Решение от 15 июля 2023 г. по делу № А50-31993/2022

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е


15 июля 2023 года дело № А50-31993/2022


Резолютивная часть решения оглашена 27 июня 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 15 июля 2023 года.


Арбитражный суд Пермского края в составе: судьи Г.В. Лядовой

при ведении протокола помощником судьи К.С. Фридрих,

рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Центр Строй» (614015, Пермский край, Пермь город, Ленина улица, дом 9, этаж 2, офис 3, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ответчику жилищно-строительному кооперативу «Култаево» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 614101, <...>, этаж 2, офис 16)

о взыскании денежных средств по договору аренды земельного участка от 25.03.2022 в размере 67 749 руб. 79 коп., неустойку в размере 239 166 руб. 81 коп.


по встречному иску жилищно-строительного кооператива «Култаево» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 614101, <...>, этаж 2, офис 16)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Центр Строй» (614015, Пермский край, Пермь город, Ленина улица, дом 9, этаж 2, офис 3, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании ничтожными (притворными) договоры аренды земельного участка кадастровый номер 59:32:0680001:10163 от 25.01.2022 г., от 25.02.2021 г., от 25.03.2020 г., заключенные между ООО «Центр-Строй» и ЖСК «Култаево», применении к указанным сделкам правила прикрываемой сделки (договора простого товарищества).


Прокуратура Пермского края


при участии:

ООО «Центр Строй» (истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) ФИО1, доверенность от 10.01.2022, паспорт, диплом;

ЖСК «Култаево» (ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ) ФИО2, доверенность от 30.09.2022, паспорт, диплом;

от Прокуратуры Пермского края: ФИО3, удостоверение ТО №302841 от 01.11.2022.



Общество с ограниченной ответственностью «Центр Строй» (далее – истец, ООО «Центр Строй») обратилось в арбитражный суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «Култаево» (далее – ответчик, ЖСК «Култаево») о взыскании денежных средств по договору аренды земельного участка от 25.03.2022 в размере 67 749 руб. 79 коп., неустойку в размере 239 166 руб. 81 коп.

Определением от 20.03.2023 судом принят встречный иск жилищно-строительного кооператива «Култаево» к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Центр Строй» о признании ничтожными (притворными) договоры аренды земельного участка кадастровый номер 59:32:0680001:10163 от 25.01.2022 г., от 25.02.2021 г., от 25.03.2020 г., заключенные между ООО «Центр-Строй» и ЖСК «Култаево», применении к указанным сделкам правила прикрываемой сделки (договора простого товарищества).

Определением суда от 29.04.2023 к участию в деле привлечена Прокуратура пермского края в соответствии сч.5 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

ООО «Центр Строй» в судебном заседании на заявленных требованиях настаивает по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречный иск не признает по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

ЖСК «Култаево» исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на иск, заявил о несоразмерности взыскиваемой истцом неустойки и применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ. На встречном иске настаивает по основаниям, изложенным в иске.

Прокуратура Пермского края требования ООО «Центр Строй» поддерживает, во встречном иске ЖСК «Култаево» просит отказать.

Судом заслушаны объяснения лиц, участвующих в деле, исследованы, представленные в материалы дела документы в соответствии со ст. 65, 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса РФ, установлено:

ООО «Центр Строй» основывает свои требования на том, что 25.03.2020 между ООО «Центр Строй» (арендодатель) и ЖСК «Култаево» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 3 300 кв.м. из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, с.Култаево, кадастровый номер: 59:32:0680001:10163. Земельный участок предоставлялся для строительства ответчиком жилого двухсекционного многоквартирного четырехэтажного дома по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, <...>.

Подтверждением передачи земельного участка ООО «Центр Строй» ЖСК «Култаево» является получение ЖСК «Култаево» разрешения на строительство объекта по адресу Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, <...>, а так же получение ЖСК «Култаево» разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома на земельном участке 59:32:0680001:10163.

По условиям п.3.1, 3.2, 3.3 договора, размер арендной платы составляет 30 000 руб. в год. Арендная плата вносится ежеквартально до 10 числа первого месяца квартала, за который производится оплата. Арендная плата перечисляется на расчетный счет арендатора.

В нарушение условий договора, арендатор не производил уплату арендной платы, задолженность арендатора по арендной плате по договору по состоянию на 12.12.2022 составляет 27 666 руб. 60 коп. за период 2020 по 25.02.2021.

За неисполнение обязанности по своевременной оплате арендной платы за аренду указанного земельного участка, на основании пунктов 5.1 указанного договора, арендодатель начислил арендатору неустойку за период с 25.03.2020 по 28.03.2022 в сумме 164 939 руб. 61 коп.

25.02.2021 между ООО «Центр Строй» (арендодатель) и ЖСК «Култаево» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка площадью 3 300 кв.м. из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, с.Култаево, кадастровый номер: 59:32:0680001:10163.

Земельный участок предоставлялся для строительства ответчиком жилого двухсекционного многоквартирного четырехэтажного дома по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, <...>.

Подтверждением передачи земельного участка истцом ответчику является получение ЖСК «Култаево» разрешения на строительство объекта по адресу Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, <...>, а так же получение Ответчиком разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома на земельном участке 59:32:0680001:10163.

По условиям п.3.1, 3.2, 3.3 договора, размер арендной платы составляет 30 000 руб. в год. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа первого месяца квартала, за который производится оплата. Арендная плата перечисляется на расчетный счет арендатора.

В нарушение условий договора, арендатор не производил уплату арендной платы, задолженность арендатора по арендной плате по договору по состоянию на 12.12.2022 г. составляет 27 499 руб. 90 коп. за период с 1 квартала 2021 по 24.01.2022- 24.

За неисполнение обязанности по своевременной оплате арендной платы за аренду указанного земельного участка, на основании пунктов 5.1 указанного договора, арендодатель начислил арендатору неустойку за период с 25.02.2021 по 28.03.2022 в сумме 71 683 руб. 04 коп.

25.01.2022 между ООО «Центр Строй» (Арендодатель) и ЖСК «Култаево» (Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка площадью 3300 кв.м. из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, с.Култаево, кадастровый номер: 59:32:0680001:10163.

Земельный участок предоставлялся для строительства Ответчиком жилого двухсекционного многоквартирного четырехэтажного дома по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, <...>.

Подтверждением передачи земельного участка Истцом Ответчику является получение ЖСК «Култаево» разрешения на строительство объекта по адресу Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, <...>, а так же получение Ответчиком разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома на земельном участке 59:32:0680001:10163.

В нарушение условий договора, арендатор не производил уплату арендной платы, задолженность арендатора по арендной плате по договору по состоянию на 12.12.2022 составляет 12 583 руб. 29 коп. за период с 1 квартала 2022 по 24.06.2022.

За неисполнение обязанности по своевременной оплате арендной платы за аренду указанного земельного участка, на основании пунктов 5.1 указанного договора, Арендодатель начислил Арендатору неустойку за период с 25.01.2022 по 28.03.2022 в сумме 2 544 руб. 16 коп.

Истцом в апреле 2022 года в адрес ответчика направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Центр Строй» с настоящим иском.

ЖСК «Култаево» требования истца не признает, указал, что договоры аренды земельного участка кадастровый номер 59:32:0680001:10163 от 25.01.2022, от 25.02.2021, от 25.03.2022 между сторонами в действительности не заключались.

Земельный участок по акту приема - передачи ООО «Центр Строй» - ЖСК «Култаево» не передавался, иные документы, подтверждающие факт передачи участка, в материалах дела отсутствуют. При этом исходя из содержания представленных договоров следует необходимость фиксации факта передачи участка актами (п. 4.2.12 договоров), чего сделано не было.

Привязка ООО «Центр Строй» к дате выдачи разрешения на строительство (25.03.2020) также не является верной, поскольку разрешение на строительство ЖСК «Култаево» было выдано 15.07.2020. Свидетельств о возможной передаче земельного участка до указанной даты не имеется. Одновременно, дата получения разрешения на строительство не тождественна дате фактической передачи земельного участка и начала строительства дома на данном участке.

Из содержания договора аренды от 25.01.2022 следует, что земельный участок передан под строительство дома на ул. Сибирской, а не по ул. Речная, д. 9, как указывает ООО «Центр Строй». Соответственно, разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию дома по адресу: <...> (вместе с указанными в них датами) не могут быть относимы к договору аренды от 25.03.2020, в том числе в целях установления даты передачи земельного участка в аренду.

ЖСК «Култаево» обратилось в суд со встречным иском о признании ничтожными (притворными) договоры аренды земельного участка кадастровый номер 59:32:0680001:10163 от 25.01.2022 г., от 25.02.2021 г., от 25.03.2020 г., заключенные между ООО «Центр-Строй» и ЖСК «Култаево», применении к указанным сделкам правила прикрываемой сделки (договора простого товарищества).

В обоснование данных требований ЖСК «Култаево» указывает на то, что спорные договоры являются притворной сделкой, поскольку в действительности между истцом и ответчиком был заключен договор простого товарищества, в соответствии с которым ООО «Центр-Строй» и ЖСК «Култаево» приняли решение в 2020 году осуществить совместное строительство дома. Впоследствии между сторонами был заключен договор о совместном строительстве от 25.03.2020 № 413/2020.

Подтверждением факта притворности является то обстоятельство, что земельный участок по акту приема - передачи не передавался, иные документы, подтверждающие факт передачи участка, в материалах дела отсутствуют. Исходя из содержания представленных договоров, следует необходимость фиксации факта передачи участка актами (п. 4.2.12 договоров), чего сделано не было.

Одновременно, ООО «Центр-Строй» в материалы дела не представлены оригиналы договоров аренды с целью возможности установления даты изготовления указанных документов, и подтверждения факта притворности данных договоров. Данные договоры аренды не были отражены в бухгалтерском и налоговом учете, что также свидетельствует об их притворности.

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

ЖСК «Култаево» считает, что встречный иск следует удовлетворить, в первоначальном иске ООО «Центр-Строй» отказать.

ООО «Центр-Строй» встречный иск не признает, по основаниям, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление.

Прокуратурой Пермского края в судебном заседании и представленных пояснениях указано, в материалы дела ООО «Центр Строй» представлены три договора аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:0680001:10163, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевоское сельское поселение, <...> (ранее согласно выписки из ЕГРН от 30.05.2017 - ул. Сибирская), заключенные между ООО «Центр Строй» (Арендодатель) и ЖСК «Култаево» (Арендатор), от 25.03.2020 на срок с даты его заключения по 25.02.2021, от 25.02.2021 на срок с даты его заключения по 25.01.2022 и от 25.01.2022 на срок с даты его заключения по 24.12.2022.

Представленные экземпляры договоров подписаны уполномоченными представителями сторон, заключены в письменной форме, предмет договора четко определен.

Представителем ЖСК «Култаево» факт подписания указанных договоров не оспаривается, указывается, по сути, на тот факт, что указанные договоры являются притворными сделками, прикрывающими договор простого товарищества.

Прокуратурой проведена проверка представленных сведений.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 15 мая 2023 г. №КУВИ-001/2023-112187711 земельный участок с кадастровым номером 59:32:0680001:10163, с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка», расположенный по адресу: Пермский край, Пермский муниципальный округ, <...> з/у 9 (далее - Земельный участок) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Право общедолевой собственности зарегистрировано 01 июля 2022 г.

По данным, содержащимся в выписке о переходе прав на объект недвижимости от 15 мая 2023 г. №КУВИ-001/2023-111810948 на момент заключения договоров аренды от 25 марта 2020 г., от 25 февраля 2021 г., от 25 января 2022 г., земельный участок принадлежал на праве собственности ООО «Центр Строй».

Прокуратурой Пермского района в Администрации Пермского муниципального округа запрошены копии документов, предоставленных ЖСК «Култаево» в целях получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. На требование получен ответ, что запрошенные документы в Администрации отсутствуют, поскольку были изъяты из управления архитектуры и градостроительства администрации Пермского муниципального округа Пермского края 06 апреля 2023 г. Орджоникидзевским УЭБиПК ГУ МВД России по Пермскому краю.

В ходе проверочных мероприятий, проводимых прокуратурой района в 2022 году, установлено, что строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный четырехэтажный жилой дом по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, <...>» выполнялось на основании выданных разрешений на строительство:

1) № 59-310-22-2020 от 25.03.2020 (выдано ООО «Центр Строй»);

2) № 59-310-39-2020 от 15.07.2020 (внесение изменений в разрешение на строительство № 59-310-22-2020 от 25.03.2020, выдано ЖСК «Култаево»);

3) № 59-310-24-2022 от 27.04.2022 (внесение изменений в разрешение на строительство № 59-310-39-2020 от 15.07.2020, выдано ЖСК «Култаево»).

При получении разрешений на строительство в 2020 году застройщиком была предоставлена проектная документация шифр 787-07/19, разработанная ООО КБ «ПРОЕКТ» в 2019 году, а также положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации № 59-2-1-3-008112-2020 от 19.03.2020, подготовленное ООО «СтройПроектЭкспертиза». В 2022 году в проектную документацию были внесены изменения. В связи с внесением изменений в проектную документацию, были внесены изменения в ранее выданное разрешение на строительство, на основании заявления о внесении изменений в разрешение на строительство и предоставленного пакета документов в соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, учитывая, что в силу п.1 ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченный орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением правоустанавливающего документа на земельный участок, а на момент выдачи разрешения на строительство право собственности на земельный участок с кадастровым номером 59:32:0680001:10163 было зарегистрировано за ООО «Центр Строй», имеются основания полагать, что при получении застройщиком ЖСК «Култаево» разрешений на строительство в 2020 и 2021 году к заявлению был приложен правоустанавливающий документ на земельный участок, которым мог быть и заключенный между ООО «Центр Строй» и ЖСК «Култаево» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:0680001:10163 от 25.03.2020, от 25.02.2021. от 25.01.2022.

Изложенный вывод также подтверждается копией уведомления о переходе прав на земельный участок от 09.07.2020.

Объект капитального строительства «Многоквартирный четырехэтажный жилой дом по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, <...>». Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано на основании заявления на ввод от 24.06.2022 № 163 и предоставленного пакета документов в соответствии с частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах, имеются основания полагать о том, что спорные договоры аренды от 25.03.2020, от 25.02.2021, от 25.01.2022 в действительности заключались между сторонами.

Ссылки ЖСК «Култаево» на факт заключения договора простого товарищества, в соответствии с которым стороны приняли в 2020 году решение осуществить совместное строительство дома, обличенное в форме договора о совместном строительстве жилого дома от 25.03.2020, не опровергают факт заключения договоров аренды от 25.03.2020, от 25.02.2021, от 25.01.2022. Строительство жилого дома действительно осуществлялось застройщиком ЖСК «Култаево», что подтверждается представленными в материалы дела разрешениями на строительство.

При этом из буквального толкования условий договора № 413/2019 о совместном строительстве жилого дома от 25.03.2020 следует, что Инвестор (ЖСК «Култаево») обязуется внести Инвестиционный взнос и принять Объект в соответствии с условиями настоящего договора (пункт 2.1).

Под инвестиционным взносом стороны понимают денежные средства Инвестора (ЖСК «Култаево») за счет которых осуществляется возмещение затрат, произведённых Застройщиком (ООО «Центр Строй») для строительства, оплата услуг, работ и расходов Застройщика, в том числе мероприятия, связанные с получением градостроительной, проектной, сметной, разрешительной и иной документации необходимой для строительства, расчеты с поставщиками, подрядчиками и иными контрагентами, иных услуг и работ, погашение кредитов и займов, использованных для строительства, а также на уплату процентов по ним, уплату всех видов налогов и сборов при осуществлении строительства, оплату иных расходов, связанных с созданием Объекта (пункт 1.6).

Таким образом, предоставление земельного участка в аренду ЖСК «Култаево», находящегося в собственности Застройщика (ООО «Центр Строй») не охватывается заключенным договором № 413/2019 о совместном строительстве жилого дома от 25.03.2020. Предоставление земельного участка в аренду на основании договоров от 25.03.2020, от 25.02.2021, от 25.01.2022 не может рассматриваться как вклад ООО «Центр Строй» в рамках исполнения договора № 413/2019 о совместном строительстве жилого дома от 25.03.2020.

На основании изложенного, учитывая конкретные обстоятельства дела, а также тот факт, что ЖСК «Култаево» не доказаны факты внесения платы по договорам аренды земельного участка от 25.03.2020, от 25.02.2021, от 25.01.2022 имеются правовые основания для удовлетворения первоначального иска, оснований для признания спорных договоров недействительными не усматривается.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.

О недействительности сделки можно говорить в тех случаях, когда нарушено одно из условий ее действительности. То есть недействительность сделки может быть обусловлена:

а) незаконностью содержания;

б) неспособностью физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке;

в) несоответствием воли и волеизъявления;

г) несоблюдением формы сделки.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п. 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Сторонами в судебном заседании не оспаривается факт подписания спорных договоров аренды.

