Решение от 24 апреля 2024 г. по делу № А32-51509/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А32-51509/2023
г. Краснодар
24 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 22.04.2024г.

Полный текст решения изготовлен 24.04.2024г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хачатрян Л.В.


рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования Темрюкский район (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.11.2002, ИНН: <***>, КПП: 235201001), г. Темрюк


к ООО «Каффа» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.05.2015, ИНН: <***>, КПП: 235201001), г. Темрюк

третье лицо: администрация Фонталовского сельского поселения Темрюкского района, Темрюкский р-н, ст. Фонталовская,


о расторжении договоров аренды


в отсутствие лиц, участвующих в деле



установил:

Администрация муниципального образования Темрюкский район (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Каффа» (далее – общество), согласно которого просит:

1. Расторгнуть договор аренды от 14.07.2015 № 3000006918, площадью 805 кв. м, кадастровый номер 23:30:0201009:10569 по адресу: <...>, для размещения коттеджной застройки, бульвара общего пользования;

2. Расторгнуть договор аренды от 14.07.2015 № 3000006917, площадью 704 кв. м, кадастровый номер 23:30:0201009:10568 по адресу: <...>, для размещения коттеджной застройки, бульвара общего пользования;

3. Расторгнуть договор аренды от 14.07.2015 № 3000006872, площадью 704 кв. м, кадастровый номер 23:30:0201009:10579 по адресу: <...>, для размещения коттеджной застройки, бульвара общего пользования;

4. Расторгнуть договор от 14.07.2015 № 3000006871, площадью 704 кв. м, кадастровый номер 23:30:0201009:10578 по адресу: <...>, для размещения коттеджной застройки, бульвара общего пользования;

5. Расторгнуть договор от 14.07.2015 № 3000006873, площадью 648 кв. м, кадастровый номер 23:30:0201009:10580 по адресу: <...>, для размещения коттеджной застройки, бульвара общего пользования;

6. Указать, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи:

от 07.08.2015 №23-23-/044-23/044/600/2015-795/2 о государственной регистрации права аренды ООО «КАФФА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0201009:10569 площадью 805 кв. м;

от 07.08.2015 №23-23-/044-23/044/600/2015-754/2 о государственной регистрации права аренды ООО «КАФФА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0201009:10568 площадью 704 кв. м;

от 07.08.2015 №23-23-/044-23/044/600/2015-787/2 о государственной регистрации права аренды ООО «КАФФА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0201009:10579 площадью 704 кв. м;

от 07.08.2015 №23-23-/044-23/044/600/2015-788/2 о государственной регистрации права аренды ООО «КАФФА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0201009:10578 площадью 704 кв. м;

от 07.08.2015 №23-23-/044-23/044/600/2015-786/2 о государственной регистрации права аренды ООО «КАФФА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0201009:10580 площадью 648 кв. м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация Фонталовского сельского поселения Темрюкского района (далее – администрация поселения).

Стороны, третье лицо в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

В судебном заседании объявлен перерыв до 22.04.2024 до 17-45 час.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что на основании постановления администрации Фонталовского сельского поселения Темрюкского района от 23.06.2015 № 344 «О разделе земельного участка с кадастровым номером 23:30:0202003:195» между администрацией поселения (арендодатель) и ЗАО «Инвестиционная компания «Русский Азов» (арендатор) заключены следующие договоры аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения:

договор аренды от 14.07.2015 № 3000006918 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 805 кв. м, кадастровый номер 23:30:0201009:10569 по адресу: <...>, для размещения коттеджной застройки, бульвара общего пользования со сроком действия до 24.11.2057;

договор аренды от 14.07.2015 № 3000006917, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 704 кв. м, кадастровый номер 23:30:0201009:10568 по адресу: <...>, для размещения коттеджной застройки, бульвара общего пользования со сроком действия до 24.11.2057;

договор аренды от 14.07.2015 № 3000006872, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 704 кв. м, кадастровый номер 23:30:0201009:10579 по адресу: <...>, для размещения коттеджной застройки, бульвара общего пользования со сроком действия до 24.11.2057;

договор аренды от 14.07.2015 № 3000006871, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 704 кв. м, кадастровый номер 23:30:0201009:10578 по адресу: <...>, для размещения коттеджной застройки, бульвара общего пользования со сроком действия до 24.11.2057;

договор аренды от 14.07.2015 № 3000006873, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 648 кв. м, кадастровый номер 23:30:0201009:10580 по адресу: <...>, для размещения коттеджной застройки, бульвара общего пользования со сроком действия до 24.11.2057.

В соответствии с пунктами 3.2.5 вышеуказанных договор аренды арендодатель вправе принять решение о досрочном расторжении договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора и в случае неиспользования участка в течение трех лет.

Пунктом 4.1.6 договоров аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать земельные участки по целевому назначению и разрешенному использованию в соответствии с пунктами 1.1 договоров.

Также на арендатора возложена обязанность содержать в должном санитарном порядке и чистоте арендуемые участки и прилегающую к ним территорию (пункты 4.1.7 договоров).

Согласно пунктам 10.1 договоров аренды неиспользование земельного участка в течение одного года согласно его разрешенному использованию является нарушением договорных отношений и основанием для расторжения договора аренды.

По договорам цессии от 07.09.2015 ЗАО «Инвестиционная компания «Русский Азов» передало ООО «Каффа» права и обязанности арендатора по всем вышеуказанным договорам аренды земельных участков.

Поскольку переданные в аренду обществу земельные участки являются землями неразграниченной государственной собственности, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН, администрация является полномочным органом по распоряжению спорными земельными участками.

