Решение от 20 декабря 2018 г. по делу № А65-23708/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело №А65-23708/2018


Дата принятия решения – 20 декабря 2018 года

Дата объявления резолютивной части – 13 декабря 2018 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Спиридоновой О.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань к Обществу с ограниченной ответственностью "Лента", г. Санкт-Петербург с привлечением третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора, о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

с участием:

от истца – личная явка ФИО2, паспорт, по устному ходатайству адвокат Дровникова М.Л., удостоверение,

от ответчика – ФИО3, паспорт, доверенность,

от третьих лиц:

Управления Росреестра по РТ – не явился, извещен,

Администрация Ново-Савиновского р-на г. Казани - не явился, извещен,

ООО «ПФО групп» - не явился, извещен,



УСТАНОВИЛ:

Истец - предприниматель ФИО2 (прежняя фамилия ФИО4) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ООО "Лента", которым просит признать за предпринимателем ФИО2 право собственности на недвижимое имущество - минимаркет № 15 общей площадью 30.3кв.м, расположенный в <...> (далее по тексту – спорное имущество).

Определениями от 03.09.2018г., 15.10.2018г. суд в порядке ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управление Росреестра по РТ, Администрацию Ново-Савиновского района г. Казани, ООО «ПФО групп», г. Москва.

Третьи лица, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания 13.122.018г., явку своих представителей в суд не обеспечили.

В соответствии с ч.3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании истец поддержал иск, представил в суд договор об оказании юридической помощи и фотоснимки спорного объекта (приобщены в материалы дела), дал пояснения на вопросы суда и по существу заявленных требований.

Ответчик иск не признал, представил письменные пояснения, а также фотоснимки спорного объекта (приобщены в материалы дела), дал пояснения на вопросы суда и по существу заявленных требований.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что на основании Постановления Главы администрации г. Казани № 2340 от 8.12.1997г. у Производственно-коммерческого предприятия «Гратис» изъяты земельные участки в Ново-Савиновском районе, по улице Адоратского в квартале 38а, площадью 2.5га, отведенного Постановлением Главы администрации г. Казани № 253 от 04.03.1996г. для организации сезонного рынка.

Правообладателем земельного участка является ООО «Лента», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП (л.д. 49-54 т.1).

Управлением Государственного архитектурно-строительного контроля г. Казани 11 марта 1999 года было выдано разрешение № 46 от Администрации Ново - Савиновского района на производство строительно-монтажных работ по строительству трех минимаркетов по ул. Адоратского.

ООО «Ривьера - С» в лице директора ФИО5 и истец - ФИО4, заключили договор о долевом участии в строительстве б/н от 22.06.2001г. с приложением к договору (л.д. 10т.1)

Предметом договора является строительство подрядчиком - ООО «Ривьера - С», при долевом участии дольщика, минимаркета № 15 по ул. Адоратского 21 в г. Казани и выделение дольщику по окончании строительства минимаркета № 15 под ключ.

Актом комиссии от 20.08.2001г. о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта, установлено, что заказчиком предъявлен к приемке в эксплуатацию блок минимаркетов общей площадью 290кв.м по адресу: Ново-Савиновский район, ул. Адоратского, 21.

На основании осмотра и ознакомления с соответствующей документацией дана положительная оценка застройки. Решением приемочной комиссии, предъявляемый к приемке блок минимаркетов, расположенный по адресу: Адоратского 21, решено принять в эксплуатацию.

Главой администрации Ново-Савиновского района г. Казани 13.03.2002г., вынесено постановление о вводе в эксплуатацию сети минимаркетов по ул. Адоратского, 21.

Между ООО «Ривьера С» (подрядчик) и ФИО4 (дольщик) 22.08.2001г. был заключен договор о передаче минимаркета № 15, расположенного по адресу <...> в собственность (л.д. 11 т.1).

Пунктом 2 договора стороны установили, что стоимость минимаркета составила 324860 рублей, сумма оплачена полностью.

Согласно п. 4 договора дольщик приобретает право собственности на минимаркет с момента регистрации договора в БТИ Ново-Савиновского района города Казани и принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество, расходов по ремонту, эксплуатацию и содержание минимаркета.

Спорное имущество передано от ООО «Ривьера - С» истцу - ФИО4, по передаточному акту 22.08.2001г., подписанному сторонами договора без разногласий (л.д. 12 т.1).

