Решение от 16 ноября 2017 г. по делу № А40-168803/2017

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-168803/17-61-541
16 ноября 2017 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 09 ноября 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 16 ноября 2017 года

Арбитражный суд в составе

судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «Лофты для лучшей жизни»

к Управлению Росреестра по Москве

третьи лица - ФИО2, ООО «КАТУНЬ-ФАРМ»

о признании отказа в государственной регистрации перехода права собственности ООО «Лофты для лучшей жизни» к ФИО2 на нежилое помещение площадью 63,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: этаж 2, комната 11, кадастровый номер 77:05:0001012:8079, оформленного уведомлением № 77/005/215/2017-212 от 27.06.2017 г. незаконным;

об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Лофты для лучшей жизни» к ФИО2 на нежилое помещение площадью 63,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: этаж 2, комната 11, кадастровый номер 77:05:0001012:8079 по договору купли-продажи № 1/03 от 07.03.2017 г.;

о признании отказа в государственной регистрации перехода права собственности ООО «Лофты для лучшей жизни» к ООО «КАТУНЬ-ФАРМ» на нежилое помещение площадью 82,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: этаж 2, комнаты 13, 15, кадастровый номер 77:05:0001012:8082, оформленного уведомлением № 77/005/231/2017-756 от 27.07.2017 г. незаконным;

об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Лофты для лучшей жизни» к ООО «КАТУНЬ-ФАРМ» на нежилое помещение площадью 82,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: этаж 2, комнаты 13, 15, кадастровый номер 77:05:0001012:8082 по договору купли-продажи № 2/04 от 18.04.2017 г.

при участии:

от истца - ФИО3 по доверенности от 28.09.2017 г.; ФИО4 по доверенности от 28.08.2017 г.

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 26.10.2017 г. № 34537/2017

от третьих лиц – представители не явились

УСТАНОВИЛ:

ООО «Лофты для лучшей жизни» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным отказ Управления Росреестра по Москве от 27.06.2017 г. № 77/005/215/2017-212 в государственной регистрации перехода права собственности ООО «Лофты для лучшей жизни» к ФИО2 на нежилое помещение площадью 63,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: этаж 2, комната 11, кадастровый номер 77:05:0001012:8079, об обязании Управления Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Лофты для лучшей жизни» к ФИО2 на нежилое помещение площадью 63,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: этаж 2, комната 11, кадастровый номер 77:05:0001012:8079 по договору купли-продажи № 1/03 от 07.03.2017 г.; о признании незаконным отказ Управления Росреестра по Москве от 27.07.2017 г. № 77/005/231/2017-756 в государственной регистрации перехода права собственности ООО «Лофты для лучшей жизни» к ООО «КАТУНЬ-ФАРМ» на нежилое помещение площадью 82,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: этаж 2, комнаты 13, 15, кадастровый номер 77:05:0001012:8082, об обязании Управления Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Лофты для лучшей жизни» к ООО «КАТУНЬ-ФАРМ» на нежилое помещение площадью 82,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: этаж 2, комнаты 13, 15, кадастровый номер 77:05:0001012:8082 по договору купли-продажи № 2/04 от 18.04.2017 г.

В обоснование своих требований заявитель сослался на статьи 8, 10, 12, 13, 209 ГК РФ, ст.ст. 9, 13, 16, 17, 19, 20 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указав, что Управление Росреестра по Москве необоснованно отказало в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества к покупателям.

Представители заявителя в судебном заседании поддержали заявленные требования в полном объеме.

Заинтересованное лицо в судебном заседании и отзыве на заявление просит в удовлетворении заявленных требований отказать, указав на то, что у Управления отсутствовали правовые основания для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, отказы приняты в соответствии с нормами действующего законодательства, оснований для признания их незаконными не имеется.

Третьи лица ФИО2, ООО «КАТУНЬ-ФАРМ», извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представителей не направили, письменные пояснения не представили, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, по материалам дела на основании ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО «Лофты для лучшей жизни» (продавец) и гражданином ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения № 1/03 от 07.03.2017 г., в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение площадью 63,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: этаж 2- комната 11, кадастровый номер 77:05:0001012:8079.

Нежилое помещение принадлежало продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 77-АР 551782, выданным Управлением Росреестра по Москве 09.10.2014 г., запись в ЕГРП №77-77-05/040/2014-838 от 09.10.2014 г.

Также между ООО «Лофты для лучшей жизни» (продавец) и ООО «ООО «КАТУНЬ-ФАРМ» (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения №2/04 от 18.04.2017 г., в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение площадью 82,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: этаж 2 – комнаты 13, 15, кадастровый номер 77:05:0001012:8082.

Нежилое помещение принадлежало продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 77-АР 551545, выданным Управлением Росреестра по Москве 09.10.2014 г., запись в ЕГРП №77-77-05/040/2014-842 от 09.10.2014 г.

