Решение от 31 июля 2019 г. по делу № А23-943/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: arbitr@kaluga.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А23-943/2019
31 июля 2019 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 31 июля 2019 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Погонцев М.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Городской Управы города Калуги (ОГРН <***>, ИНН <***>) 248000, <...>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Крона» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 248031, <...>,

о расторжении договора аренды,

и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Крона» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 248031, <...>,

к Городской Управе города Калуги (ОГРН <***>, ИНН <***>) 248000, <...>,

о признании недействительным договора аренды,

при участии третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Управление по охране объектов культурного наследия Калужской области (248016, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в судебном заседании:

от Городской Управы города Калуги (истца по первоначальному иску) - представителя ФИО2 по доверенности от 23.01.2018;

от ООО «Крона» (ответчика по первоначальному иску) - представителя ФИО3 по доверенности от 05.07.2018;

от третьего лица - представителя Управления по охране объектов культурного наследия Калужской области ФИО4 по доверенности от 20.03.2019, специалист ФИО5 на основании паспорта.

УСТАНОВИЛ:

Городская Управа города Калуги обратилась в Арбитражный суд Калужской области к обществу с ограниченной ответственностью «Крона» с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 16.01.2018 № 15/18.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу ООО «Крона» обратилось в Арбитражный суд Калужской области со встречным исковым заявлением к Городской Управе города Калуги о признании недействительным договора аренды земельного участка от 16.01.2018 № 15/18. Заявление принято к производству определением от 18.04.2019.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, поддержали встречные исковые требования.

Представители третьего лица, в том числе специалист, проводивший обследование спорного земельного участка, пояснили, что часть земельного участка находится в зеленой зоне, то есть в зоне охраняемого природного наследия; данная информация проверялась путем сопоставления данных публичной кадастровой карты Росреестра и выхода на территорию с целью визуального обследования. Специалист подтвердил факт, что земельный участок с западной стороны на несколько метров захватывает территорию оврага, восточная часть свободна и находится в зоне регулируемой застройки с высотой 25 метров.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из имеющихся доказательств, на основании протокола от 13.11.2017 № 2 об итогах проведения аукциона между Городской Управой города Калуги (Арендодатель) и ООО «Крона» (Арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства открытой спортивной площадки, теннисного корта, катка и аналогичных объектов от 16.01.2018 № 15/18, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов общей площадью 546 кв.м с кадастровым номером 40:26:000324:554 для строительства открытой спортивной площадки, теннисного корта, катка и аналогичных объектов по адресу: <...>, в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков.

По условиям п. 3.2., 3.3. договора арендная плата является годовой платой, Размер арендной платы за год составляет 19 613 400 руб. Арендная плата за земельный участок вносится Арендатором путем перечисления Арендатору следующим образом: за I квартал - до 1 апреля, за II квартал - до 1 июля, за III квартал - до 1 октября, за IV квартал - до 25 декабря текущего года.

Ссылаясь на ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Городская Управа города Калуги обратилась в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды в связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате арендных платежей более двух раз подряд.

Арендатор не согласившись с заявленными требованиями предъявил в суд встречное исковое заявление о признании недействительным договора аренды земельного участка от 16.01.2018 № 15/18.

В обоснование своих требований указывает на следующие обстоятельства:

Спорный земельный участок передается в аренду для целей строительства на нем открытой спортивной площадки, теннисного корта, катка или иных аналогичных объектов, что подтверждается предметом договора, а также п.2.2. Градостроительного плана земельного участка (назначение объекта капитального строительства).

На чертеже градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования выделена зона допустимого размещения объектов капитального строительства. Также указано, что земельный участок располагается в зонах регламентирования застройки и регулирования застройки с ограничением высоты до 25 метров.

Исходя из Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калуга», утвержденных Решением Городской Думы г.Калуги от 14.12.2011г. № 247 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калуга», в пределах Зоны регулирования застройки с ограничением высоты до 25 м возможно строительство зданий от 5-ти до 9-ти этажей. Полностью сохраняется вся планировочная сетка улиц Калуги XVIII века. Строительство отдельных редких доминант также должно согласовываться с органами охраны памятников.

Исходя из вышеизложенного, расположение участка в указанных зонах не препятствовало его использованию в соответствии с оговоренным целевым назначением.

Указанный земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 16 января 2018г., являющемуся приложением № 2 к заключенному договору аренды.

17 января 2018г. ООО «Крона» в адрес заместителя Городского Головы - начальника управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги было подано заявление о выдаче разрешения на строительство спортивной площадки на арендованном земельном участке с приложением пояснительной записки, проекта организации строительства, проекта организации земельного участка и архитектурных решений.

27 апреля 2018г. в адрес ООО «Крона» поступил ответ на вышеуказанное заявление, в котором председатель комитета архитектуры и градостроительства управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги сообщил, что представленная проектная документация не соответствует градостроительному плану земельного участка от 05.04.2017г. № PU403010006851 - не представлено согласование государственного органа Калужской области по охране объектов культурного наследия (письмо Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений г. Калуги, исх. № 1822/06-18 от 20.02.2018г.).

23 января 2018 года ООО «Крона» обратилось в Управление по охране объектов культурного наследия Калужской области с просьбой предоставить всю необходимую информацию относительно особенностей использования указанного земельного участка в рамках фигурирующих в градостроительном плане земельного участка зон. В случае отсутствия каких-либо замечаний и дополнительных требований просило сообщить об отсутствии возражений по поводу проведения на земельном участке работ в соответствии с проектной документацией.

30 января 2018 года в адрес ООО «Крона» поступил ответ на вышеуказанное заявление, в котором сообщается, что по имеющимся в Управлении сведениям, земельный участок располагается в зоне регулирования застройки с ограничением высоты до 25 м (восточная часть участка) и в зоне охраняемого природного ландшафта Б (западная часть участка) памятников истории и культуры города Калуги, утвержденных решением исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 14.11.1983г. №752 «Об утверждении проекта охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры города Калуги».

В зоне охраняемого природного ландшафта Б разрешены планировочные работы, заботы по укреплению склонов, организация парков.

Проведение строительных работ для строительства открытой спортивной площадки, теннисного корта, катка и аналогичных объектов в зоне охраняемого природного ландшафта Б не допускается.

Таким образом, данное обстоятельство - нахождение части данного земельного участка в зоне охраняемого природного ландшафта Б, препятствует использованию данного земельного участка для целей договора аренды: для строительства открытой, спортивной площадки, теннисного корта, катка и аналогичных объектов по адресу: <...>.

Для подтверждения факта нахождения части спорного земельного участка в зоне охраняемого природного ландшафта Б судом к участию в деле было привлечено Управление по охране объектов культурного наследия Калужской области.

Согласно пояснениям третьего лица, при рассмотрении обращения ООО «Крона» о наличии историко- культурных ограничений на участке с кадастровым номером 40:26:000324:554 были использованы описательная и графическая часть проекта, утвержденного решением исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 14.11.1983г. №752 «Об утверждении проекта охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры города Калуги», проект организации земельного участка под объект «Спортивная площадка на участке с кадастровым номером 40:26:000324:554 по адресу <...>» (подготовлен ЗАО «Инстэл» 063/17-ПЗУ), приложенная заявителем к запросу, сведения о расположении и границах указанного земельного участка из публичной кадастровой карты Росреестра с наложением данных космической съемки.

В соответствии с проектом охранных зон и зон регулирования застройки города Калуги, утвержденным Решением, Жировский овраг включен в зону охраняемого ландшафта «Б», в которой разрешены планировочные работы, работы по укреплению склонов, организация парков.

На часть указанной зоны накладывается зона регулирования застройки до 25 м.

При этом, согласно пункту 24 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 № 972, в случае распространения на одну и ту же территорию в границах зон охраны объекта культурного наследия разных режимов использования земель и градостроительных регламентов на указанной территории действуют более строгие режимы использования земель и градостроительные регламенты вне зависимости от уровня и даты принятия акта органа государственной власти, утвердившего указанные режимы использования земель, требования к градостроительным регламентам и категории историко-культурного значения объекта культурного наследия.

Как пояснил специалист третьего лица, проводивший обследование спорного земельного участка, Согласно ситуационному плану в составе проекта организации земельного участка 063/17-ПЗУ западная часть земельного участка с кадастровым номером 40:26:000324:554 располагается в зоне, имеющей зеленый цвет, которым очевидно отмечен Жировский овраг. С данными представленного ситуационного плана совпадают сведения публичной кадастровой карты Росреестра. Благодаря опции наложения земельного участка на карту со спутниковой съемкой видно, что западной частью участка происходит затрагивание зоны произрастания древесной растительности, покрывающей Жировский овраг. Результаты выхода на место подтвердили, что территория участка, покрытая древесной растительностью, имеет понижение и действительно представляет собой начало склона оврага. При сравнении размеров объектов, расположенных на участке с кадастровым номером 40:26:000324:554 площадью 546 кв. м. и рядом с ним (существующей асфальтированной площадки, дорожки к ней, открытой полянки), можно определить, что затрагивание западной частью участка территории Жировского оврага происходит примерно на 3 метра, что подтверждает информацию управления о расположении этой части участка в зоне охраняемого природного ландшафта «Б».

Согласно п. 11 Постановления Правительства РФ от 12.09.2015 N 972 режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах зоны охраняемого природного ландшафта, в том числе единой зоны охраняемого природного ландшафта, устанавливаются с учетом следующих требований:

а) запрещение строительства объектов капитального строительства, ограничение хозяйственной деятельности, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей в целях сохранения и восстановления композиционной связи с объектом культурного наследия природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства (за исключением работ по благоустройству территории и размещению малых архитектурных форм);

б) сохранение качества окружающей среды, необходимого для обеспечения сохранности и восстановления (регенерации) охраняемого природного ландшафта;

в) сохранение сложившегося в охраняемом природном ландшафте соотношения открытых и закрытых пространств в целях обеспечения визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;

г) соблюдение требований в области охраны окружающей среды, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении, а также охраняемого природного ландшафта;

д) иные требования, необходимые для сохранения и восстановления (регенерации) охраняемого природного ландшафта.

Учитывая вышеизложенное, суд признает подтвержденным факт нахождения части спорного земельного участка в зоне охраняемого природного ландшафта "Б", что согласно пунктов 11, 24 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия, исключает проведение на спорном земельном участке каких-либо работ, связанных с предметом договора.

Ссылка Городской Управы города Калуги на представленные самим же истцом выписку из Правил землепользования и застройки городского округа "Город Калуга" (т.2, л.д.12) и выкопировку из Генерального плана городского округа "Город Калуга" не принимается судом во внимание, поскольку компетентным органом, определяющим возможность нахождения спорного земельного участка в охранной зоне объектов культурного наследия является Управление по охране объектов культурного наследия Калужской области, а соответствующим регулятивным актом решение исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 14.11.1983г. № 752 "Об утверждении проекта охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры города Калуги".

Правовой режим земельного участка с кадастровым номером 40:26:000324:554 установлен Решением исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 14.11.1983г. № 752 «Об утверждении проекта охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры города Калуги».

Согласно п.2 ст.34 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.

В нарушение вышеназванного требования закона, при проведения аукциона и заключении договора аренды были допущены нарушения требований Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории)", Постановления Правительства РФ от 12.09.2015 N 972, Решения исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 14.11.1983г. № 752 «Об утверждении проекта охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры города Калуги», а именно в пользование арендатору для целей строительства был предоставлен земельный участок, находящийся в зоне охраняемого природного ландшафта, что в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о недействительности данной сделки.

С учетом вышеизложенных обстоятельств суд не находит оснований для удовлетворения требований Городской Управы города Калуги о расторжении договора аренды, поскольку удовлетворение встречного иска о признании сделки недействительной исключает возможность удовлетворения первоначального иска.

Встречный иск о признании сделки недействительной в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению. Расходы по оплате государственной пошлины по встречному иску относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Городской Управы города Калуги о расторжении договора аренды земельного участка от 16.01.2018г. отказать.

Встречный иск удовлетворить. Признать недействительным договор аренды от 16.01.2018г. № 15/18, заключенный между Городской Управой города Калуги и ООО «Крона».

Взыскать с Городской Управы города Калуги в пользу ООО «Крона» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья М.И. Погонцев