Решение от 21 июня 2019 г. по делу № А39-4552/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-4552/2019

город Саранск21 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 21 июня 2019 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Алёхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

акционерного общества "Газпром газораспределение Саранск"

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

к публичному акционерному обществу строительное предприятие "Мордовстрой" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права собственности, истребовании из незаконного владения ПАО СП "Мордовстрой" квартиры № 48, с кадастровым номером 13:17:0122002:549, площадью 50,1 кв.м, расположенной по адресу: <...>,

при участии в заседании:

от истца: не явился,

от ответчика: не явился,

у с т а н о в и л :

акционерное общество "Газпром газораспределение Саранск" (далее также - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к публичному акционерному обществу строительное предприятие "Мордовстрой" (далее также - ответчик) о признании права собственности на квартиру № 48, с кадастровым номером 13:17:0122002:549, площадью 50,1 кв.м, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <...>, об истребовании из незаконного владения ПАО СП "Мордовстрой" названной квартиры.

Ответчик возражений по иску не представил.

До принятия решения по делу истец заявил отказ от иска в части истребования из незаконного владения ПАО СП "Мордовстрой" спорной квартиры (далее - квартира).

Из материалов дела установлено следующее.

Между АО "Газпром газораспределение Саранск" и публичным акционерным обществом строительное предприятие "Мордовстрой" был заключен договор от 09.12.2016, поименованный как инвестиционный (далее - договор). По договору АО "Газпром газораспределение Саранск" определен инвестором, ПАО СП "Мордовстрой" - застройщиком.

Инвестиционным объектом является жилой дом с жилыми помещениями (квартирами), инженерными коммуникациями, предназначенными для обслуживания жилого дома, на создание которых застройщик направляет собственные средства и (или) привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта (пункт 1.2. договора).

Согласно пункту 1.3. договора застройщик это лицо, наделенное в соответствии с действующим законодательством правами на застройку земельного участка, которое от своего имени направляет собственные и/или привлеченные средства на реализацию инвестиционного проекта.

В соответствии с пунктом 1.4. договора инвестором является лицо, привлекаемое в ходе реализации инвестиционного проекта на условиях, определенных договором, в части финансирования инвестиционного проекта в объеме, пропорциональном той части площадей, которые инвестор хотел бы получить в собственность или оформить на них иные вещные права.

Согласно пункту 1.6. договора инвестиционным платежом является сумма денежных средств, направляемых инвестором в счет оплаты объекта по настоящему договору. Цена договора - сумма денежных средств, подлежащих внесению инвестором в счет оплаты объекта инвестиционной деятельности. Цена договора эквивалентна стоимости объекта (пункт 1.7. договора).

В пункте 1.8. договора результат инвестиционной деятельности определен как жилые помещения в объекте, подлежащие передаче инвестору по акту приема-передачи, после завершения строительства.

Согласно пункту 2.1. договора его предметом является строительство жилого дома многоэтажной жилой застройки по адресу: <...>. Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением третьих лиц произвести строительство названного дома. По завершении строительства передать инвестору результат инвестиционной деятельности по акту приема-передачи (пункт 2.2. договора).

В пункте 2.4. договора объект инвестиционного проекта должен соответствовать следующим параметрам: квартира № 48, расположенная на 5-ом этаже многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <...>. Площадь квартиры составляет 52,8кв.м, в том числе: общая площадь жилых помещений - 50,1кв.м, лоджии - 2,7кв.м.

Согласно пункту 2.5. договора инвестиции, полученные от инвестора, будут направлены на создание результата инвестиционной деятельности.

Согласно пункту 3.1. договора его цена определяется как сумма денежных средств по возмещению затрат застройщика, произведенных с целью создания инвестиционного объекта, и денежных средств на оплату услуг застройщика по созданию объекта. Цена услуг застройщика определяется как разница между суммой, полученной от инвестора в счет оплаты цены договора, и фактическими затратами на создание объекта.

На момент заключения договора его цена составляет 1425600руб. (пункт 3.3. договора).

В разделе 3 договора застройщик обязался: использовать денежные средства инвестора по целевому назначению; заключить договор генерального подряда на строительство объекта, выполнить работы по строительству объекта; передать объект инвестору по передаточному акту не позднее 3-х месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; предоставить инвестору все необходимые документы для оформления права собственности на результат инвестиционной деятельности.

Оплата квартиры произведена АО "Газпром газораспределение Саранск" в полном объеме, что подтверждено ответчиком в справке от 21.09.2018 №704.

По акту приема-передачи от 01.12.2017 ответчик передал истцу двухкомнатную квартиру № 48, общей площадью 52,8кв.м. Акт составлен во исполнение договора от 09.12.2016 и подписан его сторонами.

Многоквартирный дом по адресу: <...> введен в эксплуатацию разрешением Администрации городского поселения Рузаевка Рузаевского муниципального района Республики Мордовия от 31.07.2018 № 13-ru 13517122-74-2017.

01.10.2018 истец и ответчик обратились за постановкой на кадастровый учет указанной выше квартиры.

В последующем АО "Газпром газораспределение Саранск" от Межмуниципального отдела по Рузаевскому, Кочкуровскому и Лямбирскому районам Управления Росреестра по Республике Мордовия получено уведомление от 14.01.2019 №КУВД-001/2018-4637666/2 об отказе в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости без одновременного государственного кадастрового учета.

Из содержания отказа следует, что многоквартирный дом №94 по ул. К. Маркса в г. Рузаевка, где расположена спорная квартира, фактически был возведен ПАО СП "Мордовстрой" на условиях участия в долевом строительстве - первый договор долевого участия в строительстве был зарегистрирован 10.06.2016 регистрационной записью № 13/005/002/2016-1823/1.

Указывая на то, что участие в долевом строительстве и инвестиционная деятельность имеют различное правовое регулирование, регистратор в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру отказал.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости квартира №48 поставлена на кадастровый учет, право собственности на нее зарегистрировано за ПАО строительное предприятие "Мордовстрой" 13.04.2019 (регистрационная запись № 13:17:0122002:549-13/038/2019-1).

Указанные обстоятельства послужили АО "Газпром газораспределение Саранск" основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

Рассмотрев спорный договор суд пришел к следующим выводам.Согласно статье 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон №39-ФЗ) настоящий Федеральный закон определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений (статья 2 Закона №39-ФЗ).

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (статья 3 Закона №39-ФЗ).

В силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора подлежат в их системной взаимосвязи.

Из условий рассматриваемого договора усматривается, что целью договора является приобретение истцом конкретной квартиры, которая будет создана ответчиком в будущем.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), поэтому отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В силу положений статей 131, 551 Гражданского кодекса РФ для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса РФ предмет договора купли-продажи недвижимого имущества должен быть индивидуально определен.

В соответствии со статьей 555 (пункт 3) Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости долен предусматривать цену имущества.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что рассматриваемый договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

При изложенных обстоятельствах истец является владеющим собственником спорного имущества. Иск подлежит удовлетворению.

В части истребования имущества из незаконного владения ответчика производство по делу подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ в связи с отказом истца от иска в этой части.

Решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру №48, с кадастровым номером 13:17:0122002:549, площадью 50,1 кв.м, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <...> от ПАО СП "Мордовстрой" к АО "Газпром газораспределение Саранск".

Руководствуясь статьями 49 (п. 5), 110, 150 (п. 4 ч. 1), 151, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

признать за акционерным обществом "Газпром газораспределение Саранск" (ОГРН <***>, ИНН <***>) право собственности на квартиру №48, с кадастровым номером 13:17:0122002:549, площадью 50,1 кв.м, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <...>.

В остальной части производство по делу прекратить.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяМ.Н. Алёхина