Решение от 22 августа 2022 г. по делу № А40-174/2022

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

22.08.2022 Дело № А40-174/22-11-5

Резолютивная часть решения объявлена 15.08.2022

Полный текст решения изготовлен 22.08.2022

Судья Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

рассмотрев дело по иску

ГОСУДАРСТВЕННОГО АВТОНОМНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ "ГОРМЕДТЕХНИКА ДЕПАРТАМЕНТА ЗДРАВООХРАНЕНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ" (115093, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.02.2015, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЪЕДИНЕННАЯ СКЛАДСКАЯ КОМПАНИЯ "ЮВИСИ" (115516, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.10.2012, ИНН: <***>)

о взыскании 2 599 680,32 руб.


по встречному исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЪЕДИНЕННАЯ СКЛАДСКАЯ КОМПАНИЯ "ЮВИСИ" к ГОСУДАРСТВЕННОМУ АВТОНОМНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ ГОРОДА МОСКВЫ "ГОРМЕДТЕХНИКА ДЕПАРТАМЕНТА ЗДРАВООХРАНЕНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ" о взыскании стоимости ущерба, согласно техническому заключению № 150718-147 в размере 4 073 644 руб., задолженности за потребленные коммунальные услуги в размере 282 635,10 руб., пени по договору аренды нежилых помещений № 36-18/02-40 от 01.09.2018 и пени по контракту от 01.09.2018 в размере 992 689,98 руб.


в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.01.2022, паспорт

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 18.05.2022, паспорт

ФИО4 по доверенности от 06.06.2022, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 1 990 566 руб. 86 коп., внесенного истцом при заключении договора аренды, неустойки в размере 694 309 руб. 72 коп. за просрочку исполнения обязательств ответчика по возврату истцу суммы обеспечительного платежа (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства по делу ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЪЕДИНЕННАЯ СКЛАДСКАЯ КОМПАНИЯ "ЮВИСИ" было заявлено встречное исковое заявление к ГОСУДАРСТВЕННОМУ АВТОНОМНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ ГОРОДА МОСКВЫ "ГОРМЕДТЕХНИКА ДЕПАРТАМЕНТА ЗДРАВООХРАНЕНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ" о взыскании стоимости ущерба, согласно техническому заключению № 150718-147 в размере 4 073 644 руб., задолженности за потребленные коммунальные услуги в размере 282 635,10 руб., пени по договору аренды нежилых помещений № 36-18/02-40 от 01.09.2018 и пени по контракту от 01.09.2018 в размере 992 689,98 руб.

В соответствии с требованиями ст. 132 АПК РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском. Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков. Встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

На основании изложенного, встречный иск был принят судом к рассмотрению, совместно с первоначальным.

Истец по первоначальному иску поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, против удовлетворения встречных исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Ответчик по первоначальному иску против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, просил суд удовлетворить встречное исковое заявление.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования подлежат отклонению на основании следующего.

Относительно требований заявленных в рамках первоначального искового заявления, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, Между ГАУ «Гормедтехника» (правопреемник ГБУ «Гормедтехника», Арендатор, Истец) и ООО «Объединенная складская компания «ЮВиСи» (Арендодатель, Ответчик) был заключен договор аренды нежилого помещения № 36-18/02-40 от 01.09.2018 (Договор аренды).

Согласно п. 2.1 Договора аренды Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование (аренду) расположенный в Зданиях Объект аренды общей площадью 3 994,72 кв.м, определенной по Стандарту БОМА, а именно:

-холодильный склад, расположенный в подвальном этаже в здании по адресу: <...>, часть нежилого помещения № 105/2, площадью 252,00 кв. м;

-складские помещения, расположенные в подвальном этаже в здании по адресу: <...> д 57, стр. 1, часть нежилого помещения № 105/2 (180,03 кв. м), нежилое помещение № 105 (2 016,26 кв. м), нежилое помещение № 105/1 (435,29 кв. м), общей площадью 2 631, 58 кв. м;

-складские помещения, расположенные на первом этаже в здании по адресу: <...> д 57, стр. 1, часть нежилого помещения № 204, общей площадью 945,00 кв. м;

-офисные помещения, расположенные на первом этаже в здании по адресу: <...> д 57, нежилое помещение № 104 (134, 48 кв. м), нежилое помещение № 105/1 (31,66 кв. м), общей площадью 166,14 кв. м (далее - Объект аренды).

В соответствии с пунктом 9.3. Договора аренды Истцом был внесен обеспечительный платеж в размере 1 990 566 рублей 86 копеек (далее - обеспечительный платеж).

По истечении срока Договора аренды обеспечительный платеж был удержан Ответчиком в полном размере со ссылкой на пункт 5.2.5 Договора аренды, в соответствии с которым Арендодатель имеет право покрыть убытки, причиненные Арендатором, в случае несогласия Арендатора с оценкой ущерба и (или) затрат, определенных Арендодателем и указанных в Акте приема-передачи, на основании оценки суммы причиненного ущерба и затрат на приведение Объекта аренды в надлежащее техническое и санитарное состояние, выполненной независимым экспертом, согласованным Сторонами Договора аренды.

Истец не согласился с удержанием обеспечительного платежа и направил досудебную претензию Ответчику письмом от 25.02.2020 № 682исх. Письмом от 11.03.2020 № 060/01-02 Истцу было отказано в удовлетворении заявленных требований.

Таким образом, Истцом был реализован предусмотренный пунктом 14.2 Договора аренды досудебный порядок урегулирования спора, который не привёл к урегулированию имеющихся разногласий.

Удержание суммы обеспечительного платежа Ответчиком не соответствует положениям Договора аренды по следующим основаниям.

Истец пояснил суду, что Ответчика уклонился от подписания Акта приема-передачи возвращаемого Истцом Объекта аренды

В связи с окончанием срока аренды Истцом письмом от 26.12.2018 № 4110 исх был инициирован совместный с Ответчиком осмотр арендуемых помещений с целью подписания акта приема-передачи помещений.

Согласно п. 5.2.4 Договора Аренды при возврате Объекта аренды в состоянии худшем, чем он был передан Арендатору, за исключением нормального износа, Стороны отражают в Акте приема-передачи ущерб, нанесенный Объекту аренды, оборудованию и имуществу в нем, включая инженерные системы и коммуникации, и согласовывают либо сроки ремонта Объекта аренды силами Арендатора, либо сумму ущерба и сроки ее уплаты.

По результатам осмотра помещений была произведена фотофиксация всех выявленных Сторонами повреждений. Истцу было отказано в приемке помещений.

Письмом Истца от 29.12.2018 № 4548исх Ответчику направлен акт приема-передачи помещений от 31.12.2018 (Акт приема-передачи № 1) в двух экземплярах с приложением произведенных Сторонами совместно материалов фотофиксации повреждений помещений, с просьбой подписать акт и определить время и место передачи ключей от Объекта аренды.

Согласно вышеуказанному акту приема-передачи от 31.12.2018 «Арендодатель в присутствии Арендатора произвел фотофиксацию всех замечаний (отклонений) состояния арендуемых помещений. На момент составления и подписания настоящего акта Стороны не установили:

-какие из обнаруженных замечаний относятся к эксплуатации арендуемых помещений Арендатором по назначению,

-какие из замечаний относятся к нормальному износу.

Стороны пришли к соглашению в срок с 09 января по 19 января 2019 года провести совместные переговоры об установлении причин возникновения зафиксированных замечаний. В случае если будет установлено, что замечания относятся к действиям Арендатора, при условии, что такие замечания не относятся к нормальному износу и не возникли в следствие эксплуатации арендуемых помещений по назначению, в течение 5 (пяти) рабочих дней по окончании переговоров, определить порядок их устранения.» (пп. 2, 3 Акта).

