Решение от 7 мая 2026 г. АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, <...>, тел. <***>


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


08 мая 2026 года Дело № А55-42163/2025

Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2026 года. Полный текст решения изготовлен 08 мая 2026 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи Нагайцевой Е.А.


при ведении протокола судебного заседания помощником судьи – Пудовкиной А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Первого заместителя прокурора Самарской области в защиту интересов публичного образования - муниципального района Ставропольский Самарской области в лице Главы

муниципального района Ставропольский Самарской области

к 1. администрации муниципального района Ставропольский Самарской области (ИНН <***>);

2. обществу с ограниченной ответственностью "ГражданСтройПроект" (ИНН <***>)

о признании недействительными пункты договора аренды


третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

при участии в заседании

от истца – ФИО1, удостоверение,

от ответчиков и третьего лица - не явились, извещены,

Установил:

Первый заместитель прокурора Самарской области обратился в арбитражный суд в защиту интересов публичного образования - муниципального района Ставропольский Самарской области в лице Главы муниципального района Ставропольский Самарской области с иском к Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области и обществу с ограниченной ответственностью "ГражданСтройПроект", в котором просит признать недействительными (ничтожными) подпункт 1 пункта 5.2 в части слов «и настоящим договором», пункт 5.5, пункт 7.2, начиная со слов «на основании и в порядке», пункты 7.2.1, 7.2.2, 7.2.3 договора аренды № 139 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного 01.04.2025 Администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области и ООО «ГражданСтройПроект».

Определением от 28.11.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Ответчики и третье лицо в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования.


Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией муниципального района


Ставропольский Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью "ГражданСтройПроект" на основании протокола от 21.03.2025 № 36 о результатах электронного аукциона заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 139 от 01.04.2025 (далее - Договор № 139).

Согласно пункту 1.1 Договора № 139 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:12080, площадью 42198 кв.м., отнесенный к землям населенных пунктов, имеющий разрешенное использование «спортивная база (код 5.1.7), туристическое обслуживание (код 5.2.1), гостиничное обслуживание (код 4.7)», расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Хрящевка, с. Хрящевка (в дальнейшем именуемый «земельный участок»). Цель использования размещение спортивных баз и лагерей, в которых осуществляется спортивная подготовка длительно проживающих в них лиц, размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, размещение детских лагерей, размещение гостиниц.

Вышеуказанный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена и принадлежит на праве собственности муниципальному району Ставропольский Самарской области.

В силу пункта 3.1 договора № 139 земельный участок передан в аренду на срок 128 месяцев, т.е. на срок более 10 лет.

Договор № 139 зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области 23.04.2025 № 63:32:0000000:12080-63/456/2025-1.

В договоре стороны установили права и обязанности арендодателя, условия изменения и расторжения указанного договора.

Так, согласно пункту 5.5 договора № 139 арендатор имеет право передать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 5.2 договора № 139 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором.

На основании пункта 7.2 Договора № 139 указанный договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленных гражданским законодательством Российской Федерации, а также в случаях, когда арендатор:

7.2.1. Пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения либо с неоднократными нарушениями.

7.2.2. Существенно ухудшает состояние участка.


7.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как указывает истец, оспариваемые условия противоречат императивной норме пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 1 пункта 5.2 договора в части слов «и настоящим договором», пункт 7.2, начиная со слов «на основании и в порядке», пункты 7.2.1, 7.2.2, 7.2.3 являются недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 ГК РФ.

Для устранения выявленных нарушений прокуратурой Ставропольского района Главе муниципального района Ставропольский внесено представление от 29.09.2025 № Прдр-242-490-25/4-242.

Акт прокурорского реагирования рассмотрен, представлена письменная информация от 27.10.2025, согласно которой выявленные нарушения органом местного самоуправления не устранены.

Указанные обстоятельства послужили основанием к обращению с иском в суд.


ООО “Гражданстройпроект” отзыв на иск не представило, против удовлетворения требований не возражало.


Администрация муниципального района Ставропольский Самарской области возражая относительно удовлетворения исковых требований, указывает, что оспариваемые пункты договора полностью соответствуют требованиям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также отмечает, что проект договора аренды земельного участка утвержден Постановлением № 1058 от 17.02.2017, все нормативно-правовые акты направляются непосредственно в Прокуратуру Ставропольского района Самарской области и замечания относительно данного проекта договора аренды в Администрацию не поступали.

Суд отклоняет доводы ответчика в виду следующего.


Положениями статьи 35 Закона о прокуратуре предусмотрено, что прокурор участвует в рассмотрении дел судами в случаях, предусмотренных процессуальным законодательством Российской Федерации и другими федеральными законами (пункт 1), в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства (пункт 3), полномочия прокурора, участвующего в судебном рассмотрении дел, определяются процессуальным законодательством Российской Федерации (пункт 4).

Участие прокурора в арбитражном процессе регламентировано статьей 52 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд: с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 указанной статьи).

Предъявляя иск о признании недействительными (ничтожными) пунктов договора, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).

Таким образом, обращение прокурором в суд с рассматриваемым иском осуществлено в пределах законодательно предоставленных ему полномочий.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления

Вместе с тем, согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов


лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В рассматриваемом случае закрепленная в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ норма права является отсылочной к пункту 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

При таких обстоятельствах, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам торгов, в силу статьи 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления запрета такой переуступки статьей 448 ГК РФ.

Приведенное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права либо договора субаренды в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит аренду.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовым актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и


порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ; указанные в статье 619 ГК РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Довод Администрации о том, что при заключении договора замечаний от прокуратуры не поступало, судом отклоняется, поскольку отсутствие предварительных замечаний к проекту договора не может служить основанием для легализации условий, противоречащих императивным нормам федерального законодательства (пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ). Действительность условий сделки определяется судом исходя из их соответствия закону на момент заключения договора, а не наличия либо отсутствия согласования с контролирующим органом.

Поскольку оспариваемые условия противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, суд приходит к выводу о том, что подпункт 1 пункта 5.2 договора в части слов «и настоящим договором», пункт 5.5, пункт 7.2, начиная со слов «на основании и в порядке», пункты 7.2.1, 7.2.2, 7.2.3 являются недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 ГК РФ.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность данных пунктов договора не влечет недействительность договора аренды земельного участка № 139 от 01.04.2025 в целом.

Учитывая вышеизложенное, суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Расходы по госпошлине в сумме 50 000 руб. относятся на ответчиков по 25 000 руб. на каждого и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Расходы по госпошлине в сумме 25 000 руб. взысканию с Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области не подлежат поскольку последняя освобождена от уплаты госпошлины в соответствии с п.1 ст. 333.37 НК РФ.

Руководствуясь ст.ст.110,163,167-171,176,259 Арбитражного процессуального кодекса


Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительными (ничтожными) подпункт 1 пункта 5.2 в части слов «и настоящим договором», пункт 5.5, пункт 7.2, начиная со слов «на основании и в порядке», пункты 7.2.1, 7.2.2, 7.2.3 договора аренды № 139 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного 01.04.2025 Администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области и ООО «ГражданСтройПроект».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ГражданСтройПроект" (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 25 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья / Е.А. Нагайцева