площади нежилых помещении, восстановление стен, перегородок и дверных проемов, а также отделочных работ строительным нормам и правилам? Если нет, то какие имеются отступления от требований, ухудшающих качество работ.

Ответ: Выявленные при исследовании недостатки ремонтных работ по восстановлению конфигурации и площади нежилых помещений, восстановление стен, перегородок и дверных проемов, а также отделочных работ, указанные в ответах на первый и второй вопросы являются следствием нарушения требований строительных норм и правил.

Следующие недостатки ремонтных работ по восстановлению конфигурации и площади нежилых помещений, восстановление стен, перегородок и отделочных работ:

- следы множественных отверстий по всему периметру стен помещения №2 части №1 и №2, помещения №3, внутри которых имеются пластиковые дюбеля. Часть отверстий от сверлений заделана штукатурным раствором поверх существующих обоев, без демонтажа пластиковых дюбелей и снятия существующих обоев. Часть отверстий не заделана;

Данные недостатки являются следствием нарушения требований к последовательности проведения отделочных работ, указанных в МДС 12-30.2006 «Методические рекомендации по нормам, правилам и приемам выполнения отделочных работ».

Следующие недостатки ремонтных работ по восстановлению дверных проемов:

- недостатки установленной ненадлежащим образом деревянной двери аварийного выхода помещения №2 части №2, в виде крепежных элементов коробки двери не фиксирующих конструкцию, дверной коробки в трещинах, в потеках краски, дверного полотна расслаивающегося во многих местах, ручки в сколах. Наличники установлены ненадлежащим образом, не примыкают к стене, не закреплены, местами пробиты, покрыты грязью и отличаются по оттенку от дверной коробки и дверного полотна;

- недостатки установленной ненадлежащим образом деревянной двери в помещение №3 в виде дверного полотна в следах краски, имеются следы старых наклеек Дверные петли погнутые. Коробка двери установлена ненадлежащим образом, в следах штукатурки, в некоторых местах отошла ламинированная пленка. Левый наличник не закреплен, стоит в стороне, верхний и правый наличник не примыкают к стене. Все наличники в следах краски, клея, царапинах, имеют механические повреждения;

- недостатки установленной ненадлежащим образом деревянной двери в помещение №4 в виде отсутствующих с внешней стороны наличников, крепежных элементов, выступающих за плоскость стены, и не позволяющих смонтировать наличники. Наличники двери с внутренней стороны все в сколах, царапинах, отверстиях. Дверное полотно в царапинах, механических повреждениях, сколах и следах краски. Вместо ручки с замком установлена ручка со сколами краски и шпингалет;

Данные недостатки являются следствием нарушения требований к качеству выполненных работ по установки внутренних дверей, указанные в СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014 и ГОСТ 475-2016.


Вопрос 5. Установить, соответствуют ли нежилые помещения нормативным требованиям, а именно: технически-, санитарно- и пожарнопригодно для эксплуатации в соответствии с их назначением без устранения выявленных недостатков (повреждений).

Ответ: Недостаток санитарно-технического оборудования в виде унитаза, находящегося в неработоспособном состоянии, является нарушением санитарных требований и препятствует эксплуатации исследуемых нежилые помещения в соответствии с их назначением без устранения выявленных недостатков (повреждений).

Недостаток системы пожарной сигнализации, в виде отсутствующего прибора пожарно-охранной сигнализации и системы пожарной сигнализации, находящейся в неработоспособном состоянии, является нарушением технических и противопожарных требований, что также препятствует эксплуатации исследуемых нежилые помещения в соответствии с их назначением без устранения выявленных недостатков (повреждений).


Ответчик не согласен с выводами эксперта, изложенными в заключении эксперта № 022564.

В то же время, экспертное заключение №022564 от 16.12.2022, как и пояснения данные ФИО4 в судебном заседании, даны квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять выводам эксперта ФИО4 у суда не имеется.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения судебного эксперта или наличия противоречий в выводах судебного эксперта, равно как не считает обоснованными возражения ответчика относительно результатов судебной экспертизы.

При этом, в экспертном заключении отражены те же самые недостатки, которые были указаны истцом как в исковом заявлении, так и в письме истца от 27.04.2021 исх. №7. Более того, истец в данном письме предлагал ответчику: «в случае, если Вы не согласны с перечисленными недостатками, предлагаю Вам в 3-х (трехдневный) срок после получения данного письма согласовать со мной дату и время для дополнительного освидетельствования помещения. Если Вы не предоставите ответ в трехдневный срок после получения данного письма, то я буду считать что Вы автоматически соглашаетесь с перечисленными недостатками помещения» (т. 1, л.д. 36).

