Решение от 10 ноября 2022 г. по делу № А19-11418/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19-11418/2022
г. Иркутск
10 ноября 2022 г.
Резолютивная часть решения объявлена 02.11.2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 10.11.2022 года.


Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Щуко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «МЕТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ»

к МИНИСТЕРСТВУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

об обязании заключить договор аренды земельного участка,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора АДМИНИСТРАЦИИ ХОМУТОВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ - АДМИНИСТРАЦИИ СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ (ОГРН 1053827059560, ИНН <***>, адрес: 664540, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСКИЙ РАЙОН, ХОМУТОВО СЕЛО, КИРОВА УЛИЦА, ДОМ 7А), АДМИНИСТРАЦИИ ИРКУТСКОГО РАЙОННОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664511, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСКИЙ РАЙОН, ПИВОВАРИХА СЕЛО, ДАЧНАЯ УЛИЦА, 8),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности;

от третьих лиц: не явились;

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к МИНИСТЕРСТВУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ об обязании заключить договор аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал по основаниям, приведенным в исковом заявлении, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил заявленное требование и просил обязать МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ в преимущественном порядке перед другими лицами заключить с ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «МЕТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» на новый срок договор аренды земельного участка общей площадью 1442549 кв.м с кадастровым номером 38:36:000017:2026, расположенный по адресу: <...> для использования в целях под малоэтажное строительство, сроком с 02.02.2022г. по 01.02.2032г., на условиях договора аренды земельного участка от 20.02.2012г. № 65.

Изменение истцом требований принято судом.

Представитель ответчика против удовлетворения уточненных исковых требований возражал, представил отзыв на исковое заявление с приложениями.

АДМИНИСТРАЦИЯ ХОМУТОВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ - АДМИНИСТРАЦИИ СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ, надлежащим образом извещённая о времени и месте проведения судебного разбирательства, в судебное заседание представителя не направила, представила отзыв на иск с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя; согласно представленному отзыву исковые требования поддержала.

АДМИНИСТРАЦИЯ ИРКУТСКОГО РАЙОННОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ, надлежащим образом извещённая о времени и месте проведения судебного разбирательства, в судебное заседание представителя не направила, представила отзыв на иск с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя; согласно представленному отзыву исковые требования поддержала.

Судом на основании материалов дела установлены следующие обстоятельства.

20.02.2012г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Иркутского района в соответствии с Постановлением администрации Иркутского района № 6819 от 27.12.2011 г., протоколом №1 о результатах торгов от 01.02 2012 г. и обществом с ограниченной ответственностью «Мета-Девелопмент» заключен договор аренды № 65, по условиям которого общество принимает во временное владение пользование сроком по 1 февраля 2022 г. земельный участок с кадастровым номером 38:36:000017:2026, расположенный по адресу: <...> для использования в целях - под малоэтажное жилищное строительство.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды № 65 от 20.02.2012г. срок действия договора установлен с 01.02.2012г. по 01.02.2022г.

Согласно пункту 4.3.2 договора арендатор имеет право на основании письменного заявления по истечении срока действия настоящего договора в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок, на согласованных с арендодателем условиях.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной филиалом ФГБУ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от 18 февраля 2021 г. В выписке указан номер регистрации земельного участка в аренду: 38-38-01/019/2012-740 и дата - 02.05.2012.

Земельный участок предоставлен победителю торгов под малоэтажное жилищное строительство (п. 1.1 договора аренды).

В соответствии с п. п. 4.4.3, 4.4.6 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на участке и прилегающих к нему территориям.

На указанном земельном участке обществом возведен двухквартирный малоэтажный жилой дом, количество этажей - два, в том числе один подземный, год ввода в эксплуатацию по завершению строительства - 2022. Разрешение на ввод в эксплуатацию указанного двухквартирного малоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Иркутская область. Иркутский р-н, п. Плишкино, мкр. Ключевой, получено от администрации Хомутовского МО 28 января 2022 г. № 38-RU 38508317-1-2022.

Двухквартирный малоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский р-н, п. Плишкино, мкр. Ключевой зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости № 99/2022/447428355 от 4 февраля 2022 г.

Право собственности на квартиры с кадастровыми номерами 38:36:000017:5299, 38:36:000017:5300, находящиеся в двухквартирном малоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: Иркутская область. Иркутский р-н, п. Плишкино, мкр. Ключевой, зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью «Мета-Девелопмент», что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной филиалом ФГБУ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от 15.02.2022, 16.02.2022.

Письмом от 29.12.2021г. №03-51-3578/21-19 Министерство имущественных отношений Иркутской области уведомило арендатора о прекращении договора и необходимости возвратить земельный участок арендатору.

21.01.2022г. арендатор направил арендодателю - Министерству имущественных отношений Иркутской области заявление № 58-исх на заключение договора аренды земельного участка от 20.02.2012г., среди прочего указав на то обстоятельство, что ранее письмом министерства от 29.12.2021 г. № 03-51-3578/21-19 арендатор уведомлен о прекращении договорных отношений после истечения срока действия договора аренды.

При этом акт приема-передачи на вышеуказанный земельный участок арендатор в адрес арендодателя не направил, земельный участок не освободил, продолжал вносить арендную плату на счет арендодателя, что подтверждается платежным поручением № 428 от 17.02.2022 об оплате арендной платы в размере 598 340 руб. 22 коп. по договору № 62 от 20.02.2012 за 2022 год.

