Решение от 22 марта 2024 г. по делу № А23-10568/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248000, г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел. 8-800-100-23-53, (4842) 505-902, факс: (4842) 50-59-57; 59-94-57

http://kaluga.arbitr.ru; e-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело №А23-10568/2023
18 марта 2024 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2024 года

В полном объеме решение изготовлено 18 марта 2024 года

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Чехачевой И.В., при ведении протокола помощником судьи Литовой Э.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Калугаэлитдевелопмент» (248009, Калужская обл, Калуга г, Грабцевское ш, д. 33, офис 314, ОГРН 1144029001797, ИНН 4029051358), к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги (248021, Калужская обл, Калуга г, Московская ул, д. 188, ОГРН 1114028000404, ИНН 4028047790), с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Городской Управы города Калуги, о признании решения незаконным, об обязании заключить договор,

при участии в судебном заседании:

от истца – адвоката Рухова В.Н. по доверенности от 20.11.2023 сроком действия на три года,

от ответчика – представителя ФИО1 по доверенности от 23.07.2021 № 01/79-21-Д,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Калугаэлитдевелопмент» обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги о признании решения, зафиксированного в письме от 03.11.2023 №11573/06-23 незаконным, и обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 40:26:000232:71, площадью 15 406, по адресу: <...> район <...>, 15, 17, 23, 29.

Определением суда от 26.01.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Городская Управа города Калуги.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал на основании доводов, изложенных в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в их отсутствие.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд находит исковые требования подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 12 мая 2020 года и выписки из ЕГРН от 20 июля 2020 года за ООО «Калугаэлитдевелопмент» зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный дом по адресу: <...> р-н дома 5, 11, 13, 15, 17, 23, 29, кадастровый номер 40:26:000232:304, готовностью 5%.

Постановлением Городской Управы города Калуги от 17 сентября 2015 № 11978-пи Обществу с ограниченной ответственностью «Управление Спецмонтажстрой-1» было выдано разрешение на строительство №RU40-301000-620-2015 на строительство объекта капитального: «Многоквартирный жилой дом с подземными парковками», расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...> р-н дома 5, 11, 13, 15, 17, 23, 29, на срок до 03 июня 2020г.

Постановлением Городской Управы города Калуги от 23 ноября 2020 года № 9490-пи в Постановление от 17 сентября 2015 № 11978-пи были внесены изменения в части наименования застройщика, в качестве которого указано Общество с ограниченной ответственностью «Калугаэлитдевелопмент» (п.1). Постановление вступило в силу с момента его принятия (п. 2).

Постановлением Городской Управы города Калуги от 02 декабря 2020 года № 9832-пи в Постановление от 17 сентября 2015 № 11978-пи были внесены изменения в части продления срока действия разрешения -разрешение продлено до 26 ноября 2023 (п.1). Постановление вступило в силу с момента его принятия (п. 2).

Постановлением Городской Управы города Калуги от 09 марта 2023 года № 677-06-пи в Постановление от 17 сентября 2015 № 11978-пи (в редакции постановлений Городской Управы города Калуги от 23.11.2020 № 9490-пи, от 02.12.2020 № 9832-пи) (разрешение на строительство №RU40-301000-620-2015) были внесены изменения в части продления срока действия разрешения - разрешение продлено до 31 декабря 2024г. (п.1). Постановление вступило в силу с момента его принятия (п. 2).

27 ноября 2020 между Городской Управой города Калуги и ООО Калугаэлитдевелопмент» был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка под незавершенным строительством объектом для завершения его строительства № 762/20.

В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 40:26:000232:71, площадью 15406 кв. м, расположенного по адресу: <...> р-н <...>, 15, 17, 23, 29, в территориальной зоне О-4 - зона общественно-делового и многофункционального назначения, под объект незавершенного строительства для завершения строительства, вид разрешённого использования - многоквартирный жилой дом 6-12 этажей с встроенными, встроено-пристроенными в нижние этажи жилых зданий объектами, главными фасадами выходящими на улицы с интенсивным движением транспорта.

Согласно п. 1.2 договора на участке имеется: незавершенный строительством объект с кадастровым номером 40:26:000232:304, степенью готовности 5%.

Согласно пункту 2.1 договора аренды, срок аренды участка установлен на 3 года.

Учитывая, что договор аренды земельного участка № 762/20 от 27.11.2020 заключен на 3 года (до 27.06.2020) и согласно п. 6.9 не подлежит пролонгации, при этом срок действия разрешения на строительство (до 31.12.2024) превышает срок действия договора аренды, ООО «Калугаэлитдевелопмент» 25.10.2023 обратилось в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги с заявлением (исх. № 31 от 25.10.2023), в котором просило заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 40:26:000232:71, для завершения строительства объекта (КН 40:26:000232:304) и ввода в его эксплуатацию.

Письмом от 03.11.2023 № 11573/06-23 Управление отказало заявителю в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 40:26:000232:71, на том основании, что заявителем было использовано право на однократное заключение договора аренды для завершения строительства в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Полагая, что отказ Управления является незаконным и нарушает права и законные интересы предпринимателей, последние обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов, решений и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания возникновения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, указаны в пункте 1 статьи 39.1 ЗК РФ, согласно подпункту 3 которого, одним из таких оснований является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Как следует из материалов дела, ООО «Калугаэлитдевелопмент», обладая исключительным правом на спорный земельный участок, обратилось к Управлению (ответчику) с заявлением о заключении договора аренды земельного участка до истечения срока действия договора аренды земельного участка от 27.11.2020 № 762/20; исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иные лица, не обладают; действующий договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ.

Кроме того, заявителем предпринимались и предпринимаются меры по завершению строительства объекта до окончания действия разрешения на строительство и договора аренды земельного участка.

На момент обращения истца с заявлением о заключении нового договора без торгов для завершения строительства, на переданном в аренду земельном участке находится объект незавершенного строительства «Многоквартирный жилой дом с подземными парковками», степенью готовности более 50%, что подтверждается представленными фотоматериалами.

Кроме того, Управлением продлено действие разрешения на строительство №RU40-301000-620-2015 до 31.12.2024.

Вместе с тем, в отсутствие заключенного сторонами договора аренды земельного участка под объектом недвижимости, заявители лишены возможности в установленном законом порядке завершить строительство объекта, ввести его в эксплуатацию и зарегистрировать право на него.

При таких обстоятельствах, установив фактические обстоятельства дела, учитывая разумные ожидания участников, в том числе заявителей в части реализации конечной цели арендного соглашения - осуществления им строительства «Магазин строительных материалов», суд приходит к выводу, что в данном случае действия ответчика по отказу в заключении нового договора при наличии добросовестного поведения предпринимателей по использованию спорного земельного участка в соответствии с его целевым предоставлением не могут быть признаны правомерными.

Доказательств наличия иных лиц, обладающих исключительным правом на приобретение испрашиваемого земельного участка, а также доказательств, что ответчик обращался в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего заявителям на праве собственности, путем продажи с публичных торгов, материалы дела не содержат.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, при наличии имеющихся доказательств, в рассматриваемом случае суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В целях устранения нарушений прав и законных интересов заявителя, суд в соответствии с частью 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает необходимым обязать Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Калугаэлитдевелопмент» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 40:26:000232:71, площадью 15406, по адресу: <...> район <...>, 15, 17, 23, 29.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Истец в судебном заседании пояснил, что не возражает против отнесения расходов по оплате государственной пошлины за счет самого истца, в связи с чем судом вопрос о распределении судебных расходов на оплату государственной пошлины не рассматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

признать решение Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги, зафиксированное в письме от 03.11.2023года № 11573/06-23, незаконным,

обязать Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Калугаэлитдевелопмент» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 40:26:000232:71, площадью 15406, по адресу: <...> район <...>, 15, 17, 23, 29.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья И.В. Чехачева