Решение от 1 ноября 2021 г. по делу № А39-5608/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ




Дело № А39-5608/2021
город Саранск
01 ноября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 01 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Бояркиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Корпорация Развития Республики Мордовия"

к обществу с ограниченной ответственностью "МАПО-ТРАНС"

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Ремондис-Логистик".

об устранении недостатков асфальтового покрытия,

при участии:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности,

от ответчика: не явились,

от третьего лица: ФИО3, представителя по доверенности,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Корпорация Развития Республики Мордовия" (далее - ООО "Корпорация Развития РМ", истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МАПО-ТРАНС" (далее - ООО "МАПО-ТРАНС", ответчик) об устранении за свой счет недостатков асфальтового покрытия площадки, расположенного по адресу: г.Саранск, ул.1-ая Промышленная, д.3, а именно: полностью удалить выполненное афальтовое покрытие площадки и выполнить заново устройство асфальтового покрытия в строгом соответствии с требованиями нормативных документов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Ремондис-Логистик".

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик, в судебное заседание не явился, в письменном отзыве в удовлетворении иска просил отказать, указав, что стоимость предмета сделки была определена исходя из фактического состояния передаваемых объектов недвижимости и без учета стоимости асфальтобетонного площадки, что по своей сути является снижением стоимости объекта недвижимости от стоимости предмета сделки, если бы его оценивали с точки зрения наличия социализированной площадки под грузовые автомобили с расчетной максимальной нагрузкой 40 т.

Третье лицо подтвердило факт наличия недостатков асфальтобетонного покрытия, поддержало требования истца.

Из материалов дела следует, что 10 февраля 2020 года между ООО "Корпорация развития РМ" (кредитор) и ООО "МАПО-Транс" (должник) заключено соглашение об отступном. В соответствии с пунктом 1.1. договора, стороны пришли к соглашению о прекращении обязательств должника по договору займа №2-ДП/К от 10.08.2007 в части денежного обязательства по основному долгу в сумме 66511800 руб., правопреемником заемщика по которому является должник на основании соглашения о переводе долга по договорам займа от 06.02.2020, в связи с предоставлением должником отступного в размере и на условиях в соответствии с настоящим соглашением.

Согласно пункту 2.1. договора, настоящим стороны подтверждают, что по состоянию на дату заключения настоящего соглашения денежное обязательство должника перед кредитором по договору займа по основному долгу составляет 66511800 руб., в том числе по: договору займа №2-ДП/К от 10.08.2007 - 66511800 руб.

В счет погашения задолженности должника перед кредитором и основываясь на взаиморасчетах между сторонами, должник обязуется передать кредитору в собственность в качестве отступного следующее имущество (предмет отступного):

2.2.1. Административно-бытовое здание (далее - Имущество), площадью 552,5 кв.м., адрес(местоположение): Республика Мордовия, г.Саранск, Пролетарский район, ул.1-ая Промышленная, д. 3. Имущество принадлежит должнику на праве собственности. Свидетельство о регистрации 13ГА451234 от 26.07.2010. Кадастровый номер 13:23:1008032:56.

2.2.2. Здание автогаража на 14 автомашин (далее - Имущество), площадью 1765,1 кв.м., адрес (местоположение): Республика Мордовия, г.Саранск, Пролетарский район, ул. 1-ая Промышленная, д. 3. Имущество принадлежит должнику на праве собственности. Свидетельство о регистрации 13ГА451233 от 26.07.2010. Кадастровый номер 13:23:1008032:195.

2.2.3. Здание механической мастерской на 25 автомашин (далее - Имущество), площадью 1467,8 кв.м., адрес (местоположение): Республика Мордовия, г. Саранск, Пролетарский район, ул. 1-ая Прмышленная, д. 3. Имущество принадлежит должнику на праве собственности. Свидетельство о регистрации 13ГА451232 от 26.07.2010. Кадастровый номер 13:23:1008011:200.

2.2.4. Здание материального склада (далее - Имущество), площадью 443,1 кв.м., адрес (местоположение): Республика Мордовия, г.Саранск, Пролетарский район, ул. 1-ая Промышленная, д. 3. Имущество принадлежит должнику на праве собственности. Свидетельство о регистрации 13ГА684756 от 09.10.2012. Кадастровый номер 13:23:1008032:59.

2.2.5. Здание склада ГСМ (далее по тексту - «Имущество»), площадью 30,2 кв.м., адрес '(местоположение): Республика Мордовия, г.Саранск, Пролетарский район, ул. 1-ая Промышленная, д.3. Имущество принадлежит Должнику на праве собственности. Свидетельство о регистрации 13ГА 684756 от 09.10.2012г. Кадастровый номер: 13:23:1008032:61.

2.2.6. Здание склада ГСМ (далее по тексту - «Имущество»), площадью 34,6 кв.м., адрес (местоположение): Республика Мордовия, г.Саранск, Пролетарский район, ул. 1-ая Промышленная, д.3. Имущество принадлежит Должнику на праве собственности. Свидетельство о регистрации 13ГА 684715 от 08.10.2012г. Кадастровый номер: 13:23:1008032:58.

2.2.7. Земельный участок (далее по тексту - «Имущество»), категория земель: земли населенны пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, площадью 14289кв.м, адрес (местоположение): <...>. Имущество принадлежит Должнику на праве собственности. Свидетельство о регистрации 13ГА 451231 от 26.07.2010г. Кадастровый номер: 13:23:1008032:1.

В пункте 2.3 соглашения стороны указали, что на момент заключения настоящего соглашения кредитором осмотрен предмет отступного, кредитору известно состояние предмета отступного.

Размер отступного составляет 66511800 руб. и рассчитывается следующим образом: административно-бытовое здание 14207400 руб., здание автогаража на 14 а/машин на сумму 12438400 руб., здание механической мастерской на 25 а/машин на сумму 20900300 руб., здание материального склада - 4859500 руб., здание склада ГСМ площадью 30,2 кв.м. - 380000 руб., здание склада ГСМ площадью 34,6кв.м. - 50 900 руб., земельный участок - 1321300 руб.

Стороны пришли к согласию, что с даты передачи предмета отступного по акту приема-передачи обязательства должника перед кредитором по договорам займа прекращаются в объеме равном размеру отступного, указанном в п. 2.4 настоящего соглашения (пункт 2.5. договора).

20.02.2020 произведена государственная регистрация права собственности истца на предмет отступного, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

26.02.2021 по акту приема-передачи ООО "МАПО-ТРАНС" передало, а ООО "Корпорация развития РМ" приняло в собственность недвижимое имущество, являющееся предметом отступного.

Из материалов дела также следует, что на основании договора аренды недвижимого имущества №51 от 12.11.2019, заключенного между ООО "МАПО-ТРАНС" (арендодатель) и ООО "РЕМОНДИС Саранск (арендатор), административно-бытовое здание, здание механической мастерской на 25 автомашин, часть здания материального склада (лит.Б), земельный участок по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.1-я Промышленна, д.3 были переданы во временное владение и пользование ООО "РЕМОНДИС Саранск".

Согласно пункту 1.5. договора аренды, арендуемое имущество должно соответствовать Требованиям к объекту аренды (приложение №3 к договора), а именно:

- на территории существующей базы должно быть обеспечено наличие подъездных путей, устройство асфальтового покрытия при въезде в ворота, в здание и отмостка тротуара от калитки к главному входу офисного здания, а также на всей территории базы и парковок в соответствии с действующими нормативами. Асфальтобетонное покрытие должно быть рассчитано и выдерживать проезд и стоянку грузовых автомобилей с расчетной, максимальной нагрузкой 40т.;

- минимальный гарантийный срок для верхнего и нижнего слоя асфальтобетонного покрытия рекомендуется принимать не менее 5 лет.;

- асфальтобетонное покрытие должно быть выполнено с продольными и поперечными уклонами для отвода осадков, согласно действующим нормативам.

Кроме того, дорожное (асфальтовое) покрытие парковочной площади территории административно-бытового здания, расположенного по адресу: <...>, арендуемого ООО «РЕМОНИС Логистик», должно отвечать требованиям, предъявляемыми Строительными нормами и правилами СНиП 2.05.02-85 «Автомобильные дороги» (утв. постановлением Госстроя СССР от 17 декабря 1985 г. №233), а также требованиям ГОСТ 9128-2013 «Смеси асфальтобетонные, полимерасфальтобетонные, асфальтобетон, полимерасфальтобетон для автомобильных дорог и аэродромов. Технические условия».

В соответствии с дополнительным соглашением №1 от 05.12.2019 к договору аренды, арендодатель обязался в срок до 30.04.2020 произвести замену асфальтобетонного покрытия перед главным входом в Административно-бытовое здание (имущество -1).

28.02.2020 в связи заключением ООО "МАПО-ТРАНС" и ООО "Корпорация развития РМ" соглашения об отступном от 10.02.2020 и переходом 20.02.2020 права собственности на объекты недвижимости, между ООО "МАПО-ТРАНС"(сторона-1), ООО "Копорация развития РМ" (Сторона-2), ООО "РЕМОНДИС Саранск" (арендатор) заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, в соответствии с которым сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды недвижимого имущества №51 от 12.11.2019 и дополнительному соглашению №1 от 05.12.2019 к договору аренды недвижимого имущества №51 от 12.11.2019.

30.04.2020 между ООО "Копорация развития РМ" (арендодатель) и ООО "РЕМОНДИС Саранск" (арендатор) и ООО "РЕМОНДИС Логистик" (новый арендатор) заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, в соответствии с которым арендатор с согласия арендодателя уступает, а новый арендатор принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды недвижимого имущества №51 от 12.11.2019 и дополнительному соглашению №1 от 05.12.2019 к договору аренды недвижимого имущества №51 от 12.111.2019.

Истец указывает, что ООО "МАПО-ТРАНС" (предыдущий арендодатель) взятые на себя обязательства устранить недостатки асфальтобетонного покрытия перед главным входом в административно-бытовое здание, не были исполнены.

Так, 28.07.2020 ООО "РЕМОНДИС Логистик" при участии представителя ООО "Корпорация развития РМ" составлен акт об обнаружении недостатков арендованного имущества, согласно которому арендатором в процессе эксплуатации выявлены недостатки переданного в аренду имущества:

- выкрашивание и растрескивание асфальтобетонного покрытия на площади парковочной зоны автотранспортных средств, суммарной площадью более 100 кв.м.;

- разрушение со смещением асфальтобетонного покрытия на площади парковочной зоны автотранспортных средств, размером более 70 кв.м.;

- повреждение асфальтобетонного покрытия, вызванное прорастанием сквозь покрытие растительности (локально).

Претензией от 04.08.2020 №КР-4-исх. истец уведомил ответчика об обнаруженных недостатках, просил в тридцатидневный срок с момента получения претензии приступить к устранению недостатков и завершить их устранение в максимально короткий разумный срок.

Ответчик требования истца не исполнил.

Истец считает, что указанные недостатки явились следствием нарушения технологии укладки асфальтового покрытия, которое было произведено ООО "МАПО-ТРАНС" до передачи объекта в собственность истца.

ООО "Корпорация развития РМ" принято решение о проведении строительно-технической экспертизы.

В соответствии с актом экспертного исследования №93/01-20 от 12.10.2020 ФГБОУ ВО "МГУ им. Н.П. Огарёва" Центр некоммерческих судебных строительно-технических экспертиз, эксперты пришли к следующим выводам:

- установленные дефекты (недостатки) в асфальтобетонном покрытии площадки, по адресу: <...> д.З не соответствуют требованиям ГОСТ Р 50597-2017 «Дороги автомобильные и улицы. Требования к эксплуатационному состоянию, допустимому по условиям обеспечения безопасности дорожного движения. .Методы контроля (с Поправками)» п. 5.2.4, СП 34.13330.2012 Автомобильные дороги п.8.33, СП 78.13330.2012 «Автомобильные дороги» приложение А, таблица А1.

- выявленные недостатки (дефекты) асфальтобетонного покрытия по адресу: <...> д.З являются следствием эксплуатационного воздействия на конструкцию дорожной одежды с асфальтобетонным покрытием толщиной 4,0 см - 10,0 см, не рассчитанную под существующую нагрузку грузового транспорта, равную 40т (130 кН на одну ось).

- оценка водоотводных устройств не производилась в связи их отсутствия на территории площадки, по адресу: <...> д.З.

- какие-либо строительно-монтажные работы по изменению существующего рельефа местности не установлены в связи с этим, параметры поперечного профиля площадки, по адресу: <...> д.З не исследовались.

- определить износ асфальтобетонного покрытия площадки не предоставляется возможным (см. исследование по данному вопросу).

- стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения повреждений в асфальтобетонном покрытии площадки, по адресу: <...> д.З, составляет 6843895 руб. с учетом НДС 20% (см. Таблица 1 приложения).

ООО "Корпорация развития РМ", ссылаясь на акт экспертного исследования, считая, что при заключении сделки истец был введен ответчиком в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого объекта недвижимого имущества, возможности круглогодичного его использования без несения затрат на устранение скрытых недостатков, обратилось в суд с настоящим иском.

Требования истца основаны на нормах статей 469, 557, 475, 476 Гражданского кодекса РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 406 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Согласно абзацу 2 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" в случае если в принятом кредитором отступном будут обнаружены скрытые недостатки, то он вправе воспользоваться средствами защиты, предусмотренными правилами о соответствующем этому предоставлению договоре, если иное не вытекает из существа обязательства или предмета предоставления. Например, если в качестве отступного по возмездному договору было предоставлено имущество ненадлежащего качества, кредитор может воспользоваться средствами защиты, указанными в статье 475 ГК РФ, или иными средствами защиты в зависимости от допущенного нарушения (например, статьи 460, 461 ГК РФ), если иное не вытекает из существа отношений по передаче отступного.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Из материалов дела следует, что предметом отступного по договору от 10.02.2020 являлось следующее недвижимое имущество: административно-бытовое здание, здание автогаража на 14 автомашин, здание механической мастерской на 25 автомашин, здание материального склада, здание склада ГСМ, здание склада ГСМ, земельный участок.

Из договора следует, что ООО "Корпорация развития РМ" осмотрен предмет отступного и кредитору известно состояние отступного. Также из представленного акта приема-передачи недвижимости следует, что истец подтверждает, что им осмотрено имущество, ему известно состояние передаваемого имущества, в связи с чем он не имеет претензий по поводу технического состояния передаваемого имущества. Претензий к ООО "МАПО-ТРАНС" по качеству передаваемого земельного участка кредитор также не имеет.

Таким образом, взаимоотношения сторон регулируются договором об отступном, в связи с которым была осуществлена передача недвижимого имущества, в том числе земельного участка.

В силу пункта 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Сведения о характеристиках земельного участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в процедуре государственного кадастрового учета, что следует из положений частей 2 и 7 статьи 1, части 2 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также - Закон N 218-ФЗ).

В соответствии с частью 2, пунктом 3 части 4 статьи 8 Закона N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, к числу которых отнесено описание местоположения объекта недвижимости, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате уточнения местоположения границ земельных участков.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (часть 8 статьи 22 Закона N 218-ФЗ).

Таким образом, ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:1, отвечающий тем характеристикам, которые предусмотрены ЕГРН.

Каких-либо требований к предмету сделки, в том числе относительно асфальтового покрытия, сторонами не устанавливалось.

В судебном заседании истец подтвердил, что на момент подписания соглашения об отступном ему было известно о наличии обременения в виде аренды передаваемых объектов недвижимости с ООО "РЕМОНДИС Саранск" (права и обязанности которого в последующем приняло ООО "РЕМОНДИС Логистик".

Пункт 1 статьи 387 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (пункт 1 статьи 384 ГК РФ).

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с арендатором.

Последующий (после заключения договора) переход вещных прав (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления или пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество в силу закона (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации) влечет за собой обременение прав нового титульного владельца имущества, сданного в аренду, правами арендатора.

В данном случае новый собственник объекта недвижимости принимает на себя права и обязанности арендодателя, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между арендатором и новым собственником объекта.

На момент государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, обремененные арендой, а также с учетом подписания соглашения о перемене лиц в обязательстве, истцу были известны обязанности и сроки в части замены асфальтового покрытия.

Объектом оценки согласно отчету №97/12-19 от 14.01.2020) являлись 6 зданий и один земельный участок, в отношении которых оценщиком запрашивались данные об их балансовой стоимости. В разделе "расчет рыночной стоимости земельного участка" каких-либо упоминаний об асфальтовом покрытии не имеется, рыночная стоимость определена с использованием оценщиком цены предложений к продаже аналогичных объектов. На странице 56 отчета оценщиком указано, что в данном отчете определяется рыночная стоимость земельного участка без учета улучшений, расположенных на нем (т.е. условно свободного земельного участка).

Доводы ответчика о выполнении им выравнивающего слоя асфальтобетонного покрытия в данном случае не влияет на существо рассматриваемого спора, в связи с чем судом также было отказано ООО "МАПО-ТРНАС" в назначении экспертизы по данному вопросу.

С учетом совокупности изложенного, принимая во внимание индивидуально-определенный предмет сделки об отступном, качество которого соответствует договору и было известно истцу на момент подписания соглашения, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований к ответчику об обязании устранить за свой счет недостатки асфальтобетонного покрытия площадки, расположенного по адресу: г.Саранск, ул.1-ая Промышленная, д.3. Таких обязательств в силу вышеприведенных норм права и обстоятельств дела ответчик перед истцом не имеет.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины по делу относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска истцу отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья С.Ю. Бояркина