В период с 16.03.2016 г. по 31.03.2016 г. ООО «Лофты для лучшей жизни» и покупатели обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения.

Уведомлением № 77/005/215/2017-212 от 28.03.2017 г. Управление Росреестра по Москве уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение (покупатель ФИО2), Уведомлением №77/005/231/2017-756 от 27.07.2017 г. Управление Росреестра по Москве уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение (покупатель ООО «КАТУНЬ-ФАРМ») со ссылкой на п. 5 ч. 1 и ч. 2 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 г., №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», так как не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомлениями №77/005/215/2017-212 от 27.06.2017 г. (покупатель ФИО2), № 77/005/231/2017-756 от 27.07.2017 г. (покупатель ООО «Катунь-Фарм») заявителям было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на основании ст. 27 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г.

Управление Росреестра указало на то, что согласно поступившему в адрес Управления письму Госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 12.11.2014 № 17-06-28257 на территории по адресу <...> размещены объекты недвижимости в отношении которых сведения о наличии разрешительной документации на проведение работ, а также о предоставлении земельных участков для целей строительства (реконструкции объектов) отсутствуют.

Согласно указанному обращению от 12.11.2014 г. № 17-06-28257, в случае поступления в адрес Управления соответствующих заявлений о проведении регистрационных действий в отношении данных объектов недвижимости, необходимо проинформировать Госинспекцию по недвижимости.

В обжалуемых отказах указано, что при проведении правовой экспертизы, в порядке, предусмотренном ст. 13 Закона о регистрации, установлено, что здание по адресу: <...>, в котором расположены вышеуказанные помещения обладает признаками самовольного строительства, и что на сегодняшний день обстоятельства, препятствующие государственной регистрации не устранены.

Заявитель пояснил, что обратился за регистрацией перехода права собственности на уже существующие объекты недвижимости, в связи с чем, считает отказы в регистрации перехода права собственности на нежилые помещения со ссылкой на ст. 222 ГК РФ неправомерными, поскольку данные отказы не соответствуют закону и иным нормативным правовым актам, нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд считает, что заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Приостановка и затем отказ в государственной регистрации связаны с возникновением у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Как указано выше, сомнения Управления Росреестра относительно возможности осуществления государственной регистрации перехода права собственности вызвалопоступившее в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве письмо Государственной инспекции по контролю заиспользованием объектов недвижимости города Москвы №17-06-28257 от 12.11.2014, в котором рекомендуется в случае поступления соответствующих заявлений о проведении регистрационных действий в отношении площадей, оборудованных по адресу: <...>, незамедлительно проинформировать Госинспекцию по недвижимости.

Требования к составу, содержанию и форме документов, необходимых для государственной регистрации, установлены статьями 17.18 Федерального закона от 21.07.1997г № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к с ним» (далее Закон о регистрации).

Согласно п.2.ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно п.2.ст.17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с абз.4 п.1 ст. 20 Закона о регистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с абз. 3 п.1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в т.ч. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

С учетом положений статей 9, 13, 17 Закона о государственной регистрации в компетенцию регистрирующего органа входит проверка при проведении правовой экспертизы документов законности сделок на предмет соответствия их по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, то есть установлении отсутствия оснований считать сделку ничтожной, которая недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Согласно пункту 3 ст. 9 Закона №122-ФЗ в компетенцию регистрирующего органа о ходит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с установленным ст. 13 Закона № 122-ФЗ порядком проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В силу части 1 ст. 13 Федерального закона № 122-ФЗ после приема на регистрацию документов проводится их правовая экспертиза и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на заявленный к регистрации объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, после чего вносится соответствующая запись в ЕГРП.

Пунктом 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции РФ от 01.07.2002г. №184 (далее Методические рекомендации №184) предусмотрен порядок последовательности проведения правовой экспертизы документов, в том числе: проверка сведений о наличии (отсутствии) в регистрирующем органе документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации, после которой следует принятие решения в зависимости от результатов проверки: о государственной регистрации, о ее приостановлении, либо об отказе в государственной регистрации.

Пакет документов, поданных на регистрацию, был сформирован полностью и надлежаще, что подтверждается расписками о сдаче документов на государственную регистрацию.

Пунктом 36 Методических рекомендаций №184 предусмотрено, что при наличии в ЕГРП записей об аресте, запрещении сделок с недвижимым имуществом, установленных до совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации, государственный регистратор в соответствии с частью 1 ст. 19 Федерального закона № 122-ФЗ обязан принять необходимые меры, в том числе приостановить осуществление регистрации права.

В силу п.4 ст. 19 Закона № 122-ФЗ в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода права, но до внесения записи ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление о -сложении ареста на объект недвижимости или запрета совершать определенные действия объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета.

