Решение от 28 октября 2025 г. по делу № А55-18218/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, <...>, тел. <***>

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

29 октября 2025 года Дело № А55-18218/2025

Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 29 октября 2025 года.

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Нагайцевой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания до перерыва - секретарем Коллегановым И.В., после перерыва - помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

департамента градостроительства городского округа Самара (ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>) о расторжении договора аренды

третье лицо: ФИО3 при участии в заседании от истца - не явился, извещен, от ответчика - ФИО4, по доверенности от 29.05.2024; от третьего лица – ФИО5, по доверенности от 27.08.2025;

В судебном заседании, открытом 02.10.2025 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 16.10.2025 г., информация о перерыве была размещена на официальном сайте арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб- адресу: http://www.samara.arbitr.ru

Установил:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателя ФИО2 о расторжении договора аренды № 197а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 09.10.2020, применив последствия расторжения сделки в виде возложения на индивидуального предпринимателя ФИО2 обязанности возвратить спорный участок Департаменту градостроительства городского округа Самара, освободив его от строений и сооружений в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Определением от 03.07.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик ходатайствовал о приобщении дополнительных пояснений, а также документов согласно ходатайству от 02.10.2025. Суд приобщил.

Третье лицо ходатайствовало о приобщении отзыва и дополнительных пояснений, в которых возражало против удовлетворения требований истца.

Кроме того, третье лицо ходатайствовало о проведении судебной строительно-технической экспертизы с постановкой следующего вопроса: «относится ли строение, общей площадью 556 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 300 кв.м с кадастровым номером 63:01:0906002:534 по адресу: Самарская область, г. Самара,

Советский район, по ул. Антонова-Овсеенко/ул. Двадцать Второго Партсъезда, к объектам недвижимого имущества?».

В соответствии с ч.1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

С учетом разъяснений, приведенных в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.03.2011 № 13765/10 по делу № А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Назначение экспертизы является правом суда, реализуемым в тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела.

Вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств, а не затрагивать любые взаимоотношения и взаимные претензии сторон друг к другу за рамками рассматриваемого спора.

Испрашиваемая третьим лицом экспертиза не связана с предметом заявленных исковых требований и, следовательно, не позволяет установить существенные для дела обстоятельства, в связи с чем, суд отказал в удовлетворении данного ходатайства.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, арбитражный суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из иска следует, что между Департаментом градостроительства городского округа Самара (далее Арендодатель, Департамент) и обществом с ограниченной ответственностью «Мир» был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 197а от 09.10.2020 (далее - договор № 197 а), в соответствии с которым Департамент являлся Арендодателем, а ответчик Арендатором земельного участка с площадью 300 кв.м., расположенного по адресу г Самара, Советский район, по улице Антонова-Овсеенко/улица Двадцать второго Партсъезда, с кадастровым номером 63:01:0906002:534 Земельный участок предоставлялся для строительства торгового павильона.

14.01.2021 соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 197а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 09.10.2020 права Арендатора переданы Индивидуальному предпринимателю ФИО2.

В соответствии с положением пункта 1.1 раздела 1 договора аренды № 197а на основании решения Самарского районного суда г. Самара от 03.07.2020 по делу № 2а-851/2020, подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Арендодатель предоставил Арендатору земельный участок с видом разрешенного использования для размещения временного торгового павильона по продаже сельскохозяйственной продукции, относящейся к категории «земли населенных пунктов», имеющий кадастровый номер 63:01:0906002:534, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, улица Антонова-Овсеенко/улица Двадцать второго Партсъезда, площадью 300 кв.м., именуемый в дальнейшем «земельный участок».

Согласно п. 1.2 договора аренды № 197а земельный участок предоставлялся для строительства торгового павильона.

Администрацией Советского внутригородского района городского округа Самара от 06.07.2023 был составлен акт контрольного мероприятия (выездного осмотра) № 42, которым установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0906002:534 с видом разрешенного использования «для размещения временного торгового павильона по продаже сельскохозяйственной продукции», площадью 300 кв.м., по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Антонова-Овсеенко, угол улицы 22 Партсъезда расположено 2-х этажное нежилое здание - павильон из

стеклометаллических конструкций, с вывесками «Квадроциклы», «Снегоходы», «Stels», площадью 556,00 кв.м.

