Решение от 10 апреля 2023 г. по делу № А27-22984/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А27-22984/2022
город Кемерово
10 апреля 2023 года
Резолютивная часть решения оглашена 3 апреля 2023 года Решение в полном объеме изготовлено 10 апреля 2023 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Исаенко Е.В., при

ведении протокола с применением средств аудиозаписи (до перерыва) помощником судьи Зиминым А.В., рассмотрев в судебном заседании иск Администрации города Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Штис», г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 954 345,22 руб. долга и 83 944,93 руб. неустойки (с учетом уточнения)

третье лицо: комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>).

при участии:

от истца (онлайн-подключение до перерыва): ФИО1 – представитель, доверенность 13.12.2022 № 1/7093, диплом, паспорт;

от ответчика (до перерыва): ФИО2 – представитель, доверенность № 1 от 09.01.2023, диплом, паспорт;

от третьего лица без явки; у с т а н о в и л :

Администрации города Новокузнецка (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Штис» (далее – ответчик, арендатор) о взыскании 879 546,66 руб. неосновательного обогащения за период с 1.02.2019 по 30.09.2022 и 67 037,36 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 1.03.2019 по 31.03.2022.

В дальнейшем за счет увеличения периода взыскания размер требований увеличен до 954 345,22 руб. задолженности за период с 1.02.2019 по 31.12.2022 и 83 944,93 руб. неустойки пени за период с 1.03.2019 по 31.12.2022. В судебном заседании представитель истца пояснил, что имел в виду проценты, допущена опечатка, расчет произведен в


соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), период действия моратория с 1.04.2022 по 1.10.2022 учтен. Уточнение судом принято.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы за использование земельного участка после окончания срока действия договора аренды.

Ответчик иск не признал, мотивируя фактическим неиспользованием земельного участка после изъятия расположенного на нем принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства по решению Арбитражного суда Кемеровской области от 23.07.2019 по делу № А27-9861/2019; в отсутствие встречного предоставления (в виде возможности пользования) не возникает и обязанность по уплате арендной платы; при расчете платы за использование земельного участка после прекращения действия договора аренды необходимо учитывать только ту площадь, которая фактически занята под объектом недвижимости; действия арендодателя по непринятию земельного участка являются недобросовестными; настоящий иск – это способ административного давления на ответчика, как собственника объекта незавершенного строительства, с целью принудить его самовольно снести объект либо активно содействовать в продаже его с публичных торгов за любую цену; выполнен контррасчет суммы неосновательного обогащения за период с 1.02.2019 (момент прекращения действия договора аренды) по 3.10.2019 (дата вступления в законную силу решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства) в размере 86 968,90 руб., процентов 4 404,44 руб.; устно заявлено о необоснованном исключении коэффициента Ку 0,5 (на период строительства) с 1.01.2020.

Истец по коэффициенту Ку 0,5 возразил, что данный коэффициент может применяться только в пределах действия разрешения на строительство, т.е. по 31.12.2019.

Определением от 18.01.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, поскольку последний осуществляет реализацию с публичных торгов ранее изъятого у ответчика объекта незавершенного строительства, судебный акт по существу спора может иметь значение в правоотношениях между третьим лицом и ответчиком. Отзыв третьим лицом не представлен.

Как следует из материалов дела, ответчик является собственником объекта незавершенного строительства площадью 1 484,4 кв.м, степень готовности 42%, расположенного по адресу: <...>. Право зарегистрировано 13.11.2014.

Между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка (Комитет, арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании пункта 21


статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 18.02.2016 № 682-02 (далее – договор), по условиям которого ответчику во временное возмездное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 42:30:0202004:96 площадью 4 917 кв.м, расположенный по адресу: <...> (далее – земельный участок) для завершения строительства объекта незавершенного строительства (торгово-офисного здания).

Арендная плата установлена в соответствии с постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 5.02.2010 № 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты» (далее – Порядок № 47).

Договор заключен сроком до 1.02.2019.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 23.07.2019 по делу № А279861/2019 по иску Администрации г. Новокузнецка у общества изъят путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства», объект незавершенного строительства (торгово-офисное здание), кадастровый номер объекта 42:30:0202004:108, площадью 1484,4 кв.м, степень готовности 30 %, расположенный по адресу: <...>. Решение вступило в законную силу 3.10.2019.

Разрешение на строительство, выданное ответчику, действовало по 31.12.2019.

23.01.2020 ответчик направил в Комитет акт приема-передачи земельного участка.

Письмом от 21.02.2020 Комитет отказал в принятии земельного участка, мотивируя нахождением на нем объекта незавершенного строительства.

11.10.2022 истец направил ответчику претензию от 10.10.2022 с требованием оплатить задолженность (неосновательное обогащение) за пользование земельным участком и проценты за пользование чужими денежными средствами. Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения с иском в суд.

В силу статьи 65, части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.


Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации – далее ЗК РФ).

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемым. Он определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ, Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Одним из таких исключений является подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ – предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Данная норма корреспондирует пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), в которой закреплено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В указанных нормах реализуется закрепленный пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В специальной норме, определяющей правовой режим земельных участков под объектами незавершенного строительства, этот принцип также действует. Подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ закрепляет возможность предоставления указанных участков


без торгов для завершения строительства объектов незавершенного строительства только собственникам указанных объектов.

