Решение от 3 февраля 2017 г. по делу № А40-75716/2016

именем Российской Федерации


решение

Дело №А40-75716/16-82-397
г. Москва
03 февраля 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 03 февраля 2017 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Болиевой В.З.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российский государственный университет физической культуры, спорта, молодежи и туризма (ГЦОЛИФК)» (ОГРН <***>, Сиреневый бульвар, <...>)

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Фактор Роста» (ОГРН <***>, Мичуринский <...>, <...>)

третье лицо Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ОГРН <***>, 107078, <...>)

о взыскании задолженности в размере 9 440 946 руб. 89 коп. (долг, пени, проценты по 395 ГК РФ) по договору аренды от 11.02.2015 №15042005-ДАИ и по договору на возмещение затрат от 12.02.2015 №15043044-ВКР

В судебном заседании был объявлен перерыв с 24.01.2017 по 30.01.2017г.

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по дов. №4121-71-489/3169 от 28.11.2016 г., ФИО3 по дов. №296-71-39/314 от 08.02.2016 г.;

от ответчика: ФИО4, дов. от 21.04.2016 № 04/16, паспорт, ФИО5 по дов.№ 8 от 26.12.2016г., ФИО6 ген. дир. по реш. №2 от 13.03.2014г.;

от третьего лица: ФИО7 по дов. №1122-02/20 от 10.01.2017г.;

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Российский государственный университет физической культуры, спорта, молодежи и туризма (ГЦОЛИФК)» обратилось в суд с иском к ответчику: Обществу с ограниченной ответственностью «Фактор Роста» о взыскании задолженности по договору аренды от 11.02.2015 №15042005-ДАИ в размере 10.488.269 руб. 74 коп.в том числе: 4.846.237 руб. 75 коп. сумма основного долга, 5.190.320 руб. 63 коп. договорной неустойки в соответствии с п. 6.3.1. договора аренды № 15042005-ДАИ от 11.02.2015 г., 451.711 руб. 36 коп. проценты в порядке ст. 395 ГК РФ, и задолженности по договору на возмещение затрат от 12.02.2015 №15043044-ВКР в сумме 2.014.296 руб. 51 коп., в том числе 1.000.540 руб. 36 коп. основного долга, 920.497 руб. 13 коп. договорной неустойки в порядке п. 4.1 договора, 93.259 руб. 02 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений размера исковых требований).

Определением от 23.06.2016 г. в удовлетворении ходатайства о вступлении в дело ИП ФИО8 в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора было отказано.

Определением суда от 23.06.2016 г. ООО «Фактор Роста» (ОГРН <***>, Мичуринский <...>, <...>) возвращено встречное исковое заявление о взыскании стоимости выполненных работ по договорам подряда от 15.05.2015 № 05/15 и от 19.05.2015 № 1/05.2015.

Протокольным определением суда от 24.01.2017 ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу А40-246966/16-54-1822, о принятии встречного иска, оставлены без удовлетворения.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды помещении зданий от11.02.2105 г. № 15042005-ДАИ, и договору на возмещение затрат № 15043044-ВКР от 12.02.2015 г.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск и дополнениях к нему, заявил о применении к расчету неустойки и процентов положения ст. 333 ГК РФ.

Третье лицо позицию истца поддержало.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению части по следующим основаниям.

Как установлено судом, 11.02.2015 г. на основании протокола № 1 от 23.01.2015 г. рассмотрения заявок на участие в аукционе между ФГБОУ ВПО «РГУФКСМиТ» (арендодатель) и ООО «Фактор Роста» (арендатор) на основании решения Министерства спора РФ № 07-6-15/2778 от 02.12.2014, согласованного с ТУ ФАУГИ в г. Москве был заключён договору аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении № 15042005-ДАИ, в соответствии с которым арендодатель передает а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения в здании, расположенном по адресу: 105122, Москва, Сиреневый бульвар, д. 4, стр.12, нежилые помещения: цокольный этаж помещения с №1 - №16 и помещения лестничных клеток № А, №а, №Б, №б – 308,4 кв.м., 1-этаж помещения с 3 99-№144 и помещения лестничных клеток № А, №Б – 507,9 кв.м., 2-этаж помещения с № 1-46 и помещения лестничных клеток № А, №Б – 503,5 кв.м., для использования в соответствии с технической документацией. Состав помещений передаваемого в аренду объекта указан в приложении № 3 к настоящему договору. Площадь передаваемого в аренду объекта – 1319,8 кв.м. (п.1.1). Настоящий договор действует по 30 января 2020 г. в включительно (п.2.1.). Согласно п. 3.3.6 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную настоящим договором (п.3.3.6); ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять арендодателю, копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы и неустойки, установленных настоящим договором (п.3.3.7); не производить капитальный ремонт объекта, вызванный неотложной необходимость, в случае, предусмотренном ст. 616 ГК РФ, без предварительного письменного разрешения арендодателя, Министерства спора РФ, Территориального управления (п.3.3.13).

Судом установлено, что передаваемое ответчику имущество находится в оперативном управлении истца.

Платежи и расчёты по договору установлены сторонами в п. 5 договора.

Согласно п.5.1. договора, в соответствии с протоколом № 1 от 23.01.2015 г. (приложение № 2) величина ежемесячной арендной платы с учетом налога на добавленную стоимость, подлежащая оплате арендатором, составляет 922348,83 руб., в том числе НДС 140 697,28 руб. (п.5.1.). Арендная плата, указанная в п. 5.1. настоящего договора в полном объеме перечисляется арендатором на счет арендодателя, указанный в Разделе настоящего договора адреса и банковские реквизиты арендодателя и арендатора. Внесение арендной платы производится за каждый месяц не позднее 10 числа оплачиваемого месяца включительно. Первое внесение арендной платы указанной в п. 5.1 настоящего договора, арендатор производит в течение десяти дней полосе подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи помещений, указанных в приложении № 3 к настоящему договору. Обязательство по оплате арендной платы, указанной в п. 5.1 договора, возникает договора, возникает у арендатора с момента подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи помещений и прекращается с момента возврат арендатором помещений, оформленного соответствующим актом приема-передачи (п.5.2).

Неустойка (штраф, пени) по настоящему договору в одном объеме перечисляется арендатором на счет арендодателя, указанный в Разделе настоящего договора адреса и банковские реквизиты арендодателя и арендатора настоящего договора (.5.3.).

Размер арендной платы, указанный в п. 5.1 договора. порядок ее оплаты могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке, в соответствии с результатами отчётов об определении рыночной стоимости арендной платы (п.5.4.).

За неисполнение обязательства, предусмотренного п. 3.3.6 договора, арендатор обязан перечислить на счета арендодателя, указанный в разделе настоящего договора адреса и банковские реквизиты арендодателя и арендатора, пени в размере 0,7% от неоплаченной суммы арендной платы, установленной настоящим договором, за каждый день неоплаты после срока, указанного в п. 5.2 договора (п.6.3.1.).

Согласно п. 7.4.1. договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора аренды при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты.

В соответствии с актом приема-передачи от12.02.2015 г. помещения переданы в аренду ответчику, помещение передает в исправном, пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа (л.д. 29 т. 1).

Дополнительным соглашением № 1 от 23.03.3015 г. к договору аренды, указано на наличии дополнительного соглашения ошибки в акте приема-передач к договору в части даты передачи объекта аренды, с указанием даты фактической передачи имущества в аренду - 12.02.2015 г. (т. 1 л.д. 66).

Судом установлено, что в соответствии с п. 3.1.1., 3.3.3. договора аренды между арендодателем (балансодержателем) и арендатором был заключен договор на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных затрат № 15043044-ВКР от 12.02.2015 г. Согласно договору на возмещение затрат №15043044-ВКР от 12.02.2015 г. балансодержатель обеспечивал все зависящие от него условия для получения арендатором коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг, предоставляемых балансодержателю поставщиками соответствующих услуг по занимаемым арендатором помещениям согласно договору аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении, №15042005-ДАИ от 11.02.2015 г., а арендатор обязался своевременно возмещать затраты балансодержателя, поставщиками соответствующих услуг по занимаемым арендатором помещения, согласно договору аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении, №15042005-ДАИ от 11.02.2015 г., а арендатор обязался своевременно возмещать затраты балансодержателя, понесённые им в связи с обеспечением условий получения арендатором услуг каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа текущего месяца.

В соответствии с п. 2.2.8, п. 3.1. договора на возмещение затрат ответчик (арендатор) обязался своевременно возмещать затраты истца (балансодержателя) понесённые им в связи с обеспечением условий получения арендатором услуг, указанных в п. 1.1. договора на возмещение затрат в размере 157.980 руб. 06 коп. каждый месяц вперёд с оплатой до 10 числа текущего месяца.

В связи с нарушением ответчиком своих обязательств в части внесения аренды в установленные сроки и размере, в соответствии 7.4.1 договора, истец уведомил ответчика об отказе от исполнения договора аренды помещений в одностороннем порядке, указанное уведомление получено ответчиком 29.10.2015 г., в соответствии с уведомлением, ответчик должен был освободить нежилые помещения, переданные по договору аренды, расположенные в здании по адресу: 105122, Москва. Сиреневый бульвар, д.4, стр.12, № а, №а, №Б. №б – 308,4 кв.м., 1-этаж помещения с №99-3144 и помещения лестничных клеток №А, №Б – 507,9 кв.м., 2-этаж помещения с № 1 - № 46 и помещения лестничных клеток, №А, №Б – 503,5 кв.м., общей площадью 1319,8 кв.м., с 01.10.2015г.

11.11.2015 г. арендатор и арендодатель подписали акт приема-передачи помещений, по которому арендатор вернул арендованные им по договору аренды, помещения, находящегося в оперативном управлении истца, расположенные в здании по адресу: 105122, Москва, Сиреневый бульвар, д.4, стр.12.

В обоснование своих требований, истец указывает на то, что по состоянию на дату возврата помещений из аренды у ответчика имелась задолженность по арендным платежам за период с май, июнь, июль, август, сентябрь 2015 г., октябрь 2015 г. в общей сумме 4.846.237 руб. 75 коп.

Также истец указывает на то, что ответчик за май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2015 г. имеет задолженность по договору на возмещение затрат в общей сумме 1.000.540 руб. 36 коп.

Поскольку ответчик добровольно задолженности по арендной плате и по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных затрат, пени не погасил, истец обратился в суд с настоящими требованиями о принудительном взыскании задолженности и начисленных штрафных санкций на просроченные суммы задолженности.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал на то, что помещения, предоставленные ему в аренду, имело недостатки, в обоснование своих доводов ответчик представил акт осмотра № 35 от 05.05.2015 г., и техническое заключение по обследованию строительных конструкций, сен, полов и потолков, инженерных систем нежилого помещения по адресу: Москва. Сиреневый бульвар, д.4, стр.12 от 17.05.2015 г., а также фотоматериалы. Также ответчик ссылается на неоднократные уведомления истца о необходимости произвести капитальный ремонт нежилых помещений и устранения выявленных недостатков, в том числе скрытых, с приглашением представителя истца для подписания акта о выявленных недостатках в нежилых помещения (письма №28/04 от28.04.2015г., № 29/04 от 29.04.2015). По мнению ответчика, не проведение истцом в рамках договора № 15043044-ВКР от 12.02.2015 г. технического обслуживания, текущего и капитального ремонта осветительной сети привело к том, что ответчик в целях сохранности арендуемых нежилых помещений был вынужден произвести в нежилых помещениях неотложные работы и по капитальному ремонту электрических сетей., в связи с неустранением истцом неисправности кровли и здания привело к том, что ответчик вынужден был также произвести и в них неотложные работы по капитальному ремонту. По мнению ответчика, истец в нарушение п. 2.1.4 договора не проводил работы по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту инженерных систем здания, осветительной сети, кровли и здания, по мнению ответчика, указанные обстоятельства предоставляют последнему право не оплачивать арендую плату, в рамках договора на возмещение затрат истцом в адрес ответчика акты выполненных работ и счета не направлялись, в материалах дела отсутствуют доказательства несения истцом соответствующих расходов (договоры с ресурсоснабжающими организациями, договор на оказание охранных услуг, акты выполненных работ и счета, выставленные указанными организациями истцу, а также доказательства их оплаты), в связи с чем полагает, что исковые требования истца о взыскании с ответчика по договору на возмещение затрат № 15043044-вкр от 12.02.2013 денежных средств в размере 2 014 296.51 руб. являются незаконными и не подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.314 ГК РФ, если в обязательстве предусмотрен срок исполнения, оно должно быть исполнено в обусловленный договором срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору в надлежащем состоянии.