Ответчиком было отказано в подписании акта приема-передачи от 31.12.2018, направленного Истцом, а также в согласовании проведения совместных переговоров во исполнение п. 5.2.4 Договора аренды в целях определения относимости выявленных повреждений к нормальному износу, определения сроков ремонта либо суммы ущерба и порядка ее уплаты.

Также истец пояснил, что Ответчиком нарушен порядок фиксации повреждений Объекта аренды.

В нарушение установленной п. 5.2.4. Договора аренды обязанности Арендодателя письмом Ответчика от 11.01.2019 № 001/01-02 в адрес Истца был направлен акт приема-передачи Объекта аренды в редакции Ответчика от 31.12.2018 (Акт приема-передачи № 2), в котором в одностороннем порядке были зафиксированы недостатки и повреждения передаваемого Объекта аренды с приложением дефектной ведомости.

Акт приема-передачи № 2 был подписан Истцом с возражениями по следующим основаниям:

- в нарушение положений данного акта он был представлен без фотографий, указанных в дефектной ведомости;

- повреждения не относятся к дефектам, мешающим эксплуатации помещений;

- согласно акту приема-передачи помещений от 01.09.2018 (при заключении Договора аренды) Объект аренды был передан в технически исправном состоянии, пригодном для эксплуатации по целевому назначению, при этом в нем не было указано, что помещения находятся в отличном, хорошем или ином техническом состоянии, при котором отсутствуют дефекты, позволяющие эксплуатировать помещения, а также не указано, что в помещениях до передачи их Арендатору (Истцу) произведен ремонт с устранением всех дефектов, возникших до заключения Договора аренды;

- Сторонам фактически и достоверно известно, что до передачи помещений Арендатору (Истцу) по Договору аренды помещения находились в эксплуатации и имели дефекты, которые не препятствуют использованию помещений по назначению, что подтверждается фотоматериалами от конца августа 2018 года (29.08.2018, 31.08.2018), которыми располагает Арендатор (Истец).

Также необходимо отметить, что в сопроводительном письме от 11.01.2019 № 001/01-02 (уведомление), которым был направлен Акт приема-передачи № 2 с дефектной ведомостью, указано, что данный акт направляется повторно, а также что фотофиксация произведена с уполномоченным представителем Арендатора.

Вместе с тем ГАУ «Гормедтехника» до 11.01.2019 не получало от Ответчика акта приема-передачи помещений по Договору аренды. Кроме того, фотофиксация, которая не отражена в Акте приема-передачи № 2, осуществлялась без уведомления и последующего привлечения уполномоченного Истцом представителя, о чем было сообщено Ответчику в возражениях к Акту приема-передачи № 2, направленных письмом от 21.01.2019 № 90исх.

До заключения Договора аренды Объект аренды (его часть) находился в аренде у Истца с 01.09.2017 до 31.08.2018 по Договорам аренды нежилых помещений № 41-17/02-40 от 01.09.2017, № 02-18/02-40 от 01.01.2018, № 22-18/02-40 от 01.05.2018). Согласно актам приемки помещений, а также актам возврата помещений, в том числе акту от 31.08.2018 к договору № 22-18/02-40 от 01.05.2018, Объект аренды (его часть) передавался Истцу и возвращался Ответчику в технически исправном состоянии, пригодном для эксплуатации по целевому назначению, претензий по техническому состоянию и оснащению передаваемых помещений у Сторон не имелось.

В соответствии с п. 2.3 Договора аренды Объект аренды находится в технически исправном состоянии, пригодном для эксплуатации по целевому назначению, и согласно пунктам 2 и 3 Акта приема-передачи от 01.09.2018 к Договору аренды был передан Истцу без претензий по техническому состоянию и оснащению передаваемых помещений. Перед приемкой помещений по Договору аренды Истцом была произведена фотофиксация помещений, подтверждающая их технически исправное состояние, отсутствие идеального состояния (ремонт не производился), что также подтверждается актом приемки-передачи от 01.09.2018 к Договору аренды и материалами фотофиксации от конца августа 2018 года (фото № 1-45 (дата съемки 29.08.2018), фото № 47-72 (дата съемки 31.08.2018).

Согласно пунктам 6.1.1 и 6.1.5 Договора аренды Ответчик как Арендодатель имел право входить в Объект аренды в присутствии уполномоченного представителя Арендатора с целью его периодического осмотра и в случае выявления фактов причинения Арендатором ущерба имуществу Арендодателя составлять Предписание по форме согласно приложению № 7 к Договору аренды с указанием размера подлежащего возмещению ущерба.

При этом согласно пункту 7.2.14 Договора Аренды Истец как Арендатор обязан выполнять условия выданных Арендодателем предписаний, причем данное условие Договора аренды признано сторонами существенным, что прямо указано в Договоре аренды.

Вместе с тем ни по Договорам аренды нежилых помещений № 41-17/02-40 от 01.09.2017, № 02-18/02-40 от 01.01.2018, № 22-18/02-40 от 01.05.2018, ни в течение срока действия Договора аренды (с 01.09.2018 по 31.12.2018 согласно п. 4.1 Договора аренды) Ответчиком не выдавалось ни одного предписания об устранении выявленного нарушения по факту причинения ущерба имуществу Арендодателя.

Дефекты, зафиксированные Ответчиком в дефектной ведомости, не относятся к повреждениям помещений, оказывающим влияние на техническое состояние помещений, которые приводят к непригодности для эксплуатации по целевому назначению помещений

В дефектной ведомости, представленной Ответчиком, на основании которой произведено удержание обеспечительного платежа, приводятся такие дефекты как:

-загрязнение пола;

-не демонтирован малярный скотч;

-нарушение моноуретанового покрытия пола;

-лакокрасочное покрытие на плинтусе;

-загрязнение лакокрасочного покрытия стен;

-нарушение бетонного покрытия пола;

-непрокрасы стен в местах примыкания к пластиковому коробу и по центральным частям стен;

-загрязнения пластикового короба и подрозетников краской;

-не выполнена уборка помещения;

-следы некачественного ремонта стен в местах;

-не используемый пластиковый короб;

-разводы на потолочной плитке и др.

Вышеуказанные и иные дефекты, зафиксированные в дефектной ведомости, не относятся к повреждениям помещений, оказывающим влияние на техническое состояние помещений, которые приводят к непригодности для эксплуатации по целевому назначению помещений, а связаны с нормальным износом помещений и не подлежат восстановлению за счет Истца.

Дефектные ведомости составлены Ответчиком без участия Истца после фактической сдачи Истцом Объекта аренды

В ответ на возражения Истца к акту приема-передачи № 2 Ответчиком письмом от 29.01.2019 № 009/01-02 была представлена новая редакция акта приема-передачи помещений (Акт приема-передачи № 3) с приложением новой дефектной ведомости и фотографий, произведенных Ответчиком в одностороннем порядке, без участия Истца. Новая дефектная ведомость дублирует дефектную ведомость, представленную Ответчиком письмом от 11.01.2019 № 001/01-02, за тем исключением, что в ее подтверждение представлены фотографии, сделанные, как уже указывалось ранее, Ответчиком в одностороннем порядке, без участия Истца, после фактической сдачи помещений Истцом. Факт сдачи Объекта аренды Ответчику подтверждается не только актом приема-передачи ключей от 31.12.2018, но также письмом Ответчика от 29.01.2019 № 009/01-02, письмом Ответчика от 30.01.2019 № 010/01-02.

Таким образом, фотографии, представленные в качестве обоснования дефектной ведомости к акту приема-передачи помещений, а также сама дефектная ведомость, направленные Ответчиком письмом от 29.01.2019 № 009/01-02, не отвечают требованиям объективности.

Ответчиком нарушен порядок удержания обеспечительного платежа, предусмотренный Договором аренды.

Письмо об удержании обеспечительного платежа от 30.01.2019 № 010/01-02 было направлено Ответчиком в адрес Истца на следующий день после направления Ответчиком Акта приема-передачи № 3 с дефектной ведомостью и фотографиями, произведенными в одностороннем порядке (письмо от 29.01.2019 № 009/01-02).

Согласно письму Ответчика от 30.01.2019 № 010/01-02:

-«Арендатором был причинен ущерб имуществу Арендодателя, что подтверждается Актом возврата от 31.12.2018 г. с дефектной ведомостью, подписанным сторонами, в соответствии с п. 5.2.4 Договора аренды».

Указанное заявление Ответчика является необоснованным, поскольку Истцом были направлены возражения на Акт приема-передачи № 2, в том числе на дефектную ведомость. Возражения также были направлены письмом Истца от 21.01.2019 № 90исх.

Наличие у Истца возражений к акту приема-передачи подтверждается и самим Ответчиком в письме от 29.01.2019 № 009/01-02;

-«..Арендатор не привел помещения в надлежащее состояние к последнему дню аренды, по истечению месяца со дня возврата арендуемых помещений - не исполнил свою обязанность по устранению недостатков возвращенных помещений, уклоняется от устранения ущерба своими силами, не согласовывает сроки устранения ущерба, причиненный ущерб подлежит устранению Арендодателем при условии перечисления Арендатором на расчетный Арендодателя суммы для его устранения в размере 2 391 264 руб. 86 коп., в т.ч. НДС, что подтверждается сметой на устранение ущерба, которая прилагается к настоящему требованию».

Данное заявление Ответчика не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Истцом в срок, указанный в Договоре аренды, письмом от 29.12.2018 № 4548исх. был направлен Ответчику акт приема-передачи помещений, который содержал сроки проведения переговоров в целях «установлении причин возникновения зафиксированных замечаний. В случае если будет установлено, что замечания относятся к действиям Арендатора, при условии, что такие замечания не относятся к нормальному износу и не возникли вследствие эксплуатации арендуемых помещений по назначению, в течение 5 (пяти) рабочих дней по окончании переговоров, определить порядок их устранения.».

Ответчиком не было направлено в адрес Истца уведомления о проведении совместных переговоров об определении ущерба помещений, не относящегося к нормальному износу. Вместо этого Ответчиком направлен акт приема-передачи № 2, в котором в одностороннем порядке зафиксированы дефекты помещений, позже был направлен акт приемки-передачи № 3 с фотографиями, сделанными Ответчиком также в одностороннем порядке.

Кроме того, письмом от 18.02.2019 № 323исх Истцом были запрошены у Ответчика документы, подтверждающие согласно условиям Договора аренды возникновение у Истца обязательств, связанных с неприведением Истцом Объекта аренды в надлежащее состояние, неисполнением своей обязанности по устранению недостатков возвращенных помещений, уклонением от устранения ущерба своими силами, несогласованием сроков устранения ущерба. Данное письмо также было оставлено Ответчиком без ответа.

Ответчиком нарушен порядок привлечения эксперта для оценки суммы причиненного ущерба и затрат на приведение объекта аренды в надлежащее санитарное и техническое состояние

Согласно п. 5.2.6 Договора аренды в случае несогласия Арендатора с оценкой ущерба и (или) затрат, определенных Арендодателем, Стороны вправе привлечь независимого эксперта, согласованного Сторонами, являющегося членом саморегулируемой организации оценщиков или саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих строительство, для оценки суммы причиненного ущерба и затрат на приведение Объекта аренды, в надлежащее техническое и санитарное состояние. Данное решение о сумме причиненного ущерба и (или) затрат будет являться окончательным и обязательным для Арендатора, при этом, в случае если сумма, определенная таким экспертом, будет отличаться от суммы определенной Арендодателем более чем на:

-5 % при сумме ущерба до 100 ООО руб. (включительно),

-10 % при сумме ущерба от 100 000 руб., Арендодатель несет расходы по оплате услуг привлеченного эксперта, в противном случае расходы по оплате услуг привлеченного эксперта несет Арендатор.

В нарушение условий п. 5.2.6 Договора аренды Ответчиком была направлена Истцу телеграмма от 14.03.2019 о проведении независимой экспертизы Объекта аренды 19.03.2019.

В день проведения экспертизы представитель экспертной организации - ФИО5, не представивший каких-либо документов и не назвавший экспертную организацию, работником которой он является, провел фотофиксацию всех дефектов, на которые указывал представитель Ответчика - заместитель директора по эксплуатации ФИО6, а также обмеры помещений, о чем при подписании акта осмотра от 19.03.2019 представителем Истца ФИО7 была сделана отметка: «Факт проведения фотофиксации и обмеров помещений подтверждаю».

Письмом от 16.04.2019 № 065/01-02 Ответчиком было направлено Истцу техническое заключение № 150718-147. Согласно письму Ответчика от 16.04.2019 «во исполнение п. 5.2.6 Договора аренды, Сторонами был привлечен независимый эксперт для оценки суммы причиненного ущерба. Арендатор присутствовал при проведении экспертизы, что подтверждается Актом осмотра». Однако указанные сведения не соответствуют действительности в связи со следующим.

Согласно п. 5.2.6 Договора аренды привлечение независимого эксперта должно быть согласовано Сторонами, чего сделано не было. Истец узнал о привлечении Ответчиком в одностороннем порядке независимого эксперта из телеграммы о проведении экспертизы 19.03.2019.

Ответчик указывает в письме, что Истец присутствовал при проведении экспертизы. Вместе с тем, поскольку процедура принятия решения о проведении экспертизы, предусмотренная Договором аренды, была нарушена, представитель Истца присутствовал лишь при проведении осмотра Объекта аренды неизвестным и не представившимся лицом, производившим по указанию Ответчика фиксацию дефектов, о чем и сделана отметка в акте осмотра от 19.03.2019 (стр. 20 технического заключения № 150718-147).

Техническое заключение № 150718-147 подготовлено с нарушением условий Договора аренды.

Обследование Объекта аренды проведено Обществом с ограниченной ответственностью «Эстима» по заданию Ответчика через два с половиной месяца (78 дней) с момента фактической сдачи Объекта аренды, а именно - 19.03.2019.

Таким образом, результаты технического заключения № 150718-147 не отвечают принципу объективности, поскольку Объект аренды на момент проведения обследования находился в эксплуатации. На момент обследования, 19.03.2019, в помещениях работал погрузчик, который осуществлял перемещение и складирование продукции. Наличие продукции и ее доставка специальным техническим средством (погрузчиком) подтверждается фотоматериалами технического заключения.

Указанные в техническом заключении № 150718-147 дефекты могли быть причинены третьими лицами, которые осуществляли эксплуатацию помещений в течение 78 дней после фактической сдачи Истцом Объекта аренды.

Кроме того, сведения о некоторых дефектах, их количестве, а также ссылка на фото не соответствуют действительности и противоречат дефектной ведомости, представленной Ответчиком в составе акта приема-передачи от 31.12.2018 (редакция Арендодателя), а именно помещение № 105:

-разрушение бетонного покрытия на глубину до 30 мм., не заделаны места анкеровки стеллажей;

-Нарушение моноуретанового покрытия пола.

