Решение от 16 ноября 2018 г. по делу № А57-19938/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-19938/2018
16 ноября 2018 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 12.11.2018

Полный текст решения изготовлен 16.11.2018

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> арбитражное дело по исковому заявлению

Администрации Пугачевского муниципального района, ОГРН <***>

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 304644507900051

о расторжении договора аренды № 18/15 от 09.11.2015 находящегося в государственной собственности земельного участка (разрешенное использование - для использования в целях индивидуального жилищного строительства), расположенного по адресу: примерно в 3 м по направлению на северо-запад от ориентира: нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 11 кв.м, кадастровый номер 64:46:020730:231

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 по доверенности № 20 от 20.08.2018,

от ответчика: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация Пугачевского муниципального района, ОГРН <***> с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 304644507900051 о расторжении договора аренды № 18/15 от 09.11.2015 находящегося в государственной собственности земельного участка (разрешенное использование - для использования в целях индивидуального жилищного строительства), расположенного по адресу: примерно в 3 м по направлению на северо-запад от ориентира: нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 11 кв.м, кадастровый номер 64:46:020730:231

Отводов составу суда не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просила их удовлетворить как подтвержденные представленными в материалы дела доказательствами.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Как следует из материалов дела, Администрацией Пугачевского муниципального района Саратовской области заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 18/15 от 09.11.2015 с ФИО2, расположенного по адресу: примерно в 3 м по направлению на северо-запад от ориентира: нежилого здания, расположенного по адресу: <...> общей площадью 11 кв.м, кадастровый номер 64:46:020730:231 сроком до 31 декабря 2025 года.

Право аренды вышеуказанного земельного участка предоставлено на основании постановления администрации муниципального образования города Пугачева Саратовской области от 9 ноября 2015 года № 136.

В соответствии с вышеуказанным договором аренды (пункт 1.1. раздела 1 «Предмет договора») ответчик обязан использовать данный земельный участок с целью индивидуального жилищного строительства.

Однако ответчик, самовольно изменил вид разрешенного использования земельного участка, а именно, установил на нём ларек для осуществления предпринимательской деятельности, чем влечет изменению порядка и условий использования, в том числе порядка и условий предоставления такого земельного участка.

Администрацией Пугачевского муниципального района 13 августа 2018 г. № 460 в адрес ответчика - ФИО2 была направлена претензия с требованием расторжения договора аренды № 18/15 от 09.11.2015. Ответчик не отреагировал на данную претензию должным образом.

При подаче заявления на аренду земельного участка ФИО2 предоставила справку об установлении инвалидности, серии МСЭ-2007 № 6158031, в связи с этим договор аренды 18/15 от 09.11.2015 был с ней заключен в целях реализации положений Федерального закона от 24 ноября 1995 года № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», который закрепляет право инвалидов и семье, имеющей в своем составе инвалидов, на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 22.08.2018 № ИЭ9965-18-2090399 ФИО2 является индивидуальным предпринимателем с 10.04.1996.

В соответствии с подпунктом 4.1.2. пункта 4.1. раздела 4. «Права и обязанности Арендодателя» договора аренды № 18/15 от 09.11.2015 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 64:46:020730:231, арендуемый ИП ФИО2, используется не в соответствии с видом разрешенного использования, что в силу Земельного кодекса РФ является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

На основании изложенного, истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Органы местного самоуправления обладают собственными полномочиями по решению вопросов местного значения и исполнению отдельных переданных государственных полномочий.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения сторон возникли из договора аренды земельных участков, и регулируются статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьем ведении (пользовании) находится земельный участок, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно нормам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 4.1.2. пункта 4.1. раздела 4. «Права и обязанности Арендодателя» договора аренды № 18/15 от 09.11.2015 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора Администрацией Пугачевского муниципального района 13 августа 2018 г. № 460 в адрес ответчика - ФИО2 была направлена претензия с требованием расторжения договора аренды № 18/15 от 09.11.2015. Ответчик не отреагировал на данную претензию должным образом.

Указанные обстоятельства подтверждается представленными в материалы дела документами.

Между тем, в соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Письма почтой возвращены ввиду неудачной попытки вручения ответчику по юридическому адресу, следовательно, считаются доставленными в адрес ответчика, поскольку последний не уведомил надлежащим образом истца об изменении места нахождения.

Таким образом, истцом приняты все возможные и надлежащие меры для получения ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения, поэтому претензионный порядок истцом соблюден.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, при наличии уведомления, надлежащих доказательств его отправки в адрес ответчика, суд приходит к выводу о соблюдении истцом правил статей 452, 619 Гражданского кодекса РФ.

В силу статей 42, ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером 64:46:020730:231 площадью 11 кв.м с видом разрешенного использования в целях индивидуального строительства расположен торговый ларек, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.

Указанное обстоятельство свидетельствует об использование ИП ФИО2 земельного участка с нарушением вида его разрешенного использования, что в силу пункта 4.1.2. договора аренды предоставляет право арендатору досрочно расторгнуть договор аренды.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

При распределении расходов по уплате государственной пошлины суд руководствуется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды № 18/15 от 09.11.2015 находящегося в государственной собственности земельного участка (разрешенное использование - для использования в целях индивидуального жилищного строительства), расположенного по адресу: примерно в 3 м по направлению на северо-запад от ориентира: нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 11 кв.м, кадастровый номер 64:46:020730:231.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья арбитражного суда

Саратовской области И.М. Заграничный