Решение от 9 октября 2020 г. по делу № А64-8860/2018

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


г. Тамбов

«09» октября 2020 г. Дело № А64-8860/2018


Резолютивная часть решения объявлена «05» октября 2020 г.

Полный текст решения изготовлен «09» октября 2020 г.


Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Истомина А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Комаровой А.Д., рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области, г.Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>) к

Администрации города Тамбова (ОГРН <***>, ИНН <***>),

Инвестиционно-строительной компании обществу с ограниченной ответственностью «Сигма-С», г. Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>),

Обществу с ограниченной ответственностью «Технострой», г. Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании сделок недействительными

третье лицо: Управление по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности №3-Д от 15.01.2020,

от ответчиков:

от Администрации города Тамбова: ФИО2, представитель по доверенности №2-40-876/20 от 10.09.2020;

от ИСК ООО «Сигма-С»: не явился, общество извещено;

от ООО «Технострой»: ФИО3, представитель по доверенности от 03.03.2020;

от третьего лица: не явился, извещено.



УСТАНОВИЛ:

Управление Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области (далее – Антимонопольный орган, истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Администрации города Тамбова (далее – Администрация, ответчик), инвестиционно-строительной компании обществу с ограниченной ответственностью «Сигма-С» (далее – ИСК ООО «Сигма-С», Застройщик, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью «Технострой» (далее – ООО «Технострой, Застройщик, ответчик) о признании недействительным пункт 2 дополнительного соглашения от 12.01.2015, дополнительное соглашение №1 от 11.05.2016, дополнительное соглашение №2 от 06.02.2017 к договору №01-16-34/14 от 09.07.2014 о развитии части застроенной территории в границах улиц Московской, Советской, Студенецкой набережной, заключенные между администрацией города Тамбова и инвестиционно -строительной компанией обществом с ограниченной ответственностью «Сигма-С», а также признании недействительным договор об уступке прав и обязанностей по договору №01-16-34/14 от 09.07.2014 о развитии части застроенной территории в границах улиц Московской, Советской, Студенецкой набережной, заключенный 27.10.2017 между инвестиционно-строительной компанией обществом с ограниченной ответственностью «Сигма-С» и обществом с ограниченной ответственностью «Технострой» (с учетом уточнений от 16.03.2020. Т.2, л.д. 112-113).

Определением от 30.01.2019 (резолютивная часть объявлена 29.01.2019) производство по делу приостановлено до разрешения дела №А64-8530/2017.

На основании определения от 02.04.2019 производство по делу возобновлено, назначено к рассмотрению в судебном заседании 17.04.2019.

В судебном заседании 17.04.2019 в порядке, предусмотренном ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв, слушание дела после которого продолжено 22.04.2019.

Определением от 23.04.2019 (резолютивная часть объявлена 22.04.2019) производство по делу приостановлено до разрешения дела №А64-7055/2018.

11.02.2020 производство по делу возобновлено, о чем вынесено определение.

В ходе дальнейшего рассмотрения дела, окончательно сформировав правовую позицию по делу и объем исковых требования, заявлением от 16.03.2020 истцом заявлено об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Исследовав которое, суд принял его к рассмотрению, поскольку ранее заявленные исковые требования были дополнены требованием о признании недействительным пункт 2 дополнительного соглашения от 12.01.2015 к договору №01-16-34/14 от 09.07.2014 о развитии части застроенной территории в границах улиц Московской, Советской, Студенецкой набережной.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель Администрации возражал против удовлетворения заявленного иска, по основаниям изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему.

Представитель ООО «Технострой» выразив в судебном заседании позицию о необоснованности заявленных требований, вместе с тем просил суд учесть доводы Общества также и о том, что в случае признания судом недействительным договор об уступке прав и обязанностей по договору №01-16-34/14 от 09.07.2014 о развитии части застроенной территории в границах улиц Московской, Советской, Студенецкой набережной, заключенный 27.10.2017 между инвестиционно-строительной компанией обществом с ограниченной ответственностью «Сигма-С» и обществом с ограниченной ответственностью «Технострой», просил также признать недействительными дополнительное соглашение №1 от 11.05.2016 и №2 от 06.02.2017 к договору №01-16-34/14 от 09.07.2014 о развитии части застроенной территории в границах улиц Московской, Советской, Студенецкой набережной, заключенные между администрацией города Тамбова и инвестиционно-строительной компанией обществом с ограниченной ответственностью «Сигма-С», которыми был продлен срок исполнения обязательств по договору.

По утверждению представителя ООО «Технострой», ни Администрацией, ни ИСК ООО «Сигма-С» не представлено в ходе слушания дела каких-либо надлежащих обоснований того, что явилось основанием для изменения – увеличения сроков исполнения обязательств по договору.

ИСК ООО «Сигма-С» извещенное надлежащим образом о времени и месте слушания дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, каких-либо ходатайств не заявило.

С учетом положений ст.ст. 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), слушание дела проведено в отсутствие представителя ИСК ООО «Сигма-С» и третьего лица - Управления по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области.

При исследовании доводов и обстоятельств, послуживших основанием для обращения в арбитражный суд области с заявленными требованиями установлено, что на основании постановления Администрации города Тамбова №2335 от 29.01.2013 о проведении аукциона на право заключения договора о развитии части застроенной территории в границах улиц Московской, Советской, Студенецкой набережной площадью 0,24 га, уполномоченными должностными лицами администрации города выполнены мероприятия по подготовке к проведению указанного аукциона посредством приема заявок на участие в нем.

Согласно протокола приема заявок №3-зт-14/1 от 17.06.2014, участниками аукциона признаны: ИСК ООО «Сигма-С» и ООО «Центр ОЛМИ».

По результатам проведенного аукциона, его победителем признано ИСК ООО «Сигма-С» с которым 09.07.2014 Администрацией города Тамбова заключен договор о развитии части застроенной территории (далее - договор), предметом которого является развитие Застройщиком (ИСК ООО «Сигма-С») своими силами и за свой счет или с привлечением других лиц или средств других лиц части застроенной территории в границах улиц Московской, Советской и Студенецкой набережной в городе Тамбове площадью 0,24 га (далее - Территория), а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств настоящего Договора (п.1.1. договора).

В частности, согласно п. 3.2. Договора Администрация обязуется принять решение о подготовке проекта планировки части застроенной территории, включая проект межевания части застроенной территории в течение 14 рабочих дней с момента поступления заявления;

утвердить проект планировки части застроенной территории, включая проект межевания части застроенной территории в течение 4,5 месяцев (с учетом времени проведения публичных слушаний) с момента получения документации по планировке территории;

подготовить задание на выполнение работ, связанных с подготовкой проекта планировки части застроенное территории, включая проект межевания части застроенной территории, в течение 5 дней со дня окончания срока направления предложений физических и юридических лиц (п.3.2.1-3.2.3. договора).

В свою очередь в обязанности Застройщика входит обращение в Администрацию города о разрешении подготовки документации по планировке части застроенной территории, включая проект межевания части застроенной территории;

подготовить и представить на утверждение проект планировки части застроенной территории, включая проект межевания части застроенной территории в течение 12 месяцев с момента выдачи задания на выполнение работ, связанных с подготовкой документации по планировке застроенной территории;

создать или приобрести за свой счет и далее передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах муниципального образования городской округ – город Тамбов для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения в жилом доме №90 лит. «Б» по ул. Московской в срок до 30.06.2016;

создать либо приобрести за свой счет и далее передать в муниципальную собственность нежилые здания и помещения аналогичные нежилым зданиям и помещениям, принадлежащим муниципалитету, расположенные по ул. Московской, 90 лит. «Б», либо выплатить компенсацию;

приобрести права на жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности в жилом доме, расположенном в границах застроенной территории №90 лит. «Б» по ул. Московской в срок до 30.06.2016;

до сноса объектов муниципальной собственности, расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, обеспечить их осмотр комиссией по списанию пришедших в негодность объектов основных средств муниципального имущества;

приобрести права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах части застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд – нежилые здания, строения и помещения по ул. Московской, 90 лит. «Б»;

осуществить строительство на территории в соответствии с утвержденным проектом планировки в срок до 31.12.2017;

осуществить на части застроенной территории в границах улиц Московской, Советской и Студенецкой набережной строительство реконструкцию сетей водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, предназначенных для обеспечения части застроенной территории в соответствии с техническими условиями, выданными эксплуатирующими организациями, за счет собственных средств (п. 3 договора).

Договор вступает в силу с момента подписания и действует до 31.12.2017 (п. 5.1 договора).

Спустя лишь шесть месяцев, а именно 12.01.2015 сторонами договора заключено дополнительное соглашение к нему, которым в числе иных условий, договор о развитии части застроенной территории дополнен п. 3.1.11.

Указанным дополнительным соглашением п. 3.1.11. изложен в следующей редакции: «Застройщик с предварительного согласия Администрации вправе частично или полностью уступить свои права по договору третьему лицу при условии принятия последним условий и обязательств по настоящему договору пропорционально участию в реализации проекта без увеличения сроков действия Договора. Переуступка прав оформляется дополнительным соглашением о переуступке прав между Застройщиком, привлекаемым третьим лицом и Администрацией, которое является неотъемлемой частью договора» (Т.1, л.д. 20).

В дальнейшем, а именно 11.04.2016 сторонами договора согласовано очередное дополнительное соглашение к нему, поименованное как дополнительное соглашение №1, которым изменены – увеличены сроки, предусмотренные п. 3.3.3. Договора для создания Застройщиком либо приобретения им за свой счет и передачи в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений в границах городского округа – город Тамбов для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения в жилом доме №90 лит. «Б» по ул. Московской.

Помимо этого, этим же дополнительным соглашением изменен – увеличен срок исполнения Застройщиком обязательств, предусмотренных п. 3.3.3. Договора по приобретению прав на жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности в жилом доме, расположенном в границах застроенной территории №90 лит. «Б» по ул. Московской

Приведенным дополнительным соглашением срок исполнения обязательств Застройщиком увеличен на год, а именно с 30.06.2016 до 30.06.2017 (Т. 1, л.д. 21).

В феврале 2017 года Администрацией вновь согласовано изменение сроков (в сторону увеличения) исполнения обязательств Застройщиком по договору, о чем 02.02.2017 сторонами подписано дополнительное соглашение №2 (Т. 1, л.д. 22).

Указанным дополнительным соглашением увеличены сроки исполнения обязательств Застройщиком, предусмотренные п. 3.3.3. и п. 3.3.6. договора. Срок их исполнения продлен еще на 2,5 года, а именно с 30.06.2017 до 30.12.2019.

Помимо этого, этим же дополнительным соглашением изменены (увеличены) сроки исполнения Администрацией обязательств, предусмотренные п. 3.2.4. по проведению сноса признанного аварийным жилого дома №107 по ул. Советской.

Первоначально срок исполнения указанных обязательств для Администрации был установлен до 30.12.2015. Дополнительным соглашением он увеличен на 5 лет – до 30.12.2020.

Также упомянутым дополнительным соглашением срок действия договора увеличен на 3 года – с 30.12.2017 до 30.12.2020.

Впоследствии 27.10.2017 с согласия Администрации, ИСК ООО «Сигма-С» заключен договор об уступке прав и передаче обязательств по договору от 09.07.2014 о развитии части застроенной территории в границах улиц Московской, Советской и Стеденецкой набережной, по условиям которого ИСК ООО «Сигма-С» уступило свои права и обязанности Застройщика по договору о развитии части застроенной территории ООО «Технострой» (Т., л.д. 24).

Совершение указанных сделок Управлением Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области (далее – Управление) выявлено при рассмотрении обращения прокуратуры Ленинского района г. Тамбова и комитета Тамбовской городской Думы Тамбовской области шестого созыва по городскому хозяйству о проверке законности заключения дополнительных соглашений и договора уступки.

По утверждению представителя Антимонопольного органа, действия администрации города Тамбова, выразившиеся в продлении срока исполнения обязательств по договору от 09.04.2014 о развитии части застроенной территории в границах улиц Московской, Советской и Стеденецкой набережной, а также предоставлении права (путем согласования договора) ИСК ООО «Сигма-С» и ООО «Технострой» заключения договора на переуступку прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории от 09.07.2014, совершены с нарушением действующего законодательства.

Истец указал, что переуступка прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории, равно как и дополнительные соглашения к нему приводят или могут привести к созданию условий для ограничения либо устранения конкуренции и к нарушению прав неопределенного круга лиц, в связи с чем, рассматриваемые сделки являются ничтожными.

Возможность изменения договора противоречит Градостроительному кодексу РФ и содержит признаки нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Возражая против удовлетворения заявленных требований Администрация города в отзывах на исковое заявление и дополнения к нему указала, что на момент заключения дополнительных соглашений о внесении дополнений в договор, в части предоставления застройщику права на уступку исполнения обязательств по договору, о продлении сроков исполнения обязательств сторон по договору, а также изменении срока действия договора, законодательство не содержало запрета на совершение данных действий.

Кроме того, представитель Администрации указал, что в ходе реализации договора о развитии части застроенной территории стало известно о наличии на осваиваемом участке зданий, которые являются объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) регионального значения, а именно:

мост через р. Студенец по ул. Советской, 1788 года постройки (приказ Управления культуры и архивного дела Тамбовской области от 25.08.2015 №224);

монумент, воздвигнутый в ознаменование патриотизма колхозников Тамбовской области, собравших 40 млн. руб. на постройку танковой колонны «Тамбовский колхозник» (адрес объекта: сквер на пересечении улиц Советской и Московской) (постановление Совета Министров РАСФСР от 30.08.1960 №1327);

историческое здание Тамбовского губернского казначейства и казенной палаты - памятник архитектуры (адрес: <...>).

По утверждению Администрации, в связи с вступившими в силу с 03.10.2016 внесенными изменениями в Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) на родов Российской Федерации», у Застройщика возникла необходимость проведения мероприятий по разработке и установлению индивидуальных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на застроенной территории, утверждения нового проекта планировки и проектной документации.

Администрация города полагает, что при изложенных обстоятельствах Застройщик не имел возможности реализовать проект планировки в установленные контрактом сроки. А расторжение договора могло бы повлечь для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора.

Администрация указывает, что запрещено строительство и реконструкция объектов капитального строительства в защитной зоне объектов культурного наследия регионального значения.

А также то, что Управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области разработан проект объединенных охранных зон объектов культурного наследия федерального значения расположенных на спорной территории, который принят будет только после согласования с Министерством культуры Российской Федерации.

По мнению Администрации города, указанные обстоятельства следует расценивать как обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), а в соответствии с п. 7.1. договора о развитии застроенной территории в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непреодолимых, таких как в том числе издание нормативно-правовых актов, оказывающих влияние на выполнение обязательств Сторонами по договору, или иных обстоятельств вне разумного контроля сторон – сроки выполнения этих обязательств соразмерно отодвигаются на время действия этих обстоятельств, если они значительно влияют на сроки договора или той его части, которая подлежит выполнению после наступления обстоятельств форс-мажора.

Аналогичные доводы в опровержение заявленных требований в отзывах на исковое заявление, дополнениях к нему и в судебном заседании выразили представители ответчиков – ИСК ООО «Сигма-С» и ООО «Технострой».

В целях проверки доводов ответчиком, по инициативе суда, определением от 21.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке, предусмотренном ст. 51 АПК РФ привлечено Управление по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области.

Принимавший участие в судебном заседании представитель Управления по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области апеллируя к положениям п. 6 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» сообщил, что до дня утверждения проекта зон охраны такого объекта культурного наследия для объектов культурного наследия устанавливаются защитные зоны, которыми являются территории, которые прилегают к включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации памятникам и ансамблям.

Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника.

При этом в соответствии с п. 2 ст. 34.1 названного Закона защитные зоны не устанавливаются для произведений монументального искусства.

В границах улиц Московской, Советской и Студенецкой набережной расположены такие объекты культурного наследия регионального значения как:

мост через реку Студенец по ул. Советской, 1788 года постройки;

монумент, воздвигнутый в ознаменование патриотизма колхозников Тамбовской области, собравших 40 млн. руб. на постройку танковой колонны «Тамбовский колхозник» (адрес объекта: сквер на пересечении улиц Советской и Московской);

здание ремесленного училища, расположенное по адресу: <...>.

Границы и режим пользования территории объекта культурного наследия регионального значения «Мост через реку Студенец по ул. Советской» утверждены приказом Управления от 09.10.2017 №258.

Границы и режим использования территории объекта культурного наследия регионального значения «Здание ремесленного училища» утверждены приказом Управления от 25.05.2017 №131.

Для монумента, воздвигнутого в ознаменование патриотизма колхозников Тамбовской области, собравших 40 млн. руб. на постройку танковой колонны «Тамбовский колхозник» (адрес объекта: сквер на пересечении улиц Советской и Московской) защитные зоны не устанавливаются.

В отношении объекта культурного наследия регионального значения «Мост через реку Студенец по ул. Советской» и здания ремесленного училища действую защитные зоны на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника.

Помимо этого представитель Управления сообщил, что в границах спорных улиц располагается выявленный объект культурного наследия «Здание казенной палаты и казначейства» (<...>) для которого защитные зоны не устанавливаются.

Управлением разработан проект нормативного правового акта об установлении объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в Тамбове, в перечень которых в числе иных включен и «Мост через реку Студенец по ул. Советской». Проект находится на доработке по указанию Министерства культуры Российской Федерации.

В настоящее время зона охраны объектов культурного наследия является проектом и законодательно не утверждена.

Пояснения об этом от 10.12.2018 представитель третьего лица представил в материалы дела (Т. 1, л.д. 93-103).

Впоследствии от третьего лица в материалы дела поступили дополнения от 28.01.2019 из которых следует, что в связи с уточнением местоположения земельного участка в границах улиц Московской, Советской и Студенецкой набережной находятся в границах защитных зон объекты культурного наследия регионального значения, а именно «Мост через реку Студенец по ул. Советской», 1788 года постройки и здание ремесленного училища по адресу: <...> (т. 1, л.д. 129).

Помимо этого третьим лицом в материалы дела представлена схема расположения защитных зон объектов культурного наследия в границах исследуемого земельного участка (Т.1, л.д. 130).

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме. При этом суд исходил из следующего.

Согласно статье 22 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон), к основным функциям антимонопольного органа, в числе прочих, относятся обеспечение государственного контроля за соблюдением антимонопольного законодательства федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, хозяйствующими субъектами, физическими лицами, в том числе в сфере использования земли, недр, водных ресурсе и других природных ресурсов, выявление нарушений антимонопольного законодательства, принятие мер по прекращению нарушения антимонопольного законодательства и привлечение к ответственности за такие нарушения.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 6 части 1 статьи 23 Закона антимонопольный орган вправе обратиться в арбитражный суд с исками, заявлениями о признании недействительными полностью или частично договоров, не соответствующих антимонопольному законодательству.

В силу части 1 статьи 53 АПК РФ в случаях, предусмотренных федеральным законом, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться в арбитражный суд в защиту публичных интересов.

Положениями статьи 1 Закона определены организационные и правовые основы защиты конкуренции, в том числе предупреждения и пресечения монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции; недопущения, ограничения. устранения конкуренции федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами, или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации.

Частью 1 статьи 15 названного Закона запрещается органам местного самоуправления принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Договор о развитии застроенной территории от 09.07.2014, предметом и целью которого является выполнение градостроительных работ в интересах муниципального образования и его жителей должен соответствовать требованиям градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора о развитии застроенной территории от 09.04.2014) по договору о развитии застроенной территории, одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 46.2 Градостроительного Кодекса РФ).

Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории определяется статьей 46.3 Градостроительного Кодекса РФ.

Из содержания статьи 46.3 Градостроительного Кодекса РФ следует, что договор о развитии застроенной территории заключается с победителем торгов, либо в случае, если аукцион признан не состоявшимся (по причине участия в нем менее двух участников) - с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Таким образом, Градостроительный кодекс РФ не предусматривает возможность заключения договора о развитии застроенной территории с лицом, не участвовавшим в аукционе.

Право на заключение такого договора принадлежит только лицу, выигравшему аукцион, либо его единственному участнику.

Указанное право неразрывно связано с личностью участника аукциона, поскольку принадлежит только ему в силу закона, а потому не может быть передано по договору уступки права.

Статья 448 ГК РФ, введенная в действие 1 июня 2015 года Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» также содержит императивный запрет на переуступку прав и обязанностей.

Так, частью 7 статья 448 ГК РФ установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Возможность получения права на заключение договора о развитии застроенной территории законодательно ограничено на момент заключения договора от 27.10.2017 об уступке прав и передаче обязательств по договору от 09.07.2014 о развитии части застроенной территории в границах улиц Московской, Советской, Студенецкой набережной между ИСК ООО «Сигма-С» и ООО «Технострой».

Суд приходит к выводу, что несмотря на то, что договор об уступке прав и обязанностей по договору о развитии части застроенной территории был заключен спустя 3 года после основного договора, с учетом положений антимонопольного законодательства его следует квалифицировать как заключенный в целях получения ООО «Технострой» права на заключение договора о развитии застроенной территории вне аукциона.

Кроме того, условия дополнительного соглашения от 12.01.2015 к договору о развитии части застроенной территории, которым договор был дополнен п. 3.3.11. о том, что Застройщик с предварительного согласия Администрации вправе частично или полностью уступить свои права по договору третьему лицу при условии принятия последним условий и обязательств по настоящему договору пропорционально участию в реализации проекта без увеличения сроков действия Договора, позволяют сделать вывод о наличии у ИСК ООО «Сигма-С» намерений совершить уступку прав и обязанности по договору сразу же после его заключения.

Данный вывод основан в том числе и на том, что указанное дополнительное соглашение было заключено по инициативе Застройщика спустя всего шесть месяцев после заключения договора.

Опровержений тому ответчиками в материалы дела не представлено. Доводы ответчиков сводятся лишь к тому, что законодательство не содержало запрета на внесение дополнений в договор о предоставлении Застройщику права уступки исполнения обязательств, а также заключения самого договора уступки с третьим лицом.

Однако указанные доводы ответчиков судом признаются несостоятельными.

Федеральным законом от 08.03.2015 №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (вступившим в силу с 01.06.2015) введено пунктом 7 статьи 448 ГК РФ требование об исполнении договора лично победителем торгов, что означает запрет на передачу им возникающих из соответствующих договоров прав и обязанностей при выполнении работ, оказании услуг. Обязанность личного исполнения договора обусловлена необходимостью обеспечения принципов открытости, прозрачности и сохранения конкуренции при проведении торгов.

Президиум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении №3351/08 от 24.06.2008 по делу А27-3483/2007-Г указал, что соглашение об уступке предприятием права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, приобретенное посредством участия в аукционе, направлено на получение обществом этого права вне аукциона, поэтому в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожным. Данное соглашение не порождает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Положениями ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного Кодекса РФ закреплено, что существенными условиями договора являются, в том числе:

обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3-5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

- срок договора.

Согласно части 26 статьи 46.3 Градостроительного Кодекса РФ договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается. Данная норма носит императивный характер и не предусматривает возможность внесения изменений в условия заключенного сторонами договора.

Таким образом, срок установленный договором при его заключении является одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории, его изменение недопустимо путем заключения дополнительных соглашений.

Изменив (увеличив) срок действия договора и выполнения застройщиком конкретных обязательств, Администрация города тем самым изменила условия состоявшегося аукциона, что свидетельствует о предоставлении Застройщику явных преимущественных условий по сравнению с другими потенциальными участниками аукциона, не принявшим в нем участие, но которые могли бы участвовать в данном аукционе при изначальном установлении более длительных сроков исполнения обязательств по договору о развитии застроенной территории.

В нарушение части 26 статьи 46.3 Градостроительного Кодекса РФ администрацией города в договоре предусмотрен пункт 8.2., которым предусмотрена возможность изменения договора в период его действия, путем составления дополнительных соглашений о внесении изменений.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, сделка может быть недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского кодекса PФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 Гражданского кодекса РФ закреплены положения о недействительности сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта В частности, пунктом 2 названной статьи кодекса установлено, что сделка нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Переуступка прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории в границах улиц Московской, Советской, Студенецкой набережной площадью 0,24 га от 09.07.2014, равно как и дополнительные соглашения к нему о дополнении положений договора условием о предоставлении Застройщику права на совершение уступки прав и обязательств по договору третьему лицу, об изменении сроков его действия, приводит или может привести к созданию условий для ограничения либо устранения конкуренции и к нарушению прав неопределенного круга лиц, в связи с чем, рассматриваемые сделки, а именно:

пункт 2 дополнительного соглашения от 12.06.2015, которым договор о развитии части застроенной территории №01-16-34/14 от 09.07.2014 дополнен п. 3.3.11.;

дополнительные соглашения №1 от 11.05.2016 и №2 от 06.02.2017 к договору №01-16-34/14 от 09.07.2014 о развитии застроенной территории

договор об уступке прав и передаче обязательств по договору №01-16- 34/14 от 09.07.2014 о развитии части застроенной территории в границах улиц Московской, Советской, Студенецкой набережной, заключенный 27.10.2017 между ИСК ООО «Сигма-С» и ООО «Технострой», являются ничтожными.

Несостоятельными суд признает также доводы ответчиков о том, что в ходе реализации договора о развитии части застроенной территории, на осваиваемом участке выявлены объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) регионального значения, а именно:

мост через р. Студенец по ул. Советской, 1788 года постройки (приказ Управления культуры и архивного дела Тамбовской области от 25.08.2015 №224);

монумент, воздвигнутый в ознаменование патриотизма колхозников Тамбовской области, собравших 40 млн. руб. на постройку танковой колонны «Тамбовский колхозник» (адрес объекта: сквер на пересечении улиц Советской и Московской) (постановление Совета Министров РАСФСР от 30.08.1960 №1327);

историческое здание тамбовского губернского казначейства и казенной палаты - памятник архитектуры (адрес: <...>).

По утверждению Администрации, в связи с вступившими в силу с 03.10.2016 внесенными изменениями в Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», у Застройщика возникла необходимость в проведении мероприятий по разработке и установлению индивидуальных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на застроенной территории, утверждения нового проекта планировки и проектной документации.

Администрация города полагает, что при изложенных обстоятельствах Застройщик не имел возможности реализовать проект планировки в установленные контрактом сроки. А расторжение договора могло бы повлечь для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора.

В своем отзыве Администрация города признает тот факт, что запрещено строительство и реконструкция объектов капитального строительства в защитной зоне объектов культурного наследия регионального значения.

По утверждению ответчиков указанные обстоятельства следует расценивать как обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), а в соответствии с п. 7.1. договора о развитии застроенной территории в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непреодолимых, таких как в том числе издание нормативно-правовых актов, оказывающих влияние на выполнение обязательств Сторонами по договору, или иных обстоятельств вне разумного контроля сторон – сроки выполнения этих обязательств соразмерно отодвигаются на время действия этих обстоятельств, если они изначительно влияют на сроки договора или той его части, которая подлежит выполнению после наступления обстоятельств форс-мажора.

При проверки заявленных ответчиками доводов судом установлено, что 03.10.2016 в силу вступили изменения от 05.04.2016 в Федеральный закон от 25.06.2002 №74-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации.

В частности приведенный Закон дополнен ст. 34.1 следующего содержания:

1. Защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

(Положение п. 1 ст. 34.1 о запрете строительства и реконструкции не применяется к правоотношениям, возникшим на основании разрешений, выданных до 03.10.2016, в т. ч. в случаях продления сроков их действия или изменения застройщика (ФЗ от 05.04.2016 N 95-ФЗ).

2. Защитные зоны не устанавливаются для объектов археологического наследия, некрополей, захоронений, расположенных в границах некрополей, произведений монументального искусства, а также памятников и ансамблей, расположенных в границах достопримечательного места, в которых соответствующим органом охраны объектов культурного наследия установлены предусмотренные статьей 56.4 настоящего Федерального закона требования и ограничения.

3. Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются:

1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника;

2) для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля.

4. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

5. Региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта культурного наследия в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

6. Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со статьей 34 настоящего Федерального закона. Защитная зона объекта культурного наследия также прекращает существование в случае исключения объекта культурного наследия из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. При этом принятие решения о прекращении существования такой зоны не требуется.

В судебном заседании, после изучения в присутствии представителей сторон содержание дополнительных соглашений №1 от 11.04.2016 и №2 от 06.02.2017, в виду отсутствия в них каких-либо обоснований продления срока как действия договора так и исполнения сторонами обязательств, судом ответчику – Администрации города был задан вопрос относительно того, каким локальным документом (приказом, распоряжением) утвержден порядок рассмотрения Администрацией города вопрос об изменении сроков действия договора.

В ответ на который, представитель Администрации затрудняясь сослаться на локальный акт пояснил, что обычно порядок подобных изменений осуществляется следующим образом. Продление сроков действия договора может быть обусловлено как по инициативе Администрации, так и по инициативе Стороны договора. Независимо от этого, данный вопрос первоначально рассматривается ответственным должностным лицом Администрации (либо отделом), осуществляющим контроль за исполнением договора. Затем ответственным исполнителем на имя главы города готовиться заключение о возможности или невозможности продлить срок действия договора. Помимо этого, в обязательном порядке заключение о возможности либо невозможности продлить сроки действия договора готовит также юридическое управление Администрации, лишь после этого вопрос передается на рассмотрение главы города.

С учетом данных в судебном заседании пояснений, представителю Администрации было указано на необходимость представить в материалы дела именно тех обоснований (заключений), которые были переданы главе Администрации города перед заключением дополнительных соглашений №1 и №2.

Во исполнение чего, в судебном заседании 05.10.2020 представителем Администрации наряду с письменными пояснениями, в материалы дела представлены копия заключения начальника правового управления Администрации города на проект дополнительного соглашения №2, из которого следует, что проект соглашения не противоречит действующему градостроительному законодательству и принимается на основании протокола заседания постоянно действующей рабочей группы по реализации муниципальной адресной программы сноса и реконструкции многоквартирных домов в городском округе – город Тамбов на 2007 – 2020 года от 19.01.2017.

Также представлено уведомление от 27.10.2017 в адрес председателя комитета градостроительства Администрации города об одобрении ИСК ООО «Сигма-С» возможности заключения договора уступки прав и обязанностей по договору о развитии части застроенной территории с третьим лицом.

С учетом изложенного судом отмечается, что каких-либо обоснований того, что основанием к изменению сроков исполнения обязательств по договору, а соответственно и изменение в сторону увеличения сроков действия самого договора явилось выявление на спорном земельном участке памятников культурного наследия, заключение правового управления Администрации не содержит.

В совокупности с иными доказательствами по делу, указанные обстоятельства также свидетельствует о намерении ответчиков выразить в судебном заседании любые доводы, хоть в части подходящие под основания для изменения первоначальных сроков, установленных договором.

Исходя из утверждений ответчиков о том, что единственным препятствием к исполнению обязательств по договору о развитии части застроенной территории явились выявленные на земельном участке памятники культурного наследия, судом на ответчиков, а именно Администрацию города и ИСК ООО «Сигма-С» была возложена обязанность представить в материалы дела информацию об объемах исполнения ими обязательств по договору, о чем было указано в определении суда от 27.07.2020.

Во исполнение возложенной обязанности, в судебном заседании 05.10.2020 Администрацией в материалы дела представлены письменные пояснения от 30.09.2020, из содержания которых следует, что из всего перечня обязанностей Администрации, предусмотренного п. 3.2. Договора, Администрацией выполнено:

11.08.2014 утверждено постановление №6636 «О разработке проекта планировки и проекта межевания части застроенной территории, в границах улиц Московской, Советской, Студенецкой набережной»;

19.05.2015 утверждено постановление №3865 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания части застроенной территории, в границах улиц Московской, Советской, Студенецкой набережной».

Помимо этого из пояснений следует, что Администрация города не передавала Застройщику земельные участки по договору о развитии части застроенной территории, поскольку предоставление земельных участков имеет заявительных характер, а от Застройщиков заявлений о предоставлении земельных участков не поступало.

Благоустроенные квартиры Застройщиком не приобретались и в муниципальную собственность не передавались.

Из условий п. 3.2. Договора об обязанностях Администрации следует, что в числе иных, Администрация обязуется:

принять решение о подготовке проекта планировки части застроенной территории, включая проект межевания части застроенной территории в течение 14 рабочих дней с момента поступления заявления;

утвердить проект планировки части застроенной территории, включая проект межевания части застроенной территории в течение 4,5 месяцев (с учетом времени проведения публичных слушаний) с момента получения документации по планировке территории;

подготовить задание на выполнение работ, связанных с подготовкой проекта планировки части застроенное территории, включая проект межевания части застроенной территории, в течение 5 дней со дня окончания срока направления предложений физических и юридических лиц (п.3.2.1-3.2.3. договора).

Таким образом, фактически на протяжении двух лет, из перечисленных обязанностей было принято лишь 11.08.2014 решение о подготовке проекта планировки части застроенной территории, включая проект межевания части застроенной территории и решение от 19.05.2016 о его утверждении.

При этом каких-либо сведений, объективно свидетельствующих о выполнении контрольных мероприятий за действиями (бездействием) Застройщика, Администраций не представлено, несмотря на социальную важность реализации ограниченной сроком действия муниципальной адресной программы сноса и реконструкции многоквартирных домов в городском округе – город Тамбов на 2007 – 2020 годы.

ИСК ООО «Сигма-С» также не представлено в материалы дела надлежащих доказательств исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.3. Договора о развитии части застроенной территории.

Положениями ст. 9 АПК РФ закреплено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Указанная норма Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закрепляет общее правило о бремени доказывания. Содержание данного правила определяется действием принципа состязательности в арбитражном процессе.

Последствием неисполнения этой юридической обязанности (непредставление доказательств) может стать принятие судом решения, которое не будет соответствовать интересам стороны, не представившей доказательства в полном объеме.

Наряду с приведенными обстоятельствами, а также с учетом параметров расположения защитных зон объектов культурного наследия, отраженных в схеме, представленной в материалы дела представителем Управления по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области, суд приходит к выводу о невозможности исполнения Застройщиком надлежащим образом обязательств по договору о развитии части застроенной территории уже после апреля 2016 года, поскольку защитные зоны объектов культурного наследия находятся фактически в центральной части осваиваемого земельного участка (Т.1, л.д. 130).

При должной степени осмотрительности, в целях минимизации возможных расходов на реализацию договора, с учетом сроков действия муниципальной адресной программы, Заказчику и Застройщику следовало рассмотреть вопрос о расторжении договора по соглашению сторон еще в апреле 2016 года, после внесений изменений в Федеральный закон от 25.06.2002 №74-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации. Поскольку является очевидным тот факт, что после утверждения объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, Администрации города придется рассмотреть вопрос об изменении площади и границ земельного участка застроенной территории в границах улиц Московской, Советской и Студенецкой набережной г. Тамбова.

При таких обстоятельствах суд признает необоснованными доводы ответчиков о том, что выявление на земельном участке объекты культурного наследия регионального значения следует квалифицировать как обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) при исполнении условий договора.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования заявлены обосновано и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на ответчиков.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

1. Исковые требования Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области удовлетворить.

Признать недействительным пункт 2 дополнительного соглашения от 12.01.2015, которым договор о развитии части застроенной территории №01-16-34/14 от 09.07.2014 дополнен пунктом 3.3.11.

Признать недействительным дополнительное соглашение №1 от 11.05.2016 и №2 от 06.02.2017 к договору №01-16-34/14 от 09.07.2014 о развитии застроенной территории в границах улиц Московской, Советской, Студенецкой набережной, заключенные между администрацией города Тамбова и инвестиционно-строительной компанией обществом с ограниченной ответственностью «Сигма-С».

Признать недействительным договор об уступке прав и обязанностей по договору №01-16-34/14 от 09.07.2014 о развитии части застроенной территории в границах улиц Московской, Советской, Студенецкой набережной, заключенный 27.10.2017 между инвестиционно-строительной компанией обществом с ограниченной ответственностью «Сигма-С» и обществом с ограниченной ответственностью «Технострой».

2. Взыскать с инвестиционно-строительной компании общества с ограниченной ответственностью «Сигма-С», г. Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Технострой», г. Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

3. Исполнительный лист налоговому органу выдать после вступления решения в законную силу.

4. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в мотивированном виде, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Тамбовской области.



Судья А.В. Истомин