Количество дефектов бетонного покрытия почти в два раза (32 кв. м) превышает количество кв.м, указанных в дефектной ведомости Ответчика (18 кв.м), что безусловно свидетельствует об их возникновении вследствие эксплуатации после сдачи Истцом помещения. Ссылки на фото в техническом заключении № 150718-147 не подтверждают указанные дефекты и не свидетельствуют о каких-либо нарушениях бетонного или напольного покрытия в связи с тем, что фото № 1,2 отсутствует, фото № 3-6 не указывают на наличие указанного дефекта, на фото № 9 изображен потолок, на фото № 11 изображены спиленные анкеры в количестве 5 штук неизвестного происхождения, на фото № 15, 21, 32 изображена стена и частично пол.

-деформация отбойной оснастки из швеллера № 12.

Количество дефектов (105) превышает на 33 м.пог. количество указанных в дефектной ведомости Ответчика (72), что свидетельствует об их возникновении вследствие эксплуатации после сдачи Истцом Объекта аренды.

Помещение 105 № 1:

-отверстия в поверхности стен, сколы на углах.

Количество дефектов по техническому № 150718-147 заключению - 46 кв.м, по дефектной ведомости - 4, что свидетельствует о разнице в 11,5 раз.

Помещение № 105 № 2:

- механические повреждение плинтуса;

Количество дефектов по дефектной ведомости - 9, по техническому заключению № 150718-147 - 16,7 м.п., что в два раза превышает показатели по дефектной ведомости, и так далее.

Подробное перечисление недостатков технического заключения № 150718-147, подтверждающих его необъективность, представлено в приложении № 16 к исковому заявлению.

Кроме того, согласно п. 5.2.6 Договора аренды Стороны вправе привлечь независимого эксперта, согласованного Сторонами, являющегося членом саморегулируемой организации оценщиков или саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих строительство.

Техническое заключение № 150718-147 подготовлено ООО «Эстима» (ИНН <***>). В представленной на стр. 30 технического заключения выписке из реестра членов саморегулируемой организации указано, что ООО «Эстима» является членом СРО Ассоциация Экспертно-аналитического центра проектировщиков «Проектный портал», регистрационный номер записи в государственном реестре саморегулируемых организаций СРО-П-019-26082009.

Согласно данным с официального сайта Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, тип СРО Ассоциации Экспертно-аналитического центра проектировщиков «Проектный портал» относится к саморегулируемым организациям, основанным на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации.

Согласно ст. 55.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, допускается приобретение некоммерческими организациями статуса саморегулируемых организаций следующих видов:

1)саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания;

2)саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации;

3)саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих строительство.

Таким образом, ООО «Эстима» является членом СРО, которое не является саморегулируемой организацией оценщиков или саморегулируемой организацией, основанной на членстве лиц, осуществляющих строительство.

Кроме того, ООО «Эстима» действовала по заданию и в интересах Ответчика, что подтверждается договором, на основании которого проводилось обследование (стр. 3 технического заключения). Договор с ООО «Эстима» был заключен Ответчиком за полтора года до проведения так называемой «экспертизы» (обследование проводилось 19.03.2019), а именно 19.07.2018 (№ 1507/18/147).

ООО «Эстима» в техническом заключении использует формулировки, сокращения и определяет состав работ в соответствии с дефектной ведомостью, представленной Ответчиком в составе акта приема-передачи от 31.12.2018 (редакция Арендодателя).

Перечень повреждений, указанных в техническом заключении № 150718-147 (стр. 9-12 технического заключения), перечислен в точном соответствии с логикой перечисления, наблюдаемой в дефектной ведомости, представленной Ответчиком в составе актов приема-передачи № 2, и № 3, а именно:

-нумерация помещений (начиная со складских и заканчивая офисными) тождественны дефектной ведомости, представленной Ответчиком в составе акта приема-передачи от 31.12.2018 (редакция Арендодателя), в то время как в день обследования, 19.03.2019, фотофиксация помещений начиналась с офисных помещений;

-наименование дефектов и работ идентичны;

-сокращения и формулировки идентичны («ГКЛ», «непрокрасы», «покраска моноуретаном» и т.д.).

Более того, структура таблицы, количество и наименование столбцов в техническом заключении № 150718-147 полностью идентичны структуре таблицы, количеству и наименованию столбцов дефектной ведомости, представленной Ответчиком в составе акта приема-передачи от 31.12.2018 (редакция Арендодателя).

Таким образом, Истец приходит к заключению о наличии долгосрочных гражданско-правовых отношений между Ответчиком и ООО «Эстима», а также о невозможности признать ООО «Эстима» независимой экспертной организацией.

С учетом изложенного положение п. 5.2.6 Договора аренды о том, что «решение о сумме причиненного ущерба и (или) затрат будет являться окончательным и обязательным для Арендатора» является состоятельным при наличии условий, которые не были соблюдены Ответчиком:

-Согласование Сторонами независимого эксперта;

-Членство независимой экспертной организации в саморегулируемой организации оценщиков или саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих строительство;

-Оценка технического и санитарного состояния помещения;

-Реальная независимость и объективность экспертизы;

-Независимость экспертной организации от обеих Сторон.

Вышеуказанные нарушения условий Договора аренды со стороны Ответчика являются основанием для взыскания с него пени за просрочку исполнения обязательств по возврату Истцу суммы обеспечительного платежа.

Согласно п. 10.4 Договора аренды пени начисляются за каждый день просрочки исполнения Арендодателем обязательств, предусмотренного Договором, в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены Договора, уменьшенной на сумму обязательств, предусмотренных Договором и фактически исполненных Арендодателем.

Акт приема-передачи направлен Истцом 29.12.2018, ключи сданы 31.12.2018. Согласно п. 9.6 Договора аренды обеспечительный платеж возвращается в течение 5 рабочих дней. Учитывая положения ст. 193 ГК РФ, начало срока просрочки исполнения обязательств Ответчика по возврату Истцу обеспечительного платежа приходится на 16.01.2019. По состоянию на 30.12.2021 обеспечительный платеж в размере 1 990 566 (один миллион девятьсот девяносто тысяч пятьсот шестьдесят шесть) руб. 86 коп. Истцу не возвращен.

Таким образом, согласно расчету истца, размер неустойки по состоянию на 15.08.2022 составляет 694 309 руб. 72 коп.

Относительно требований заявленных в рамках встречного иска, судом установлено следующее.

Как указывалось выше, Между ГАУ «Гормедтехника» (правопреемник ГБУ «Гормедтехника», Арендатор, Истец) и ООО «Объединенная складская компания «ЮВиСи» (Арендодатель, Ответчик) был заключен договор аренды нежилого помещения № 36-18/02-40 от 01.09.2018 (Договор аренды).

Истец и Ответчик до заключения Договора аренды № 36-18/02-40 от 01.09.2018, находились в договорных отношениях с 01.09.2017 по 31.08.2018, между сторонами были заключены краткосрочные договоры аренды нежилых помещений № 41-17/02-40 от 01.09.2017, № 02-18/02-40 от 01.01.2018, № 22-18/02-40 от 01.05.2018.

В процессе осуществления Арендатором хозяйственной (коммерческой) деятельности был причинен реальный ущерб имуществу Арендодателя, что подтверждается Актом приема-передачи с дефектной ведомостью от 31.12.2018 г., по истечении срока Договора аренды обеспечительный платеж был удержан в полном размере со ссылкой на пункт 5.2.5 Договора аренды, в соответствии с которым Арендодатель имеет право покрыть убытки, причиненные Арендатором.

