Решение от 4 февраля 2022 г. по делу № А42-7950/2021

Арбитражный суд Мурманской области

улица Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038

http://www.murmansk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


город МурманскДело № А42-7950/2021

04.02.2022

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 28.01.2022.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Евсюковой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ФКУ «Ространсмодернизация» (ОГРН <***>, <...>) к ООО «К/Х Сполохи» (ОГРН <***>, Мурманская, Кольский, <...>) о принудительном изъятии земельного участка для государственных нужд

третьи лица: Федеральное агентство железнодорожного транспорта (ОГРН 1047796350910, <...>), Администрация муниципального образования Кольский район Мурманской области (пр. Советский, 50, г. Кола, Мурманская обл., 184381).

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 14.12.2021 № 72/2021 (сервис «Онлайн-заседание» посредством системы веб-конференций информационного сервиса «Картотека арбитражных дел»);

ответчика – ФИО3, по доверенности от 19.03.2020 (сервис «Онлайн-заседание» посредством системы веб-конференций информационного сервиса «Картотека арбитражных дел»);

третьих лиц - не явились, извещены,

установил:

ФКУ «Ространсмодернизация» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Крестьянско-фермерское хозяйство «Сполохи» (далее – ответчик, Общество) о принудительном изъятии для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 51:01:2405003:132 площадью 40 978 кв. м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 51:01:2405003:3, общей площадью 75 422 кв.м., расположенного по адресному ориентиру Мурманская обл., МО Кольский р-н., посредством перечисления со стороны ФКУ «Ространсмодернизация» рыночной стоимости земельного участка в размере 50 554 руб. 00 коп. и убытков в размере 22 000 руб. 00 коп.

В соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) суд рассмотрел дело по существу в отсутствие представителей надлежащим образом извещенных третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, поддержал доводы отзыва на иск, полагал стоимость изымаемого земельного участка существенно заниженной.

Определением суда от 19.01.2022 сторонам предложено представить правовую позицию по вопросу назначения в рамках спора экспертизы на предмет установления выкупной цены спорного земельного участка. В судебном заседании представители сторон указали, что полагают возможным рассмотреть спор по имеющимся в деле доказательствам.

Из материалов дела следует, что в соответствии с государственной программой Российской Федерации «Развитие транспортной системы», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 20.12.2017 № 1596, а также Уставом, утвержденным распоряжением Министерства транспорта Российской Федерации от 19.02.2020 №. ЕД-38-р, Федеральное казенное учреждение «Дирекция государственного заказчика по реализации комплексных проектов развития транспортной инфраструктуры» (далее - ФКУ «Ространсмодернизация», Учреждение) является государственным заказчиком по реализации проекта «Комплексное развитие Мурманского транспортного узла. Объекты федеральной собственности. Этап 1 - Железнодорожная линия - ст. Выходной - мостовой переход через р. Тулома - ст. Мурмаши 2 - ст. Лавна» (далее – Объект, Проект).

В соответствии с распоряжением Федерального агентства железнодорожного транспорта (далее - Росжелдор) от 22.02.2019 №ВЧ-21-р «Об утверждении откорректированной документации по планировке территории (проект межевания территории) Объекта, утверждены границы полосы отвода железной дороги по Проекту.

Письмом от 12.03.2019 № АЛ-05/555 ФКУ «Ространсмодернизация» обратилось в Росжелдор с ходатайством об изъятии объектов недвижимости для государственных нужд в целях реализации проекта.

На основании указанного обращения и документации по планировкетерритории Объекта Росжелдором издано распоряжение от 18.04.2019 № ВЧ-40-р(далее - Распоряжение об изъятии) об изъятии объектов недвижимости длягосударственных нужд, пунктом 1 которого предусмотрено изъятие для нуждРоссийской Федерации земельного участка с кадастровым номером:51:01:2405003:132 площадью 40 978 кв. м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 51:01:2405003:3 общей площадью 28 994 кв. м, а также земельного участка 51:01:2404002:231, площадью 75 422 кв. м., расположенного по адресному ориентиру Мурманская обл., МО Кольский р-н., р-н.

Указанный земельный участок принадлежит Ответчику на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись регистрации от 07.10.2010 № 51-51-10/009/2010-196.

Согласно п. 2 Распоряжения об изъятии ФКУ «Ространмодернизация» дано поручение обеспечить проведение мероприятий, направленных на подготовку и заключение соглашений об изъятии объектов недвижимого имущества для государственных нужд, в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

По результатам проведения всех необходимых мероприятий с целью заключения соглашения об изъятии земельных участков, а именно уведомления собственника объекта недвижимости о предстоящем изъятии, надлежащего опубликования распоряжения об изъятии, подготовки проектов соглашений и отчетов об оценке, а также в соответствии со ст. 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, ФКУ «Ространсмодернизация» заказным письмом от 01.06.2021 направило в адрес Ответчика проект соглашения об изъятии земельного участка для государственных нужд, а также Отчет от 10.12.2020 № 20-0073 «Об оценке рыночной стоимости размера возмещения за земельный участок» для ознакомления и последующего принятия решения.

02.07.2021 Ответчик в адрес Истца направил письмо, в котором возражал против изъятия вышеуказанного объекта недвижимости для государственных нужд в связи с несогласием с оценкой рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости размеравозмещения за земельный участок от 10.12.2020 №20-0073 размер возмещения за изымаемый земельный участок составляет 72 554 руб. 00 коп., в том числе:

рыночная стоимость земельного участка составляет 50 554 руб. 00 коп.;

убытки, причиняемые правообладателю изъятием объекта недвижимости для нужд Российской Федерации, составляют 22 000 руб. 00 коп.

Согласно положительному заключению № 658-3/С-20 от 25.12.2020, данному Ассоциацией СРОО «СВОД», вышеуказанный отчет об оценке рыночной стоимости размера возмещения за земельный участок соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Во исполнение ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в связи с тем, что на настоящий момент соглашение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 51:01:2405003:132 не подписано, ФКУ «Ространсмодернизация» обратилось в суд с иском о принудительном изъятии указанного объекта недвижимости.

Производя изъятие и обращаясь в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка для государственных нужд в целях строительства Объекта, ФКУ «Ространсмодернизация» действует от имени Российской Федерации. Требования, заявленные ФКУ «Ространсмодернизация», не связаны с собственными гражданско-правовыми отношениями.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 239 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на недвижимое имущество, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа.

По смыслу положений пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при определении выкупной цены имущества в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В пункте 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, уполномоченное лицо, принявшее такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Согласно пункту 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

В пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объекта транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015) Верховный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что выкупная цена земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, определяется исходя из вида разрешенного использования, который установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия.

Пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», разъяснено, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ). Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В данном случае ответчиком не оспариваются основания и порядок изъятия принадлежащего ему земельного участка, а между сторонами возникли разногласия по размеру возмещения правообладателя в связи с изъятием объекта недвижимости.

В целях определения размера возмещения в связи с изъятием земельного участка стороны сочли нецелесообразным назначать в рамках спора судебную финансово-экономическую экспертизу.

В силу положений статей 11, 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования настоящего Закона.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Аналогичным образом подлежит установлению выкупная цена при изъятии объекта недвижимости.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 № 9-П, в силу Конституции Российской Федерации, включая ее статьи 15, 17, 19 и 55, и исходя из общеправового принципа справедливости, защита права собственности, а равно иных имущественных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота. Вводимые федеральным законом ограничения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть обоснованными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать само существо конституционных прав. Возможность принудительного изъятия имущества должна уравновешиваться неукоснительным соблюдением установленных Конституцией Российской Федерации гарантий неприкосновенности права собственности, что, с учетом изложенных позиций Конституционного Суда Российской Федерации, предполагает конституционную обязанность законодателя установить надлежащие юридические процедуры принятия и исполнения решений об изъятии имущества у собственника.