Между УКП «Оптово - розничный рынок» как заказчиком и ООО «Ривьера - С» как подрядчиком 31.12.2002 года был подписан договор на передачу конструкции минимаркетов общей площадью 240кв.м для постройки и дальнейшей продажи (что подтверждается определением ВС РФ от 29.01.2017 по делу № А65-3348/2016).

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости следует, что минимаркету № 15 расположенному по адресу: 420126, РТ, <...>, присвоен кадастровый номер 16:50:110803:2543.

Земельному участку, на котором расположен спорный объект присвоен кадастровый номер 16:50:110803:2556.

Правообладателем данного земельного участка является ООО «Лента», номер записи о праве № 16:50:110803:2556-16/001/2018-6 от 02.03.2018г.

Как указывает истица, она полностью несет расходы на содержание минимаркета № 15 по ул. Адоратского, 21, в том числе оплачивает ежемесячные коммунальные услуги, потребление электроэнергии и воды, канализационные услуги.

ФИО2 было подано заявление в Федеральную службу Государственной регистрации, кадастра и картографии для осуществления государственной регистрации права собственности на спорный объект.

Управление Росреестра по РТ уведомлением от 21 октября 2017 года отказало в государственной регистрации права на том основании, что представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них недостоверны; имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащиеся в представленных документах и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости.

Полагая, что факт возникновения права собственности предпринимателя на спорный объект доказан, ФИО6 обратилась в суд с настоящим иском.

В дальнейшем истец, в связи с допущенными опечатками в исковом заявлении, уточнил, что 14.06.2001г. между заказчиком УКП «Оптово-розничный рынок» и подрядчиком ООО «Ривьера-С» был подписан договор на передачу конструкции минимаркетов общей площадью - 240кв.м для постройки и дальнейшей продажи (данный договор у истца отсутствует, сведения о данном договоре имеются в определении от 29.01.2017 № А65-3348/2016 ВС РФ).; а 31.12.2002г. унитарному коммунальному предприятию «Оптово-розничный рынок» выдано разрешение № 61 на строительство 19 торговых павильонов на территории ул. Адоратского Ново-Савиновского района, где подрядной организацией значится - ООО «Ривьера С» (данный договор у истца отсутствует, сведения о данном договоре имеются в определении от 29.01.2017 № А65-3348/2016 ВС РФ).

Данные уточнения судом приняты в порядке ст. 49 АПК ФР.

Истец полагает, что факт возведения спорного объекта, как недвижимого имущества с соблюдением действующего законодательства и передачи результата работ ФИО2 подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе: договором о долевом участии в строительстве от 22.06.2001 года, договором от 22.08.2001 года о передаче минимаркета № 15 в собственность, передаточным актом от 22.08.2001 года.

Орган исполнительной власти предоставил земельный участок для строительства, о чем свидетельствует указание в разрешении № 46 от 31 декабря 1999 года, на договор о временном пользовании землей № 1307 от 25.05.1998 г., постановление № 2340 от 08.12.1997 года «Об отводе земельных участков администрации Ново-Савиновского района».

Постановление Главы администрации гор. Казани от 29.05.2001г. «Об отводе Унитарному коммунальному предприятию «Оптово-розничный рынок» земельных участков в Ново-Савиновском районе.

Постановление Главы администрации гор. Казани «О внесении изменения в постановление Главы администрации г. Казани от 29.05.2001г. № 1135 «Об отводе Унитарному коммунальному предприятию «Оптово-розничный рынок» земельных участков в Ново-Савиновском районе».

В материалы дела также представлена копия разрешения на производство строительных работ от 11.03.1999г., копия акта комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта от 20.08.2011г., постановление Главы администрации Ново-Савиновского района г. Казани № 204 от 13.03.2002г. «О вводе в эксплуатацию сети минимаркетов по ул. Адоратского, д.21».

Судом по делу установлено следующее.

Договор купли-продажи будущей вещи от 10.06.2016г. в редакции дополнительного соглашения № 6 (л.д. 83-96 т.1) предполагал приобретение ответчиком ООО «Лента» у ООО «ПФО Групп» трёх земельных участков, образованных путем раздела исходного земельного участка общей площадью 24129кв.м, кадастровый номер 16:50:110803:2498.

Из состава исходного земельного участка 16:50:110803:2498 ООО «ПФО Групп» были образованы, оформлены в свою собственность и впоследствии проданы ответчику три новых земельных участка, в том числе:

- земельный участок под ТК «Лента» площадью 23897кв.м с кадастровым номером 16:50:110803:2555.

Согласно выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости кадастровый номер объекта недвижимости, из которого образован участок 16:50:110803:2555, соответствует кадастровому номеру исходного участка 16:50110803:2498;

- земельный участок под минимаркетом № 15 площадью 57кв.м, с кадастровым номером 16650:110803:2556.

- земельный участок 16:50:110803:2558 площадью 45кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости кадастровый номер объекта недвижимости, из которого образован участок 16650:110803:2556, также соответствует кадастровому номеру исходного участка 16:50:110803:2498.

Таким образом, образование земельного участка 16650:110803:2556, занимаемого минимаркетом истца № 15 подтверждается соответствующими выписками из состава земельного участка с кадастровым номером 16:50:110803:2498.

В настоящее время земельный участок 16:50:110803:2498 снят с кадастрового учета.

Во исполнение договора купли-продажи будущей вещи ООО «ПФО Групп» передало ответчику по акту приема-передачи следующие объекты недвижимости: участок 16:50:110803:2555, участок 16650:110803:2556, а также земельный участок с кадастровым номером 16:50:110803:2558 площадью 45кв.м и здание с кадастровым номером 16:50:110803:2553 площадью 9506,5кв.м.

В акте приема-передачи перечислены площади и кадастровые номера передаваемых объектов; акт приема-передачи, договор купли-продажи будущей вещи с отметками о государственной регистрации перехода права собственности, где на стр. 25 имеются в том числе следующие номера регистрации: 16:50:110803:2555-16/001/2018-6 от 02.03.2018г. (в отношении участка 16:50:110803:2555 под ТК «Лента», номер регистрации подтверждается выпиской из ЕГРН) и 16:50:110803:2556-16/001/2018-6 от 02.03.2018г. (в отношении участка 16650:110803:2556 под минимаркетом № 15, номер регистрации подтверждается выпиской из ЕГРН).

Таким образом, земельный участок 16650:110803:2556 на котором расположен спорный минимаркет №15 по ул.Адоратского 21 приобретен ответчиком у ООО «ПФО Групп» и принадлежит ООО «Лента» на праве собственности.

Общая схема расположения участка 16:50:110803:2556 и минимаркета № 15 приведены на публичной кадастровой карте.

Судом установлено, что строительство и ввод в эксплуатацию спорного объекта не соответствовали градостроительному и гражданскому законодательству, ввиду чего он является самовольной постройкой, а неохраняемые законом интересы истца не подлежат защите.

В период с 14.05.1998г. по 30.06.2006г. отношения в области застройки поселений регулировались Градостроительным кодексом РФ от 07.05.1998г. № 73-ФЗ (далее – действовавший ГрК).

В соответствии с ч.2 ст. 62 действовавшего ГрК разрешение на строительство выдается на основании документов, удостоверяющих права заинтересованных лиц на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Согласно ч.4 той же статьи утвержденная проектная документация регистрируется органами местного самоуправления.

Истцом не представлены сведения об утверждении проектной документации на строительство спорного объекта.

Истец указывает, что 31.12.2002г. между заказчиком – УКП «Оптово-розничный рынок» и подрядчиком – ООО «Ривьера С» был подписан договор на передачу конструкции минимаркетов общей площадью 240кв.м для постройки и последующей продажи.

В нарушение ст. 65 АПК РФ данный договор истцом в дело не представлен.

В дело представлено Постановление Главы Администрации г. Казани «Об отводе земельных участков администрации Ново-Савиновского района» № 2340 от 08.12.1997г. (далее – «Постановление об отводе»).

Согласно п.п. 1, 2 Постановления об отводе у Производственно-коммерческого предприятия «Гратис» изымаются 2 земельных участка, в том числе земельный участок площадью 2,5га по ул. Адоратского в квартале 38, который отводится Администрации Ново-Савиновского района для организации временного рынка, действующего до сдачи стационарного рынка на пр. Х. Ямашева.

Согласно п. 3 Постановления об отводе Глава администрации Ново-Савиновского района в срок до 01.06.1998г. должен представить на утверждение в Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Казани проект (строительства); согласно п. 4 Постановления об отводе последнее производит отвод участков в натуре.

В деле отсутствуют сведения о том, что проект строительства утвержден в установленном порядке и земельный участок отведен под строительство, в том числе спорного объекта.

Постановление об отводе не может расцениваться как распорядительный документ о предоставлении земельного участка в силу наличия в нем п. 4.

Таким образом, на основании Постановления об отводе права на земельный участок у каких бы то ни было лиц, не возникли.

Кроме того, временный характер рынка, о котором говорится в Постановлении об отводе, не предполагает создание капитальных объектов недвижимости, таким образом, спорный минимаркет должен был являться временным сооружением, права на которое не подлежат государственной регистрации. Постановление об отводе не конкретизирует, какой именно земельный участок отводится для организации временного рынка.

Формулировка «по ул. Адоратского в квартале 38» не содержит надлежащих идентификаторов и адресных характеристик, ввиду чего истец не доказал, что в Постановлении об отводе говорится именно про земельный участок, на котором находится спорный минимаркет.

В деле имеется Разрешение № 46 от 31.12.1999г. Администрации Ново-Савиновского района на строительство трех минимаркетов по ул. Адоратского (далее – «Разрешение на строительство»).

Текст указанного документа не содержит индивидуализирующих признаков, из которых можно было бы сделать однозначный вывод какому лицу разрешение выдано и право застройки какого именно земельного участка предоставляется.

В тесте разрешения № 46 указано, что основанием для его выдачи являются некий документ Главы Администрации г. Казани от 08.12.1997г. (в Разрешении на строительство не конкретизирован), договор о временном пользовании землей № 1307 от 25.05.1998г. и обязательства застройщика от 10.02.1999г.

В нарушение ст. 65 АПК РФ все вышеперечисленные документы в дело не представлены, что не позволяет суду дать оценку правомерности соблюдения процедуры предоставления земельного участка под строительство спорного объекта.

В деле имеется Постановление № 240 от 13.03.2002г. Главы Администрации Ново-Савиновского района г. Казани «О вводе в эксплуатацию сети минимаркетов по ул. Адоратского, 21» (далее – «Постановление о вводе»).

В указанном документе не конкретизированы вводимые в эксплуатацию объекты и не указано, на каком земельном участке они построены; отсутствует акт приемочной комиссии, в связи с чем указанное Постановление о вводе не может расцениваться как документ, подтверждающий ввод спорного минимаркета в эксплуатацию применительно к ст. 68 АПК РФ.

Суд критически относится к представленным истцом договорам о создании объекта недвижимости и о его передаче истцу и приходит к выводу, что данные договоры не являются документами, подтверждающими возникновение прав истца на спорный объект:

- договор о долевом участии в строительстве от 22.06.2001г., согласно которому ООО «Ривьера С» (ИНН <***>) в качестве подрядчика осуществил строительство минимаркета с целью его дальнейшей передаче истцу;

- договор от 22.08.2001г. между теми же лицами о передаче минимаркета № 15 в собственность;

- передаточный акт от 22.08.2001г. между теми же лицами, согласно которому ООО «Ривьера С» передало минимаркет № 15 в собственность истцу по акту приема-передачи.

Пунктом 4 договора от 22.08.2001 г. предусмотрено, что право собственности истца на минимаркет возникает с момента регистрации указанного договора в БТИ, что противоречит ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, действовавшему на момент, к которому относятся представленные документы.

Осуществление ООО «Ривьера С» действий по передаче минимаркета истцу подразумевает наличие прав на минимаркет у передающего лица, что противоречит материалам дела, поскольку, как уже было упомянуто выше, 31.12.2002г. (то есть через 1,5 года после заключения договора между истцом и ООО «Ривьера С») УКП «Оптово-розничный рынок», как правообладатель земельного участка, заказал ООО «Ривьера С» (как подрядчику) строительство минимаркетов.

Следовательно ООО «Ривьера С» не обладало правами на земельный участок и не было уполномочено создавать объекты недвижимости, а равно осуществлять в отношении них правомочия собственника, включая их передачу истцу.

При этом ООО «Ривьера С» передало истцу построенный минимаркет 22.08.2001г. - до осуществления строительства спорного объекта.

Также отсутствие у ООО «Ривьера С» прав на земельный участок, на котором находится спорный объект подтверждается тем, что согласно сведениям ЕГРЮЛ (выписка с сайта ФНС РФ л.д. 78 т.1) ООО «Ривьера С» зарегистрировано 04.04.2001г., то есть через 3,5 года после издания Постановления об отводе.

Постановление об отводе характеризует подлежащие возведению объекты как «временный рынок»; разрешение на строительство – как три минимаркета; постановление о вводе – как сеть минимаркетов; договор от 31.12.2002г. между УКП «Оптово-розничный рынок» и ООО «Ривьера» - как конструкцию минимаркетов общей площадью 240кв.м.

Перечисленные противоречия не позволяют достоверно установить, какие объекты были в итоге построены ООО «Ривьера», в частности, был ли на их основании построен спорный минимаркет.

Относительно заявления об уточнении исковых требований, поданного истцом, согласно указанным уточнениям разрешение № 61 на строительство 19 торговых павильонов было выдано унитарному коммунальному предприятию «Оптово-розничный рынок» 31.12.2002г. Согласно материалам дела акт приема-передачи минимаркета от ООО «Ривьера С» истцу подписан 22.08.2001г., то есть минимаркет получен истцом ранее выдачи разрешения № 61 на его строительство;

- в деле имеется разрешение № 46 на строительство от 31.12.1999г., что противоречит разрешению № 61 от 31.12.2002г., в том числе по содержанию (три минимаркета против 19 торговых павильонов).

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Из данной нормы следует, что право собственности на недвижимое имущество может возникнуть в том случае, если оно создано на земельном участке, отведенном в установленном законом порядке для сооружения капитального строения, с соблюдением градостроительных норм и правил, получением необходимых разрешений и согласований, принято в эксплуатацию в надлежащей форме.

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Истец фактически требует легализации минимаркета как самовольной постройки расположенной на чужом земельном участке.

Основания для признания права собственности на самовольную постройку отсутствуют, поскольку в соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности истца на спорный объект может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

- истец имеет права на землю, допускающие строительство на ней объектов;

- объект соответствует установленным требованиям;

- сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Соблюдение истцом перечисленных требований не доказано; использование самовольной постройки не допускается. Основания для подобной легализации отсутствуют, в нарушение ст.ст. 65, 68 АПК РФ истец не представил надлежащих и допустимых доказательств, свидетельствующих о возникновении у него права собственности на спорный объект.

Поскольку истец в нарушение ст.ст. 65, 68 АПК РФ не представил надлежащих доказательств того, что земельный участок предоставлялся под строительство спорного объекта; застройщиком минимаркета выступало УКП «Оптово-розничный рынок», подрядчиком – ООО «Ривьера С»; земельный участок был изъят у предыдущего правообладателя - ПКП «Гратис» для последующего предоставления под возведение временных объектов, вместо этого на земельном участке был построен спорный минимаркет – капитальный объект; постановление об отводе, разрешение на строительство и разрешение на ввод не содержат идентифицирующих признаков земельного участка и, как следствие, не доказано, что строительство спорного объекта осуществлено на основании вышеперечисленных документов, акт приемочной комиссии о вводе спорного минимаркета в эксплуатацию отсутствует; согласно разрешению на строительство подрядная организация – ЗАО «Ариада», а не истец, ООО «Ривьера С» либо УКП «Оптово-розничный рынок»; разрешение на строительство не содержит сведений о застройщике, которому оно выдано; перечисленные в нем документы – основания не представлены; истец не представил сведения об утверждении органом местного самоуправления проектной документации на строительство спорного объекта; противоречия относительно возводимых объектов, имеющиеся в постановлении об отводе, разрешении на строительство, постановлении о вводе, договоре от 31.12.2002г. между УКП «Оптово-розничный рынок» и ООО «Ривьера» не позволяют установить, какие именно объекты были возведены и был ли возведен спорный минимаркет, учитывая отсутствие права истца на землю, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект.

Истец избрал ненадлежащий способ защиты права, т.к. ответчик не является надлежащим субъектом действий по признанию права собственности истца.

Ранее Управление Росреестра по РТ отказало истцу в государственной регистрации права собственности на спорный минимаркет, о чем уведомил истца 21.11.2017г. уведомлением № 16/095/001/2017-7655 (л.д. 47, 48 т.1).

При указанных обстоятельствах в иске следует отказать.

Госпошлина подлежит отнесению на истца (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.



Председательствующий судья О.П. Спиридонова