Факт надлежащего состояния спорных помещений перед передачей их ответчику в 2013 г. подтверждается Актом приема-передачи от 10.10.2013 от предыдущего Арендатора (ООО «КостюмСтандарт») истцу.

В свою очередь из представленного в материалы дела акта приема-передачи от 01.01.2019г. следует, что Арендодатель передал Арендатору нежилое помещение, площадью 69,02 кв.м., расположенное по адресу: <...>, «а Арендатор принял от Арендодателя вышеназванное помещение в качественном состоянии, каковым оно было на момент осмотра, в пригодном для эксплуатации состоянии» (т. 1, л.д.29).

Поскольку повреждения имущества, отраженные в экспертном заключении, отсутствовали при передаче ответчику помещений в аренду, суд приходит к выводу о том, что они возникли вследствие эксплуатации обществом арендованных объектов.

Суд отмечает, что в материалы дела было представлено письмо ответчика №35 от 18.12.2013, в котором ответчик просил истца разрешить проведение капитального и косметического ремонта в арендуемом помещении. При этом ответчик обязался провести данный ремонт своими силами и за свой счет.

На данном письме ФИО2 16.12.2013 сделал отметку: «не возражаю».

Истец данный факт не оспаривает.

Вместе с тем, истец представил в материалы дела копию объяснений директора ООО «Лаус Део» ФИО5 от 28.04.2021, отобранные сотрудником ОУР МО МВД России «Димитровградский».

Из данных объяснений следует, что руководитель ответчик подтвердил заключение с истцом договоров аренды. При этом, ФИО5 указал, что «17 февраля 2021 года, мною было принято решение, досрочно расторгнуть договор аренды, в связи с нахождением помещения большей площади. При этом я отправил уведомление на электронную почту гр. ФИО2, о расторжении договора аренды, куда ранее мы отправляли различные документы и получали счета. После этого Холодков позвонил мне, и уточнил, что действительно ли мы расторгаем договор аренды, на что я подтвердил данную информацию. После чего 9 марта 2021 года, мы встретились в помещении по ул. Московская д.60А, где он попросил вернуть помещение в тот вид, в котором помещение было в 2014 году, т.е. устранить все изменения и перепланировку, на что я согласился и собственными силами, привел помещение в состояние аренды на 2014 год, а именно: установили три двери, покрасили стену, а блок управления сигнализации был демонтирован во время ремонта и в настоящее время лежит на подоконнике в данном помещении.

Так же был демонтирован блок пожарной сигнализации фирмы «Болид», который так же находится в помещении. Так как наше помещение находилось на первом этаже жилого здания, нас периодически затапливали верхние этажи, в ходе чего платка потолка разрушалась, и мы вынуждены были ставить новую плитку, в связи с этим данная плитка не всегда подходит друг другу по оттенку. Инженерное сооружение и электрооборудование так же находится в исправном состоянии. Приблизительно в конце марта 2021 года я передал ФИО2 все ключи от помещения в присутствии свидетелей, так же он высказывал намерения о том, что будет решать вопросы по поводу возвращения данного помещения в состояние 2014 года».

Вместе с тем, заключение эксперта опровергает доводы ответчика о надлежащем состоянии помещений после «приведения» их ответчиком в «состояние 2014 года».

Учитывая, что повреждения имуществу истца причинены в период нахождения имущества в аренде у ответчика, то наличие причинно-следственной связи между возникшим у арендодателя ущербом и действиями (бездействием) арендатора предполагается. Обратное, а именно причинение имуществу повреждений вследствие действий иных лиц, обществом не доказано, как не доказано и наличие оснований для освобождения от гражданско-правовой ответственности (пункт 3 статьи 401 ГК РФ). Обществом документально не оспорен и размер ущерба.

Доводы ответчика об отнесении части работ, подлежащих выполнению в отношении арендованных объектов к капитальному ремонту, который по условиям договоров аренды должен производиться арендодателем, судом отклоняются, поскольку ответчик ошибочно считает, что критерием отнесения затрат на арендатора или арендодателя является то, относятся ли сами по себе ремонтно-восстановительные работы по своему объему и характеру к капитальному или текущему ремонту. Однако, по смыслу пункта 1 статьи 616 ГК РФ, к капитальному ремонту, возлагаемому на арендодателя, относится такой, необходимость проведения которого вызвана объективным (не зависящим от арендатора) состоянием имущества, а не причинением повреждений имуществу арендатором.

Согласно ст.87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Однако ответчик ходатайство о назначении дополнительной либо повторной экспертизы не заявил.