В соответствии с письмом администрации поселения от 28.07.2023 № 02-44/1039 земельные участки с кадастровыми номерами 23:30:0201009:10569, 23:30:0201009:10568, 23:30:0201009:10579, 23:30:0201009:10578, 23:30:0201009:10580, арендатором которых является общество, не используются и находятся в ненадлежащем санитарном состоянии, что является нарушением договоров аренды земельных участков, в связи с чем администрация поселения просит рассмотреть вопрос о расторжении договоров аренды с ООО «Каффа».

В порядке проведения муниципального земельного контроля специалистами администрации осуществлены визуальные осмотры спорных земельных участков, по результатам которых составлены акты от 02.08.2023.

Из актов визуальных осмотров земельных участков от 02.08.2023 следует, что на территории земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0201009:10569, 23:30:0201009:10568, 23:30:0201009:10579, 23:30:0201009:10578, 23:30:0201009:10580 какие-либо здания, строения, сооружения отсутствуют, произрастает сорная травянистая растительность; земельный участок не огорожен. На момент осмотра усматриваются признаки неиспользования земельных участков.

По результатам проведенных осмотров администрация направила 08.08.2023 в адрес ООО «Каффа» претензии с предложением устранить в месячный срок нарушения пунктов 4.1.6, 4.1.7 договоров аренды либо подписать соглашения о расторжении договоров. Также администрация в претензии указала, что в случае невыполнения претензионных требований будет вынуждена обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договоров аренды.

До настоящего времени соглашения о расторжении договоров аренды ответчиком в досудебном порядке не подписаны, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, их порче, состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Сложившаяся судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Администрация, заявляя требования о досрочном расторжении договоров аренды, ссылается на неиспользование переданных в аренду земельных участков в течение установленного срока (пункты 3.2.5 и 10.1 договоров аренды), в обоснование чего представила акты визуального осмотра от 02.08.2023 и фотоматериалы.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, указал на надлежащее выполнение условий спорных договоров аренды.

Спорные договоры аренды заключены на 42 года, в связи с чем, расторжение таких договоров по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений их условий арендатором и их неустранении в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса. Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Согласно пунктам 1.1 договоров аренды спорные земельные участки предоставлены в аренду обществу в целях размещения коттеджной застройки и бульвара общего пользования.

Согласно части 1 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) строительство объектов капитального строительства регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии со статьями 47, 49, 51, 52 ГрК РФ строительство объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с проектной документацией и рабочей документацией, подготовленной на основании инженерных изысканий, получивших положительное заключение экспертизы, на основании разрешения на строительство, полученного в установленном порядке.

Из материалов дела следует, что в целях осуществления коттеджной застройки в рамках реализации договора от 16.05.2023 № 16016 на оказание услуг по разработке проектно-сметной документации, заключенного ООО «Каффа» с ООО «АТЕК», ответчиком по накладным от 01.07.2023 № 40/16, от 09.08.2023 № 49/16 получены схемы генерального плана, планировочные решения, разрезы, эскизная проработка зданий (3D модели. Визуализация).

20.09.2023 общество заключило с ООО «Аврора» договоры подряда № 6356/23-ТЕМ на выполнение подготовительных работ на объекте: «Краснодарский край, Темрюкский район, п. Кучугуры. Земельные участки с кадастровыми номерами 23:30:0201009:10569, 23:30:0201009:10568, 23:30:0201009:10579, 23:30:0201009:10578, 23:30:0201009:10580», от 02.03.2024 № 02/03 на выполнение работ по устройству ограждений на объекте: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Кучугуры. Земельные участи с кадастровыми номерами 23:30:0201009:10569; 23:30:0201009:10568; 23:30:0201009:10579; 23:30:0201009:10580», а также от 12.02.2024 № 21-ТЕМ на выполнение комплекса земляных работ с формированием конуса или планировкой вывозимого грунта на расстоянии до 1 км на объекте» Краснодасркий край, Темрюкский район, п. Кучугуры. Земельные участки с кадастровыми номерами: 23:30:0201009:10569; 23:30:0201009:10568; 23:30:0201009:10579; 23:30:0201009:10578; 23:30:0201009:10580».

Таким образом, обществом осуществляются действия по подготовке к освоению спорных земельных участков.

Доводы истца о нарушении ответчиком пункта 4.1.7 договоров аренды опровергаются представленными ответчиком материалами. При этом администрация, наделенная в силу пункта 3.2.3 договоров аренды правом осуществления контроля за использованием земельных участков, не представила доказательства несоблюдения ответчиком указанного пункта договора в предшествующие (последующие) дате визуального осмотра 02.08.2023 периоды.

Представленные администрацией фототаблицы визуального осмотра не обладают признаком относимости доказательств, поскольку не представляется возможным идентифицировать земельный участок, отображенный в указанных таблицах. Доказательства применения специальных технических средств в целях определения границ спорных земельных участков не представлены, данные об этом в актах визуального осмотра от 02.08.2023 не отражены.

Следует также учитывать, что в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (далее – Классификатор), отсутствует такой вид разрешенного использования земельного участка как «для размещения коттеджной застройки и бульвара общего пользования». До настоящего времени администрацией, наделенной полномочиями по распоряжению данными участками, вид разрешенного использования спорных земельных участков не приведен в соответствие с Классификатором, что также создает для ответчика как для арендатора и застройщика риски их использования.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Довод ответчика о несоблюдении истцом мер по досудебному урегулированию спора опровергается представленными истцом в дело претензиями и доказательствами их направления обществу.

Учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, а также принимая во внимание осуществление ответчиком действий по освоению земельных участков, суд признает избранную истцом меру ответственности (расторжение договоров аренды) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, в связи с чем приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договоров аренды в соответствии с нормами статьи 619 Гражданского кодекса и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.



Судья О.С Левченко