В данном случае доводы о несогласии ответчика с размером предоставляемого возмещения за изымаемый земельный участок, определенного на основании отчета от 10.12.2020 №20-0073,судом отклоняются, как неправомерные.

Довод Ответчика о том, что из представленных истцом в материалы дела документов невозможно сделать вывод о том, какой именно земельный участок подлежит изъятию и оценке, является необоснованным, и противоречит действующему законодательству.

В соответствии с п.1 ст.56.6 Земельного кодекса РФ решение об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.

В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие. В случае, если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, поданного лицом, указанным в ст.56.4 ЗК РФ, в решении об изъятии указывается это лицо (п.4 ст.56.6 ЗК РФ).

К решению об изъятии прилагается схема расположения земельного участка, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование таких земельных участков. В этом случае решение об изъятии должно содержать указание на утверждение схемы расположения земельного участка (п.5 ст.56.6 ЗК РФ).

Распоряжение Росжелдора от 18.04.2019 № ВЧ-40-р «Об изъятии земельных участков для нужд РФ в целях строительства объектов капитального строительства федерального значения в рамках реализации проекта «Комплексное развитие Мурманского транспортного узла» Этап I - Железнодорожная линия: ст. Выходной – мостовой переход р.Тулома – ст. Мурмаши 2 – ст. Лавна» издано на основании документации по планировке территории (утвержден распоряжением Росжелдора от 22.02.2019 № ВЧ-21-р) и ходатайства ФКУ «Ространсмодернизация» от 12.03.2019 №АЛ-05/555, что указано в преамбуле данного распоряжения об изъятии.

В п.3 приложения к распоряжению об изъятии указано, что подлежащий изъятию земельный участок площадью 43420 кв.м. образуется из земельного участка с кадастровым номером 51:01:2405003:3 (далее - исходный земельный участок).

Распоряжением Росжелдора от 19.05.2020 № ВЧ-185-р в распоряжение об изъятии внесены изменения, в соответствии с которыми изменена площадь изымаемого земельного участка - с 43 420 кв.м. на 40 978 кв.м.

В соответствии с распоряжением об изъятии из исходного земельного участка были образованы и поставлены на кадастровый учет 3 земельных участка с кадастровыми номерами 51:01:2405003:132, 51:01:2405003:134, 51:01:2405003:133, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.04.2021 № 99/2021/390468449.

Указанные распоряжения Росжелдора № ВЧ-185-р и № ВЧ-40-р не были оспорены Ответчиком или иными лицами в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

В письме Учреждения от 25.05.2021 № КМ-05/1268, направленном в адрес Общества, со ссылкой на перечисленные распоряжения Росжелдора было указано, что предусмотрено изъятие земельного участка с кадастровым номером 51:01:2405003:132 площадью 40 978 кв.м., образованного в соответствии с утверждённым проектом межевания и принятым Распоряжением Росжелдора.

Кроме того в п. 1.2 Соглашения № МТ-5/21 об изъятии объекта недвижимости для государственных нужд, которое являлось приложением к письму от 25.05.2021 № КМ-05/1268, направленному Учреждением в адрес Ответчика, прямо указано: «По настоящему соглашению изъятию для государственных нужд подлежит земельный участок с кадастровым номером 51:01:2405003:132 площадью 40 978 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 51:01:2405003:3 общей площадью 75 422 кв.м, расположенный по адресу: Почтовый адрес ориентира: Мурманская обл., МО Кольский р-н.».

изъятию.

Общество от подписания указанного соглашения отказалось, не согласившись со стоимостью изъятия (письмо Общества от 02.07.2021), указав, что считают стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:01:2405003:132 заниженной. При этом Общество не указывало на тот момент, что у Ответчика отсутствует представление о том, какой земельный участок подлежит изъятию.

В соответствии с ч.10 ст.60 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости) снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрации прекращения прав на исходные земельные участки, права на которые прекращаются в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд осуществляются только одновременно с осуществлением государственное регистрации прав на земельные участки, права на которые у граждан или юридических лиц возникают на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд или решения суда о таком изъятии.

Следовательно, поскольку Общество отказалось от заключения соглашения об изъятии, для снятия с государственного учета исходного земельного участка с кадастровым номером 51:01:2405003:3 необходимо завершение процедуры изъятия земельного участка, а именно, вынесения решения суда об изъятии земельного участка с кадастровым номером 51:01:2405003:132, образованного из исходного земельного участка и регистрации прав Российской Федерации на него.

Таким образом, довод Ответчика о неясности относительно конкретности изымаемого земельного участка, а также о неясности причин, по которым исходный земельный участок по состоянию на настоящий момент не снят с государственного учета, не соответствует требованиям действующего законодательства РФ, так как основан на неверном толковании положений ЗК РФ и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в связи с чем, подлежит отклонению.

Кроме того, в ответ на запрос суда от 13.12.2021 о представлении информации о порядке формирования и статусе спорных земельных участков филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Мурманской области в письме от 15.12.2021 № 2400/исх указал, что сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 51:01:2405003:132, 51:01:2405003:133, 51:01:2405003:134 внесены в реестр объектов недвижимости на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости без одновременной государственной регистрации прав № КУВД-001/2019-11051778, № PKPVDMFC-2019-09-06-095995 от 06.09.2019 и межевому плану, подготовленному кадастровым инженером ФИО4 (номер квалификационного аттестата - 51-13-115). Межевой план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием трех земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 51:01:2405003:3. Основанием для его подготовки послужил проект межевания территории, утвержденный распоряжением Министерства транспорта РФ от 22.02.2019 № ВЧ-21-р. Статус земельных участков с кадастровыми номерами 51:01:2405003:132, 51:01:2405003:133, 51:01:2405003:134 «Актуальный».

Указанные сведения, представленные филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Мурманской области, подтверждают позицию Учреждения относительно законности и обоснованности требований по изъятию земельного участка с кадастровым номером 51:01:2405003:132, образованного из исходного земельного участка.

Доводы Ответчика о несогласии с проведенной оценкой рыночной стоимости изымаемого земельного участка, судом отклоняются как неправомерные в силу следующего.

В соответствии с положениями, содержащимися в п.5 ст.56.8 ЗК РФ в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

Исходя из сведений, содержащихся в выписке из ЕГРН от 28.04.2021 № 99/2021/390468449, спорный участок обладает следующими характеристиками: категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; виды разрешенного использования: под крестьянско-фермерское хозяйство «Сполохи».

Таким образом, оценка, проведенная в интересах Российской Федерации, проведена в соответствии с действующим законодательством. Доводы Ответчика в указанной части являются необоснованными.

Ответчик в обоснование доводов о ненадлежащей оценке изымаемого объекта недвижимости ссылается на 2 отчета об оценке исходного земельного участка (отчет № 159-09/2021 и отчет № 874-12/2018).

В соответствии с отчетом № 874-12/2018 рыночная стоимость исходного земельного участка составляет 25 417 000 руб. При этом на страницу 24 отчета указано, что сегмент рынка, к которому отнесен объект оценки: земельные участки под производственно-складскую застройку. Оценка была проведена оценщиком именно в сравнении с землями с иным видом разрешенного использования и иной категории земель, чем изымаемый участок.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Таким образом, данные отчета № 874-12/2018 не могут быть приняты судом, так как он подготовлен с нарушением ФСО № 1 и не соответствует ФЗ об оценочной деятельности.

В соответствии с отчетом № 159-09/2021, представленным Ответчиком стоимость исходного земельного участка составляет 28 123 000 рублей.

Однако данный отчет также не может быть принят судом, как необоснованный.

Так, оценщик на странице 21 отчета указал: «Опираясь на имеющуюся информацию о том, что данный земельный участок предназначен и готовится для будущего транспортного узла, под строительство объекта железнодорожной инфраструктуры, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективное использование земельного участка для индустриального назначения и может быть признан в качестве наилучшего эффективного использования для объекта оценки».