Согласно ст.9 АПК РФ лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суд учитывает то обстоятельство, что ответчиком не представлены доказательства исполнения им своей договорной обязанности по проведению надлежащего текущего ремонта принятых в аренду помещений в целях поддержания его в том состоянии, в котором он получены от арендодателя.

Кроме того, суд отклоняет ссылку ответчика на несоблюдение истцом срока предъявления претензии о возмещении убытков, предусмотренного п.п. 3.2.6 договора, поскольку данный срок не является пресекательным, акт приема-передачи помещений Арендодателю стороны не подписывали и тем более из материалов дела следует, что истец обращался к ответчику с письмом №7 от 27.04.2021, в котором перечислял выявленные им недостатки в освобожденных помещениях и требовал устранения данных недостатков.

Поскольку совокупность условий наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков доказана материалами дела, суд считает законным и обоснованным требование истца о взыскании с ответчика 530 147 руб. 54 коп. - стоимости восстановительного ремонта помещения, являющейся для истца материальным ущербом.


Истец просит взыскать с ответчика судебные расходы на оплату стоимости судебной экспертизы в сумме 60 000 руб. 00 коп. и 1 800 руб. 00 коп. оплата банковской комиссии.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регулируется положениями статьи 110 АПК РФ.

В п.26 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации №23 от 04.04.2014 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено: денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

Определением от 14.11.2022 суд, удовлетворив ходатайство Индивидуального предпринимателя ФИО2, назначил судебную экспертизу. Проведение экспертизы поручено Союзу «Ульяновская Торгово-промышленная палата», эксперту ФИО4.

По итогам проведения судебной экспертизы Союз «Ульяновская Торгово-промышленная палата» представил экспертное заключение №022564 от 16.12.2022. Кроме того, экспертная организация представила в суд счет №1654 от 19.12.2022 по оплате услуг за проведение судебной экспертизы на сумму 82 000 руб. 00 коп. (т. 2, л.д. 2).

Из материалов дела следует, что Индивидуальный предприниматель ФИО2 за проведение судебной экспертизы перечислил на депозитный счет Арбитражного суда Ульяновской области авансовый платеж в размере 60 000 руб. 00 коп. Одновременно, за перевод денежных средств на депозит суда истцом была оплачена банковская комиссия в сумме 1 800 руб. 00 коп. (чек-ордер ПАО Сбербанк от 27.09.2022).

13.03.2023 судом принято определение о перечислении Союзу «Ульяновская Торгово-промышленная палата» с депозитного счета Арбитражного суда Ульяновской области денежных средств в размере 60 000 рублей по реквизитам, указанным в счете №1654 от 19.12.2022.

Согласно ч.6 ст.110 АПК РФ неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как следует из материалов дела, проведение судебной экспертизы было необходимо для рассмотрения одного из требований истца, а именно требования истца о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ.

В связи с чем, при рассмотрении требований истца о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки экспертное заключение №022564 от 16.12.2022 судом не учитывалось.

Учитывая, что исковые требования ИП ФИО2 о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ удовлетворены судом в полном объеме, суд относит в полном объеме расходы по оплате судебной экспертизы на Общество с ограниченной ответственностью «Лаус Део». В связи с чем, с ответчика следует взыскать:

- в пользу Союза «Ульяновская Торгово-промышленная палата» 22 000 руб. 00 коп. – остаток стоимости судебной экспертизы (82 000 руб. – 60 000 руб.);

- в пользу ИП ФИО2 61 800 руб. 00 коп. - в возмещение понесенных истцом судебных издержек на оплату стоимости судебной экспертизы (60 000 руб. 00 коп.) и банковской комиссии (1 800 руб. 00 коп.).

В то же время, при распределении понесенных ИП ФИО2 расходов на оплату госпошлины, суд возлагает данные расходы истца на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

В связи с чем, с ответчика в пользу ИП ФИО2 следует взыскать 13 162 руб. 00 коп. в возмещение расходов по госпошлине.

В связи с излишней оплатой госпошлины Индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета следует возвратить госпошлину в сумме 2 015 руб. 00 коп.


Руководствуясь статьями 110, 167-172, 176-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Лаус Део» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 530 147 руб. 54 коп. в возмещение стоимости ремонтно-восстановительных работ, 13 162 руб. 00 коп. в возмещение расходов по госпошлине и 61 800 руб. 00 коп. в возмещение судебных издержек.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Лаус Део» в пользу Союза «Ульяновская Торгово-промышленная палата» 22 000 руб. 00 коп. - стоимость проведения судебной экспертизы.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета госпошлину в сумме 2 015 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст.257-260 АПК РФ, а также в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст.273-276 АПК РФ.


Судья С.А. Абрашин