В соответствии с требованием № 010/01-02 от 31.01.2019, Арендодатель удержал часть суммы ущерба в размере 1 990 566,86 рублей из Обеспечительного платежа, оплаченного по Договору аренды.

Арендатор не устранил своими силами ущерб, а также не согласился с суммой на устранение ущерба, согласно смете, представленной Арендодателем, в размере 2 391 264, 00 рублей. В связи с чем, во исполнение п.5.2.6 Договора аренды, был привлечен независимый эксперт для оценки суммы причиненного ущерба.

Согласно п. 5.2.6 Договора аренды Стороны вправе привлечь независимого эксперта, согласованного Сторонами, являющегося членом саморегулируемой организации оценщиков или саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих строительство. Техническое заключение № 150718-147 подготовлено ООО «Эстима» (ИНН <***>). В представленной на стр. 30 технического заключения выписке из реестра членов саморегулируемой организации указано, что ООО «Эстима» является членом СРО Ассоциация Экспертно-аналитического центра проектировщиков «Проектный портал», регистрационный номер записи в государственном реестре саморегулируемых организаций СРО-П-019-26082009.

Истцом была направлена в адрес Ответчика телеграмма от 14.03.2019 о проведении независимой экспертизы Объекта аренды 19.03.2019. Представитель Ответчика по встречному иску присутствовал при проведении экспертизы, факт присутствия не оспаривался, возражений по привлечению ООО «Эстима» от Ответчика не поступало.

На момент проведения экспертизы помещения не были сданы в аренду и являлись свободными, с момента сдачи Ответчиком они были свободны до проведения полного ремонта помещений, после проведения обследования приступили к ремонту, после окончания ремонтных работ помещение было сдано в аренду.

В день проведения экспертизы представитель экспертной организации - ФИО5, провел фотофиксацию всех дефектов в свободном помещении. В техническом заключении в пункте 6 Исследовательская часть (стр. 7) указано, что присутствовали при осмотре представители: ФИО6 (заместитель директора по эксплуатации ООО «Объединенная складская компания «ЮВиСи») и ФИО7 (руководитель распределительного центра ГБУ «Гормедтехника»).

Письмом от 16.04.2019 № 065/01-02 Ответчиком было направлено Истцу техническое заключение № 150718-147.

Согласно Техническому заключению № 150718-147 квалифицированного эксперта стоимость работ, необходимых для восстановления помещений Арендодателя, по причине неправильной эксплуатации составила сумму в размере 4 073 644,00 (Четыре миллиона семьдесят три тысячи шестьсот сорок четыре целых 00/100) рублей, в т.ч. НДС.

Согласно п. 5.2.6 Договора аренды данное решение о сумме ущерба является окончательным и обязательным для Арендатора.

Истец подготовил и направил досудебную претензию исх. № 027/01-02 от 22.03.2021 г. в адрес Ответчика с требованием оплатить сумму возмещения ущерба и стоимость неоплаченных коммунальных услуг, в добровольном порядке Ответчик не возвратил требуемые суммы.

Согласно п. 5.2.4 Договора Аренды при возврате Объекта аренды в состоянии худшем, чем он был передан Арендатору, за исключением нормального износа, Стороны * отражают в Акте приема-передачи ущерб, нанесенный Объекту аренды, оборудованию и имуществу в нем, включая инженерные системы и коммуникации, и согласовывают либо сроки ремонта Объекта аренды силами Арендатора, либо сумму ущерба и сроки ее уплаты.

Ответчик соглашается с имеющимися повреждениями помещений и пытаясь снять с себя ответственность не признает ущерб, заявляя что повреждения помещений, не оказывают влияние на их техническое состояние, которые приводят к непригодности для эксплуатации по целевому назначению помещений, а связаны с нормальным износом помещений и не подлежат восстановлению за счет Ответчика.

Истец по встречному иску отметил, что все дефекты, были изначально зафиксированы в Акте приема-передачи и данные факты повреждений помещений не оспоримы, так как Ответчиком был нанесен ущерб. Ответчик подтверждает наличие дефектов, которые указаны в дефектной ведомости. В последствии, все повреждения в полном объеме были отражены в техническом заключении № 150718-147.

С учетом сложившего долговременного сотрудничества, принимая во внимание добросовестность Арендодателя во взаимоотношениях с контрагентами, Арендодатель согласился на уменьшение устранения причиненного ущерба до 2 391 264,00 (Два миллиона триста девяносто одна тысяча двести шестьдесят четыре целых 00/100) рублей, в т.ч. НДС, уменьшенная сумма ущерба в добровольном порядке не была возвращена.

Согласно п.1.1. Контракта на возмещение коммунальных расходов от 01.09.2018 г., заключенного сроком до 31 декабря 2018 г., Арендатор, использующий на основании договора аренды нежилого помещения № 36-18/02-40 от 01.09.2018 года нежилые помещения, обязуется обеспечить возмещение стоимости потребленных коммунальных услуг, указанных в п. 1.3. Контракта, по регулируемым в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам (тарифам).

Ежемесячно Арендатор обязан оплачивать за коммунальные услуги сумму в размере 282 635,10 рублей, после передачи помещения 31.12.2018 Арендатор не оплатил возмещение коммунальных расходов по Контракту от 01.09.2018 за декабрь 2018 г. в сумме 282 634,56 рубля, которые были оплачены Арендодателем поставщикам коммунальных услуг.

Истец направлял в адрес Ответчика требования от 31.01.2019 исх. № 01-02/011 и от 16.04.2019 исх. № 065/01-02 об оплате задолженности за потребленные коммунальные услуги за декабрь 2018 г. и недостающей суммы для устранения нанесенного ущерба, которые Ответчик игнорировал, до сегодняшнего дня задолженность Арендатора перед Арендодателем не погашена.

Ответчик представил отзыв на первоначальное исковое заявление, а истец представил возражения на отзыв ответчика, а также на встречный иск, из которых следует следующее.

Ответчик указывает, что Объект аренды был принят Истцом в технически исправном состоянии, какие-либо указания на дефекты или повреждения Объекта аренды в акте не зафиксированы, что говорит об их отсутствии.

Истцом был подписан акт приема -передачи помещений от 01.09.2018 (при заключении Договора аренды), Объект аренды был передан в технически исправном состоянии, пригодном для эксплуатации по целевому назначению.

Однако не было указано, что помещения находятся в отличном, хорошем или ином техническом состоянии при котором отсутствуют дефекты, позволяющие эксплуатировать помещения, не указано, что в помещениях до передачи их Арендатору (Истцу) произведен ремонт с устранением всех дефектов, возникших до заключения

Договора аренды. Состояние Объекта аренды также подтверждается фотофиксацией Объекта аренды от конца августа 2018 года.

Дата съемки фотографий подтверждается заключением экспертом, по результатам фототехнической экспертизы.

Ответчик указывает, что Стороны зафиксировали наличие недостатков и повреждений предаваемого (возвращаемого) имущества и отравили их в дефектной ведомости на 3 листах с приложением фотофиксации, которая является неотъемлемой частью настоящего акта.

Довод является необоснованным по следующим обстоятельствам.

Истцом, письмом от 29.12.2018 г. № 4548исх, был направлен Ответчику акт приема -передачи помещений от 31.12.2018 г. (Акт приема - передачи № 1) в двух экземплярах с приложением произведенных совместно сторонами фотографий повреждений помещений, с просьбой подписания акта и определения времени и места передачи ключей от Объекта аренды.