Данный вывод оценщика не может быть признан обоснованным исходя из следующего.

Оценочная деятельность на территории Российской Федерации осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и федеральными стандартами оценки, принятыми в соответствии с ним.

В соответствии с п.12 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7), анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

В соответствии с п.13 ФСО № 7 наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует его продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости обьекта оценки) и финансово оправдано.

Исходя из положений п.5 ст.56.8 ЗК РФ в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности, на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя и:з разрешенного использования земельного участка на день, прел шествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

Вид разрешенного пользования для изымаемого земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии определен как «под крестьянско-фермерское хозяйство «Сполохи», категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, на момент принятия решения об изъятии, а именно на этот момент в соответствии со ст. 56.8 ЗК РФ определяются ключевые показатели для проведения оценки. Исходя из изложенного, в отчете № 159-09/2021 неверно проведен анализ наиболее эффективного использования. Между тем, указанный анализ должен лежать в основе оценок рыночной стоимости недвижимости (п. 12 ФСО №7).

Таким образом, при проведении оценки оценщик не учел положения законодательства РФ о необходимости применения при оценки вида разрешенного использования земельного участка, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд. Указанный факт повлек за собой последствие в виде неверного определения подходов и методов оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости каждого подхода, что, в свою очередь, привело к неверному определению рыночной стоимости исходного земельного участка, что в свою очередь, свидетельствует о недостоверности представленного Ответчиком отчета.

В соответствии с п.8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015 (далее - Обзор Верховного Суда РФ от 10.12.2015) определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Правообладатель изымаемого имущества не может настаивать на увеличении стоимости изымаемого имущества ввиду реализации государственного проекта, в рамках реализации которого происходит изъятие. В указанном случае он получил бы несправедливую выгоду.

Ввиду изложенного, отчет об оценке № 159-09/2021, представленный Ответчиком, является недостоверным, противоречит федеральным стандартам оценки, в частности ФСО № 7, закону «Об оценочной деятельности».

Кроме того, объектом изъятия является земельный участок с кадастровым номером 51:01:2405003:132 площадью 40 978 кв.м., а предметом отчета об оценки № 159-09/2021 земельный участок с кадастровым номером 51:01:2405003:3 общей площадью 75 422 кв.м, что также свидетельствует о недостоверности отчета об оценке.

Вместе с тем, откорректированный отчет об оценке № 159-09/2021-1 от 16.09.2021, представленный ответчиком также является недостоверным по тем же причинам, что и изначально представленный отчет № 159-09/2021. Указанный ответ также противоречит требованиям п. 12-13 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, в связи с тем, что оценщиком в качестве признака наиболее эффективного использования принято «индустриальное назначение», что прямо противоречит установленному в соответствии со ст. 56.8 ЗК РФ на момент принятия решения об изъятии виду разрешённого использования и категории.

В представленном отчёте прямо указывается, что назначение земельного участка изменилось на «транспорт», о чем свидетельствует образование трех новых земельных участков с кадастровыми номерами 51:01:2405003:132; 51:01:2405003:133 и 51:01:2405003: 134.

При этом, как указано в письме филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Мурманской области от 15.12.2021 № 2400/исх, сведения о перечисленных земельных участках внесены в реестр недвижимости уже после вынесения распоряжения Росжелдора от 18.04.2019 № ВЧ-40-р об изъятии земельного участка (в том числе на основании заявления о постановке на государственный учет от 06.09.2019), т.е. после принятия решения об изъятии.

В отчете № 159-09/2021-1указано, что учитывая тот факт, что оцениваемый земельный участок используется под строительство объекта железнодорожной инфраструктуры (индустриальная застройка), ж/д пути являются обслуживающим сооружением, то наличие ж/д является фактором, повышающим стоимость объектов недвижимости.

Указанный вывод является необоснованным в связи с неверным определением вида разрешенного использования земельного участка на момент принятия решения об изъятии.

Фактически оценка в данной части прямо противоречит положения ст. 56.8 ЗК РФ.

