Решение от 2 октября 2025 г. по делу № А56-63571/2025

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-63571/2025
03 октября 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 03 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЕСУРС" (адрес: Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.07.2017, ИНН: <***>);

ответчик: товарищество собственников недвижимости "ГРАФФСКОЕ" (адрес: Ленинградская область, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.10.2022, ИНН: <***>,);

о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, при участии: согласно протоколу судебного заседания от 23.09.2025;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЕСУРС" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к товариществу собственников недвижимости "ГРАФФСКОЕ" о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой.

Определением от 11.07.2025 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

Определением от 11.09.2025 суд отказал в удовлетворении ходатайство об объединении дел в одно производство.

В судебное заседание 16.09.2025 явились представители сторон.

Представитель ответчика приобщил к материалам дела дополнительные документы, указал на недобросовестное поведение истца.

Суд объявил перерыв в судебном заседании по ходатайству истца для ознакомления с материалами дела.

Судебное заседание после перерыва продолжено 23.09.2025. Представитель ответчика поддержал доводы отзыва.

Представитель истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в заседание не явился, ввиду чего дело рассмотрено в его отсутствие по правилам статьи 156 АПК РФ.

Учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд из предварительного заседания перешел к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к следующему.

16.08.2024 между Истцом и Ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка (далее - Договор), предметом которого является обязательство до 31.12.2025 г. заключить основной договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, деревня Касимово, кадастровый номер земельного участка: 47:07:0485001:9769, общей площадью 1 168 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п. 4.3. Договора, стоимость земельного участка составляет 1 310 300 руб

П. 4.4. Договора предусмотрено по соглашению сторон изменение стоимости земельного участка при заключении Основного договора купли-продажи.

На основании п. 4.5. Договора Обязательство по оплате стоимости земельного участка будет прекращено путем зачета встречных однородных требований, вытекающих из обязательства Продавца по оплате обязательных платежей за содержание и ремонт имущества общего пользования.

Истец указывает, что сторонами не определен предмет Договора, что противоречит ст. 429 ГК РФ.

Земельный участок с кадастровым номером 47:07:0485001:9769, площадью 1168 кв.м. перераспределен с земельным участком 47:07:0485001:6694, площадью 964 кв.м., в результате перераспределения образовались на основании решения о перераспределении от 15.12.2024 г. два земельных участка с кадастровыми номерами: 47:07:0485001:10645, площадью 961 кв.м. и 47:07:0485001:10644, площадью 1171 кв.м., которые были поставлены на кадастровый учет 25.12.2024 г. Далее на основании Решения о разделе от 17.03.2025 г. земельный участок 47:07:0485001:10645 был разделен на земельный участок 47:07:0485001:10751, площадью 229 кв.м., и 47:07:0485001:10752, площадью 732 кв.м. Выполненные перераспределение и раздел не противоречат условиям Договора.

Более того, на земельном участке 47:07:0485001:9769 на момент заключения Договора, строилось здание - хозяйственный блок, о чем было известно ответчику, сведения о котором не отражены в договоре.

28.03.2025 нежилое здание: хозяйственный блок, площадью 130,8 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0485001:10760 прошло государственный кадастровый учет, зарегистрировано право собственности Истца. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0485001:10752.

Между сторонами достигнута договоренность, после постановки здания хоз. блока на кадастровый учет и регистрации права собственности истца, стороны внесут изменения в предварительный договор уточнив стоимость и предмет договора, однако ответчик отказался и настаивал на продаже земельного участка с зданием хоз. блока по стоимости, определенной предварительным договором купли-продажи.

Истец в письме № 20 от 19.05.2025 г. предложил ответчику приобрести следующие объекты недвижимости за 3 500 000 (Три миллиона пятьсот тысяч) рублей:

1. земельный участок 47:07:0485001:10751, площадью 229 кв.м (кадастровая стоимость - 476 892,5 руб.)

2. земельный участок 47:07:0485001:10752, площадью 732 кв.м. (кадастровая стоимость - 1 524 390 руб.)

