Решение от 18 мая 2017 г. по делу № А05-13836/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-13836/2016
г. Архангельск
19 мая 2017 года


Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2017 года

Решение в полном объёме изготовлено 19 мая 2017 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» (ОГРН <***>, 165500, <...>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц

1) муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» в лице главы муниципального образования

2) муниципального образования «Верхнетоемское»

о признании недействительными договоров аренды земельных участков № 3/3-ЮрЛ и № 3/4 ЮрЛ от 10.03.2015

при участии в заседании представителей: не явились (извещены)

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее- истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области к комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» (далее- ответчик, Комитет) с требованиями о признании недействительными договора № 3/3-ЮрЛ от 10.03.2015 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:02:030801:974 с размером арендной платы 6 852 218 руб. и договора № 3/4-ЮрЛ от 10.03.2015 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:02:030803:1022 с размером арендной платы 3 984 189 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что 10.03.2015 между Предпринимателем и муниципальным образованием «Верхнетоемский муниципальный район» в лице главы муниципального образования были подписаны договоры аренды вышеуказанных земельных участков за теми же номерами, но с иными условиями о размере арендной платы (12 218 руб. и 4 789 руб. соответственно). Договоры аренды с размером арендной платы на суммы 6 852 218 руб. и 3 984 189 руб. соответственно были подписаны в декабре 2015 года в целях регистрации перехода права на завершенные строительством объекты (многоквартирные жилые дома), построенные Предпринимателем на земельных участках. Оспариваемые договоры являются мнимыми.

Комитет с исковыми требованиями не согласен, в отзыве на иск (том 2 л.д.1) просит прекратить производство по делу в связи с вступлением в силу судебных актов по делу А05-4270/2016.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в суд своих представителей не направили. Истец, ответчик ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, суд установил.

На основании распоряжений администрации муниципальным имуществом муниципального образования "Верхнетоемский муниципальный район" от 23.01.2015 №2/9р и 2/10р 23.01.2015 на сайте http://torgi.gov.ru/ размещено извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона.

На торги под лотом №1 выставлено право аренды земельного участка площадью 2 980 кв.м. с кадастровым номером 29:02:030801:974 в с. Верхняя Тойма Архангельской области ул. Ломоносова, 27В с разрешенным использованием «для строительства и эксплуатации малоэтажного многоквартирного дома» сроком на 1 год. Начальная цена аукциона определена в размере 12 218 руб., шаг аукциона 200 руб., размер задатка – 10 377 руб.

Под лотом №2 на торги выставлено право земельного участка площадью 1 168 кв.м. с кадастровым номером 29:02:030801:1022 в с. Верхняя Тойма Архангельской области ул. Угрюмова, 10А с разрешенным использованием «для строительства и эксплуатации малоэтажного многоквартирного дома» сроком на 1 год. Начальная цена аукциона определена в размере 4 789 руб. шаг аукциона 200 руб., размер задатка – 4 067 руб.

В извещении о проведении аукциона указано, что прием заявок осуществляется до 17:00 19.02.2015, аукцион проводится 24.02.2015 аукционистом, победитель аукциона определяется на торгах с открытой формой подачи предложений о размере арендной платы; победителем признается лицо, предложившее наибольший размер годовой арендной платы.

Согласно протоколу от 20.02.2015 к участию в аукционе по лотам №1 и №2 были допущены два участника: Предприниматель и ООО «Нечерноземстрой».

24.02.2015 по лотам №1 и №2 проведены торги в форме открытого аукциона, победителем которых (по обоим лотам) признан Предприниматель как предложивший наиболее высокий годовой размер арендной платы: по лоту №1 – 6 852 218 руб., по лоту №2- 3 984 189 руб., что подтверждается протоколами №13 от 24.02.2015.

25.02.2015 комиссией по организации и проведению торгов был составлен акт уклонения победителя торгов от подписания протокола результатов торгов (том 2 л.д. 137), в котором указано, что победитель торгов после их окончания покинул место проведения торгов и не явился для подписания протокола.

10.03.2015 Комитет направил в адрес Предпринимателя проекты договоров аренды земельных участков № 3/3-ЮрЛ и 3/4-ЮрЛ с размером годовой арендной платы, определенной по результатам торгов, и предложил Предпринимателю в срок до 20.03.2015 подписать указанные проекты.