Кроме того, на странице 20 Отчета № 159-09/2021-1 указано: «опираясь на данные Росреестра (выписки из ЕГРН от 08.12.2021 г. Приложение № 2 Отчета об оценке) о том, что большая часть земельного участка имеет вид разрешенного использования-транспорт, предназначена и готовится для будущего транспортного узла, под строительство объекта железнодорожной инфраструктуры, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективное использование земельного участка для индустриального назначения и может быть признан в качестве НЭИ для объекта оценки».

При этом в качестве объектов-аналогов оценщик указывает земельные участки сельскохозяйственного назначения, в чем прослеживается противоречие между доводами оценшика в Отчете № 159-09/2021-1.

На странице 35 Отчета № 159-09/2021-1 указано, что одним из критериев поиска объектов аналогов является передаваемое при совершении сделки право: собственность, аренда.

При этом оценщик не обосновывает, почему им применяется такой критерий при поиске объектов аналогов как аренда, учитывая, что в результате изъятия земельного участка для государственных нужд осуществляется прекращение права собственности юридического лица на такой земельный участок (п.2 ст.279 ПС РФ).

Т.е. оценщиком в ходе проведения исследования в качестве критерия рассматривается право иного характера, чем существующее право собственности Общества на изымаемый объект.

Указанное также свидетельствует о недостоверности указанного отчёта об оценки.

Оценщиком не учитываются установленные в отношении изымаемого земельного участка ограничения.

В отчёте не находит отражения тот факт, что исходный земельный участок расположен на берегу р. Кола, в границах водоохранной зоны, на которой устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности (ч.1 ст.65 Водного кодекса РФ).

Исследователем не дается оценка таким существенным экономическим характеристикам участка, как наличие ограничений существенных ограничений в использовании в связи с наличием водоохранной зоны.

На странице 47 Отчета № 159-09/2021-1 указано: «объект оценки и объекты-аналоги расположены на одной территории Кольского района Мурманской области в непосредственной близости к областному центру и сопоставимы по данному фактору. Корректировка не вводится».

Анализ самого отчёта показывает, что ни один из объектов, которые оценщик рассматривает в качестве аналогов не расположен в водоохранной зоне, не имеет каких-либо ограничений. В этой связи также следует отметить, что оценщиком в ходе исследования: 1) не учтены существенные ограничения в отношении земельного участка ввиду наличия водоохранной зоны; 2) в качестве объектов аналогов взяты объекты, не имеющие аналогичных либо каких-то иных ограничений.

Ввиду изложенного, отчёт об оценке № 159-09/2021-1 является недостоверным.

В отзыве на исковое заявление Ответчик указывает, что между ним и АО «Ямалтрансстрой» был заключен Договор № 500918 аренды земельного участка от 10.01.2018, предметом договора являлась аренда земельного участка для выполнения целевых задач в рамках проекта «Комплексное развитие Мурманского транспортного узла».

Вместе с тем, доводы ответчика о необходимости учета размера арендной платы в определении оценки рыночной стоимости земельного участка подлежат отклонению судом, поскольку данные доводы не учитывают вышеназванные положения законодательства РФ и позиции Верховного и Конституционного судом РФ.

В самом договоре аренды указано, что земельный участок передается в аренду АО «Ямалтрансстрой» для выполнения целевых задач в рамках проекта «Комплексное развитие Мурманского транспортного узла».

Данный проект реализуется в рамках Транспортной стратегии РФ до 2030 года и федеральной целевой программы «Развитие транспортной системы России (2010- 2021 годы)».

Указанное означает, что выгода, получаемая Обществом в связи с заключением договора, напрямую зависела от наличия государственных программ и проектов.

Кроме того, необходимо учитывать, что размер арендной платы - это такое же условие договора, как и остальные, которое обсуждается и согласовывается сторонами этого договора (см. ст.421 ГК РФ).

Между тем, ФКУ «Ространсмодернизация» не являлось стороной данного договора и не могло повлиять на размер арендной платы.