3. нежилое здание- хозяйственный блок, площадью 130,8 кв.м. (кадастровая стоимость - 1 840 206,89 руб.) Предложенная цена на 341 489,39 руб. ниже кадастровой стоимости объектов.

Как указывает истец ответчик убежден, что Договором согласован предмет и настаивает на продаже земельного участка в первоначальном виде по цене Договора вместе с зданием, которое не являлось предметом предварительного договора, хотя стороны могли предусмотреть наличие недостроенного здания, указав на процент недостроя, его характеристики и местоположение.

Также истец пояснил, что существенная разница в цене договора - I 310 300 руб. и кадастровой стоимостью объектов - 3 841 489,39 руб. (в 3 раза) показывает, что стороны не определили предмет договора надлежащим образом, и действительной волей сторон продажа земельного участка, а после постановки здания хозяйственного блока на кадастровый учет, стороны договорились уточнить предмет и стоимость основного договора купли-продажи, что предусмотрено п. 4.4. Договора.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 данной статьи). Такое условие является существенным в силу прямого указания пункта 1 статьи 432 ГК РФ. Поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, он не может быть признан заключенным.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон».

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

В соответствии с положениями ст. 554 Гражданского кодекса РФ отсутствие в договоре купли-продажи недвижимости условий, позволяющих идентифицировать отчуждаемый объект, влечет незаключенность такого договора. В силу абзаца первого ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что на момент заключения предварительного договора (16.08.2024) земельный участок, кад. номер 47:07:0485001:9769 существовал,

его границы были определены, о планах провести межевание истец не уведомлял. Доказательства обратного в материалы дела не представлены. При этом, истец не отрицает факт, что межевание земельного участка, по Предварительному договору, было им произведено после заключения Предварительного договора

При этом, п. 1.1. Предварительного договора стороны определили предмет договора, о котором обе стороны имеют одинаковое представление, с учетом того, что Истец и сам осознает тот факт, что в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ здание, находящееся на Земельном участке продается совместно с Земельным участком, условие о предмете предварительного договора является выполненным и Предварительный договор, в силу положений ст. 429 ГК РФ является обязательным для исполнения как Истцом, так и Ответчиком.

Как следует из материалов дела постановка на кадастровый учет здания, расположенного на земельном участке, кад. номер 47:07:0485001:9769 произведена Истцом после подписания им Предварительного договора.

Следовательно, заявление Истца об отсутствии предмета договора вследствие того, что на земельном участке расположено здание, о котором в Предварительном договоре не упомянуто, несостоятельно. При этом из содержания договора не следует, что между сторонами имеется соглашение об изменении цены земельного участка после постановки здания на кадастровый учет.

Предварительный договор подписан председателем ТСН ФИО2 действовавшего в рамках своих полномочий, установленных законодательством РФ.

Дополнительных решений членов ТСН для таких действий, в силу законодательства, не требуется.

Вместе с тем, в материалах дела имеется Протокол общего собрания ТСН «Граффское» от 13.10.2024 № 4, в котором членами ТСН «Граффское» по вопросу 5 принято решение: «о включеиии договора купли-продажи земельного участка, расположенного на территории ТС И «Граффское» с кадастровым номером: 47:07:0485001:9769, общей площадью 1 168 кв м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, принадлежащий Продавцу на праве собственности, запись регистрации от 06.03.2024 № 47:07:0485001:9769-47/053/2024-1.

Как пояснил ответчика заключение Предварительного договора и последующая покупка указанного Земельного участка связаны с необходимостью организации Товариществом свободного прохода, проезда по территории коттеджного поселка «Граффское», что прямо связанно с собственностью на указанный Земельный участок и затрагивает, в том числе права третьих лиц (собственников домов в коттеджном поселке), о чем Истцу было известно при заключении Предварительного договора.

С целью оставления части земельного участка, которая непосредственно является часть дороги, на которой возможно организовать проезд, Ответчик предлагал Истцу внести изменения в Предварительный договор и заменить земельный участок, кад. номер 47:07:0485001:9769 на вновь образованный земельный участок, кад номер 47:07:0485001:10645, общей площадью 961 кв.м.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд оснований для удовлетворения исковых требований не установил.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской

области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный

суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.