Решения или определения суда о принятии обеспечительных мер по в отношении указанного недвижимого имущества в адрес Управления Росреестра не поступало, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

В отзыве на заявление Управление Росреестра указывает, что заявителю было отказано в государственной регистрации перехода прав на объекты в связи с обращением Госинспекции по недвижимости. Согласно тексту обращения в рамках работы по выявлению объектов самовольного строительства на территории города Москвы Госинспекцией по недвижимости проведено обследование территории по вышеуказанному адресу. В результате обследования выявлено, что вместо этих объектов недвижимости на территории размещены 2-5 этажные строения с мансардами, общей площадью более 30 тысяч кв. м. Объекты, в том числе спорные строения, размещены на земельных участках, находящихся в собственности города Москвы. Сведения о наличии разрешительной документации на проведение работ на перечисленных в обращении объектах, о предоставлении земельных участков для целей строительства (реконструкции объектов) отсутствуют.

Госинспекция по недвижимости просит дать поручение службам Управления не проводить регистрационные действия в отношении площадей, оборудованных в перечисленных объектах, и незамедлительно информировать её и Департамент городского имущества города Москвы в случае поступления заявлений о государственной регистрации прав на перечисленные в обращении объекты недвижимости.

Содержащаяся в письме Госинспекции по недвижимости просьба об информировании регистрационных действиях, и как следствие не проведении регистрационных действий в отношении объектов недвижимости по адресу: <...>, не имеет юридической силы, выходит за рамки полномочий Госинспекции по недвижимости и не подлежит рассмотрению и исполнению.

Полученные на запросы Управления Росреестра ответы от Госинспекции по недвижимости не могут служить основаниями для отказа, поскольку не содержат какой-либо информации о невозможности производить регистрационные действия, отсылая к первоначальному письму № 17-06-28257 от 12.11.2014г.

Согласно п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04. 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона О государственной регистрации, государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Свидетельства о государственной регистрации права на нежилые помещения № 77-АР 551782 от 09.10.2014 г., № 77-АР 551545 от 09.10.2014 г. подтверждают зарегистрированное право собственности заявителя на помещения, передаваемые по договорам купли-продажи.

Право собственности заявителя никем не оспаривалось в установленном судебном порядке.

Из материалов дела следует, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения по недвижимости приводит к ущемлению интересов продавца и покупателя.

Поскольку в регистрации перехода права собственности отказано Управлением Росреестра в отсутствие к тому соответствующих оснований, ООО «Лофты для лучшей жизни» как сторона по договору было лишено возможности исполнить свои обязательства, что препятствует осуществлению им предпринимательской деятельности, на которую оно рассчитывало при заключении соответствующего договора.

Согласно п.2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законом правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Обжалуемый отказ нарушает право собственности на объекты недвижимости, в том числе право их использования и распоряжения в ходе предпринимательской деятельности.

Таким образом, заявителем представлены все необходимые для государственной регистрации документы, а отказы Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Лофты для лучшей жизни» к покупателям нежилых помещений, оформленные Уведомлением № 77/005/215/2017-212 от 27.06.2017 г., № 77/005/231/2017-756 от 27.07.2017 г. являются незаконными и нарушают права и законные интересы заявителя.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с частью 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В связи с изложенным, заявление подлежит удовлетворению с отнесением госпошлины на Управление Росреестра по Москве (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 8, 10, 12, 13, 209 ГК РФ, ст.ст. 9, 13, 16, 17, 19, 20 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 167 – 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Москве от 27.06.2017 г. № 77/005/215/2017-212 в государственной регистрации перехода права собственности ООО «Лофты для лучшей жизни» к ФИО2 на нежилое помещение площадью 63,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: этаж 2, комната 11, кадастровый номер 77:05:0001012:8079.

Обязать Управление Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Лофты для лучшей жизни» к ФИО2 на нежилое помещение площадью 63,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: этаж 2, комната 11, кадастровый номер 77:05:0001012:8079 по договору купли-продажи № 1/03 от 07.03.2017 г.

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Москве от 27.07.2017 г. № 77/005/231/2017-756 в государственной регистрации перехода права собственности ООО «Лофты для лучшей жизни» к ООО «КАТУНЬ-ФАРМ» на нежилое помещение площадью 82,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: этаж 2, комнаты 13, 15, кадастровый номер 77:05:0001012:8082.

Обязать Управление Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Лофты для лучшей жизни» к ООО «КАТУНЬ-ФАРМ» на нежилое помещение площадью 82,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: этаж 2, комнаты 13, 15, кадастровый номер 77:05:0001012:8082 по договору купли-продажи № 2/04 от 18.04.2017 г.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «Лофты для лучшей жизни» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.В. Орлова