Решение от 20 января 2022 г. по делу № А56-71262/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-71262/2021
20 января 2022 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 20 января 2022 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Пижон» (197371, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью «Ивена» (193079, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

общество с ограниченной ответственностью «Дик» (193079, <...>, лит «З», ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

ФИО2;

об урегулировании разногласий при заключении соглашения

при участии

- от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 21.07.2021;

- от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 10.01.2022;

- от третьих лиц (1, 2, 3): не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Пижон» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик) с требованием об урегулировании разногласий, возникших между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Пижон» при заключении соглашения №13-ЗД-01458.1 о присоединении к договору аренды от 26.03.1998 г. №13-ЗД-01458 земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора, исключив из соглашения пункт 3, пункт 5 и подпункт 3 пункта 7, а также изложив абзацы 3 и 4 пункта 3.4. соглашения и пункт 4.3.6-1 соглашения в редакции истца.

Определением суда от 12.08.2021 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по настоящему делу.

Определением от 17.11.2021 суд привлек к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора общество с ограниченной ответственностью «Ивена», общество с ограниченной ответственностью «Дик» и ФИО2.

В настоящее судебное заседание стороны явились.

Истец заявленные требования поддержал в полном объеме. Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по мотивам, изложенным в отзыве, представил протокол разногласий, содержащий свою редакцию соглашения.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

По адресу <...>, литера 3, расположен земельный участок с кадастровым номером 78:12:0006342:4, имеющий площадь 630 кв.м. Земельный участок находится в долевой собственности общества с ограниченной ответственностью «Ивена» (доля в праве 284/630) и Санкт-Петербурга (доля в праве 346/630). Право собственности зарегистрировано в 1996 и 1998 годах соответственно, при этом в 2016 году в реестр внесены записи с указанием размера долей в праве собственности принадлежащих каждому из собственников.

На указанном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 78:12:0006342:3052, площадью 1 031,6 кв.м., в составе которого на кадастровый учет поставлены помещения с кадастровыми номерами 78:12:0006342:6201, 78:12:0006342:6202, 78:12:0006342:6204, 78:12:0006342:6205 и 78:12:0006342:6206.

Собственником нежилого помещения, имеющего кадастровый номер 78:12:0006342:6201, площадью 476,6 кв.м, является общество с ограниченной ответственностью «Ивена». Собственником нежилого помещения 2-Н, имеющего кадастровый номер 78:12:0006342:6202, площадью 87,4 кв.м, является общество с ограниченной ответственностью «Дик». Собственником нежилого помещения 5-Н, имеющего кадастровый номер 78:12:0006342:6204, площадью 107 кв.м, является общество с ограниченной ответственностью «Дик». Собственником нежилого помещения 6-Н, имеющего кадастровый номер 78:12:0006342:6205, площадью 311 кв.м, является истец. Собственником нежилого помещения 7-Н, имеющего кадастровый номер 78:12:0006342:6206, площадью 49,6 кв.м, является ФИО2.

В силу части 2 статьи 39.20 ЗК РФ указанные лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

26.03.1998 между Комитетом по управлению городским имуществом (в настоящее время Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга) и товариществом с ограниченной ответственностью «Дик» (правопредшественник общества с ограниченной ответственностью «Дик») был заключен договор аренды земельного участка №13-ЗД-01458, в соответствии с условиями которого арендатору был предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером 78:6342:4, площадью 317 кв.м., расположенный по адресу: <...>, лит. З для использования под ателье.

Согласно пункту 3.1 договора он заключен на срок до 11.06.2045.

11.11.1998 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации аренды в отношении доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:12:0006342:4, принадлежащей Санкт-Петербургу.

04.03.2004 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности истца на нежилое помещение 6-Н, имеющее кадастровый номер 78:12:0006342:6205. При этом основанием возникновения права собственности является договор купли-продажи, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Дик».

29.12.2020 ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью «Дик» заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды земельного участка №13-ЗД-01458, по условиям которого обществу с ограниченной ответственностью «Дик» в аренду предоставлена доля земельного участка площадью 119 кв.м. для эксплуатации встроенных нежилых помещений 2-Н и 4-Н. Площадь части участка, переданной обществу с ограниченной ответственностью «Дик», была приведена в соответствие с долей принадлежащих последнему встроенных нежилых помещений в общей площади здания.

18.01.2021 истец после заключения ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью «Дик» соглашения от 29.12.2020 обратился с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:12:0006342:4 с момента подачи заявления и начала действия дополнительного соглашения.

01.02.2021 Санкт-Петербургское государственное казённое учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» направило истцу проект соглашения №13-ЗД-01458.1 о присоединении к договору аренды от 26.03.1998 г. №13-ЗД-01458 земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора (далее – проект соглашения).

Проект соглашения, в числе прочих, содержал следующие условия: пункт 3, в соответствии с которым арендатор обязан уплатить сумму за фактическое пользование участком за период 01.01.2016 - 25.10.2020, указанную в приложении №3 к договору, в течение трех месяцев со дня государственной регистрации соглашения; пункт 5 , в соответствии с которым условия указанного соглашения распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 01 января 2016 года; подпункт 3 пункта 7 согласно которому неотъемлемой частью соглашения является расчет фактического пользования участком.

22.04.2021 истец, не согласившись с указанными выше условиями, письмом №2-4 направил ответчику подписанные со своей стороны проект соглашения с протоколом разногласий.

В протоколе разногласий истец предложил ответчику исключить из соглашения пункт 3, пункт 5 и подпункт 3 пункта 7, а также указание в пункте 3.4. на обязанность уплатить арендную плату с 26.10.2020 и указание в пункте 4.3.6-1 на отсчет периода с 26.10.2020.

15.06.2021 письмом №04-20-10078/21-0-0 Санкт-Петербургское государственное казённое учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» сообщило, что предложенные истцом изменения не согласованы ответчиком.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

На основании пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключенного соглашения.

Под свободой договора подразумевается, что стороны взаимодействуют друг с другом на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Однако это не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных ГК РФ и другими законами (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 № 17389/10 по делу № А28-732/2010-31/18), что также соответствует правовой позиции, указанной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

В силу пункта 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Таким образом, вопросы об условиях договора аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление № 16) норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Согласно пункту 3 Постановления № 16 при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон, либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

На основании пункта 10 Постановления № 16 при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Предложенная ответчиком редакция Соглашения соответствует форме договора аренды земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора, утвержденной Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.02.2018 N 15-р «Об утверждении Административного регламента Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по принятию решений о предоставлении в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, и на которых расположены здания, сооружения, правообладателям (собственникам и владельцам - обладателям права хозяйственного ведения и (или) оперативного управления) таких зданий, сооружений, помещений в них» (далее - Административный регламент) не противоречит требованиям действующего законодательства, является типовой и на таких условиях ответчик заключает все аналогичные сделки по предоставлению земельных участков с множественностью лиц со стороны арендатора в аренду.

В отношении разногласий по абзацу 3 пункту 3.4. соглашения суд приходит к следующему.

Абзацем 3 пункта 3.4 величина годовой арендной платы (Агод) за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00 составляет 170 466.76 руб. (сто семьдесят тысяч четыреста шестьдесят шесть целых и семьдесят шесть сотых) руб.

В силу пункта 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга установлен Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Закон № 608-119).

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379, ежегодно устанавливаются коэффициенты динамики рынка недвижимости (Кд), применяемые для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, по отношению к ставке арендной платы.

Ежегодное изменение Кд не позволяет указывать фиксированный размер арендной платы с учетом Кд действующего в момент заключения Договора, поэтому в Договоре указывается размер платы за аренду исходя из Кд равному 1.00, для удобства последующих расчетов.

Поскольку истцом была представлена ведомость инвентаризации в отношении земельного участка с кадастровым № 78:12:0006342:4 подготовленная СПБ ГУП «ГУИОН» по состоянию на 26.10.2020, то обязанность по внесению арендной платы возникает у истца с 26.10.2020.

Оценив разногласия по содержанию абзаца 4 пункта 3.4 проекта соглашения, суд приходит к следующему.

В соответствии с указанным положением соглашения в редакции ответчика, плата за аренду Участка в квартал (Акварт) при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00, составляет 42 616,69 руб. (сорок две тысячи шестьсот шестнадцать целых и шестьдесят девять сотых) руб.

В силу пункта 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга установлен Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Закон №608-119).

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379, ежегодно устанавливаются коэффициенты динамики рынка недвижимости (Кд), применяемые для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, по отношению к ставке арендной платы.

Ежегодное изменение Кд не позволяет указывать фиксированный размер арендной платы с учетом Кд действующего в момент заключения Договора, поэтому в Договоре указывается размер платы за аренду исходя из Кд равному 1.00, для удобства последующих расчетов.

Поскольку истцом была представлена ведомость инвентаризации в отношении земельного участка с кадастровым №78:12:0006342:4 подготовленная СПБ ГУП «ГУИОН» по состоянию на 26.10.2020, обязанность по внесению арендной платы возникает у истца с 26.10.2020.

Пункт 4.3.6-1 возлагает на арендатора обязанность не реже одного раза в три года (отсчет указанного периода начинается с 26 октября 2020 года) предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации Участка, подготовленную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Истцом была представлена ведомость инвентаризации, подготовленная СПБ ГУП «ГУИОН» по состоянию на 26.10.2020. Суд полагает данное условие в редакции ответчика правомерным.

В отношении предложения истца исключить из соглашения пункты 3, 5 и 7, суд приходит к следующему.

Между комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Дик» заключен договор аренды от 26.03.1998 № 13-ЗД-01458 (далее - Договор) земельного участка с кадастровым номером 78:6342:4 по адресу: <...>, литера 3 (далее - участок), площадью 317 кв.м согласно справки о размере доли земельного участка от 01.10.1997 № 459 на срок с 26.03.1998 по 11.06.2045 для использование под ателье.

В связи с переходом 04.03.2004 права собственности на помещение 6-Н с кадастровым номером 78:12:0006342:6205 от общества с ограниченной ответственностью «Дик» к истцу произошло уменьшение доли Участка, используемого общества с ограниченной ответственностью «Дик».

До 01.01.2016 общество с ограниченной ответственностью «Дик» осуществляло оплату по Договору в соответствии с условиями Договора, то есть за долю Участка площадью 317 кв.м.

В соответствии с представленной Справкой доля земельного участка, используемая обществом с ограниченной ответственностью «Дик» по Договору, уменьшилась с 317 кв.м. до 119 кв.м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным (данное требование должно выполняться как в случаях, когда права лица на земельный участок оформлены надлежащим образом, так и в случаях использования земельного участка в отсутствие правоустанавливающих документов).

Исходя из положений, закрепленных в пункте 1, 2 статьи 39.20 ЗК РФ, право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, возникает у нового собственника этой недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности собственника на приобретенный им объект недвижимости.

Таким образом, условие Договора об оплате платы за фактическое пользование за период с 01.01.2016 по 25.10.2020 включено в Договор правомерно.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для изменения редакции проекта соглашения, предложенного ответчиком и полагает разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Пижон» при заключении соглашения №13-ЗД-01458.1 о присоединении к договору аренды от 26.03.1998 г. №13-ЗД-01458 земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора, подлежащими урегулированию путем сохранения указанного соглашения в редакции Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Пижон» при заключении соглашения №13-ЗД-01458.1 о присоединении к договору аренды от 26.03.1998 г. №13-ЗД-01458 земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора, подлежащими урегулированию путем сохранения пунктов 3, 5, подпункта 3 пункта 7, абзацев 3 и 4 пункта 3.4, пункта 4.3.6-1 указанного соглашения в редакции Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, а именно:

пункт 3: «Арендатор обязан уплатить сумму за фактическое пользование Участком за период 01.01.2016— 25.10.2020, указанную в Приложении № 3 к Договору, в течение трех месяцев со дня государственной регистрации Соглашения».

пункт 5: «Условия настоящего Соглашения распространяются на правоотношения Сторон, возникшие с 1 января 2016 г.».

подпункт 3 пункта 7: «Расчет фактического пользования Участком».

абзац 3 пункта 3.4: «Величина годовой арендной платы (Агод) за пользование Участком с 26.10.2020 при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00 составляет 170 466.76 руб. (сто семьдесят тысяч четыреста шестьдесят шесть целых и семьдесят шесть сотых) руб.».

абзац 4 пункта 3.4: «Плата за аренду Участка в квартал (Акварт) с 26.10.2020 при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00 составляет 42 616.69 руб. (сорок две тысячи шестьсот шестнадцать целых и шестьдесят девять сотых) руб.».

пункт 4.3.6-1: «Не реже одного раза в три года (отсчет указанного периода начинается с 26 октября 2020 года) представлять Арендодателю ведомость инвентаризации Участка, подготовленную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Балакир М.В.