Если же такое предоставление не состоялось и объект изъят в судебном порядке, то право пользования земельным участком остается за собственником объекта до перехода права собственности на объект к новому субъекту в результате его реализации на торгах. При этом непосредственно само изъятие не прекращает право собственности на объект, а является первоначальным этапом процедуры такого прекращения. За ним следуют торги, заключение договора с новым собственником, регистрация перехода права собственности к нему. И только с момента перехода права собственности на объект незавершенного строительства право пользования соответствующим земельным участком переходит к новому собственнику в силу пункту 1 статьи 271 ГК РФ.

Т.е. наличие на публичном земельном участке объекта недвижимости (в т.ч. объекта незавершенного строительства) исключает предоставление такого участка на конкурентной основе (любому лицу, победившему на торгах), а предполагает его предоставление только владельцу данного объекта за плату, размер которой является регулируемым (устанавливается в соответствии с нормативно-правовыми актами, а не по усмотрению сторон договора аренды).

На основании изложенного суд отклоняет довод ответчика об отсутствии у него обязанности по уплате арендной платы после вручения арендодателю акта приема-передачи земельного участка. Иной подход свидетельствовал бы о нарушении принципа платности землепользования, поскольку создавал бы ситуацию, при которой в период после изъятия объекта незавершенного строительства и до перехода права на него к новому собственнику за землю под данным объектом не должен платить никто.

Плата за пользование земельным участком и плата в связи с просрочкой внесения соответствующих платежей квалифицирована истцом как неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Суд не связан правовой квалификацией, данной истцом (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.


Из части 1 статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 ГК РФ).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пени) (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

С учетом указанных норм, учитывая невозвращение земельного участка по окончании срока действия договора, суд квалифицирует заявленные требования как долг и неустойку.

По размеру арендной платы спор между сторонами не возник, кроме применения коэффициента Ку 0,5.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Размер арендной платы (или его предельная величина) для случаев использования земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не предусмотрена федеральным законом, но урегулирована нормативным правовым актом субъекта РФ (Порядок № 47).

Пунктом 2 приложения № 10 «Коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка (Ку)» к Порядку № 47 предусмотрен коэффициент Ку в


размере 0,5 «Земельные участки, предоставленные для проектирования и строительства иных объектов недвижимости на период установленного срока строительства».

Срок действия договора аренды истек 1.02.2019, когда разрешение на строительство еще действовало (по 31.12.2019).

Возможность продлить срок действия данного разрешения у ответчика объективно отсутствует, поскольку срок действия правоустанавливающего документа на земельный участок истек, возможность однократного предоставления земельного участка без торгов для завершения строительства уже была использована, объект незавершенного строительства был изъят по решению суда.

Сам объект, как на дату окончания срока действия договора аренды, так и на момент рассмотрения спора, сохраняет статус объекта незавершенного строительства.

Изъятие объекта незавершенного строительства представляет собой экстраординарную ситуацию, как с точки зрения права собственности, так и землепользования, когда собственник указанного объекта еще не утратил право собственности, но уже утратил право распоряжения им.

Учитывая изложенное, суд считает справедливым сохранение для арендатора тех условий платы за земельный участок, которые существовали на дату окончания срока действия договора аренды, т.е. с применением Ку 0,5.

В остальной части расчет начислений признан судом верным.

За спорный период заявлено ко взысканию нарастающим итогом 954 345,22 руб. долга:

период

заявлено

расчет суда


1.03.2019 - 31.12.2019

118561,67

118561,67


1.01.2020 - 31.12.2020

266905,76

133452,88


1.01.2021 - 31.12.2021

276781,27

138390,64


1.01.2022 – 10.07.2022

150629,67

75314,84


11.07.2022 – 31.12.2022

141466,85

70733,43


Итого:

954345,22

536453,45


За спорный период заявлено ко взысканию нарастающим итогом 84 944,43 руб. процентов (уточненный расчет с учетом действия моратория). Поскольку арендатор нарушил сроки внесения арендной платы, то арендодатель вправе был начислить ему неустойку на основании пункта 6.1 договора (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ). Фактически примененная в расчете ставка (по статье 395 ГК РФ) не превышает предусмотренную договором. Суд рассматривает дело в пределах заявленных требований.

период

заявлено

расчет суда



1.03.2019 - 31.12.2019

3421,82

3421,82


1.01.2020 - 31.12.2020

11512,7

5756,35


1.01.2021 - 31.12.2021

30374,32

15187,16


1.01.2022 - 31.12.2022

39635,59

19817,8


Итого:

84944,43

44183,13


Итого подлежит взысканию 580 636,57 руб. В остальной части требования удовлетворению не подлежат.

Суд отклоняет доводы ответчика о расчете платы за использование земельного участка после прекращения действия договора аренды только под пятном застройки, о недобросовестном поведении истца, как необоснованные.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии со статьей 110 АПК РФ. Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлина, последняя подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Штис», г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Администрации города Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>) 580 636,58 руб., в том числе: 536 453,45 руб. долга, 44 183,13 руб. неустойки, а также 13 076,33 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Е.В. Исаенко

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 28.02.2023 23:16:00Кому выдана Исаенко Елена Викторовна