Отказывая в заключении договора аренды на новый срок, Министерство имущественных отношений Иркутской области в письме № 02-51-1726/22 от 11 февраля 2022 г. в качестве оснований указало на то, что в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в действие с 1 марта 2015 г., арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

При этом, в связи с неполучением указанного уведомления арендодателя с приложением к нему акта приема-передачи земельного участка, общество обратилось к Министерству имущественных отношений Иркутской области с заявлением от 21.01.2022г. исх № 58 о заключении договора аренды указанного земельного участка на новый срок в соответствии с пунктом 4.3.2 договора аренды.

Отказ Министерства имущественных отношений Иркутской области от заключения договора аренды на новый срок послужил основанием для обращения ООО "МЕТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ" с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы и возражения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что между сторонами возникли гражданско-правовые отношения, вытекающие из договора аренды земельного участка, регулируемые правовыми положениями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, а также главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как указывалось выше, согласно условиям договора, спорный земельный участок предоставлен истцу в аренду сроком с 01.02.2012г. по 01.02.2022г.

Письмом № 03-51-3578/21-19 от 29.12.2021г. Министерство имущественных отношений Иркутской области уведомило арендатора о прекращении договора и необходимости возвратить земельный участок арендатору.

Вместе с тем, данное письмо было направлено арендодателем в адрес арендатора до истечения срока действия договора от 20.02.2012г., согласно пункту 5.1. которого договор может быть расторгнут по требованию арендадателя лишь по решению суда, в связи с чем суд не может согласиться с доводом ответчика о расторжении последним названного договора в одностороннем порядке.

При этом, поскольку в письме Министерства имущественных отношений Иркутской области от 29.12.2021г. отсутствовали сведения об использовании арендатором земельного участка не по целевому назначению, положения пункта 4.1.1. договора от 20.02.2012г. также не могли быть применены.

21.01.2022г. арендатор направил арендодателю - Министерству имущественных отношений Иркутской области заявление № 58-исх на заключение договора аренды земельного участка от 21.01.2022г.

Отказывая в заключении договора аренды на новый срок, министерство имущественных отношений Иркутской области в письме № 02-51-1726/22 от 11 февраля 2022 г. в качестве оснований указало на то, что в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в действие с 1 марта 2015 г., арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды по истечении срока договора аренды земельного участка.

В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015г.

Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (пункт 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ). Так, согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Истец обратился к ответчику с заявлением от 21.01.2022г. о перезаключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок после 01.03.2015г., в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что к правоотношениям сторон следует применять нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Закона N 171-ФЗ.

С 01.03.2015г. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

Случаи правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Одним из таких оснований является заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет исключительное право на получение в пользование земельного участка, на котором расположены данные объекты и необходимого для их обслуживания.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218 -ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее -государственная регистрация прав).

Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

В части 6 статьи 1 Закона №218-ФЗ определено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указывалось выше, 20.02.2012 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Иркутского района в соответствии с Постановлением администрации Иркутского района № 6819 от 27.12.2011 г., протоколом №1 о результатах торгов от 01.02 2012 г. и обществом с ограниченной ответственностью «Мета-Девелопмент» заключен договор аренды № 65, по условиям которого общество принимает во временное владение пользование сроком по 1 февраля 2022 г. земельный участок с кадастровым номером 38:36:000017:2026, расположенного по адресу: <...> для использования в целях - под малоэтажное жилищное строительство.

На указанном земельном участке обществом возведен двухквартирный малоэтажный жилой дом, количество этажей - два, в том числе один подземный, год ввода в эксплуатацию по завершению строительства - 2022. Разрешение на ввод в эксплуатацию указанного двухквартирного малоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Иркутская область. Иркутский р-н, п. Плишкино, мкр. Ключевой, получено от администрации Хомутовского МО 28 января 2022 г. № 38-RU 38508317-1-2022.

Двухквартирный малоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский р-н, п. Плишкино, мкр. Ключевой зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости № 99/2022/447428355 от 4 февраля 2022 г.

Право собственности на квартиры, с кадастровыми номерами 38:36:000017:5299, 38:36:000017:5300, находящиеся в двухквартирном малоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: Иркутская область. Иркутский р-н, п. Плишкино, мкр. Ключевой, зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью «Мета-Девелопмент», что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной филиалом ФГБУ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от 15.02.2022, 16.02.2022.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка 11 имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов

Таким образом, по мнению суда, на дату обращения ООО «Мета-Девелопмент» в Министерство имущественных отношений с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок, у арендатора имелась совокупность условий для заключения договора аренды на новый срок, в связи с чем у ответчика отсутствовали правовые основания для отказа в заключении такого договора.

При таких обстоятельствах арбитражный суд не нашел правовых оснований для отвказа в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны - другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 2 000 руб. 00 коп., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ в преимущественном порядке перед другими лицами заключить с ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «МЕТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» на новый срок договор аренды земельного участка общей площадью 1442549 кв.м с кадастровым номером 38:36:000017:2026, расположенный по адресу: Иркутская обалсть, Иркутский район, п. Плишкино, м-н Ключевой, для использования в целях под малоэтажное строительство, сроком с 02.02.2022г. по 01.02.2032г., на условиях договора аренды земельного участка от 20.02.2012г. № 65.

Взыскать с МИНИСТЕРСТВА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «МЕТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664050, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, БАЙКАЛЬСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 293, ЭТАЖ 2) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья В.А. Щуко