Решение от 25 октября 2017 г. по делу № А41-41596/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-41596/17
25 октября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 25 октября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "СТАРТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 142153, <...>, территория технопарка Сынково; дата регистрации: 07.08.2012) к

Обществу с ограниченной ответственностью "Складские инвестиции" (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 142111, <...>; дата регистрации: 10.12.2002)

третье лицо:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; юридический адрес: 143402, Московская область, Красногорск, ул.Речная, 8; дата регистрации - 21.12.2004)

о прекращении обременения в виде залога на земельные участки

и встречному исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Складские инвестиции" (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 142111, <...>; дата регистрации: 10.12.2002) к

Обществу с ограниченной ответственностью "СТАРТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 142153, <...>, территория технопарка Сынково; дата регистрации: 07.08.2012)

о признании соглашения недействительным, взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами

третье лицо:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "СТАРТ (до смены наименования - ООО "Управляющая Компания Логистический парк "Сынково") обратилось в суд с исковым заявлением к ООО "Складские инвестиции" со следующими требованиями:

1. признать прекращенным (отсутствующим) залог (ипотеку) в отношении следующих объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности ООО «Управляющая компания Логистический парк «Сынково» (ОГРН <***>, ИНН <***>):

- земельный участок кадастровый номер 50:27:0020806:1156, площадью 10 144 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Подольский р-н, с/п Лаговское, д. Новоселки;

- земельный участок кадастровый номер 50:27:0020806:953, площадью 24 206 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Подольский р-н, с/п Лаговское, д. Новоселки;

- земельный участок кадастровый номер 50:27:0020806:948, площадью 36 007 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Подольский р-н, с/п Лаговское, д. Новоселки;

Определением от 24.07.2017г. судом принято к производству встречное исковое заявление, согласно которому ООО "Складские инвестиции" просит суд (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений):

1. Признать Соглашение от 11 апреля 2016 года к Договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2013 г., заключенное между ООО «УК Логистический центр «Сынково» и ООО «Складские помещения» недействительным.

2. Взыскать с ООО «УК Логистический центр «Сынково» задолженность по оплате недвижимого имущества, приобретенного по Договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2013 года в сумме 163 000 000 (сто шестьдесят три миллиона) рублей.

3. Взыскать с ООО «УК Логистический центр «Сынково» проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7 665 418 руб. по состоянию на 17.10.2017г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании представитель ООО "СТАРТ" поддержал требования по первоначальному иску, возражал в удовлетворении требований по встречному иску, также указав на пропуск обществом "Складские инвестиции" срока исковой давности.

Представитель ООО "Складские инвестиции" поддержал требования по встречному иску, возражал в удовлетворении требований по первоначальному иску.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

29.05.2013г. между ООО «Складские инвестиции» (продавец) и ООО «Управляющая компания Логистический парк «Сынково» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельные участки, расположенные по адресу: Московская область. Подольский район, Лаговское с/п, вблизи д. Новоселки:

- с кадастровым номером 50:27:0020806:418, общей площадью 45 043 кв. м.;

- с кадастровым номером 50:27:0020806:558, общей площадью 38 841 кв. м.;

- с кадастровым номером 50:27:0020806:421, общей площадью 67 956 кв. м.

В договоре стороны пришли к соглашению, что покупатель имеет право выполнять на земельных участках работы, связанные с освоением данных участков, без согласования с продавцом.

Стоимость переданного имущества составила 12 152 000 долл. США. Расчет производится в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 32 руб. за доллар США. (п. 3.1. договора).

При этом, в качестве обеспечения обязанности покупателя по оплате устанавливается залог недвижимого имущества (ипотека в силу закона согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ). Ипотека действует до полного исполнения покупателем своей обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 3.3. договора).

Договором купли-продажи установлено, что обязательства продавца считаются исполненными после государственной регистрации права собственности на покупателя и подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, а обязательства покупателя – после оплаты в полном объеме стоимости имущества, государственной регистрации перехода права собственности покупателя и подписании акта приема-передачи.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

05.08.2015г. стороны заключили соглашение об изменении стоимости, порядка оплаты и сложения предмета ипотеки к указанному договору купли-продажи (т. 1, л.д. 28).