-Согласно вышеуказанному акту приема-передачи от 31.12.2018 г., «Арендодатель в присутствии Арендатора произвел фотофиксацию всех замечаний (отклонений) состояния арендуемых помещений.

На момент составления и подписания настоящего акта Стороны не установили:

-какие из обнаруженных замечаний относятся к эксплуатации арендуемых помещений Арендатором по назначению,

-какие из замечаний относятся к нормальному износу.

Стороны пришли к соглашению в срок с 09 января по 19 января 2019 года провести совместные переговоры об установлении причин возникновения зафиксированных замечаний. В случае если будет установлено, что замечания относятся к действиям Арендатора, при условии, что такие замечания не относятся к нормальному износу и не возникли в следствие эксплуатации арендуемых помещений по назначению, в течение 5 (пяти) рабочих дней по окончании переговоров, определить порядок их устранения.» (п. 2, 3 Акта).

-Ответчиком было отказано в подписании акта приема - передачи от 31.12.2018 г., направленного Истцом, согласовании проведения совместных переговоров, во исполнение п. 5.2.4 Договора аренды, в целях определения относимости выявленных повреждений к нормальному износу, определения сроков ремонта либо суммы ущерба и порядка ее уплаты.

-Вместо исполнения установленной Договором аренды обязанности Арендодателя, последним, письмом от 11.01.2019 № 001/01 -02 (приложение № 5 к исковому заявлению), была представлена Истцу собственная версия акта приема-передачи Объекта аренды от 31.12.2018 (Акт приема-передача № 2), в котором были зафиксированы в одностороннем порядке недостатки и повреждения передаваемого Объекта аренды с приложением дефектной ведомости. Представленный Ответчиком акт приема-передачи Объекта аренды был подписан Истцом с возражениями, в связи с тем, что:

-в нарушение положений данного акта, он был представлен без фотографий, указанных в дефектной ведомости;

-повреждения не относятся к дефектам, мешающим эксплуатации помещений;

-согласно акту приема-передачи помещений от 01.09.2018 (при заключении Договора аренда), Объект аренды был передан в технически исправном состоянии, пригодном для эксплуатации по целевому назначению, но не было указано, что помещения находятся в отличном, хорошем или ином техническом состоянии при котором отсутствуют дефекты, позволяющие эксплуатировать помещения, не указано, что в помещениях до передачи их Арендатору (Истцу) произведен ремонт с устранением всех дефектов, возникших до заключения Договора аренды;

-сторонам фактически и достоверно известно, что до передачи помещений Арендатору (Истцу) по Договору аренды помещения находились в эксплуатации и имели дефекты, которые не препятствуют использованию помещений по назначению, что подтверждается фотоматериалами от конца августа 2018 года (29.08.2018, 31.08.2018), которыми располагает Арендатор (Истец).

Также необходимо отметить, что в сопроводительном письме от 11.01.2019 № 001/01-02 (уведомление), с которым был направлен акт приема-передачи № 2 с дефектной ведомостью, указано, что данный «акт направляется повторно, а также что фотофиксация (приложение к акту приема-передачи) произведена с уполномоченным представителем Арендатора».

Указанные заявления являются необоснованными ввиду их недействительности и недоказанности. ГАУ «Гормедтехника» до 11.01.2019 не получало от Ответчика акта приема - передачи помещений по Договору аренды, а также фотофиксация, которая не отражена в акте приема - передачи помещений № 2, не осуществлялась с уведомлением и последующим привлечением уполномоченного Истцом представителем, о чем было сообщено Ответчику в возражениях к акту приема-передачи № 2 помещения, направленных письмом от 21.01.2019 № 90исх. Истцом был подписан акт - приема передачи № 2, но с замечаниями.

-В ответ на возражения Истца к акту приема-передачи помещений № 2, Ответчиком, письмом от 29.01.2019 № 009/01-02 была представлена новая редакция акта приема-передачи помещений (Акт приема-передачи № 3) с приложением дефектной ведомости и фотографий, произведенных в одностороннем порядке Ответчиком, без участия Истца. Дефектная ведомость дублирует дефектную ведомость, представленную Ответчиком письмом от 11.01.2019 № 001/01 -02, за тем исключением, что в ее подтверждение представлены фотографии, произведенные, как уже указывалось ранее, Ответчиком в одностороннем порядке, без участия Истца, после фактической сдачи помещений Истцом.

Факт сдачи Объекта аренды Ответчику подтверждается не только актом приема -передачи ключей от 31.12.2018 г., но также письмом Ответчика от 29.01.2019 № 009/01 -02 (абз. № 2 письма) (приложение № 12 к исковому заявлению), письмом Ответчика от 30.01.2019 № 010/01-02 (абз. № 2).

-Таким образом, фотографии представленные в качестве обоснования дефектной ведомости к акту приема-передачи помещений, а также сама дефектная ведомость, направленные Ответчиком письмом от 29.01.2019 № 009/01 -02, не отвечают требованиям объективности.

-На следующий день, после направления Ответчиком акта приема -передачи помещений № 3 с дефектной ведомостью и фотографиями, произведенными в одностороннем порядке (письмо от 29.01.2019 № 009/01 -02), Ответчиком было направлено в адрес Истца письмо от 30.01.2019 № 010/01 -02 об удержании обеспечительного платежа Истца в размере 1 990 566 руб. 86 коп.

Ответчик указывает, что:

- убытки были покрыты из обеспечительного во исполнение п. 5.2.5 Договора;

Ответчиком намеренно или по неосторожности в обоснование своей позиции приводятся недействующие положения Договора. Так, Сторонами подписан протокол разногласий от 01.09.2018 к Договору, который изменения содержание определенных пунктов Договоров, в том числе п. 5.2.5 Договора.

Согласно действующему п. 5.2.5 Договора в случае не приведения Объекта аренды силами Арендатора в надлежащее состояние (с учетом нормального износа) в согласованный Сторонами срок или не возмещения Арендатором в добровольном порядке суммы ущерба и/или затрат в случае повреждений оборудования или имущества в Объекте аренды, включая инженерные системы и коммуникации, согласно Акту разграничения эксплуатационной ответственности (приложение № 6), которые были согласованы Сторонами в соответствии с п. 5.2.4 Договора, Арендодатель имеет право удержать денежные средства из Обеспечительного платежа или в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания Акта приёма-передачи (возврата) Объекта аренды, имеет право требовать возмещения ущерба в судебном порядка.

Другими словами, Арендодатель вправе удержать сумму из обеспечительного платежа только в случае нарушения Арендатором согласованных Сторонами в соответствии с п. 5.2.4 Договора сроков приведения Объекта аренды силами Арендатора в надлежащее состояние или не возмещения Арендатором в добровольном порядке суммы ущерба.

Все попытки Истца согласовать факт наличия ущерба в соответствии с условиями Договора его зависимость от действий Истца, порядок и сроки проведения ремонта либо возмещения стоимости ущерба (в случае установления такового Сторонами в соответствии с п. 5.2.4 Договора) были сорваны Ответчиком путем односторонних актов и дефектных ведомостей с фотографированием Объекта аренды без Истца.

Кроме того, в силу п. 5 Постановлениям Пленума ВС РФ от 24.03.2016г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу ст. 15, 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер.