ЖСК «Култаево» считает данные сделки недействительными (притворными) в силу ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, указывая, что данные договоры аренды фактически являются сделками, прикрывающими договор простого товарищества.

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Притворная сделка характеризуется тем, что стороны умышленно искажают свое волеизъявление таким образом, чтобы вместо той сделки, которую они на самом деле хотят совершить, внешне это выглядело как иная сделка. Воля совершающих сделку лиц направлена не на те правовые последствия, которые отражены в волеизъявлении.

По пункту 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для квалификации сделки в качестве притворной необходимо, чтобы все ее стороны имели намерение прикрыть иную сделку.

Поскольку притворная сделка совершается лишь для целей прикрытия, она ничтожна и не порождает вытекающих из волеизъявления правовых последствий, но при этом суд должен установить ту сделку, которую стороны имели в виду (например, вместо договора купли-продажи сторонами договора произведено дарение либо вместо договора купли-продажи с первоначальным покупателем прикрывается сделка по отчуждению имущества конечному приобретателю имущества с целью создания видимости добросовестного приобретения последним покупателем).

Сделка, которую стороны прикрывали, оценивается судом в соответствии с теми правилами, которые к ней применимы. Иначе говоря, судам следует произвести переквалификацию сделки. В результате применения п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ истинная воля сторон приобретает приоритет над внешним волеизъявлением. Если реально желаемая сделка запрещена законом, то переквалификация приводит к признанию ничтожной не только сделки прикрытия, но и прикрываемой сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 1041 Гражданского кодекса РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Одним из основных признаков договора простого товарищества является соединение вкладов, в качестве которых могут выступать деньги и другое имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, деловая репутация, деловые связи. В договоре простого товарищества должны быть указаны данные, позволяющие установить цель совместной деятельности, а также должны быть определены вклады товарищей. При отсутствии названных условий договор считается незаключенным.

Из указанных норм права следует, что в предмет договора простого товарищества должно входить совершенное в простой письменной форме соглашение сторон о цели, для достижения которой он заключается, а также соглашение о содержании соответствующей деятельности каждого из товарищей и характере их вкладов в совместную деятельность.

Суд соглашается с доводами Прокуратуры о том, что из буквального толкования условий договора № 413/2019 о совместном строительстве жилого дома от 25.03.2020 следует, что Инвестор (ЖСК «Култаево») обязуется внести Инвестиционный взнос и принять Объект в соответствии с условиями настоящего договора (пункт 2.1).

Под инвестиционным взносом стороны понимают денежные средства Инвестора (ЖСК «Култаево») за счет которых осуществляется возмещение затрат, произведённых Застройщиком (ООО «Центр Строй») для строительства, оплата услуг, работ и расходов Застройщика, в том числе мероприятия, связанные с получением градостроительной, проектной, сметной, разрешительной и иной документации необходимой для строительства, расчеты с поставщиками, подрядчиками и иными контрагентами, иных услуг и работ, погашение кредитов и займов, использованных для строительства, а также на уплату процентов по ним, уплату всех видов налогов и сборов при осуществлении строительства, оплату иных расходов, связанных с созданием Объекта (пункт 1.6).

После завершения строительства здание переходит в собственность инвестора - ЖСК «Култаево».

Застройщик получает оплату за выполненные услуги в размере 3% от сметной стоимости объекта.

Таким образом, предоставление земельного участка в аренду ЖСК «Култаево», находящегося в собственности Застройщика (ООО «Центр Строй») не охватывается заключенным договором № 413/2019 о совместном строительстве жилого дома от 25.03.2020. Предоставление земельного участка в аренду на основании договоров от 25.03.2020, от 25.02.2021, от 25.01.2022 не может рассматриваться как вклад ООО «Центр Строй» в рамках исполнения договора № 413/2019 о совместном строительстве жилого дома от 25.03.2020.

Учитывая изложенное, оснований для признания спорных договоров мнимыми сделками не имеется, в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Поскольку ЖСК «Култаево» доказательств внесения арендной платы не представлено, требования истца о взыскании задолженности в общем размере 67 749 руб. 79 коп., в том числе: 27 666 руб. 60 коп. по договору от 25.03.2020; 27 499 руб. 90 коп. по договору от 25.02.2021; 12 583 руб. 29 коп. по договору от 25.01.2022 подлежит удовлетворению.

В связи с несвоевременным внесением арендных платежей, истцом в соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ рассчитана неустойка в размер 239 166 руб. 81 коп., в том числе: в сумме 164 939 руб. 61 коп. за период с 25.03.2020 по 28.03.2022 по договору от 25.03.2020, в сумме 71 683 руб. 04 коп. за период с 25.02.2021 по 28.03.2022 по договору от 25.02.2021; в сумме 2 544 руб. 16 коп. за период с 25.01.2022 по 28.03.2022, рассчитанной в соответствии с пунктом . 5.1. спорных договоров, которым стороны согласовали, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по оплате арендных платежей в установленный Договором срок. Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

ЖСК «Култаево» заявило о несоразмерности заявленной ООО «Центр Строй» неустойки и применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

ООО «Центр Строй» против применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ возражает.

Суд, рассмотрено ходатайство о несоразмерности неустойки, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса РФ).

Требование истца о взыскании неустойки соответствует положениям договора.

Ответчик порядок расчет не оспаривает, однако считает заявленную неустойку завышенной и просит снизить ее размер в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст. ст. 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» так же не предусмотрено освобождение лица, находящегося в процедуре банкротства от выплат штрафных санкций за несвоевременную оплату по обязательствам, относящимся к текущим.

В силу п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п. 1 и 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Нормы ст. 420 Гражданского кодекса РФ определяют договор как согласованное волеизъявление двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из содержания указанной нормы следует, что ограничение принципа свободы договора, равенства и автономии воли участника гражданских правоотношений возможно лишь в случаях, когда такое ограничение установлено самим Гражданским кодексом РФ или иным федеральным законом.

Из пояснений ответчика, представленных в суд материалов дела, судом установлено, что как со стороны истца, так и со стороны ответчика имелись намерения на заключение договора. Сторонами согласованы все существенные условия договора. Доказательств того, что стороны не пришли к соглашению по установленным мерам ответственности за неисполнение договора не представлено (ст. 65 АПК РФ), кроме того, из представленных в суд документов видно, что вопрос о несогласии с применяемыми мерами ответственности сторонами при согласовании условий договора не ставился.

В силу ст. 329 Гражданского кодекса РФ неустойка является не только мерой ответственности, но и способом обеспечения исполнения обязательства.

Применение неустойки в целях обеспечения договорных обязательств объясняется тем, что она представляет собой средство компенсации потерь кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств. В этом смысле неустойке присущи, в частности, предопределенность размера ответственности за нарушение обязательства, о котором стороны знают уже на момент заключения договора; возможность взыскания неустойки за сам факт нарушения обязательства, когда отсутствует необходимость представления доказательств, подтверждающих причинение убытков и их размер; возможность для сторон по своему усмотрению формулировать условие договора о неустойке, в том числе в части ее размера, соотношения с убытками, порядка исчисления, тем самым приспосабливая ее к конкретным взаимоотношениям сторон и усиливая ее целенаправленное воздействие.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Следовательно, снижение неустойки судом возможно только в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Из представленных в материалы дела договоров следует, что истцом расчет произведен из ставки неустойки 1% в день, что составляет 365% годовых, при этом суд принимает во внимание во внимание, что наиболее распространенной является неустойка в размере 0,1% (36,5% годовых), в связи с чем, суд приходит к выводу, что ответчиком заключен договор с завышенной ставкой неустойки.

Суд считает ходатайство ответчика о применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ подлежащим удовлетворению и снижает неустойку до 0,1% в день.

Согласно расчету суда общая сумма неустойки, подлежащая взысканию с ЖСК «Култаево» составляет 23 916 руб. 68 коп.

В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам относятся на ЖСК «Култаево» в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Иск общества с ограниченной ответственностью «Центр Строй» (614015, Пермский край, Пермь город, Ленина улица, дом 9, этаж 2, офис 3, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Култаево» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 614101, <...>, этаж 2, офис 16) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр Строй» (614015, Пермский край, Пермь город, Ленина улица, дом 9, этаж 2, офис 3, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) сумму 67 749 руб. 79 коп. осиного долга, неустойку в размере 23 916 руб. 68 коп., а так же расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9 138 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска жилищно-строительного кооператива «Култаево» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 614101, <...>, этаж 2, офис 16) отказать.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Култаево» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 614101, <...>, этаж 2, офис 16) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.


Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.


Судья Лядова Г.В.