Соглашением от 05.08.2015г. продавец принял на себя обязанность выдать письменное согласие на образование девяти земельных путем перераспределения земельных участков с кадастровым номером 50:27:0020806:418, 50:27:0020806:558, 50:27:0020806:421. Залог (ипотека) распространяется на все вновь образованные земельные участки.

В частности, стороны пришли к соглашению о перераспределении недвижимого имущества в порядке и в соответствии с межевым планом:

- земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ1, общей площадью 36 007 кв.м;

- земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ2, общей площадью 1 993 кв.м;

- земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ3, общей площадью 10 610 кв.м;

- земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ4, общей площадью 1 301 кв.м;

- земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ5, общей площадью 24 206 кв.м;

- земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ6, общей площадью 15 082 кв.м;

- земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ7, общей площадью 19 842 кв.м;

- земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ8, общей площадью 14 245 кв.м;

- земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:ЗУ9, общей площадью 118 кв.м.

11.04.2016г. стороны заключили соглашение об изменении порядка и оплаты и сложения предмета ипотеки к договору купли-продажи (т. 1, л.д. 83).

В пункте 4 соглашения от 11.04.2016г. указано, что стороны обращаются за снятием обременения в виде ипотеки с находящихся в залоге у продавца следующих земельных участков:

- с кадастровым номером 50:27:0020806:953, общей площадью 24 206 кв.м;

- с кадастровым номером 50:27:0020806:948, общей площадью 36 007 кв.м;

- части не более 10 582 кв.м земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:950, общей площадью 15 082 кв.м; полученной размежеванием в соответствии с п.п. ii,3 настоящего соглашения.

Раздел участка с кадастровым номером 50:27:0020806:950 произведен на основании согласия ООО «Складские инвестиции» (т. 1, л.д. 87).

Образованный в результате размежевания земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 50:27:0020806:1156, площадь составила 10 144 кв. м.

При этом, согласно условиям соглашения от 11.04.2016г., продавец обязуется осуществить все необходимые действия, включая предоставление необходимых документов и присутствие представителя продавца в регистрирующем органе, в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента обращения покупателя.

В результате право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:27:0020806:953, 50:27:0020806:948, 50:27:0020806:1156 зарегистрировано за ООО "Управляющая Компания Логистический парк "Сынково" (истец по первоначальному иску), что подтверждается выписками из ЕГРН от 22.05.2017г. (т. 1, л.д. 15-22)

Для снятия обременения в виде ипотеки на указанные земельные участки ООО "Управляющая Компания Логистический парк "Сынково" обращалось в адрес ООО «Складские инвестиции» с письмами №39 от 02.03.2017г. (т. 1, л.д. 89), №89 от 14.04.2017г. (т. 1, л.д. 91), №90 от 14.04.2017г. (т. 1, л.д. 97), №91 от 14.04.2017г. (т. 1, л.д. 103), телеграммой от 20.04.2017г. (т. 1, л.д. 111).

Однако, как указано в первоначальном иске, ООО «Складские инвестиции» явку представителя на государственную регистрацию прекращения ипотеки не обеспечило, о чем составлен акт от 21.04.2017г. (т. 1, л.д. 113).

25.04.2017г. Управлением Росреестра по Московской области издано уведомление о приостановлении государственной регистрации погашения записи об ипотеке (т. 1, л.д. 119).

27.04.2017г. ООО «Складские инвестиции» повторно не обеспечило явку для подачи совместного заявления о погашения записи об ипотеке в отношении спорных участков, о чем составлен акт (т. 1, л.д. 123).

Досудебная претензия от 24.04.2017г. за №105 также оставлена обществом «Складские инвестиции» без реагирования, что послужило основанием для обращения в суд с первоначальным иском.

Обращаясь в суд со встречным иском, ООО «Складские инвестиции» указало на недействительность соглашения об изменении порядка и оплаты и сложения предмета ипотеки к договору купли-продажи от 11.04.2016г.

В обоснование встречного иска ООО «Складские инвестиции» сослалось на то, что действующий на момент заключения сделки генеральный директор продавца действовал в ущерб интересам общества.

Это, по мнению истца по встречному иску, подтверждается следующим.

Соглашением от 11.04.2016г. изменен пункт 3.2. договора от 29.05.2016г., указана оставшаяся часть стоимости имущества – 166 300 000 руб. Однако в связи зачетом компенсации стоимости инфраструктуры (139 665 215,73 руб.), ипотека сохраняется на часть земельных участков, обеспечивающих оплату в размере 26 634 784,27 руб.

Соглашением от 11.04.2016г. также установлено право покупателя оплаты оставшейся части стоимости земельных участков целиком или полностью до 31.12.2029г.

В результате, как полагает ООО «Складские инвестиции», продавец утратил право своевременного и полного получения оплаты по сделке и гарантии исполнения обязательства.

В связи с изложенным, считая соглашение от 11.04.2016г. недействительным, ООО «Складские инвестиции» просит взыскать задолженность покупателя по договору купли-продажи от 29.05.2013г. по оплате за земельные участки.

Досудебная претензия №12 от 11.04.2017г. (т. 4, л.д. 62), направленная обществу "Управляющая Компания Логистический парк "Сынково", оставлена без внимания, что послужило основанием для обращения в суд со встречным иском.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования по встречному иску - подлежащими удовлетворению в части, а требования по первоначальному иску – не подлежащими удовлетворению.

В силу п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015г. №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам)".

В силу разъяснений, содержащихся в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 мая 2014 г. N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", при применении п. 2 ст. 174 ГК РФ арбитражным судам следует учитывать, что о наличии явного ущерба для общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. При этом другая сторона должна знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки.

Предусмотренные пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации основания недействительности сделки являются средством правовой защиты именно в тех случаях, когда стороны заключили сделку, которая сама по себе не запрещена законом или иным правовым актом, но при этом причиняет одной из сторон сделки явный и очевидный для другой стороны ущерб. Для признания сделки недействительной по первому основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174 ГК РФ, необходимо доказать только обстоятельства того, что сделка причинила или причинит стороне явный ущерб; другая сторона сделки знала или должна была знать об этом явном ущербе; сделка не является экономически оправданной для стороны, которой она причинила или причинит явный ущерб.

При этом согласно абзацу 2 пункта 93 Постановления N 25, не требуется доказывать обстоятельства, свидетельствующие о сговоре либо об иных совместных действиях представителя истца и ответчика".

Судом установлено, что до момента заключения соглашения от 11.04.2016г. договор купли-продажи от 29.05.2013г. содержал, в частности, следующие условия:

- полная стоимость договора установлена в рублях и не зависит от курса ЦБ РФ, в отличие от первоначальных условий;

- утвержден график внесения платежей – до 25.06.2016г.;

- ипотека действует до полного исполнения покупателя своей обязанности по оплате земельных участков и может быть прекращена до момента полного исполнения покупателем своей обязанности по оплате недвижимого имущества письменным согласием продавца либо письменным соглашением сторон (в редакции соглашения от 28.09.2015г.).

С заключением соглашения от 11.04.2016г. указанные выше условия в части графика внесения платежей и условия погашения ипотеки изменены:

- покупатель праве требовать снятия обременения в виде ипотеки с земельных участков, за исключением земельного участка площадью 1 301 кв.м с кадастровым номером 50:27:0020806:945 и части не менее 4500 кв.м земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:950; данные земельные участки обеспечивают оплату суммы в размере 26 634 784,27 руб.

- оставшаяся участь стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи должна быть оплачена целиком или полностью до 31.12.2029г.

Снижение суммы по оплате покупателем до 26 634 784,27 руб., согласно соглашению от 11.04.2016г., обусловлено тем, что на продавца возложена обязанность по компенсации стоимости создания инфраструктуры на основании соглашения о компенсации затрат от 28.03.2013г., акта-отчета от 19.05.2015г. и соглашения от 25.06.2013г. (цена по договору купли-продажи снижена на 139 665 215,73 руб.).

Вместе с тем, при заключении соглашения от 11.04.2016г. не было учтено следующее.

В соответствии с п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» спорные условия должны оцениваться в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Согласно первоначальному тексту договора купли-продажи от 29.05.2013г. отчуждались земельные участки общей площадью 151 840 кв.м за 12 152 000 долларов США, то есть цена земли составляла 80.0316 доллара за 1 кв.м.

Соглашением о компенсации от 25.06.2013г. стороны установили компенсацию за выделенные под инфраструктуру участки в размере 75 долларов США за 1 кв.м.

Таким образом, согласованный размер компенсации составлял 93.71% от цены продажи.

Впоследствии соглашением от 05.08.2017г. к договору от 29.05.2013г. стороны изменили стоимость земли и установили ее в рублях - 267 254 250 рублей за ту же площадь в 151 840 кв.м.

При этом изменения относительно валюты договора в соглашение о компенсации от 25.06.2013г. внесены не были.

В связи с изложенным, в соответствии с условиями оспариваемого соглашения от 11.04.2016г., за 1 кв.м выделенных участков, ценой 1 760,1 руб. продавцу необходимо выплатить компенсацию в размере 5 696,3 руб.

Вместе с тем, подписывая соглашение от 25.06.2013г., стороны фактически договорились о том, что цена одного квадратного метра выделенных участков должна уменьшиться по сравнению с остальными отчуждаемыми участками: предусмотренная Договором цена для выделенных участков снижается на 93,71%.

В дальнейшем стороны изменили стоимость земли и определили ее в рублях, то есть изменили валюту договора (ст.317 ГК РФ).

Следовательно, компенсация как обязательство производное по отношению к обязательству по оплате земли должна была также рассчитываться в рублях в том соотношении, которое было определено сторонами при заключении соглашения о компенсации от 25.06.2013, т.е. 93.71% от стоимости выделенных земельных участков. Рассчитанная таким образом компенсация не может превышать 31 754 056,28 руб.

Однако из соглашения от 11.04.2016г. следует, что размер компенсации составляет 139 665 215,73 руб.

С учетом того, что размер обеспечения по соглашению от 11.04.2016г. составляет 26 634 784,27 руб., суд приходит к выводу о совершении данной сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях для продавца.

При этом предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента.

Суд также исходит из того, что директор продавца ФИО2 должен был знать о наличии явного ущерба, поскольку суд считает данные обстоятельства очевидными для любого участника сделки в момент ее заключения.

Таким образом, суд считает возможным применение в настоящем случае положений п.2 ст.174 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица.

Представитель ООО «СТАРТ» в ходе судебного разбирательства ходатайствовал о применении судом срока исковой давности в части требования о признании недействительным соглашения от 11.04.2016г.

Данное ходатайство отклоняется судом, а доводы ООО «СТАРТ» являются несостоятельными в связи со следующим.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из приказа от 17.06.2016г., Генеральный директор ООО «Складские инвестиции» ФИО2, подписавший Соглашение от 11.04.2016, прекратил трудовой договор по собственной инициативе, дела никому не передавал. После его ухода на основании Решения единственного участника от 29.06.2016 был назначен новый Генеральный директор ФИО3

В соответствии с Приказом от 04.07.2016 была проведена инвентаризация документации по взаимоотношениям ООО «Складские инвестиции» и ООО «УК Логистический центр «Сынково», а также сверка расчетов по Договору купли-продажи от 29.05.2013.

Согласно Акту от 06.07.2016 ООО «Складские инвестиции» инвентаризационная комиссия обнаружила договор от 29.05.2013г., акт приема-передачи от 29.05.2013г., соглашения к нему от 05.08.2015г. и от 28.09.2015г., а также два акта сверки взаиморасчетов за 2013г. и 2014г.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что иных документов либо сведений по взаимоотношениям между продавцом и покупателем по договору от 29.05.2013г. в распоряжении нового руководства не имелось.

Новое руководство ООО «Складские инвестиции» узнало о Соглашении от 11.04.2016, о Соглашении о компенсации затрат от 25.04.2013, Соглашении об изменении договора от 25.06.2013 и об Акте об окончательном размежевании от 12.01.2016 после получения от ООО «УК Логистический центр «Сынково» письма №105 от 24.04.2017.

При таких обстоятельствах, встречный иск о признании недействительным Соглашения от 11.04.2016 подан 24.07.2017, то есть в пределах годичного срока исковой давности, установленного пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из положений п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что оспариваемой сделкой нарушены права и охраняемые законом интересы истца и целью его обращения в суд является восстановление этих нарушенных прав и интересов, исковое требование в данной части является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

ООО «Складские инвестиции» также просит суд взыскать с ООО «СТАРТ» задолженность по договору 29.05.2013 года в размере 163 000 000 руб.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое мое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом, если иное не предусмотрено договором.

Судом установлено, что условие о цене договора определено сторонами в соглашении от 05.08.2017г. - в размере 267 254 250 руб. Таким образом, по сравнению с первоначальными условиями, в договоре купли-продажи от 29.05.2013г. изменен не только размер платы, но и валюта договора. Срок оплаты был установлен до 25.06.2016г.

На момент рассмотрения спора задолженность ООО «СТАРТ» по оплате по договору составляет 163 300 000 руб., что подтверждено актом сверки от 01.08.2016г. (т. 4, л.д. 61).

Доказательств оплаты долга в материалы дела не представлено.

Довод ООО «СТАРТ» о необходимости учитывать положения соглашения о компенсации от 25.06.2013г. не принимается судом.

Из буквального толкования Договора от 29.05.2013 и Соглашения от 25.06.2013 в соответствии со ст.431 Гражданского кодекса РФ следует, что продавец согласился компенсировать, то есть возместить покупателю затраты на оплату стоимости части участков, которые, хоть и перейдут в собственность покупателя, но будут использоваться не только им, но и иными пользователями Технопарка.

Следовательно, в соответствии со ст.328 Гражданского кодекса РФ исполнение обязанности по компенсации стоимости является встречным по отношению к исполнению обязанности покупателя по оплате стоимости земли.

То есть выплата компенсации возможна после исполнения в полном объеме обязательства по оплате покупателем стоимости по договору купли-продажи земельных участков.

Таким образом, требование ООО «Складские инвестиции» является обоснованным.

При таких обстоятельствах требование по встречному иску о взыскании задолженности по договору подлежит удовлетворению в заявленном размере.

ООО «Складские инвестиции» также просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Однако, как установлено судом, оплата по договору от 29.05.2013г. осуществлялась обществом «СТАРТ» с учетом заключения соглашения от 11.04.2016г.

Поскольку данное соглашение признано судом недействительным при рассмотрении настоящего дела, оснований полагать, что обществом «СТАРТ» допущено ненадлежащее исполнения обязательства в части оплаты по договору от 29.05.2013г. в период по 17.10.2017г., у суда не имеется.

Следовательно, требование о взыскании процентов в порядке ст. 395 ГК РФ у суда не имеется.

В рамках первоначального иска ООО «СТАРТ» просит суд признать прекращенным (отсутствующим) залог (ипотеку) в отношении следующих объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности ООО «Управляющая компания Логистический парк «Сынково» (ОГРН <***>, ИНН <***>):

- земельный участок кадастровый номер 50:27:0020806:1156, площадью 10 144 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Подольский р-н, с/п Лаговское, д. Новоселки;

- земельный участок кадастровый номер 50:27:0020806:953, площадью 24 206 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Подольский р-н, с/п Лаговское, д. Новоселки;

- земельный участок кадастровый номер 50:27:0020806:948, площадью 36 007 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Подольский р-н, с/п Лаговское, д. Новоселки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как указано в п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. п.5 ст.488 ГК РФ). Таким образом, Управление Росреестра по Московской области провело регистрации ипотеки в силу закону.

Вместе с тем на настоящее время обязательства продавца по спорному договору по оплате не выполнены в полном объеме, что установлено в ходе рассмотрения настоящего дела.

Общество «СТАРТ» полагает, что общество «Складские инвестиции» уклоняется от подписания от соглашения о прекращении обременения на земельные участки с кадастровыми номерами 50:27:0020806:1156, 50:27:0020806:953, 50:27:0020806:948 в нарушение условий соглашения от 11.04.2016г. к договору от 29.05.2013г.

Вместе с тем, данное соглашение в рамках настоящего дела признано судом недействительным. Соответственно, судом не установлено доказательств уклонения общества «Складские инвестиции» по вопросу погашения ипотеки в отношении указанных земельных участков.

Иных оснований для погашения ипотеки в порядке п. 1 статьи 25 Закона об ипотеке судом также не установлено.

Соответственно, данное требование по первоначальному иску подлежит отклонению.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. По первоначальному иску:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

2. По встречному иску:

Требования удовлетворить частично.

Признать Соглашение от 11 апреля 2016 года к Договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2013 г., заключенное между ООО «СТАРТ» и ООО «Складские инвестиции» недействительным.

Взыскать с ООО «СТАРТ» задолженность по оплате недвижимого имущества, приобретенного по Договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2013 года в сумме 163 000 000 (сто шестьдесят три миллиона) рублей.

Взыскать с ООО «СТАРТ» в пользу ООО «Складские инвестиции» расходы по уплате госпошлины в размере 200 000 (двести тысяч) рублей.

В остальной части заявленных требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Кузьмина О.А.