Письмом от 18.02.2019 № 323исх Ответчик выразил свое несогласие с размером ущерба, заявил, что он завышен и не соответствует характеру повреждений, а также не учитывает естественный износ помещений. Однако Истец проигнорировал замечания Ответчика, произведя восстановительный ремонт, тем самым фактически скрыл объемы и природу повреждений, после чего обратился с иском в суд. Истец в нарушение ст. 65 АП КРФ не предоставляет доказательств в обоснование своих требований, в том числе не подтверждает доказательств восстановительного ремонта с последующей оплатой таковых в материалы дела истцом не представлено. Согласно п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что Ответчик является лицом, в результате действий (бездействий) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Следовательно, истец, требующий возмещения убытков, должен доказать нарушение своего права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками. Недоказанность одного из условий является основанием для отказа в иске.

-Истцом была направлена претензия только через год, что подтверждает согласие на удержание.

Данное заявление противоречит ч. 1 ст. 196 ГК РФ, согласно которой общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Истец по первоначальному иску также отмечает, что свои возражения Истец представил:

-к акту приема-передачи № 2 помещения, направленных письмом от 21.01.2019 № 90исх;

-о том, что у Истца имеются возражения к акту приема-передачи, Ответчик сам подтверждает в письме от 29.01.2019 № 009/01 -02 (абз. № 1);

-письмом от 18.02.2019 № 323исх;

-письмом от 25.02.2020 № 682исх.

Ответчик указывает, что по письму Истца от 29.12.2018 № 4548исх состоялся совместный осмотр 31.12.2018 и акт был подписан Сторонами в тот же день.

Ответчик игнорировал все инициативы Истца по определению повреждений, относящихся к нормальному износу и имевшими место быть до заключения Договора.

В итоге, Ответчиком дважды (11.01.2019, 29.01.2019) направлялся акт приема передачи с «дефектами» определенными им в одностороннем порядке.

Ответчик указывает что у него имеются основания говорить о неисполнении Истцом обязанности по проведению ремонта, поскольку выявленные дефекты свидетельствуют о нарушении Истцом обязанности по возврату имущества по возврату имущества в том состоянии в котором его получил, с учетом нормального износа.

В соответствии с п. 2.3 Договора аренды, объект аренды находится в технически исправном состоянии, пригодном для эксплуатации по целевому назначению.

Объект аренды был передан Истцу в технически исправном состоянии без претензий по техническому состоянию и оснащению передаваемых помещений (пп. 2,3. Акта приема-передачи от 01.09.2018 г. к договору аренды нежилого помещения № 36-18/02-40 от 01.09.2018 г.).

Согласно п. 5.2.4 Договора Аренды, при возврате Объекта аренды в состоянии худшем, чем он был передан Арендатору, за исключением нормального износа, Стороны отражают в Акте приема-передачи ущерб, нанесенный Объекту аренды, оборудованию и имуществу в нем, включая инженерные системы и коммуникации, и согласовывают либо сроки ремонта Объекта аренды силами Арендатора, либо сумму ущерба и сроки ее уплаты.

Согласно акту-приема передачи направленного Ответчику письмом от 29.12.2018 г. № 4548исх, Стороны пришли к соглашению в срок с 09 января по 19 января 2019 года провести совместные переговоры об установлении причин возникновения зафиксированных замечаний. В случае если будет установлено, что замечания относятся к действиям Арендатора, при условии, что такие замечания не относятся к нормальному износу и не возникли в следствие эксплуатации арендуемых помещений по назначению, в течение 5 (пяти) рабочих дней по окончании переговоров, определить порядок их устранения.» (п. 2, 3 Акта).

Ответчиком было отказано в подписании акта приема - передачи от 31.12.2018 г., направленного Истцом, согласовании проведения совместных переговоров, во исполнение п. 5.2.4 Договора аренды, в целях определения относимости выявленных повреждений к нормальному износу, определения сроков ремонта либо суммы ущерба и порядка ее уплаты.

Согласно акту приема-передачи помещений от 01.09.2018 (при заключении Договора аренда), Объект аренды был передан в технически исправном состоянии, пригодном для эксплуатации по целевому назначению, но не было указано, что помещения находятся в отличном, хорошем или ином техническом состоянии при котором отсутствуют дефекты, позволяющие эксплуатировать помещения, не указано, что в помещениях до передачи их Арендатору (Истцу) произведен ремонт с устранением всех дефектов, возникших до заключения Договора аренды.

Кроме того, перед приемкой помещений по Договору аренды, Истцом была произведена фотофиксация помещений, подтверждающих технически исправное состояние помещений, отсутствие идеального состояния (ремонт не производился), что также подтверждается актом приемки-передачи от 01.09.2018 г. к Договору аренды и фотофиксацией от конца августа 2018 года.

Таким образом, в соответствии с п. 5.2.4 Договора в целях определения конкретного ущерба относящего к периоду аренды, в Стороны должны согласовать либо сроки ремонта Объекта аренды силами Арендатора, либо сумму ущерба и сроки ее уплаты, т.е. не в одностороннем порядке, злоупотребляя своим положением!

Ответчик указывает, что удержание обеспечительного платежа обосновано со ссылкой на пп. 9.5, 10.1.2 Договора в связи с нарушением Арендатором сроков указанных в п. 5.2.5 Договора.

Данный довод не обоснован, поскольку как было указано ранее согласно п. 5.2.5 Договора Арендодатель вправе удержать сумму из обеспечительного платежа только в случае нарушения Арендатором согласованных Сторонами в соответствии с п. 5.2.4 Договора сроков приведения Объекта аренды силами Арендатора в надлежащее состояние или не возмещения Арендатором в добровольном порядке суммы ущерба.

Ответчик проигнорировал все попытки Истца согласовать вышеуказанные сроки и порядок путем односторонней подготовки актов, фотографий и суммы ущерба.

Пункт 10.1.2 не применим в соответствии с протоколом разногласий от 01.09.2018 подписанным сторонами.

Ответчик указывает, что привлечение эксперта являлось правом Истца, а также что на момент проведения осмотра Объект аренды был закрыт.

Довод также не обоснован по следующим обстоятельствам.

Приведенный в обосновании вышеуказанного довода п. 5.2.6 изложен в старой редакции.

Согласно новой редакции п. 5.2.6 Договора аренды, в случае несогласия Арендатора с оценкой ущерба и (или) затрат, определенных Арендодателем, Стороны вправе привлечь независимого эксперта, согласованного Сторонами, являющегося членом саморегулируемой организации оценщиков или саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих строительство, для оценки суммы причиненного ущерба и затрат на приведение Объекта аренды, в надлежащее техническое и санитарное состояние. Данное решение о сумме причиненного ущерба и (или) затрат будет являться окончательным и обязательным для Арендатора, при этом, в случае если сумма, определенная таким экспертом, будет отличаться от суммы определенной Арендодателем более чем на:

-5 % при сумме ущерба до 100 000 руб. (включительно),

-10 % при сумме ущерба от 100 000 руб., Арендодатель несет расходы по оплате услуг привлеченного эксперта, в противном случае расходы по оплате услуг привлеченного эксперта несет Арендатор.

Таким образом, это право Сторон, а не Арендатора привлечь эксперта.

Согласно п. 5.2.6 Договора аренды, привлечение независимого эксперта должно быть согласовано Сторонами, чего сделано не было. Истец узнал о привлечении «независимого эксперта» в духе Ответчика, т.е. в одностороннем порядке путем направления телеграммы о проведении экспертизы 19.03.2019.

Ответчик указывает в письме, что, что Истец присутствовал при проведении экспертизы. Однако Истец не присутствовал при проведении экспертизы, а лишь только при проведении осмотра помещений неизвестным и не представившимся человеком, производившим по указке Ответчика фиксацию дефектов, о чем и указано в акте осмотра от 19.03.2019 (стр. 20 технического заключения).