Предприниматель отказался от подписания направленных проектов, поэтому 30.03.2015 комиссией был составлен акт уклонения победителя торгов от подписания договоров аренды земельных участков.

Одновременно с объявлением о проведении аукциона на право аренды земельных участков 30.01.2015 на сайте Единой электронной торговой площадки «ОАО «ЕЭТП» администрацией муниципального образования «Верхнетоемское» было размещено извещение о проведении электронного аукциона 0124300006115000001 на приобретение жилых помещений (квартир) во вновь построенном (строящемся) малоэтажном многоквартирном доме для переселения граждан из аварийного жилищного фонда в целях реализации адресной программы Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2014-2015 годы. Источником финансирования заказа являются средства федерального бюджета и средства областного бюджета.

Согласно документации об открытом аукционе в электронной форме по муниципальному контракту заявлено о приобретении жилых помещений во вновь построенном (строящемся) доме десяти однокомнатных, двенадцати двухкомнатных и шести трехкомнатных квартир.

Условиями электронного аукциона предусмотрен прием первых частей заявок в электронном виде в срок до 21.02.2015. Согласно протоколу рассмотрения заявок от 24.02.2015 для участия в электронном аукционе допущено 3 участника, в том числе Предприниматель и ООО «Нечерноземстрой».

Согласно протоколу от 03.03.2015 подведения итогов электронного аукциона 0124300006115000001 победителем электронного аукциона признан Предприниматель как предложивший наименьшую цену по муниципальному контракту.

Фактически земельные участки площадью 2 980 кв.м. с кадастровым номером 29:02:030801:974 и 1 168 кв.м. с кадастровым номером 29:02:030801:1022 в с. Верхняя Тойма, выставленные на аукцион администрацией муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район», предназначались для строительства двух малоэтажных многоквартирных домов, приобретение квартир в которых предполагалось в целях реализации адресной программы Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2014-2015 годы на основании муниципального контракта по результатам электронного аукциона, проводимого муниципальным образованием «Верхнетоемское».

18.03.2015 между Предпринимателем и администрацией муниципального образования «Верхнетоемское» (заказчик) был заключен муниципальный контракт №1, предметом которого явилось приобретение муниципальным образованием квартир во вновь построенных (строящихся) малоэтажных многоквартирных домах в с. Верхняя Тойма Архангельской области общей стоимостью 39 246 780 руб. По условиям контракта (пункт 3.1.1.) Предприниматель обязался осуществить передачу квартир заказчику в срок до 31.09.2015 с одновременной регистрацией перехода права собственности на квартиры к заказчику. Согласно пункту 2.3. муниципального контракта Заказчик производить авансовый платеж в размере 15%, окончательный расчет по контракту производится только после государственной регистрации права собственности на жилые помещения муниципального образования «Верхнетоемское».

Впоследствии в муниципальный контракт №1 от 18.03.2015 были внесены изменения. Соглашением от 17.07.2015 изменен срок передачи квартир с 31.09.2015 на 20.11.2015. Соглашениями от 20.03.2015 и от 22.07.2015 изменен размер авансового платежа с 15% до 45% от цены контракта и, соответственно, размер окончательного платежа с 85% до 55%.

Из материалов дела уголовного дела, пояснений истца следует, что поскольку Предприниматель отказался от заключения договора аренды земельных участков, предоставленных для строительства жилых домов, по цене, предложенной им на аукционе, однако муниципальный контракт на строительство жилых домов был заключен с Предпринимателем, то по указанию главы муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» сотрудниками Комитета были подготовлены проекты договора аренды земельных участков 29:02:030801:974 и 29:02:030801:1022, предоставляемых для строительства жилых домов, за №№ 3/3-ЮрЛ и 3/4-ЮрЛ, датированные 10.03.2015 с указанием в них арендной платы в размере, равной начальной цене аукциона, - 12 218 руб. и 4 789 руб. соответственно. Указанные проекты договоров были подписаны главой администрации муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» в конце марта 2015 года, Предприниматель также подписал такие договоры.

