Решение от 12 февраля 2018 г. по делу № А57-23820/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-23820/2017
12 февраля 2018 года
город Саратов



Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 12 февраля 2018 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Горбуновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Татаринцевой В.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 312645301900025), г. Саратов,

к обществу с ограниченной ответственностью «ЛИК» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Саратовская обл., г. Балаково,

третье лицо:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Оранж» (ОГРН <***>; ИНН <***>), Саратовская область, г. Балаково,

о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 04.05.2017 б/н,

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 01.12.2017 б/н,

от третьего лица – ФИО2, представитель по доверенности от 04.08.2017 б/н,



УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – истец, ИП ФИО1) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЛИК» (далее по тексту – ответчик, ООО «ЛИК») о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 10.07.2016 №2/3-473 за период с 01.07.2017 по 30.07.2017 в размере 672 169 руб. 35 коп.

Определением суда от 13.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Оранж» (далее по тексту – третье лицо, ООО «УК «Оранж»).

В судебное заседание явились представители истца, ответчика, третьего лица.

Представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске, письменных пояснениях в порядке статьи 81 АПК РФ.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск, письменных пояснениях в порядке статьи 81 АПК РФ.

Представитель третьего лица не возражала против удовлетворения исковых требований, в материалы дела представлен отзыв на иск.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей сторон, изучив их доводы, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10 июля 2016 года между ИП ФИО1 (Арендодатель) и ООО «ЛИК» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №2/3-473, согласно условиям которого, Арендодатель предоставляет во временное пользование нежилое помещение общей площадью 1 323 кв.м., именуемое в дальнейшем «Помещение», а Арендатор обязуется выплачивать Арендодателю арендную плату и иные платежи в размере, порядке и на условиях, согласованных Сторонами в настоящем Договоре и приложениях к нему.

Помещение расположено на третьем этаже нежилого помещения, этаж 3, общей площадью 3856.3 кв.м, по адресу: <...>/1(п.1.1 договора). 3

Условием п. 3.1 договора предусмотрено: за аренду Помещения Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату, которая состоит из 3-х составляющих:

а) в период с «10» июля 2016 года по «30» июня 2017 года, основная часть арендной платы 367,5 руб. за 1 кв.м, в месяц. Сумма арендной платы в месяц за арендуемую площадь 1 323 кв.м, составляет 694 575 руб. без НДС;

б) в период с «01» июля 2017 года, основная часть арендной платы 525 руб. за 1 кв.м, в месяц, сумма арендной платы в месяц за арендуемую площадь 1 323 кв.м составляет 694руб. без НДС;

Данная ставка включает в себя: коммунальные (за исключением оплаты электроэнергии, теплоснабжения, кондиционирования, водоснабжения/водоотведения, маркетинговые платежи: все затраты Арендодателя, направленные на эксплуатацию и содержание Здания и Помещения, в том числе, но не ограничиваясь затраты на: охрану мест общего пользования Торгового Центра, поддержание общественного порядка на парковке; уборку мест общего пользования в Торговом Центре, парковки и прилегающей территории; поддержание в надлежащем виде фасадов Торгового комплекса; текущий ремонт и профилактическое обслуживание всех центральных инженерных систем Торгового Центра и Помещения, включая системы водоснабжения, канализации, пожаротушения, электроснабжения, отопления, вентиляции и кондиционирования; организацию складирования и вывоз ТБО из мест общего пользования Торгового Центра и прилегающей территории, оплату за негативное воздействие на окружающую среду; текущий ремонт и обслуживание всех подъемных механизмов, включая лифты, подъемники и эскалаторы. Указанные платежи не включаются в арендную плату и не возмещаются Арендатором.

В соответствии с п.2.2.12 Договора Арендатор обязан, по истечении срока настоящего Договора в последний день срока аренды сдать Арендодателю Помещение по Акту приема-сдачи в состоянии, в каком оно было передано в аренду, с учетом естественного износа и произведенных Арендатором неотделимых улучшений.

Арендатор по истечении срока Договора обязуется произвести своими силами и за свой счет демонтаж отделимых улучшений. Светильники - являются отделимыми улучшениями.

В соответствии с актом приема-передачи от 10.07.2016 истец передал ответчику нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды №2z3-473 от 10.07.2016.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

30.03.2017 в адрес Арендодателя - ИП К.Е.ВБ. от ООО «ЛИК» поступило уведомление о расторжении договора аренды №2/3-473 от 10.07.2016 в одностороннем внесудебном порядке с 30 июня 2017 года.

Истец указывает на то, что фактическая передача Арендатором арендованного имущества, в состоянии, предусмотренном условиями Договора аренды, состоялась 30 июля 2017 года, данный факт подтверждается актом приема-передачи помещения от 30.07.2017, подписанным сторонами. На основании данного акта 10.08.2017 в Едином государственном реестре прав погашена запись об ограничении (обременении) права: аренда за №64-64/005-64/005/046/2016-264/2.

02 августа 2017 года ООО «ЛИК» была направлена претензия по оплате задолженности по договору аренды №2/3-473 от 10.07.2016 за июль 2017 года на сумму 672 169 руб. 35 коп. Ответа на данную претензию не поступило.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Основным доводом возражений ответчика против удовлетворения исковых требований является довод о том, что передача ответчиком спорного помещения истцу состоялась 01.07.2017, о чем в материалы дела представлен акт приема-передачи помещения от 01.07.2017, подписанный сторонами.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 30.07.2017, суд исходит из следующего.

Договор аренды нежилого помещения №2/3-473 от 10.07.2016 подписан сторонами и скреплен печатями.

Подписывая данный договор, стороны согласовали все существенные условия, необходимые для договора данного вида.

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета и условий договора, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию как общими нормами гражданского права, так и нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что у сторон сложились договорные отношения по субаренде спорного имущества.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общим правилам исполнения договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с указанной позицией следует, что согласно пункту 3 статьи 423 Гражданского кодекса договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Из вышеуказанных норм следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данные материальные нормы являются общими и применяются к любому договору, в том числе и к договору аренды и договору субаренды, являющимся предметом рассмотрения настоящего спора.

Судом установлено, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче имущества в аренду ответчику. Указанные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

Факт передачи имущества подтвержден актом приема-передачи от 10.07.2016. Данный акт подписан истцом и ответчиком без разногласий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Условием п. 4.4 договора предусмотрено, что по требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке с предварительным письменным уведомлением Арендодателя не менее, чем за три календарных месяца. Договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев после получения Арендодателем письменного предупреждения Арендатора о расторжении настоящего Договора аренды в одностороннем порядке.

С учетом получения истцом 30.03.2017 уведомления ответчика от 29.03.2017 спорный договор считается расторгнутым 30.06.2017.

В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи.

Согласно данным правилам передача здания или сооружения арендатором и принятие его арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендатора передать здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю во владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество. В силу статьи 622 Кодекса арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за пользование имуществом после истечения срока действия договора, если арендатор не исполнил своевременно обязанность по возврату имущества.

Согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, наряду с предусмотренным пунктом 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации общим правилом, согласно которому передачей признается вручение вещи приобретателю и вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица, при передаче здания или сооружения требуется соблюдение особой процедуры - составление и подписание передаточного акта или иного документа о передаче.

Следовательно, доказательство, которым должен быть подтвержден факт возврата арендованного имущества арендодателю, определено законом.

В рассматриваемом случае, речь идет о передаче арендуемого помещения, которое может быть передано арендодателю только фактически с одновременным составлением надлежащего акта по результатам осмотра объекта недвижимости и с участием представителей арендодателя и арендатора.

В материалы дела истцом и ответчиком представлены подлинные акты приема-передачи помещения от 30.07.2017 (со стороны истца – т.д. 2 л.д. 40), от 01.07.2017 (со стороны ответчика – т.д. 2 л.д. 48).

Указанные акты подписаны и скреплены печатями сторон. О фальсификации спорных документов сторонами не заявлено.

При указанных обстоятельствах суд рассматривает доводы истца и ответчика относительно даты передачи спорного помещения путем оценки доказательств, представленных в материалы дела сторонами, в их совокупности.

Согласно положений пунктов 1-7 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Из пояснений истца усматриваются следующие обстоятельства.

Акт приема-передачи помещения, представленный ответчиком, с отметкой представителя ИП ФИО1 - ФИО4 подтверждает тот факт, что 30.06.2017 помещение не было передано Арендодателю, в связи с тем, что помещение не было освобождено от имущества Арендатора, в связи с чем невозможно было установить состояние арендуемого помещения и стоимость восстановительного ремонта.

Для определения стоимости восстановительного ремонта со стороны истца были совершены следующие действия:

- 07.07.2017 директору ООО «ЛИК» направлена телеграмма с необходимость обеспечения 10.07.2017 явки представителя для подписания акта приема-передачи;

- 10.07.2017 представителю ООО «ЛИК» ФИО5 был вручен акт приема-передачи помещения от июля 2017 без даты, который не был подписан Арендатором по причине необходимости согласования стоимости восстановительного ремонта, ключи от помещения переданы не были;

- истцом представлена переписка Арендатора и согласование заявок на вывоз товара от июля 2017;

- письмом от 06.07.2017 ответчика в адрес истца направлены три экземпляра акта приема-передачи от 30.06.2017;

- 30.07.2017 через диспетчера ТЦ «Оранж» ответчиком был передан акт приема-передачи помещения, пульт от кондиционера и ключи от помещения.

Из пояснений ответчика усматриваются следующие обстоятельства.

30.06.2017 акт приема-передачи, изготовленный ответчиком в трех экземплярах, один экземпляр из которых представлен в материалы дела истцом, не был подписан по следующим причинам:

- наличие опечатки в дате акта приема-передачи - вместо «30 июня 2017 г.» было указано «30 июля 2017 г.» (о чем па одном экземпляре акта представителем истца ФИО4 собственноручно было сделано соответствующее исправление);

- отсутствие в г. Балаково подписанта со стороны истца - ФИО1;

- в связи с необходимостью уточнения истцом стоимости восстановительного ремонта в помещении (о чем на одном экземпляре акта представителем истца ФИО4 собственноручно была сделана соответствующая пометка).

01.07.2017 вышеуказанные обстоятельства истцом были устранены, в результате чего истец и ответчик подписали акт приема-передачи помещения, изготовленный истцом с учетом стоимости восстановительного ремонта.

Из материалов дела следует, что 01.01.2014 между ООО «УК «Оранж» - обслуживающей организацией и ИП ФИО1 - собственником ТРЦ, заключено соглашение №4 с целью урегулирования взаимоотношений собственников ТРЦ по управлению, распоряжению и обслуживанию ТРЦ (включая места сети инженерное оборудование), а также урегулирования взаиморасчетов за потребленные коммунальные услуги собственниками и Арендаторами нежилых помещений ТРЦ, в том числе, урегулирования взаимоотношений собственников по оплате коммунальных услуг, израсходованных в местах общего пользования, не подлежащих оплате Арендаторами.

В рамках данного соглашения между ООО «УК «Оранж» и ООО «ЛИК» был заключен агентский договор №2/3-473/э на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги от 10.07.2016.

С целью координированного взаимовыгодного взаимодействия всех Арендодателей, Арендаторов (Субарендаторов) и Собственников Торгового Центра «Оранж», расположенного в г. Балаково по адресу: ул. Волжская, д.100 и 100/1, действует регламент ТЦ «Оранж» г. Балаково. Правила, изложенные в Регламенте, являются обязательными для исполнения всеми сторонами процесса.

Судом установлено, что данная обязанность Арендатора предусмотрена п 2.2.14. Договора аренды нежилого помещения №2/3/473 от 10.07.2016, в соответствии с которым, Арендатор обязан соблюдать Регламент «Основные правила работы ТЦ «Оранж» г. Балаково, рекламный регламент, противопожарный регламент и другие обязательные для всех арендаторов правила работы.

В соответствии с п. 13.1 Регламента «Основные правила работы ТЦ «Оранж» г. Балаково, завоз товара осуществляется Арендатором, по письменному согласованию с ответственным представителем Управляющей компании «Оранж», в понедельник с 07 часов 30 минут до 10 часов 00 минут, в воскресенье с 20 часов 00 минут до 22 часов 00 минут, в остальные дни ежедневно с 07 часов 30 минут до 09 часов 00 минут. Маркировка, доставка товара в торговые помещения Арендатора производится в нерабочее время, и подготавливается к выкладке в подсобных помещениях Арендатора. В случае отсутствия подсобных помещений, товар завозится и производится его выкладка исключительно в утренние часы до открытия Торгового Центра «Оранж».

Из представленной истцом переписки ответчика с ООО «УК «Оранж» (т.д. 1 л.д. 87), датированной 30.06.2017, 03.07.2017, 04.07.2017, 11.07.2017, 13.07.2017, усматривается, что ответчиком совершались конклюдентные действия по выгрузке товара, демонтажу рекламных конструкций после 01.07.2017, то есть поле даты, на которую ответчик ссылается как на дату передачи арендуемого помещения истцу.

Доказательства того, что на 01.07.2017 арендуемое помещение было подготовлено к передаче, исходя из требований п. 2.2.12 спорного договора аренды, ответчиком не представлены. Указанный факт также усматривается из отметки юрисконсульта ООО «УК «Оранж» ФИО4 от 30.06.2017 на акте, представленным ответчиком (т.д. 2 л.д. 47).

Направление истцом в адрес ответчика телеграммы 07.07.2017 о необходимости обеспечения 10.07.2017 явки представителя ответчика для подписания акта приема-передачи свидетельствует о том, что истцом не было допущено уклонение от приема-передачи арендуемого помещения.

Кроме того, показания электросчетчиков №09852895 и №09853986 по состоянию на 01.07.2017, отраженные в акте приема-передачи от 01.07.2017, представленным ответчиком, значительно превышают показания указанных счетчиков по состоянию на 01.07.2017, которые зафиксированы ООО «УК «Оранж» (т.д. 1 л.д. 114, 135).

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчиком не доказан факт передачи Арендодателю помещения 01.07.2017, а фактический возврат спорного помещения состоялся 30.07.2017.

Расчет истца арендной платы за период с 01.07.2017 по 30.07.2017 судом проверен и признан обоснованным.

При таких обстоятельствах законны и обоснованы требования истца о взыскании арендной платы за период с 01.07.2017 по 30.07.2017 в размере 672 169 руб. 35 коп., в связи с чем, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, производится судом в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛИК» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Саратовская обл., г. Балаково, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 312645301900025), г. Саратов, задолженность по договору аренды нежилого помещения от 10.07.2016 №2/3-473 за период с 01.07.2017 по 30.07.2017 в размере 672 169 руб. 35 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 443 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.




Судья Арбитражного суда

Саратовской области Н.В. Горбунова