Техническое заключение № 150718-147 (далее техническое заключение) не отвечает принципам объективности, независимости, профессионализма, а также условиям Договора аренды по следующим обстоятельствам.

Обследование было проведено Обществом с ограниченной ответственностью «Эстима» по заданию Ответчика через два с половиной месяца (78 дней) с момента фактической сдачи Объекта аренды, а именно - 19.03.2019 г.

Данный факт, по мнению истца, свидетельствует о том, что результаты технического заключения не отвечает принципу объективности, поскольку объект аренды на момент проведения обследования находился в эксплуатации. На момент обследования, 19.03.2019 г. в помещениях работал погрузчик, который осуществлял перемещение и складирование продукции. Наличие продукции и очевидная ее доставка специальном техническим средством (погрузчиком) подтверждается фотоматериалами технического заключения. Соответственно за 78 дней выявленные дефекты могли быть причинены третьими лицами, которые осуществляли эксплуатацию помещений.

Кроме того, некоторые дефекты, их количество и ссылка на фото не соответствует действительности и противоречит дефектной ведомости, представленной Ответчиком в составе акта приема-передачи от 31.12.2018 (редакция Арендодателя), а именно помещение № 105:

-разрушение бетонного покрытия на глубину до 30 мм., не заделаны места анкеровки стеллажей;

-Нарушение моноуретанового покрытия пола.

Количество дефектов бетонного покрытия почти в два раза (32 кв. м) превышает количество кв.м, указанных в дефектной ведомости Ответчика (18 кв.м), что безусловно свидетельствует об их возникновении в следствие эксплуатации, после сдачи Истцом помещения 31.12.2018. Ссылки на фото в техническом заключении не подтверждают указанные дефекты, в связи с тем, что фото № 1,2 отсутствует, фото № 3 -6 не указывают на наличие указанного дефекта, на фото № 9 изображен потолок, на фото № 11 изображены спиленные анкеры в количестве 5 штук неизвестного происхождения, на фото № 15, 21, 32 изображена стена и частично пол и не свидетельствует о каких-либо нарушениях бетонного или напольного покрытия.

-деформация отбойной оснастки из швеллера № 12.

Количество дефектов (105) превышает на 33 м.пог. количества, указанных в дефектной ведомости Ответчика (72), что опять же что свидетельствует об их возникновении в следствие эксплуатации, после сдачи Истцом помещения.

Помещение 105 № 1:

-отверстия в поверхности стен, сколы на углах.

Количество дефектов по техническому заключению 46 кв.м., по дефектной ведомости 4, что свидетельствует о разнице в 11,5 раз. Помещение № 105 № 2:

-механические повреждение плинтуса;

Количество дефектов по дефектной ведомости 9, по техническому заключению 16,7 м.п., что в два раза превышает показатели по дефектной ведомости, и так далее.

Перечень повреждений, указанных в техническом заключении (стр. 9-12 технического заключения) перечислен в точном соответствии с логикой перечисления, наблюдаемой в дефектной ведомости представленной Ответчиком в составе акта приема-передачи № 2, и № 3, а именно:

-нумерация помещений (начиная со складских и заканчивая офисными) тождественны дефектной ведомости, представленной Ответчиком в составе акта приема-передачи от 31.12.2018 (редакция Арендодателя), в то время как в день обследования, 19.03.2019, фотофиксация помещений начиналась с офисных помещений.

-наименование дефектов и работ идентичны;

-сокращения и формулировки идентичны («ГКЛ», «непрокрасы», «покраска моноуретаном» и т.д.).

Более того, структура таблицы, количество и наименование столбцов в техническом заключении полностью идентичны структуре таблицы, количеству и наименованию столбцов дефектной ведомости, представленной Ответчиком в составе акта приема-передачи от 31.12.2018 (редакция Арендодателя).

Кроме того, согласно п. 5.2.6 Договора аренды, Стороны вправе привлечь независимого эксперта, согласованного Сторонами, являющегося членом саморегулируемой организации оценщиков или саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих строительство.

Техническое заключение подготовлено ООО «Эстима» (ИНН <***>). Согласно представленной на стр. 30 технического заключения выписке из реестра членов саморегулируемой организации, ООО «Эстима» является членом СРО Ассоциации Экспертно - аналитического центра проектировщиков «Проектный портал», регистрационный номер записи в государственном реестре саморегулируемых организаций СРО-П-019-26082009.

Согласно данным с официального сайта Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, Тип СРО Ассоциации Экспертно -аналитического центра проектировщиков «Проектный портал» относится к саморегулируемым организациям, основанным на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации и не имеют ничего общего с саморегулируемыми организациями оценщиков или саморегулируемыми организациями, основанным на членстве лиц, осуществляющих строительство. Так, согласно ст. 55.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, допускается приобретение некоммерческими организациями статуса саморегулируемых организаций следующих видов:

1)саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания;

2)саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации;

3)саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих строительство.

Таким образом, положение п. 5.2.6 Договора аренды о том, что «решение о сумме причиненного ущерба и (или) затрат будет являться окончательным и обязательным для Арендатора» является состоятельным при наличии условий, которые не были соблюдены Ответчиком:

-Согласование Сторонами независимого эксперта;

-Членство независимой экспертной организации в саморегулируемой организации оценщиков или саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих строительство;

-Оценка технического и санитарного состояния помещения;

-Реальная независимость и объективность экспертизы;

-Отсутствие ангажированности экспертной организации никакой из Сторон.

На основании изложенного доводы ответчика несостоятельны.

Первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в части основного долга в сумме 1 990 566 руб. 86 коп.

Однако, требование о взыскании неустойки в размере 694 309 руб. 72 коп. по состоянию на 15.08.2022 не подлежит удовлетворению поскольку Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 с 01.04.2022 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве в отношении юридических лиц, одним из последствий которого является установление запрета на начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1 и абзац 9 пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

На основании изложенного, сумма пени подлежащая удовлетворению, составляет 507 727,27 руб. за период с 16.01.2019 по 31.03.2022.

В связи с чем первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в вышеуказанной части, а встречные исковые требования подлежат отклонению на основании следующего.

Суд учитывает, что истец по встречному иску обратился в суд 25.03.2022.

Однако акт приема-передачи был подписан 31.12.2018, на основании чего истец по встречному иску знал, об имеющейся задолженности еще в 2018 году.

Таким образом, на момент предъявления иска срок исковой давности по требованиям истек.

В силу ст. 199 ГК РФ пропуск срока исковой давности, о котором заявлено стороной в процессе, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд считает, заявление Ответчика о пропуске Истцом срока исковой давности обоснованным, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется.

Госпошлина по делу относится на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 307-310, 381.1, 614 ГК РФ, ст. ст. 4, 49, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 156, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЪЕДИНЕННАЯ СКЛАДСКАЯ КОМПАНИЯ "ЮВИСИ" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.10.2012, ИНН: <***>) в пользу ГОСУДАРСТВЕННОГО АВТОНОМНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ "ГОРМЕДТЕХНИКА ДЕПАРТАМЕНТА ЗДРАВООХРАНЕНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.02.2015, ИНН: <***>) обеспечительный платеж в размере 1 990 566,86 руб. (Один миллион девятьсот девяносто тысяч пятьсот шестьдесят шесть рублей 86 копеек), пени в размере 507 727,27 руб. (Пятьсот семь тысяч семьсот двадцать семь рублей 27 копеек), госпошлину в размере 33 890 руб. (Тридцать три тысячи восемьсот девяносто рублей 00 копеек).

В остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку


Судья:


В.Г. Дружинина