Вместе с тем, при заключении договора дарения исходного земельного участка от 01.10.2010 между ФИО5 (в лице представителя ФИО6) и ООО «К/Х Сполохи» стороны оценили данный земельный участок в 7 000 рублей (п.4 Договора дарения от 01.10.2010 - страница 96 Отчета об оценке № 159-9/2021-1).

В дополнениях к отзыву Ответчик ссылается на письмо Министерства инвестиций, развития предпринимательства и рыбного хозяйства Мурманской области от 08.11.2021 № 30-07/10606, указывая, что письмо данного Министерства от 01.12.2020 №16-06/7951-АВ, которое использовалось при оценке, проводимой ООО «ПКО «Система» (Заказчик оценки - Истец), не учитывает индивидуальные особенности конкретного земельного участка и не может быть использовано при оценке рыночной стоимости земельного участка.

В п.25 ФСО № 7 указано, что оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Для определения валового дохода оценщик использовал показатели в растениеводстве Мурманской области (письмо Министерства инвестиций, развития предпринимательства и рыбного хозяйства Мурманской области от 01.12.2020 Исх. № 16-06/7951-АВ). Указанные сведения по мнению оценщика являются достаточными для проведения оценки.

Письмо Министерства, представляемое Ответчиком, не может устанавливать возможность или невозможность использования тех или иных сведений для оценки рыночной стоимости земельного участка. Возможность использования данных сведений определяется самостоятельно оценщиком в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Кроме того, в целях подтверждения высоких показателей почвенного плодородия земельного участка, Ответчик представляет в материалы дела протокол испытаний № 734 от 10.11.2020, из которого невозможно сделать вывод ни о том, какие пробы были представлены на анализ, ни о том, как эти пробы отбирались, ни о том, кем и когда эти пробы отбирались.

Отчеты об оценке, представленные Ответчиком, не соответствуют законодательству РФ в области оценочной деятельности, обладают рядом явных и значительных недостатков, которые не позволяют признать эти отчеты достоверными.

Таким образом, Ответчиком не представлено ни одного доказательства и довода, свидетельствующего о недостоверности отчёта об оценки, проведённой в интересах Российской Федерации, положенного в основу искового заявления.

Таким образом, учитывая то обстоятельство, что Истцом представлен отчёт об оценке полностью соответствующий требованиям закона, являющийся достоверным и допустимым доказательством, а ответчиком не представлено доказательств недостоверности указанного отчёта, отчёт «Об опенке рыночной стоимости размера возмещения за земельный участок» от 10.12.2020 № 20-0073 принимается судом в качестве доказательства, подтверждающего действительную стоимость изымаемого имущества.

Вместе с тем, суд отмечает, что ответчик в силу пункта 11 статьи 56.5 ЗК РФ не лишен права на дальнейшее предъявление требования о возмещении за изымаемую недвижимость, не выявленного на момент рассмотрения спора.

В соответствии с положениями статьи 280 ГК РФ, пункта 2 части 8 статьи 56.8 ЗК РФ, лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка. Также не подлежат учету объекты и улучшения, изначально произведенные на земельном участке незаконно.

Поскольку процедура изъятия земельных участков уполномоченным органом соблюдена, основание изъятия объектов недвижимости соответствуют закону, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Изъять для государственных нужд у общества с ограниченной ответственностью «Крестьянско-фермерское хозяйство «Сполохи» земельный участок с кадастровым номером 51:01:2405003:132 площадью 40 978 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 51:01:2405003:3, общей площадью 75 422 кв.м., расположенный по адресному ориентиру Мурманская обл., МО Кольский р-н., посредством перечисления со стороны ФКУ «Ространсмодернизация» рыночной стоимости земельного участка в размере 50 554 руб. 00 коп. и убытков в размере 22 000 руб. 00 коп., а всего 72 554 руб. 00 коп. на банковский счет общества с ограниченной ответственностью «Крестьянско-фермерское хозяйство «Сполохи» или на депозитный счет нотариуса.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Евсюкова А. В.