Решение от 14 ноября 2023 г. по делу № А33-16845/2023

1411/2023-166273(2)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

14 ноября 2023 года Дело № А33-16845/2023

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07.11.2023. В полном объёме решение изготовлено 14.11.2023.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тиховой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>; ОГРН <***>) и индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "АВЕНЮ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора, об обязании возвратить здание,

а также по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "АВЕНЮ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>; ОГРН <***>) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании пункта договора недействительным, в присутствии:

от истца (по первоначальному иску) - индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО3 – представителя по доверенности от 05.06.2023, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

от истца (по первоначальному иску) - индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО4 – представителя по доверенности от 21.09.2023, личность удостоверена загранпаспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом (до перерыва), ФИО5 – представителя по доверенности от 21.09.2023, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

от ответчика (по первоначальному иску): ФИО6 – представителя по доверенности от 04.08.2023, личность удостоверена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО7,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) и индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИП ФИО2) обратились в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АВЕНЮ" (далее – ответчик, ООО «Авеню», покупатель) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.12.2022, об обязании возвратить здание, переданное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.12.2022.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 29.06.2023 возбуждено производство по делу.

13.09.2023 ООО «Авеню» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с ходатайством о принятии встречного искового заявления к ИП ФИО1 и ИП ФИО2 о признании недействительным пункта 4 договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.12.2022.

Встречное исковое заявление принято к производству суда. Определением от 18.09.2023 возбуждено производство по делу.

Судебное заседание по делу откладывалось.

Сведения о дате и месте слушания размещены в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В судебном заседании судом объявлен перерыв, о чем вынесено протокольное определение.

Истцы исковые требования поддержали, относительно удовлетворения встречного иска возражали по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении и отзыве на встречный иск. Как указали истцы, договор купли-продажи предусматривает условие о возможности отказа продавцов от его исполнения в случае нарушения покупателем срока оплаты. Покупатель на текущий момент оплатил 53% от цены имущества, после чего оплат не поступало. Неисполнение ответчиком обязанности по оплате повлекло для истцов возникновение неблагоприятных последствий. Истцы рассчитывали на своевременное внесение оплаты и заключили предварительный договор на приобретение иного имущества, но по причине отсутствия денежных средств основной договор не был заключен.

Ответчик иск не признал, в отзыве указал, что просрочка оплаты оставшейся части товара не является существенным нарушением договора купли-продажи, в договоре не предусмотрен судебный порядок его расторжения. Неисполнение покупателем обязанности по оплате признается существенным нарушением лишь в случае отсутствия частичных оплат во исполнение договора, однако произведенная ответчиком оплата превышает половину цены договора. Факт принятия оплаты подтверждает готовность истцов к дальнейшему исполнению договора, что лишает истцов права ссылаться на просрочку как основание для его расторжения. В качестве возражения по иску ответчик также сослался на длительное время осуществления хозяйственной деятельности в приобретенном здании.

Истец по встречному иску исковые требования поддержал по основаниям, аналогичным изложенным во встречном исковом заявлении. По мнению истца по встречному иску, пункт 4 договора купли-продажи противоречит положениям статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации. Включение в договор условия о возможности отказа от исполнения договора и требования возврата переданного имущества нарушает правомочия общества как собственника здания.

Суд поставил на обсуждение сторон вопрос о необходимости одновременно рассматривать вопрос о возврате истцами по первоначальному иску уплаченных ответчиком по первоначальному иску денежных средств.

Представители истцов по первоначальному иску не возражали. Ответчик по первоначальному иску высказал позицию по рассматриваемому вопросу.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между ИП ФИО1 (продавец-1), ИП ФИО2 (продавец-2) и ООО «Авеню» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.12.2022 (далее – договор, договор купли-продажи).

По условиям договора продавцы продали, а покупатель купил следующий объект недвижимости: здание (лит Б-Б2), четырехэтажное (подземных этажей -1), по адресу: <...>; кадастровый номер 24:50:0500150:37, общей площадью 6568,9 кв.м, далее именуемое «Здание». Здание принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности в размере 1/2 доли каждому (пункты 1.1, 1.2).

Здание расположено на земельном участке с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0500150:26 общей площадью 6287,0 кв.м. Одновременно с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества продавцы обязуются передать покупателю права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 708 от 28.06.2016 (пункт 1.3).

В силу пункта 2 договора купли-продажи, покупатель приобретает указанное здание у продавцов за 180 000 000 руб., без НДС. Оплата производится покупателем в следующем порядке:

- 5000000 руб. считаются уплаченными покупателем продавцу - 1 путем перечисления от ООО «АВЕНЮ» на счет ООО «Холт» (ИНН:2463201438) по платежному поручению № 5 от 12.12.2022. Указанная сумма подлежит зачету в счет частичной оплаты по настоящему договору купли-продажи;

- 5000000 руб. считаются уплаченными покупателем продавцу - 1 путем перечисления от ООО «АВЕНЮ» на счет ООО «Холт» (ИНН:2463201438) по платежному поручению № 5 от 12.12.2022. Указанная сумма подлежит зачету в счет частичной оплаты по настоящему договору купли-продажи;

- 27500000 рублей покупатель уплачивает продавцу - 1 путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца - 1, в срок до 31.01.2023 включительно при условии государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю;

- 27500 000 рублей покупатель уплачивает продавцу - 2 путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца - 2, в срок до 31.01.2023 включительно при условии государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю;

- 27500 000 рублей покупатель уплачивает продавцу - 1 путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца - 1, в срок до 28.02.2023 включительно при условии государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю;

- 27500000 рублей покупатель уплачивает продавцу - 2 путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца - 2, в срок до 28.02.2023 включительно при условии государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю;

- 30000000 рублей покупатель уплачивает продавцу - 1 путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца - 1, в срок до 31.03.2023 включительно при условии государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю;

- 30000000 рублей покупатель уплачивает продавцу - 2 путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца - 2, в срок до 31.03.2023 включительно при условии государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю.

Цена, установленная настоящим договором, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 3).

Согласно пункту 4 договора, в случае неоплаты или неполной оплаты покупателем стоимости приобретаемого объекта недвижимости, переход права собственности на который зарегистрирован, по требованию одной из сторон - договор может быть расторгнут с возвращением переданного по договору объекта недвижимости продавцам, а уплаченных денежных средств - покупателю в течение 3 (трех) рабочих дней с даты расторжения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.01.2023, имеется запись о регистрации 30.12.2022 за ООО «Авеню» права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 24:50:0500150:37. В качестве основания регистрации права указан договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.12.2022, имеется отметка о наличии обременения в пользу ФИО1

В качестве доказательств, подтверждающих оплату продавцам имущества по договору купли-продажи, в материалы дела представлены платежные поручения на общую сумму 95000000 руб., в том числе 47500000 руб. в пользу ИП ФИО1, 47500000 руб. – в пользу ИП ФИО2 (платежные поручения от 12.12.2022, от 09.03.2023, от 13.03.2023, от 14.03.2023, от 22.03.2023, от 24.04.2023, от 25.04.2023, от 26.04.2023, от 27.04.2023, от 31.05.2023).

Иные доказательства внесения ответчиком оплаты по договору в материалы дела не представлены.

Между ИП ФИО8 (продавец), ИП ФИО1 (покупатель-1), ИП ФИО2 (покупатель-2) заключен предварительный договор купли-продажи от 27.12.2022. В качестве задатка по указанному договору покупатель принял по 10000000 руб. от каждого продавца (расписки в получении денежных средств от 27.12.2022).

Согласно отчету об оценке № 23019 от 20.10.2023, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 24:50:0500150:37 и права долгосрочной аренды земельного участка по состоянию на дату оценки составляет 260027000 руб.

В материалы дела ответчиком по первоначальному иску представлены копии договоров, подтверждающих ведение ООО «Авеню» хозяйственной деятельности в отношении приобретенного по договору купли-продажи здания.

06.03.2023 истцами в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора купли-продажи и о возврате переданного имущества.

Доказательства исполнения требований на досудебной стадии не представлены. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1). Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2).

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Заключенный сторонами договор от 26.12.2022 является договором купли – продажи недвижимости, регулируется положениями параграфов 1 ,7 главы 30 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Статьей 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как установлено судом, сторонами заключен договор, по условиям которого продавцы передали покупателю в собственность нежилое здание, а покупатель обязался вносить оплату на условиях, согласованных в договоре.

По условиям договора плата подлежала внесению с условием о рассрочке, цена товара 180 000 000 руб., без НДС.

Обязательства продавцов по договору исполнены полностью – объект недвижимости передан покупателю, что ответчиком не оспаривается. Пунктом 10 договора установлено, что он имеет силу передаточного акта.

Согласно выписке из ЕГРН, собственником объекта с кадастровым номером 24:50:0500150:37, с 30.12.2022 является ООО «Авеню».

Вместе с тем, встречное обязательство по оплате ответчиком исполнено ненадлежащим образом – согласно представленным в материалы дела платежным поручениям об оплате имущества, переданного по договору, ответчик оплатил продавцам 95000000 руб. (по 47500000 руб. каждому из продавцов). Иные доказательства оплаты в дело не представлены.

Пунктом 4 договора предусмотрено, что в случае неоплаты или неполной оплаты покупателем стоимости приобретаемого объекта, переход права собственности на который зарегистрирован, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут с возвращением переданного по договору объекта недвижимости продавцам, а уплаченных денежных средств - покупателю в течение трех рабочих дней с даты расторжения.

Ссылаясь на данное условие договора и факт ненадлежащего исполнения ООО «Авеню» обязательства по оплате, истцы по первоначальному иску просят суд расторгнуть договор купли-продажи. Истец по встречному иску, в свою очередь, просит признать пункт 4 договора недействительным по мотиву его несоответствия пункту 2 статьи 489 ГК РФ.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска и о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

По своей правовой природе договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.12.2022 (учитывая, что предусматривает рассрочку платежа), является договором о продаже товара в кредит. В силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит

в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно материалам дела сумма оплат по договору, произведенных ответчиком, превышает половицу стоимости имущества.

Вместе с тем, указанное не означает, что стороны не вправе предусмотреть иные, отличные от предусмотренного пунктом 2 статьи 489 ГК РФ последствия нарушения покупателем срока осуществления платежа по договору о продаже товара в кредит.

Согласно разъяснениям, приведенным в постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (пункт 1).

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. В частности, суд может признать, что данный запрет не допускает установление сторонами только условий, ущемляющих охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена (пункт 2).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого

нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности (пункт 3).

С учетом изложенных разъяснений, принимая во внимание содержание пункта 2 статьи 489 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что указанная норма императивной не является, поскольку не содержит прямо выраженного запрета на установление иного правила, императивность данной нормы также не вытекает из существа законодательного регулирования договора купли-продажи недвижимости. Суд учитывает, что договор заключен между сторонами в целях осуществления предпринимательской деятельности, при его заключении нарушения баланса интересов сторон не допущено.

Таким образом, установленное в пункте 2 статьи 489 ГК РФ правило применяется судом постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма).

Соответственно, стороны договора могут исключить для своих правоотношений правила, предусмотренные данной нормой.

Выводы о диспозитивном характере положений пункта 2 статьи 489 ГК РФ поддержаны в судебной практике (например, постановления Президиума ВАС РФ от 05.11.2023 № 8498/13, Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2015 по делу № А34-7312/2014, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2016 по делу № А56-2850/2016, от 18.07.2016 по делу № А56-41338/2014, Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2019 по делу № А40-211611/2017, от 27.02.2019 по делу № А40-122476/2014).

В пункте 4 договора купли-продажи стороны, действуя своей волей и в своем интересе (обратного не доказано) своим соглашением, по сути, исключили применение пункта 2 статьи 489 ГК РФ, установив условие, отличное от предусмотренного в нем, а именно: для возникновения права продавцов требовать расторжения договора достаточно установить факт неоплаты или неполной оплаты покупателем стоимости приобретаемого объекта недвижимости, при этом обстоятельство оплаты больше половины цены договора в случае установления соответствующего нарушения не лишает продавцов такого права.

По мнению суда, данное условие договора не нарушает явно выраженный запрет, установленный законом, и не противоречит существу законодательного регулирования отношений по купле-продаже недвижимости в рассрочку (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Кроме того согласно пункту 5 статьи 167 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Как разъяснено в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Судом учтено, что длительное время, вплоть до возникновения спора в суде о возврате переданного имущества в связи с его неоплатой, ответчик не выражал несогласие относительно содержания пункта 4 договора, не заявлял о нарушении его прав в случае включения в текст соглашения соответствующих последствий на случай нарушения срока оплаты. Более того, подписывая договор, ответчик тем самым выразил прямое волеизъявление на вступление в правоотношения именно с таким условием.

Следовательно, договор купли-продажи в части его условий, содержащихся в пункте 4, не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы ООО «Авеню» (доказательства обратного не представлены), и, как следствие, не может быть признан судом недействительным, требования истца по встречному иску являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Истцы по первоначальному иску ссылаются на то, что допущенное ответчиком нарушение условий договора является для них существенным; вследствие допущенного ответчиком нарушения они недополучили существенную часть денежных средств, на которую имели право рассчитывать в хозяйственной деятельности, при этом не имели возможности использовать в обороте нежилое здание в связи с его передачей ответчику.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Как установлено судом и ответчиком не оспорено, ответчик до настоящего времени не исполнил обязательство оплатить истцам 85000000 руб., последний платеж подлежал внесению до 31.03.2023, при этом ответчик продолжает пользоваться полученным зданием, согласно выписке из ЕГРН является его собственником.

Суд также учитывает, что согласно пояснениям истцов на денежные средства, которые истцы планировали получить от сделки по продаже ответчику здания, истцы планировали приобрести объекты недвижимости, для чего заключили предварительный договор купли-продажи и внесли задаток в размере 20000000 руб.

Учитывая изложенное, в том числе значительный размер недополученной истцами суммы, а также положения пункта 4 договора купли-продажи, суд пришел к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение является существенным и истцы вправе требовать в судебном порядке расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.12.2022.

Доводы ответчика о том, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежат отклонению.

Согласно пункту 3 статьи 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования данной нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в силу абзаца четвертого пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Учитывая изложенное, требование истцов расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.12.2022 является обоснованным и подлежит удовлетворению.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абзац 2 пункта 4 статьи 453 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку требования о расторжении договора удовлетворены, на ответчика возлагается обязанность возвратить истцам по акту приема-передачи здание (лит Б-Б2), по адресу: <...>; кадастровый номер 24:50:0500150:37, общей площадью 6568,9 кв.м. Данная обязанность должна быть исполнена ООО «Авеню» в течение 10 рабочих дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

При этом по смыслу правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 18.08.2020 № 309-ЭС20-9064 по делу № А76-4808/2019, удовлетворение требования о расторжении договора не должно влечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне покупателя или продавца, то есть нарушать эквивалентность осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений.

В связи с изложенным с истцов в пользу ООО «Авеню» подлежат взысканию денежные средства, уплаченные им по договору, в размере 95000000 руб. (по 47500000 руб. с каждого).

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина за рассмотрение первоначального иска составляет 12000 руб.

При обращении в суд с иском истцы уплатили по 6000 руб. государственной пошлины.

Расходы истцов по уплате государственной пошлине подлежат отнесению на ответчика.

Государственная пошлина за рассмотрение встречного иска относится на истца по встречному иску.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.12.2022, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>; ОГРН <***>), индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью "АВЕНЮ" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью "АВЕНЮ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 10 рабочих дней с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>; ОГРН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) по акту приема-передачи здание (лит Б-Б2), по адресу: <...>; кадастровый номер 24:50:0500150:37, общей площадью 6568,9 кв.м.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>; ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АВЕНЮ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 47 500 000 руб., уплаченных по договору от 26.12.2022.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АВЕНЮ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 47 500 000 руб., уплаченных по договору от 26.12.2022.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АВЕНЮ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>; ОГРН <***>) 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АВЕНЮ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья М.С. Тихова