С целью определения площади земельного участка, фактически используемого для размещения павильона проведена геодезическая съемка с использованием геодезической спутниковой аппаратуры EFM М2 GNSS 001 МП заводской (серийный) номер РМ11613716 свидетельство о поверке № С-БЯ/29-12-2022/212255127, действительно до 28.12.2023 в результате которой установлено, что площадь земельного участка, занимаемого павильоном составляет 300 кв.м, при этом фактическое расположение торгового павильона не соответсвует месторасположению земельного участка с кадастровым номером 63:01:09060026:534, при использовании указанного земельного участка используется часть земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 45 кв м в отсутсвии зарегистрированных прав.

Согласно данным информационной сети Интернет (https://www.google.ru/maps) указанный объект на текущий момент соответствует отраженному Администрацией Советского внутригородского района городского округа Самара в акте осмотра от 06.07.2023.

Истец указал, условия договора ответчик неоднократно не исполнял, нарушив:

- п. 3.3 Договора, которым указаны сроки уплаты арендной платы, что подтверждается решением Арбиртражного суда Самарской области от 27.10.2023 по делу № А55-27545/2023;

- п. 6.2 Договора, которым предусмотрена обязанность Арендатора использовать земельный участок в соответсвии с видом разрешенного использования «для размещения временного павильона по продаже сельскохозяйственной продукции» На cghyjv земельном участке расположен павильон из стеклометаллических конструкций с вывесками «Квадроциклы», «Снегоходы», «Stels» в котором осуществляется торговля техникой в соответствии с вывеской (Акт контрольного мероприятия без взаимодействия от 06.07.2023);

- п. 6.5 Договора, которым предусмотрено соблюдение градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов По факту на земельном участке с кадастровым номером 63:01:09060026:534 частично расположен объект с кадастровым номером 63:01:0906002:1569 сведения об правообладателе которого в ЕГРН отсутствуют. Указанное строение частично расположено на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, площадью 45 кв.м. (Акт контрольного мероприятия без взаимодействия от 06.07.2023).

26.02.2025 в адрес Арендатора Департаментом была направлено письмо № Д05-01/976 с приложением Соглашения о расторжении договора, которым уполномоченный орган уведомил ФИО2 о наличии нарушений в использовании земельного участка и желании Департамента расторгнуть договор.

Указанные обстоятельства послужили основанием к обращению в суд с иском о расторжении договора аренды № 197а.

Судом установлено, что решением Самарского районного суда г. Самара от 03.07.2020 по делу № 2а-851/2020 суд обязал Департамент градостроительства г.о. Самара заключить с ООО «Мир» договор аренды земельного участка площадью 300 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0906002:534, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Антонова-Овсеенко/ 22 Партссъезда для строительства, без проведения торгов.

09.10.2020 между Департаментом градостроительства г.о. Самара и ООО «Мир» был заключен Договор аренды № 197а земельного участка с кадастровым номером 63:01:0906002:534, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Антонова-Овсеенко/ 22 Партсъезда.

14.01.2021 ООО «Мир» уступило права и обязанности арендатора по договору аренды ИП ФИО2 Департамент об уступке прав по договору был надлежащим

образом уведомлен.

11.01.2018 между ООО «Мир» и ФИО3 был заключен инвестиционный договор, по условиям которого ФИО3 внес денежные средства в размере 1 500 000 рублей, а ООО «Мир» обязалось осуществить на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0906002:534 строительство здания торгового павильона по адресу: <...> Партсъезда.

Денежные средства в размере 1 500 000 рублей были перечислены ФИО3 ООО «Мир» в полном объеме 12.01.2018 (по приходно-кассовому ордеру № 6 от 12.01.2018).

29.12.2020 между ФИО3 и ООО «Мир» было заключено соглашение об отступном к договору инвестирования строительства от 11.01.2018, в соответствии с п.2.1 которого ООО «Мир» в качестве отступного передало ФИО3 строение, расположенное на арендуемом им земельном участке.

ФИО3 несет полное бремя содержания объекта, оплачивает коммунальные услуги, что подтверждается имеющимися в материалах дела договором № 1А-ЭК, заключенным с ООО «Эксплуатационная компания», договором № 1-РЭК купли-продажи электрической энергии, заключенным с ООО «Региональная энергосбытовая компания», актами сверки взаимных расчетов.

Более того, ФИО3 сдает указанное строение ИП ФИО6 по договору аренды от 31.12.2020. В настоящее время договор является действующим и сторонами исполняется.

Таким образом, строение с кадастровым номером 63:01:0906002:1569 на основании соглашения об отступном от 25.03.2025 находится во владении ФИО3 Указанное, сторонами спора подтверждается и не оспаривается.

Строение, расположенное на спорном земельном участке, имеет кадастровй номер 63:01:0906002:1569.

Вместе с тем, иные признаки объекта капитального строительства, в том числе в акте контрольного мероприятия № 42 Администрации Советского внутригородского района г. Самара от 06.07.2023, у торгового павильона отсутствуют.

Кроме того, в материалы дела представлен технический отчет № 57-25, выполненный ИП ФИО7, являющейся членом СРО Ассоциация инженеров изыскателей «Портал изыскателей», регистрационный номер И-052-631935812892-0309.

В соответствии с указанным техническим отчетом объект состоит из облегченных металлоконструкций, демонтаж и повторный монтаж которых возможен без нанесения ущерба его конструктивным элементам, крепление несущих металлических конструкций к фундаменту выполнено при помощи болтовых соединений, что свидетельствует об отсутствии прочной связи объекта с землей, основанием (фундаментом).

В силу выполнения комплекса работ по возведению павильона из металлоконструкций, разбор и перемещение его каркаса на иное место дислокации представляется реализуемой задачей. Возможен неоднократный демонтаж при сохранении эксплуатационных качеств. В связи с указанными обстоятельствами, а также выполнением работ по возведению павильона на мелко заглублённом фундаменте, наличие прочной связи с землей у исследуемого объекта не усматривается. (стр.14-15).

Как следует из открытых интернет-сервисов– Гугл Карты и Яндекс Карты, строение с кадастровым номером 63:01:0906002:1569 располагалось на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0906002:534 по адресу <...> Партсъезда как в 2019 году (https://maps.app.goo.gl/p7PtD5Ki6hFoPsuB8), так и в 2021 году (https://yandex.ru/maps/-/CLbcQZ2M), в 2024 году (https://yandex.ru/maps/-/CLbcQLK0), в 2025 году (https://yandex.ru/maps/-/CLbcUJjP).

Согласно данным публичной кадастровой карты, постановка строения на кадастровый учет осуществлена в 2013 году. Решение Самарского областного суда по делу № № 2а-851/2020 вынесено 03.07.2020, договор аренды заключен 09.10.2020, уступка прав

по договору аренды была совершена 14.01.2021.

Таким образом, спорное строение находилось на арендуемом ответчиком земельном участке как на момент заключения договора аренды, так и на момент уступки прав по договору аренды.

При этом законность заключения договора аренды при таких обстоятельствах была установлена решением Самарского районного суда г. Самара по делу № 2А-851/2020 от 03.07.2020, вступившим в законную силу.

Из п. 1.1, п.1.2 договора аренды следует, что при его заключении стороны исходили из того, что на предоставляемом земельном участке уже располагается вышеуказанное строение и целью договора является его демонтаж в связи со строительством объекта капитального строительства – торгового павильона.

Таким образом, использование одного и того же земельного участка для размещения одного и того же строения с кадастровым номером 63:01:0906002:1569 как на момент заключения Департаментом договора аренды и акта приема-передачи, так и на момент обращения Департамента с иском о расторжении договора и рассмотрения настоящего спора не может являться нарушением условия договора об использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования и выступать в качестве основания расторжения Договора аренды.

Иное означало бы недобросовестное осуществление арендодателем своих прав, без учета прав и законных интересов другой стороны, поскольку арендатор безосновательно лишится возможности осуществлять строительство на предоставленном земельном участке, на котором изначально находилось строение.

Положениями п.3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено правило эстоппеля, в соответствии с которым сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пп. 3, 4 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

После перехода прав и обязанностей по Договору аренды к ответчику, им был заключен договор на проектирование № 02-22-ПР. 05.04.2021 и согласовано техническое задание к указанному договору.

Ответчик 15.11.2021 обратился к истцу за предоставлением градостроительного плана земельного участка, необходимого для осуществления работ по проектированию. Письмом от 30.11.2021 истец в выдаче градостроительного плана земельного участка отказал. После повторного обращения, 29.12.2021 Департамент градостроительства Самарской области предоставил ГПЗУ № РФ-63-3-01-0-00-2021-0663.

27.02.2022 в рамках указанного ранее договора проектирования, ответчику была предоставлена проектная документация. В комментарии проектировщик указал на расположение в ГПЗУ № РФ-63-3-01-0-00-2021-0663 объекта капитального строительства,

в связи с чем, необходимо обеспечить снос указанного объекта недвижимости или предусмотреть работы по его демонтажу соответствующим разделом проектной документации и в дальнейшем осуществить снос.

Таким образом, в период с 24.04.2021 по 27.02.2022 ответчик осуществлял действия, направленные на проектирование здания торгового павильона с целью получения разрешительной документации и дальнейшего осуществления работ по строительству. В связи с необходимостью сноса здания, расположенного в границах спорного земельного участка, ответчик обратился к ФИО3, являющимся третьим лицом по делу, исходя из следующего.

При подписании соглашения о передаче прав и обязанностей по Договору аренды от 09.10.2020, ООО «Мир» предоставило ответчику гарантийное письмо, из которого следует, что ФИО3 принимает на себя обязательства по демонтажу здания в срок до 31.12.2021.

Ответчик, основываясь на гарантиях, предоставленных ему ООО «Мир» и ФИО3, неоднократно требовал от ФИО3 выполнения своих обязательств и освобождения земельного участка. В ответ на обращения ответчика, ФИО3 уведомил его об отсутствии финансовых и технических возможностей для организации работ по демонтажу объекта.

В то же время, 08.06.2023 ответчиком была возобновлена проектная работа с ООО «Меридиан», 04.07.2023 было утверждено новое техническое задание, предусматривающее работы по демонтажу здания.

Для дальнейшего осуществления проектирования нового здания ответчиком был запрошен новый градостроительный план.

29.08.2024 ответчик был извещен о наличии в ГПЗУ № РФ-63-3-01-0-00-2024-0619-0 сведений о красных линиях, в которых располагается спорный земельный участок. При этом, ранее ответчиком было подано обращение о пересмотре красных линий. На основании Постановления Администрации г. о. Самара от 22.10.2021 № 776 об утверждении документации по планировке территории (проектов межевания территории, занимаемых многоквартирными жилыми домами) в г. о. Самара, утвержден проект, в соответствии с которым красные линии с территории, занятой арендуемым земельным участком, перенесены.

В связи с указанными обстоятельствами, ответчик обратился в Росреестр в целях исключения из ЕГРН сведений об ограничении земельного участка красными линиями, а затем в Департамент градостроительства г.о. Самара.

Письмом от 25.12.2024 перенаправил ответчика в Департамент управления имуществом г. о. Самара, который в ответ на обращение ответчика, уведомил его о внесении в ЕГРН соответствующих изменений.

Из указанного следует, что ответчиком предпринимались действия по внесению изменений в ЕГРН в части обременения спорного земельного участка красными линиями для обеспечения возможности получения разрешительной документации на строительство нового объекта недвижимости.

25.03.2025 между ИП ФИО2 и ФИО3 было заключено соглашение, в соответствии с которым ИП ФИО2 обязуется компенсировать ФИО3 стоимость Здания в размере 1 500 000 рублей, а ФИО3 обязуется освободить здание от своего имущества и имущества третьих лиц в течение 5 рабочих дней с момента выполнения ИП ФИО2 обязательства по оплате.

Суд приходит к выводу, что в период с 25.04.2022 по 25.03.2025 ответчиком, одновременно с проектированием нового здания, предпринимались активные действия по ведению переговоров об обеспечении сноса здания, находящегося на спорном участке, с ФИО3, являющимся его фактическим владельцем с целью осуществления строительства.

29.05.2025 по заказу ответчика подготовлен проект, предусматривающий, в том

числе, раздел о сносе торгового павильона.

На момент разрешения настоящего дела вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0906002:534 согласно данным ЕГРН указан, как «для размещения временного торгового павильона по продаже сельскохозяйственной продукции», что не соответствует градостроительным регламентам, установленным действующей редакцией Правил землепользования и застройки городского округа Самара, утверждёнными постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 № 61.

Указанный земельный участок расположен в зоне Ц-2, которая не предусматривает вида разрешенного использования с наименованием «для размещения временного торгового павильона по продаже сельскохозяйственной продукции». Более того, подобного вида разрешенного использования не предусмотрено классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Согласно ч.13 ст.34 Федерального Закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

В письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21.06.2022 № 14-5128/ТГ/22 разъяснено, что согласно ч.13 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору, уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором; при принятии решения об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору не изменяется вид его разрешенного использования, а из Классификатора выбирается вид разрешенного использования, описание которого максимально соответствует "исходному" виду разрешенного использования данного земельного участка.

В порядке, предусмотренном действующим законодательством, ответчик обратился за установлением соответствия вида разрешенного использования в Администрацию г. о. Самара письмом 06.06.2025. На момент разрешения спора по существу решение об установлении соответствия вида разрешенного использования не принято.

Таким образом, ответчиком совершены действия по освоению земельного участка, в том числе внесение в ЕГРН изменений в части обременения земельного участка красными линиями, приведение в соответствие ГПЗУ № РФ-63-3-01-0-00-2024-0619-0, разработка двух вариантов проектной документации, в том числе предусматривающей снос объекта,

находящегося на спорном земельном участке, заключение соглашения о сносе торгового павильона с его владельцем – ФИО3

Суд также учитывает, что выдача ГПЗУ № РФ-63-3-01-0-00-2024-0619-0 по продолжительности заняла 1,5 месяца, внесение изменений в документацию по планировке территории и в ЕГРН - 5 месяцев, что, в свою очередь, относится к полномочиям Департамента. Приведение в соответствие вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Правилами землепользования и застройки г.о. Самара на момент рассмотрения настоящего дела со стороны Департамента, которому заявление ответчика перенаправлено для исполнения Администрацией, также не выполнено. Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Согласно п 1. ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Согласно п. 2. ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 и п. 3 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием

способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с п.1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Согласно п 2. ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в п. 1 настоящей статьи основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

Аренда земельного участка на основании абз.1 пп.1 п.2 ст. 45 ЗК РФ может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с его разрешенным использованием или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

Конституционный Суд Российской Федерации указывает, что существенное нарушение договора как основание его расторжения по решению суда, предполагает определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли нарушение существенным по смыслу этой нормы.

Необходимостью определения судом в рамках его дискреционных полномочий существенности допущенного арендатором нарушения в конкретном деле обеспечивается баланс интересов сторон договора с учетом имеющихся фактических обстоятельств (см, например, определение от 29.10.2020 № 2466-О).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (см., например, определение от 20.12.2021 № 308-ЭС21-23577).

Федеральным законом от 08.08.2024 № 307-ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс РФ, в части регулирования этапа освоения земельного участка.

В силу ст. 85.1 ЗК РФ под освоением земельного участка из состава земель населенных пунктов понимается выполнение правообладателем земельного участка одного или нескольких мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

При этом, исходя из смысла ст. ст. 45, 46 ЗК РФ, ст. ст. 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

В соответствии с ответом Прокуратуры Советского района г. Самара на обращение № ВО-2254-25-210 от 08.10.2025, ИП ФИО2 добросовестно осваивает земельный участок. Арендатором земельного участка предприняты действия, необходимые для освобождения земельного участка от существующего на нем здания, разработан проект, предусматривающий его демонтаж, факт нарушения условий договора аренды не подтверждается фактическими обстоятельствами. Расположение на земельном участке торгового павильона препятствует ИП ФИО2 выполнять работы по строительству нового здания, основания для привлечения арендатора к ответственности по факту нарушения земельного законодательства не выявлены.

Суд также учитывает, что при составлении акта контрольного мероприятия без взаимодействия (выездное обследование) от 06.07.2023 № 42, на который в обоснование требований ссылается истец, допущены грубые нарушения.

Так, в соответствии с п.2 ст. 88 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»

(далее – ФЗ № 248) в случае составления акта контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия орган направляет акт контролируемому лицу в порядке, установленном ст. 21 указанного Федерального закона № 248. ИП ФИО2 указанный акт в установленном порядке направлен не был, что подтверждается материалами дела, возражений и доказательств обратного со стороны истца не представлено.

Непредоставление контролируемому лицу для ознакомления документа с результатами контрольного (надзорного) мероприятия относится к грубым нарушениям согласно п.10 ч. 2 ст. 91 Федерального закона № 248-ФЗ. В соответствии с п.3 ст. 64 АПК РФ не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Таким образом, существенные нарушения договора аренды земельного участка, выразившиеся в нарушении вида разрешенного использования земельного участка, отсутствуют, поскольку, земельный участок был предоставлен в аренду с уже находящимся на нем торговым павильоном. Строение по своим признакам является временным объектом и эксплуатируется ФИО3, ответчик его не использует, нарушений вида разрешенного использования на спорном земельном участке не допущено. ИП ФИО2 в соответствии с условиями Договора аренды осуществляет мероприятия, направленные на освоение земельного участка с кадастровым номером 63:01:0906002:534, которые являются необходимыми для реализации цели Договора аренды. Доказательств обратного со стороны истца не представлено.

Материалами дела подтверждено и истцом не опровергнуто, что ответчик, как землепользователь, по объективным причинам, препятствующим разработке проектно-сметной документации, получению разрешения на строительство и принятию мер, направленных на реальное строительство заявленного объекта на спорном земельном участке, не мог осуществить строительство объекта до момента проведения контрольного мероприятия.

Довод истца о нарушении ответчиком обязательств по внесению арендной платы является необоснованным в силу следующего.

В соответствии с пп.3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В материалы дело представлено Письмо Департамента от 17.01.2025 № Д0501-01/12676-0-1, которое содержит акт сверки по договору аренды № 197а от 09.10.2020 по состоянию на 01.01.2025. Согласно указанному письму задолженность со стороны Ответчика по арендной плате за 2024 отсутствует, переплата по пени составляет 8 989,37 рублей. Согласно Акту сверки от 09.06.2025, по состоянию на 10.06.2025, переплата по арендной плате составляет 55 493,01 руб., задолженность по оплате пени отсутствует.

Из этого следует, что со стороны ответчика обязанность по внесению платы по договору аренды № 197а государственного участка, собственность на который не разграничена, от 09.10.2024 надлежащим образом исполняется, существенное нарушение условий договора аренды земельного участка в виде невнесения арендной платы отсутствует. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

Довод истца о нарушении ответчиком градостроительных регламентов,

выразившемся в нахождении на спорном земельном участке здания с кадастровым номером 63:01:0906002:1569 подлежит отклонению ввиду следующего.

Указанное здание находится в фактическом владении и эксплуатации ФИО3, который обеспечивает его полное содержание, что подтверждается имеющимися в материалах дела договором № 1А-ЭК, заключенным с ООО «Эксплутационная компания», договором № 1-РЭК купли-продажи электрической энергии, заключенным с ООО «Региональная энергосбытовая компания», актами сверки взаимных расчетов.

Более того, ФИО3 сдает указанное строение ИП ФИО6 по договору аренды от 31.12.2020.

Судом установлено, что ИП ФИО2 предпринят ряд мер, направленных на снос указанного в целях исполнения Договора аренды от 09.10.2020 и приведения спорного земельного участка в соответствие, в результате чего между ФИО3 и ИП ФИО2 заключено соглашение о сносе здания. Также Ответчиком разработана проектная документация, предусматривающая снос здания. Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии виновных действий Ответчика, нарушающих п. 6.5 Договора аренды.

Принимая во внимание, что расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств, каковым ответчик с учетом установленных судами обстоятельств дела признан быть не может, учитывая принятие ответчиком необходимых мер к надлежащему исполнению условий договора, суд приходит к выводу, что избранная истцом мера ответственности в виде расторжения договора на основании нарушения п.6.5 является необоснованной.

Доказательств вины ИП ФИО2 в нарушении градостроительного регламента, выразившегося в эксплуатации торгового павильона, в материалы дела не представлено.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.

В связи с тем, что истцом не представлено доказательств наличия условий, предусмотренных ст. 450 ГК РФ, ст. 619 ГК РФ, ст. ст. 22, 45 ЗК РФ, основания для расторжения договора в судебном порядке отсутствуют.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 163, 167-171, 176, 259 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации, Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства третьего лица о назначении экспертизы отказать.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья / Е.А. Нагайцева