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ определено, что в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Прекращение действия договора аренды в силу статьи 622 Кодекса влечет обязанность арендатора освободить и передать арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором).

В силу ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт; при прекращении договора аренды передать помещение в таком же состоянии, в котором помещение было передано в аренду, с учетом нормального износа.

В соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению капитального ремонта возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Как указано выше, договор аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении, № 15042005-ДАИ от 11.02.2015 был заключен с ответчиком на основании протокола № 1 от 23.01.2015 рассмотрения заявок на участие в аукционе по извещению № 291214/1265559/03 (извещение было размещено на официальном сайте https://torgi.gov.ru 29.12.2014). К указанному извещению была приложена конкурсная документация, утвержденная Ректором ФГБОУ ВО «Российский государственный университет физической культуры, спорта, молодежи и туризма».

Согласно п. 1.2. Конкурсной документации годом постройки объекта аренды является 2005 год, общий процент износа на 2012 год составляет 5%.

Согласно Информационной карте аукциона (приложение № 1 Конкурсной документации) Графа «Требования к объему, перечню, качеству и сроки выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении объекта, требования к качеству, техническим характеристикам товаров (работ, услуг)» (стр. 14) информация о необходимости проведения в отношении объекта аренды текущего или капитального ремонтов отсутствует.

Также в Информационной карте аукциона был предусмотрен График осмотра объекта аукциона (стр. 14).

Таким образом, указанные в конкурсной документации сведения относительно объекта аренды свидетельствуют о том, что объект аренды находился в пригодном для использования техническом состоянии (учитывая год постройки объекта и минимальный процент его износа), отсутствовала какая-либо необходимость в проведении ремонта, и в первую очередь, капитального, а также предусматривалась возможность осмотра объекта аренды потенциальными участниками аукциона

Кроме того, согласно акту приема-передачи от 12.02.2016 к договору аренды стороны по договору аренды подтвердили, что помещение передается в исправном, пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа по взаимному согласию и без взаимных претензий.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При этом согласно п. 2.2.4 договора на возмещение затрат арендатор принимал на себя обязательства по проведению капитального ремонта помещений, вызванных бесхозяйственным отношением к помещениям, а также специфическими эксплуатационными условиями деятельности.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не приводит доказательства, свидетельствующие о том, что приводимые в письменных пояснениях недостатки здания, которые исключали нормальное его функционирование, и которые обязан был устранить истец, имели место быть до заключения договора аренды, а не в период эксплуатации объекта аренды ответчиком и не по его вине с учетом положений п. 2.2.4 договора, поскольку из акта приема-передачи от 12.02.2016 к договору аренды не следует с достоверностью непригодное состояние объекта аренды.

Доводы о текущем ремонте и обязанности истца в его проведении отклоняется судом, поскольку обязанность по выполнению текущего ремонта возложена законодателем именно на арендатора, которым является ответчик.

Учитывая вышеизложенное, в порядке и. 2.1.4 договора на возмещение затрат у истца отсутствовали основания для оказания услуг по контролю функционирования и исправности осветительной сети, а также ремонту здания и кровли.

Более того, согласно п. 3.1, 3.2. договора на возмещение затрат сумма ежемесячных платежей составляла 157 980,06 руб., согласно Приложению № 1 («Расчет возмещения»), являющемуся неотъемлемой частью договора, определялась расчетным способом пропорционально арендуемой площади.

Указанная часть платы по договору на возмещение затрат является фиксированной в твердой денежной сумме, в связи с чем, довод ответчика об отсутствии актов оказания услуг или выставления счетов истцом является необоснованным, поскольку не исключает обязанности по внесению платы, учитывая при этом, что ответчик не отрицает факт оказания услуг истцом ответчику за период с февраля по ноябрь месяц 2015 года, т.е. фактический период пользования арендуемым имуществом.

Представленные ответчиком фотоматериалы, приложенные к акту фотографирования, суд в силу требований пункта 6 статьи 71 АПК РФ не принимает в качестве надлежащих доказательств по делу, поскольку они не отвечают критерию относимости, достоверности и допустимости.

Из указанных фотоснимков объективно невозможно установить такие обстоятельства, как: когда, где, кем и при каких условиях производилась фотосъемка с целью установления относимости фотоснимков объекту аренды; акт фотографирования является односторонним и составлен только в присутствии сотрудников Ответчика.

Каких-либо иных доказательств, подтверждающих своевременную осведомленность истца о необходимости проведения капитального ремонта, ответчиком в материалы дела не представлено.

Так, рассматривая возражения ответчика, анализируя цепочку последовательных действий арендатора, суд отмечает следующее:

Как указывает ответчик, несмотря на уведомления арендатора от 28.04.2015 и 29.04.2015 (письма с описью вложения; согласно сведениям сайта Почта России, первое письмо получено арендодателем 22.05.2015; второе письмо направлялось экспресс почтой ООО «Гаранпост», при этом, доказательств вручения письма в материалы дела ответчиком не представлено) о необходимости проведения капитального ремонта объекта аренды, отсутствие которого препятствовало использованию его по назначению, своего представителя на осмотр объекта аренды не направил, капитальный ремонт не произвел, в связи с чем, 05.05.2015 арендатором был проведен осмотр технического состояния объекта аренды и составлен акт осмотра № 35 от 12.05.2015.

В материалы дела представлено техническое заключение 17.05.2015 ООО «ПРОФСТРОЙ» о техническом состоянии объекта аренды и необходимости проведения капитального ремонта нежилых помещений, износ которых составил более 50-80%.

19.06.2015 в адрес арендодателя было направлено письмо с описью вложения, согласно которому арендатор уведомил о неудовлетворительном состоянии объекта аренды с приложением технического заключения от 17.05.2015.

При этом указанное письмо было получено арендодателем 27.07.2015.

Также ответчик указывает на то, что 15.05.2015 между ним и ООО «ПРОФСТРОЙ» был заключен Договор на ремонт помещений № 05/15, согласно которому общая стоимость работ составила 7 835 000 руб., что подтверждается актом выполненных работ от 10.06.2015.

Также 19.05.2015 между ООО «Фактор роста» и ООО «ПМК 14» был заключен договор № 1/05.2015 на устройство кровли, согласно которому общая стоимость работ составила 1 844 264 руб., что подтверждается актом выполненных работ от 05.08.2015.

При этом необходимо учитывать тот факт, что уведомление арендатора от 28.04.2015 с описью вложения о необходимости проведения капитального ремонта было получено арендодателем только 22.05.2015, тогда как осмотр помещений арендатором был проведен ранее - 05.05.2015, а техническое заключение составлено 17.05.2015.

Также техническое заключение было направлено арендатором в адрес арендодателя только 19.06.2015, тогда как договор на ремонт помещений № 05/15 был заключен между ООО «Фактор роста» и ООО «Профстрой» 15.05.2015, а работы по указанному договору, как указывает ответчик, окончены 10.06.2015.

Договор № 1/05.2015 на устройство кровли между ООО «Фактор роста» и ООО «ПМК 14» был заключен 19.05.2015, работы выполнены - 10.08.2015, тогда как техническое заключение от 17.05.2015 было получено арендодателем только 27.07.2015.

Кроме того, ответчик не учитывает, что в силу и. 3.3.12 договора аренды арендатор принимал на себя обязательства не производить капитальный ремонт объекта аренды, вызванный неотложной необходимостью в случае, предусмотренном ст. 616 гк рф, без предварительного письменного разрешения арендодателя, Министерства спорта РФ и ТУ Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в городе Москве.

Таким образом, договором аренды была предусмотрена определенная обязательная для сторон последовательность и условия проведения капитального ремонта арендатором при обязательном получении в таком случае письменного разрешения арендодателя, Министерства спорта РФ и ТУ Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в городе Москве.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о недоказанности ответчиком принятия своевременных мер по обращению к арендодателю с требованием о проведении капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью.

в нарушение обязательных для арендатора положений договора аренды ответчиком были проведены работы без получения обязательного письменного разрешения арендодателя, министерства спорта рф и ту федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе москве, в том числе при отсутствии оснований для проведения работ, которые заявлены ответчиком как работы по капитальному ремонту, поскольку актом приема-передачи нежилых помещений от 12.02.2016 ответчик подтвердил получение от истца помещений, находящихся в исправном и пригодном для использования состоянии, в связи с чем, суд полагает неразумными действия ответчика, который, утверждая, что получил помещения в непригодном состоянии, при приеме их в аренду, не оговорил в нем имеющиеся недостатки имущества, не указал на неотложную необходимость в проведении капитального ремонта; а также его действия по самостоятельному проведению капитального ремонта без надлежащего уведомления арендодателя о необходимости его проведении, без предоставления истцу разумного срока для выполнения соответствующих работ, не согласовав с последним объемы, сроки, содержание работ, их стоимость, и соблюдении порядка его проведения как-то предусмотрено положениями п. 3.3.12 договора, в связи с чем, все произведенные работы, в том числе и неотделимые улучшения, которые были проведены Арендатором, не подлежат возмещению ответчику в силу п. 9.2. договора аренды.

Ответчик ссылается на несоблюдение ответчиком положений статьи 616 ГК РФ, выразившееся в уклонении арендодателя от обязанности проведения капитального ремонта спорных помещений. При этом в ходе судебного разбирательства ответчик не представил суду достоверных доказательств, свидетельствующих о таком уклонении, порождающем право арендатора на проведение капитального ремонта по собственной инициативе за счет своих средств и взыскания с арендодателя стоимости ремонта.

Оценивая в совокупности представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, с учетом оговоренных сторонами условий договора аренды, суд считает, что ответчиком не представлено доказательств непригодности помещений, переданных ему в аренду, и как следствие возможность невнесения арендных платежей исходя из положений ст.ст. 328, 606, 611, 614, 616 ГК РФ.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что доказательств оплаты либо наличия обстоятельств, служащих основанием для уменьшения размера долга, подтверждение уплаты имеющейся задолженности по договору аренды за июнь-ноябрь 2015 г. не представлено, суд находит требования истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 4.846.237 руб. 75 коп. законными и обоснованными. Задолженность подлежит взысканию с ответчика на основании ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ.

В судебном заседании не отрицает, что истец в период с февраля по ноябрь 2015 года оказывал ему коммунальные услуги (электроснабжение, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение)».

Таким образом, в указанной части у ответчика отсутствуют возражения относительно оказания данных услуг истцом и получения их ответчиком, указывая лишь на то, что оказал данные услуги оказаны им не в полном объеме, акты выполненных работ для подписания в адрес истца не направлялись, и какие-либо доказательств оказания услуг в материалы дела не представлено.

В адрес ответчика истцом направлялись претензии с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по договору на возмещение затрат, что подтверждается письмами № 1544-71-187/1411 от 26.05.2015 (т. 1 л.д. 94-98), № 2855-71- 329/2764 от 12.10.2015 (т. 1 л.д. 99-103), № 3773-71-358/3168 от 18.11.2015 (т. 2 л.д. 1-7), а также акты сверки взаимных расчетов с просьбой их рассмотрения ответчиком и подписания (т. 1 л.д. 74-76, т. 2 л.д. 9-13), однако указанные письма оставлялись ответчиком без рассмотрения, в связи с чем, довод ответчика об отсутствии обязанности оплаты за оказанные истцом услуги за период с февраля по ноябрь 2015 года со ссылкой на отсутствие актов оказания услуг или выставления счетов истцом, является незаконным, необоснованным и противоречит принципу добросовестного поведения участников гражданский правоотношений (ст. 1,10 ГК РФ).

В соответствии со ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно расчету истца задолженность по коммунальным услугам составляет 1.000.540 руб. 36 коп. за период с мая по ноябрь 2015 г.

Учитывая вышеизложенное, отсутствие доказательств ненадлежащего оказания ответчику в период с февраля по ноябрь 2015 года коммунальных услуг по электроснабжению, теплоснабжению, горячему и холодному водоснабжению, водоотведению, что составляет предмет договора на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных затрат № 15043044-ВКР от 12.02.2015, доводы о ненадлежащем исполнении истцом обязательств в рамках договора на возмещение затрат отклоняются судом, поскольку задолженность подтверждается представленными в материалы дела, и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, суд находит требование о взыскании суммы затрат 1.000.540 руб. 36 коп., по договору на возмещение затрат обоснованным, подтверждённым материалами дела и подлежащим удовлетворению на основании ст. 779, 781 ГК РФ.

Истцом также заявлено о взыскании неустойки, начисленную на просроченную сумму задолженности арендных платежей в сумме 5.190.320 руб. 63 коп. в соответствии с п. 6.3.1. договора за период с 11.06.2015 г. по 10.11.2015 г., а также пени на просроченную задолженность по договору на возмещение затрат.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В свою очередь, часть 1 статья 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п.6.3.1. договора аренды, за неисполнение обязательства, предусмотренного п. 3.3.6 договора, арендатор обязан перечислить на счета арендодателя, указанный в разделе настоящего договора адреса и банковские реквизиты арендодателя и арендатора, пени в размере 0,7% от неоплаченной суммы арендной платы, установленной настоящим договором, за каждый день неоплаты после срока, указанного в п. 5.2 договора.

В соответствии с п. 3.1., 4.1. договора на возмещение затрат, предусматривается прав истца на начисление договорной неустойки в размере 0,5% в день за каждый день просрочки.

Согласно уточненному расчету истца, сумма неустойки на просроченный долг по арендным платежам на основании п. 6.3.1. договора составила 5.190.320 руб. 63 коп. за период с 11.06.2015 г. по 10.11.2015 г., неустойка на просроченный долг по компенсации коммунальных расходов в соответствии с п. 3.1., 4.1 договора на возмещение затрат за период с 11.05.2015 г. по 10.11.2015 г. составила 920.497 руб. 13 коп.

Поскольку материалами дела факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств подтвержден, суд признает требование истца о взыскании неустойки обоснованным, расчет произведенным верно в соответствии с условиями договора аренды п. 6.3.1., и п. 3.1., 4.1. договора на возмещение затрат.

В соответствии с пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В силу пункта 71 Постановления если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Ответчик просит уменьшить размер неустойки, рассчитанной в соответствии с п. 6.3.1 договора аренды, и п. 3.1., 4.1. договора на возмещение затрат в соответствии со ст. 333 ГК РФ, указывая на то, что неустойка в размере 0,7% и 0,5% является чрезмерно высокой.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки. Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п. 1 и 2 ст. 333 ГК РФ).

В соответствии с абз. 2 п. 2 Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суд может исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п. 1 и 2 ст. 333 ГК РФ).

В данном случае, предусмотренная вышеуказанным договором аренды неустойка в размере 0,7% и договором на возмещение затрат 0,5% за каждый день просрочки платежа является явно чрезмерной, поскольку при подобном проценте годовая ставка процентов составляет 255,5 % годовых (0,7 % х 365 дней) и 182,5%, что значительнопревышает значение ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России с 14.09.2012 г. - 8,25 %, приравненной с 01.01.2016 года к значению ключевой ставки Банка России - 11 % годовых.

При рассмотрении настоящего спора суд, исходя из фактических обстоятельств дела, оценивая соразмерность заявленной к взысканию суммы возможным финансовым последствиям для каждой из сторон, пришел к выводу о наличии оснований для снижения неустойки.

Суд признает обоснованными доводы ответчика об отсутствии негативных последствий для истца.

В данном случае суд, основываясь на том, что степень соразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценив указанный критерий исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств настоящего дела, пришел к выводу о наличии правовых оснований для снижения заявленного размера неустойки снизив процентную ставку неустойки до 0,1%.

Суд полагает, что снижение суммы неустойки исходя из 0,1% обеспечит баланс интересов сторон и позволит истцу в должной мере компенсировать имущественные потери в результате нарушения ответчиком своих обязательств по договору. Делая такой вывод, суд принимает во внимание принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства, высокий процент неустойки – 0,1%, значительность суммы неустойки, предъявленной ко взысканию, являющейся несоразмерной последствиям нарушения обязательства, погашением ответчиком суммы долга и частично сумм неустойки. Кроме того, суд учитывает, что истцом не представлено доказательств наличия существенных негативных последствий, вызванных ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договорам аренды и на возмещение затрат. Поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком денежного обязательства судом установлен, в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование истца о взыскании с ответчика неустойки подлежит удовлетворению частично в сумме в общей сумме 741.474 руб. 38 коп.(в соответствии с п. 6.3.1. договора аренды) и до 184.099 руб. (в соответствии с п. 3.1., 4.1. договора на возмещение затрат). В удовлетворении остальной части неустойки в соответствии с п. 6.3.1договора аренды и п. 3.1., 4.1. договора на возмещение затрат надлежит отказать.

Также истцом заявлены ко взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, начисленными на просроченную сумму долга по арендным платежам за период с 11.11.2015 г. по 29.11.2016 г. что составляет 451.711 руб. 36 коп., а также, начисленные на просроченную сумму задолженности по коммунальным расходом за период с 11.11.2015 г. по 29.11.2016 г. в сумме 93.259 руб. 02 коп.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», действующей с 01.06.2015, размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. В силу статьи 2 названного Федерального закона положения ГК РФ в его редакции применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу указанного Федерального закона, положения ГК РФ в его редакции применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу названного Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

В силу п.2 ст.4 ГК РФ по денежным обязательствам, просроченным до 1 июня 2015 года, но не погашенной к данной дате, проценты подлежат начислению за период до 31 мая включительно по ставке рефинансирования Банка России, а за период с 1 июня – по средним ставкам по вкладам физических лиц.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором

Расчет проверен судом, признан правильным, методологически и арифметически верно выполненным.

Доводы ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ к расчету процентов, суд отклоняет, поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 395 ГК РФ при несоразмерности суммы процентов последствиям нарушения обязательства суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 данной статьи. Между тем, сумма процентов определена судом по данным ставкам, в силу чего основания для ее дальнейшего уменьшения отсутствуют. В соответствии с пунктом 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» к размеру процентов, взыскиваемых по пункту 1 статьи 395 ГК РФ, по общему правилу, положения статьи 333 ГК РФ не применяются (пункт 6 статьи 395 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах, заявленные требования подлежат удовлетворению частично с учетом применения ст. 333 ГК РФ.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Так, с ответчика подлежит возмещению расходы истца по уплате госпошлины в размере 70 2015 руб. При этом, с учетом принятого судом увеличения требований до суммы 12 502 566,25 руб. госпошлина, подлежащая уплате в федеральный бюджет составляет 85 513 руб., в связи с чем с ответчика подлежит довзысканию в федеральный бюджет госпошлина в размере 15 308 руб. (85 513 – 70 205 руб.)

Учитывая изложенное, на основании ст. ст. 10, 12,307, 309, 310, 330, 333, 395, 606, 614, 779, 781 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 67, 68,71, 75,110, 123, 124,156,163, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Фактор Роста» (ОГРН <***>, Мичуринский <...>, <...>) в пользу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российский государственный университет физической культуры, спорта, молодежи и туризма (ГЦОЛИФК)» (ОГРН <***>, Сиреневый бульвар, <...>) долг по арендной плате в размере 4 846 237 (четыре миллиона восемьсот сорок шесть тысяч двести тридцать семь) руб. 75 коп., пени в размере 741 474 (семьсот сорок одна тысяча четыреста семьдесят четыре) руб. 38 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 451 711 (четыреста пятьдесят одна тысяча семьсот одиннадцать) руб. 36 коп. по договору аренды от 11.02.2015 №15042005-ДАИ; долг в размере 1 000 540 (один миллион пятьсот сорок) руб. 36 коп., пени в размере 184 099 (сто восемьдесят четыре тысячи девяносто девять) руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 93 259 (девяносто три тысячи двести пятьдесят девять) руб. 02 коп. по договору на возмещение затрат от 12.02.2015г. №15043044-ВКР; а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 70 205 (семьдесят тысяч двести пять) руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО «Фактор Роста» (ОГРН <***>, Мичуринский <...>, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 15 308 (пятнадцать тысяч триста восемь) руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия

Судья В.З. Болиева