На основании договоров аренды, подписанных от имени муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» главой муниципального образования и Предпринимателем, последнему 06.04.2015 выданы разрешения на строительство двух четырнадцати квартирных домов в <...> (на земельном участке 29:02:030801:974) и ул. Угрюмова, 10а (на земельном участке 29:02:030801:1022) сроком до 06.03.2016.

06.10.2015 Предпринимателю выданы разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов: четырнадцати квартирных жилых домов.

22.10.2015 Предприниматель обратился в органы Росреестра с заявлениями о регистрации своего права собственности на квартиры в построенных им жилых домах.

06.11.2015 Управление Россрестра уведомило Предпринимателя о приостановлении до 04.12.2015 государственной регистрации, сославшись на отсутствие документов, подтверждающих предоставление земельных участков для строительства по результатам торгов.

Предприниматель уведомил администрацию муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» о приостановлении государственной регистрации, в ответ на что глава муниципального образования в письме от 20.11.2015 №01-20/203 предложила Предпринимателю подписать договоры аренды земельных участков на условиях, определенных протоколами результатов торгов от 24.02.2015.

Кроме того Предприниматель обратился в министерство ТЭК и ЖКХ Архангельской области, которое в своем ответе от 19.11.2015 №203/10-07/8687 указало, что окончательный расчет по муниципальному контракту производится только после осуществления государственной регистрации права собственности на построенные жилые помещения муниципального образования «Верхнетоемского», в случае невыполнения обязательств по расселению граждан выделенные на эти цели средства подлежат возврату. Министерство ТЭК и ЖКХ Архангельской области рекомендовало Предпринимателю представить необходимые документы на земельный участок для регистрации.

В начале декабря 2015 года между Комитетом и Предпринимателем были подписаны договоры аренды №3/3-ЮрЛ (земельный участок кадастровый номер 29:02:030801:974) и договор № 3/4-ЮрЛ (земельный участок кадастровый номер 29:02:030801:1022), датированные 10.03.2015 с арендной платой в размере 6 852 218 руб. и 3 984 189 руб. соответственно, т.е. с ценой, сложившейся по результатам аукциона.

30.12.2015 договоры аренды с размером арендной платы по результатам аукциона сданы на регистрацию, 11.01.2016 право собственности на жилые помещения (квартиры) в построенных домах зарегистрированы за Предпринимателем.

13.01.2016 между Предпринимателем и Комитетом подписаны соглашения о расторжении с 07.10.2015 договоров аренды земельных участков №3/3-ЮрЛ и № 3/4-ЮрЛ от 10.03.2015 с арендной платой, сложившейся по результатам аукциона.

По актам приема-передачи от 20.01.2016 квартиры переданы Предпринимателем заказчику по муниципальному контракту №1 от 18.03.2015 - администрации муниципального образования «Верхнетоемское».

28.01.2016 право собственности на квартиры зарегистрировано за муниципальным образованием «Верхнетоемское».

После этого в марте 2016 года с Предпринимателем произведен окончательный расчет (перечисление оставшихся денежных средств) по муниципальному контракту №1 от 18.03.2015

В апреле 2016 года Комитет обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с Предпринимателя долга по арендной плате и пени в размере 7 204 732 руб. 48 коп. Судебными актами, вступившими в законную силу, по делу №А05-4270/2016 заявленные требования удовлетворены. Встречный иск Предпринимателя о признании договоров аренды земельных участков №3/3-ЮрЛ и № 3/4-ЮрЛ от 10.03.2015 с арендной платой, сложившейся по результатам аукциона, недействительными как заключенных под влиянием обмана и на крайне невыгодных условиях (кабальные сделки) оставлен без удовлетворения.

По настоящему делу Предприниматель просит признать вышеуказанные договоры аренды недействительными (ничтожными) на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ (мнимые сделки), обосновывая это тем, что договоры аренды №3/3-ЮрЛ и № 3/4-ЮрЛ от 10.03.2015 с арендной платой, сложившейся по результатам аукциона, заключались лишь в целях произвести государственную регистрацию на квартиры, волеизъявление сторон не было направлено на придание сделке правовых последствий, строительство жилых домов, в том числе получение разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатации осуществлялось на основании договоров аренды 3/3-ЮрЛ и № 3/4-ЮрЛ от 10.03.2015 с арендной платой, по которой земельные участки были вставлены на аукцион, и который соответствует рыночной цене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), ничтожна.

Данная норма направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.

Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий. Совершая подобную сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон.

Если намерений обеих сторон договора не исполнять указанную сделку не выявлено, то правовых оснований для признания этого договора мнимым не имеется.

Проанализировав поведение сторон, совершенные действия по исполнению сделок, суд пришел к следующему.

Пункт 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ (в редакции действовавшей до 01.03.2015, т.е. на момент проведения аукциона) предусматривал, что продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Общий принцип предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме, аукциона закреплен в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015). Основания и случаи предоставления земельного участка не на торгах являются исключениями.

Решение Администрации о проведении открытого аукциона на право аренды земельных участков для строительства жилых многоквартирных домов соответствует вышеприведенным требованиям законодательства.

Материалами дела подтверждается, что Предприниматель подал заявку на участие в аукционе, был допущен и принял в нем участие.

Предложения по размеру арендной платы равному 6 852 218 руб. и 3 984 189 руб. были сделаны Предпринимателем, вследствие чего был он был признан победителем аукциона.

Ссылки Предпринимателя на некорректное поведение другого участника аукциона, повышение шага аукциона в 30 раз против предусмотренного в конкурсной документации никоим образом не влияют и не изменяют тот факт, что цена, зафиксированная по итогам его проведения, была предложена самим Предпринимателем. Активное участие Предпринимателя в повышении размера арендной платы свидетельствовали о намерении (действительной заинтересованности) Предпринимателя в получении земельных участков в аренду.

Признав Предпринимателя победителем аукциона, Комитет направил в адрес Предпринимателя проекты договоров аренды с размером арендной платы, сложившейся по результатам аукциона. Данное обстоятельство подтверждает намерение Комитета заключить договоры аренды и предоставить земельные участки в соответствии с результатами аукциона.

Согласно части 5 статьи 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Кроме того в связи с отказом Предпринимателя от заключения договора Комитет мог объявить о проведении нового аукциона.

В нарушение приведенных выше положений Комитет не обратился в суд с требованием о понуждении Предпринимателя к заключению договора аренды на условиях, сложившихся по результатам аукциона, не принял решение о проведении нового аукциона.

Предпринимателю было предложено подписать договоры аренды по начальной цене аукциона.

Однако подписание таких договоров и предоставление земельных участков на соответствующих условиях осуществлено в нарушение требований, предусмотренных земельным законодательством, регулирующим вопросы предоставления земельных участков для жилищного строительства, т.е. совершено с нарушением императивных норм, четко определенного правила поведения. Получение на основании таких договоров разрешений на строительство, заключение договоров технологического присоединения не придает указанным договорам легитимности и не делает их действительными.

Из материалов дела усматривается, что подписание в декабре 2015 года договоров аренды с размером арендной платы, сложившейся по результатам аукциона было обусловлено приостановлением государственной регистрации прав на построенные квартиры. Договоры аренды с условиями о размере арендной платы, соответствующими итогам аукциона, были подписаны в целях их представления и проведения государственной регистрации.

Вместе с тем Предприниматель был заинтересован в том, чтобы государственная регистрация состоялась, поскольку условия муниципального контракта предусматривали проведение окончательного расчета по муниципальному контракту №1 от 18.03.2015 после регистрации перехода права собственности на объекты к заказчику, окончательный расчет по муниципальному контракту состоялся после проведения государственной регистрации, поэтому суд считает неубедительным и несостоятельным довод Предпринимателя о том, что подписание оспариваемых договоров не имело цели создать правовые последствия и было совершено под административным влиянием Администрации.

То, что фактическое подписание договоров аренды с размером арендной платы, установленной по результатам аукциона, состоялось в декабре 2015 года, по истечении предусмотренного законом срока для заключения договора с победителем торгов, и в последующем (28.01.2016 года) стороны заключили соглашения о расторжении оспариваемых договоров 07.10.2015, также не свидетельствует об их мнимости, поскольку в силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении иска.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы остаются на истце.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран