Решение от 21 февраля 2019 г. по делу № А21-8573/2018

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград Дело № А21-8573/2018

«21» февраля 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 14 февраля 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 21 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа «Город Калининград»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Людмила и К»

о признании заключенным соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка

и встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Людмила и К»

к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград»

об обязании подписать соглашение

при участии в заседании: без явки сторон

установил:

Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, место нахождения: 236006, г. Калининград, площадь Победы, 1) (далее – Комитет, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о заключении с Обществом с ограниченной ответственностью «Людмила и К» (ОГРН <***>, место нахождения: 236011, <...>) (далее – ООО «Людмила и К», ответчик) соглашения о присоединении к договору № 011421 на передачу в аренду городских земель на условиях, указанных в просительной части уточненного иска.

В судебном заседании истец поддержал требования, с учетом уточнения.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований и указал на то, что не установлен фактический размер площади здания, в котором находится помещение ООО «Людмила и К», а границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Кроме того, указал на отсутствие списка всех собственников помещений здания, расположенного на спорном земельном участке. Также ссылался на то, что спорный земельный участок используется третьими лицами. Ответчик также просил исключить из соглашения о присоединении к договору пункт о фактическом пользовании земельным участком ООО «Людмила и К». Кроме того, ссылается на то, что истцом необоснованно применен коэффициент по разрешенному использованию земельного участка. ООО «Людмила и К» заявлено встречное исковое заявление об обязании Комитета подписать соглашение к договору аренды № 011421-9 по предложенной ООО «Людмила и К» редакции договора, приобщенного к встречному исковому заявлению.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 39:15:132327:47 площадью 6054 кв.м. по просп. Московскому в г. Калининграде с разрешенным использованием «под существующее административно-торговое здание и гостевую автостоянку» находится здание Балтийского бизнес-центра площадью 21189,1 кв.м. с кадастровым номером 39:15:132327:65, в котором расположены нежилые помещения коммерческого назначения, принадлежащие на праве собственности их владельцам на праве собственности.

В настоящее время между арендодателем (Комитет) и собственниками нежилых помещений заключен договор № 011421 от 23.08.2012 на передачу в аренду городских земель с множественность лиц на стороне арендатора (далее – договор № 011421). По состоянию на 26.06.2018 арендаторами земельного участка с кадастровым номером 39:15:132327:47 являются 30 лиц (юридические лица, физические лица и индивидуальные предприниматели).

В указанном здании находится нежилое помещение площадью 60,7 кв.м, принадлежащее ООО «Людмила и К» на праве собственности (Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.02.2018 – лист дела 31 том 1).

18.01.2018 ООО «Людмила и К» обратилось в Комитет с заявлением о присоединении о к договору № 011421, приложив к заявлению собственный вариант соглашения о присоединении к договору.

Письмом Комитета от 19.03.2018 заявление ООО «Людмила и К» удовлетворено частично, направив в адрес ООО «Людмила и К» проект соглашения к договору № 011421.

Письмом от 20.04.2018 ООО «Людмила и К» выразило несогласие с предложенным Комитетом проектом соглашения № 011421.

Поскольку ответчик не подписал соглашение к договору № 011421 на передачу в аренду городских земель, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса установлено, что одновременно с переходом права собственности на объекты недвижимости к приобретателю переходит и право на использование соответствующей части земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования такие земельные участки.

Таким образом, оформление земельных отношений на земельный участок с кадастровым номером 39:15:132327:47 является не правом, а обязанностью ответчиков.

В силу положений части 8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор аренды земельного участка, только к правообладателям здания, сооружения или помещений в них, указанных в пункта 2-4 данной статьи, а именно к лицам, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, лицам, за которыми эти здания, сооружения или помещения в них закреплены на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (часть 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд считает, что арендную плату и дату внесения первого платежа по договору следует исчислять с даты вступления в законную силу решения суда о признании настоящего соглашения заключенным.

При этом суд отмечает, что порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в неразграниченной государственной собственности, расположенные на территории городского округа «Город Калининград», установлен Решение окружного Совета депутатов г. Калининграда от 28.11.2007 N 376 "Об утверждении Положения "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Городской округ "Город Калининград", и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее – Положение).

Согласно пунктам 1.6, 1.7, 1.8 вышеназванного Положения, размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента, определяемого по виду разрешенного использования земельного участка, - ставки арендной платы. Коэффициенты, определяемые по виду разрешенного использования земельного участка, - ставки арендной платы за землю устанавливаются постановлениями главы города Калининграда - мэра города (администрации городского округа «Город Калининград»).

Начиная с 01.01.2014 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:132327:47 составляла 71 385 498,84 руб. (Постановление Правительства Калининградской области от 29.08.2013 N 641("Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области").

В силу пункта 1 Постановления администрации городского округа "Город Калининград" от 17.01.2018 N 34 "Об индексации коэффициентов, определяемых по категориям земель и виду разрешенного использования земельных участков в г. Калининграде, на 2018 год" при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные по договорам аренды земельных участков, заключенным юридическими и физическими лицами с администрацией городского округа "Город Калининград", начиная с 01.01.2018 применять следующие коэффициенты, определяемые по категориям земель и виду разрешенного использования земельных участков (Кз), установленные Постановлением администрации городского округа "Город Калининград" от 29.03.2013 N 403 "Об установлении коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельных участков, - ставок арендной платы за землю в г. Калининграде на 2013 год" (в редакции Постановления от 16.01.2017 N 38), с учетом уровня инфляции, установленного в Федеральном законе от 05.12.2017 N 362-ФЗ "О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов".

Таким образом, с учетом указанного постановления для арендатора ООО «Людмила и К» коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка, - ставка арендной платы за землю (Кз) составляет 1,84% (за земельные участки, занятые торгово-, административно-, общественно-развлекательными, деловыми центрами).

Надлежащих доказательств, что фактический размер площади здания не установлен, ввиду его реконструкции материалами дела не установлен. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после проведенной реконструкции не представлено и согласно письму Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области от 30.01.2018 не выдавалось.

Довод ответчика о том, что границы земельного не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства судом отклоняется, поскольку в материалах дела имеется Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на спорный земельный участок, которая содержит указание на общую площадь земельного участка (листы дела 25-31 том 1) и карта (план) границ земельного участка (лист дела 141 том 1).

Кроме того, суд поясняет, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а спорный земельный участок уже сам по себе является объектом аренды.

Суд также отмечает, что проект договора соответствует типовой форме договора, утвержденной Постановлением администрации городского округа "Город Калининград" от 16.03.2017 N 377.

Указанный нормативный правовой акт вступил в силу со дня его официального опубликования и является действующим; в установленном законом порядке не оспаривался и является обязательным для применения.

Таким образом, представленный Комитетом проект соглашения к договору 011421 соответствует типовой форме договора аренды.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Суд, с учетом длительными неурегулированными разногласиями сторон по рассматриваемому спору, не может согласиться с заявлением ответчика о пропуске срока исковой давности для обращения Комитета с настоящим заявлением в суд.

На основании изложенного, суд находит требования Комитета подлежащими частичному удовлетворению с учетом установления для арендатора даты исчисления арендной платы и даты внесения первого платежа по договору с даты вступления в законную силу решения суда о признании настоящего соглашения заключенным, а встречное исковое заявление не подлежащим удовлетворению.

Статьей 112 АПК РФ предусмотрено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дело по существу, или в определении.

Принимая во внимание, что истец при подаче искового заявления был освобожден от уплаты государственной пошлины, то в силу статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» удовлетворить частично.

Заключить с ООО «Людмила и К» соглашение о присоединении к договору аренды от 23.08.2012 № 011421 на земельный участок с кадастровым номером 39:15:132327:47 на следующих условиях:

Арендодатель: Администрация городского округа «Город Калининград», в лице и.о. заместителя главы администрации, председателя комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» ФИО2, действующей на основании распоряжения администрации городского округа «Город Калининград» от 10.11.2017 № 632-р, доверенности администрации городского округа «Город Калининград» от ЮЛ 1.2017 № 167/два с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «Людмила и К» (ООО «Людмила и К») (ОГРН <***>, ИНН <***>), зарегистрированное 06.12.2005 МРИ ФНС № 1 по Калининградской области, именуемое в дальнейшем Арендатор «12», в лице генерального директора ФИО3, действующего на основании Устава, с другой стороны,

заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Арендодатель и Общество с ограниченной ответственностью «Людмила и К», на основании ст. 39.20, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Положения «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Городской округ «Город Калининград», и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», утвержденного решением окружного Совета депутатов города Калининграда 28.11.2007 № 376, постановления администрации городского округа «Город Калининград» от 16.03.2017 № 377 «Об утверждении типовых форм договоров аренды, купли-продажи земельных участков», п. 1.4., п. 2.4. договора на передачу в аренду городских земель от 23.08.2012 № 011421, выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 05.02.2018 № 39/001/028/2018-378, заявления ООО «Людмила и К» от 17.01.2018 № 01/01/2018 (вх. № в-кми-461 от 18.01.2018), пришли к соглашению о присоединении нового лица на стороне арендатора к Договору на передачу в аренду городских земель от 23 августа 2012 года № 011421 (далее - Договор) на следующих условиях:

1.1.Считать Арендатором «12» по Договору Общество с ограниченнойответственностью «Людмила и К», (ОГРН <***>, ИНН <***>),зарегистрированное 06.12.2005 МРИ ФНС № 1 по Калининградской области.

1.2.Пункт 1.3 Договора дополнить текстом следующего содержания:

«- у Арендатора «12» - на нежилое помещение литер XV общей площадью 60,7 кв.м, кадастровый номер 39:15:132327:1468, используемое под офис, расположенное на четвёртом этаже административно-торгового здания общей площадью 21181,9 кв.м с кадастровым номером 39:15:132327:65 по адресу: <...>».

1.3.Для Арендатора «12» пункт 1.10 Договора изложить в следующей редакции:

«Передача земельного участка (части) в субаренду без согласия Арендодателя не допускается, за исключением случает, предусмотренных законом.

При передаче земельного участка (части) в субаренду ответственным по Договору перед Арендодателем является Арендатор. В случае передачи Арендатором земельного участка или его части в субаренду без разрешения Арендодателя, то земельный участок (часть) переданный в субаренду, считается неиспользуемым в соответствии с установленным разрешенным использованием или целям использования земельного участка по условиям Договора.

В случае сдачи в аренду (иное пользование) помещений, строений (сооружений), зданий (его частей) арендная плата за землю, предназначенную для обслуживания переданного по договору аренды (иному договору пользования) помещения, строения (сооружения) или здания, взимается за площадь земельного участка пропорционально площади помещений, строений (сооружений), зданий (в том числе их частей), переданных другому лицу, в соответствии с коэффициентом, определяемым по категориям земель и виду разрешенного использования (Кз) по фактическому использования земель, но не ниже коэффициента (Кз), установленного Арендатору Договором.».

1.4.Пункт 2.2 Договора дополнить текстом следующего содержания:

«Фактическое пользование земельным участком осуществлялось Арендатором «12» с 28.06.2006 года».

1.5.Пункт 3.4 Договора дополнить текстом следующего содержания:

«Для Арендатора «12» (ООО «Людмила и К») арендная плата исчисляется за площадь 17,35 кв.м из земельного участка с кадастровым номером 39:15:132327:47 площадью 6054 кв.м с момента вступления в законную силу решения суда о признании настоящего Соглашения заключенным.

Арендатор «12» обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 10 декабря текущего года), вносить арендную плату на р/с <***> в Отделение Калининград г. Калининград, БИК 042748001 Управления Федерального Казначейства по Калининградской области (Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград») ОКТМО 27 701 000, ИНН <***>, КПП 390601001, код бюджетной классификации: 028 111 05012 04 0000 120.

Для Арендатора «12» арендная плата рассчитывается следующим образом:

Ап = (Кс х Кз) : 6054 кв.м х 17,35 кв.м, где:

Ап - годовая сумма арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений государственного кадастра недвижимости, начиная с 01.01.2014 года составляет 71 385 498,84 руб. (основание: постановление Правительства Калининградской области от 29.08.2013 года № 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области»), и действует до момента пересмотра (определения) в порядке, установленном действующим законодательством.

(Кз) - коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка, - ставка арендной платы за землю.

Коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка, - ставка арендной платы за землю (Кз) для Арендатора «12» на 2018 год составляет 1,84% (основание: постановление администрации городского округа «Город Калининград» от 29.03.2013 № 403 «Об установлении коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельных участков, - ставок арендной платы за землю в г.Калининграде на 2013 год», постановление администрации городского округа «Город Калининград» от 17.01.2018 № 34 «Об индексации коэффициентов, определяемых по категориям земель и виду разрешенного использования земельных участков в г. Калининграде на 2018 год»).

Арендатору «12» внести первый платеж по договору в течение 45 дней с момента вступления в законную силу решения суда о признании настоящего Соглашения заключенным».

1.6. Подпункт 3.5 Договора – не применять для Арендатора «12».

1.7. Подпункт 3.6. Договора изложить для Арендатора «12» в следующей редакции:

«3.6. В случае передачи в аренду (иное пользование) объектов недвижимого имущества (части) Арендатор представляет в течение 30 дней с момента заключения договора аренды (иного договора пользования) объектов недвижимого имущества (части) расчетную таблицу (декларацию по арендной плате за землю), в которой указываются сведения по всем договорам аренды; сроки действия договора, арендуемые (используемые) площади строений и земельных участков; сумму размера арендной платы, приходящуюся на плату за площадь переданного в субаренду земельного участка, а также сведения по виду фактического использования земли.».

1.8.Пункт 3.7. Договора - не применять для Арендатора «12».

1.9.Пункт 3.11. Договора изложить для Арендатора «12» в следующей редакции:

«3.11. При нарушении срока внесения арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает неустойку в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день осуществления расчета, от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день задержки.

Не начисляется неустойка на сумму задолженности, которую Арендатор не мог погасить в силу того, что по решению налогового органа или суда были приостановлены его операции в банке или наложен арест на его имущество.».

1.10.Абзац «а» пункта 3.12. Договора - не применять для Арендатора «12».

2.Остальные условия вышеуказанного Договора, незатронутые настоящимСоглашением, остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

3.Соглашение является заключенным с момента вынесения судом соответствующего решения по делу № А21-8573/2018. Решение суда подлежит направлению в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области для регистрации права аренды ответчика в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:132327:47 по просп. Московскому.

за Арендодателя

И.о. заместителя главы администрации, председателя комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа

«Город Калининград»

____________________А.А. ФИО2

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления Обществу с ограниченной ответственностью «Людмила и К» отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова