Решение от 27 апреля 2023 г. по делу № А40-11459/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-11459/23-181-61
27 апреля 2023 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2023 г. Полный текст решения изготовлен 27 апреля 2023 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Хабаровой К.М.,

При ведении протокола секретарем судебного заседания Салтановой Е.А., рассмотрев в судебном заседании

дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕХНОИНВЕСТ"

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании недействительным соглашения в части,

при участии:

от Истца: Маматов Р.Р. по доверенности № б/н от 11.01.2023 г.; Кокарюк В.В. по доверенности от 11.01.2023 г. № б/н

от Ответчика: Михнев МП. по доверенности от 22.12.2022 г. № 33-Д -1544/22.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕХНОИНВЕСТ"

(далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик)) о признании недействительными:

- пункт 6 Соглашения от 24.01.2022 г. о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № М-09-040318 в части установления ООО «ТехноИнвест» размера ежегодной арендной платы с 06.03.2012 г. (с даты государственной регистрации права собственности на помещение в здании).

- пункты 1.5, 1.6.; 1.7., 1.8., 1.9., 1.10, 1.11. (в части начисления арендной платы с 01.01.2022 г. по 03.06.2022 г.) Приложения к Соглашению.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика требования не признал согласно доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав представителей истца, ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах

дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование иска, Истец является собственником нежилого помещения VII ком. 1-6, 8-25, 27-36, 38, общей площадью 822,6 кв.м. 4-го этажа здания по адресу: г. Москва 1-й Магистральный тупик, д. 11 стр. 1.

24.01.2022 г. между истцом и ответчиком заключено Соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № М-09-040318 (далее -Соглушение), в соответствии с которым истец арендовал 512,45 кв.м. земельного участка кад. № 77:09:000:5016:148 (пропорционально своему помещению в здании), расположенном по адресу: г. Москва, туп 1-й Магистральный, вл. 11.

Соглашение заключено по требованию истца, на основании решения Арбитражного суда г.Москвы от 23.03.2021 г. по делу № А40-229236/20.

Пунктом 6 Соглашения и Приложением к Соглашению установлена ежегодная арендная плата с 06.03.2012 г. (с даты государственной регистрации права собственности на помещение в здании).

12.08.2022 г. ответчик направил истцу претензию (исх. № 33-6-281748/22-(0)-1) с требованием о погашении задолженности по арендной платы за период с 06.03.2012 г. по 30.06.2022 г., в размере 1 239 359,05 рублей.

В ответе от 23.08.2022 г. истец не согласился с оплатой арендной платы с 06.03.2012 г.

В письме о предоставлении информации от 03.10.2022 г. № ДГИ-1-56590/22 ответчик, с ссылкой на условия Соглашения настаивал на оплате аренды истцом с 06.03.2012 г. (с даты регистрации права собственности на помещения истца).

Как на то ссылается, истец, заключая Соглашение с условием пункта 6 об установлении арендной платы с 06.03.2012 г. истец полагал о невозможности требования уплаты арендной платы с данной даты, поскольку в период с 06.03.2012 г. по 07.03.2018 г. земельный участок арендовал не истец, а ОАО «Орленок» (ЗАО «Орленок») по договору аренды от 27.11.2006 г. № М-09-513519, которое вносило арендную плату ответчику, а истец возмещал арендатору (ОАО «Орленок», ЗАО «Орленок») расходы по аренде в соответствии со своей долей в земельном участке. Всего за период с 06.03.2012 г. по 07.03.2018 г. истцом была возмещена ОАО «Орленок» (ЗАО «Орленок») сумма за аренду 819 323,52 рублей (см. акт сверки).

Далее, за период фактического пользования участком (без аренды) с 08.03.2018 г. по 03.08.2020 г. истцом, по требованию ответчика, была оплачена сумма неосновательного обогащения в размере 1 059 515,91 руб. (платежные поручения от 01.03.2021 г. № 460), решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.07.2021 г. по делу № А40-65604/21.

Тем не менее, не смотря на произведенные платежи, в очередных претензиях от 14.10.2022 г. № ДГИ-1-59320/22-1, от 24.10.2022 г. № 33-6-281748/22-(0)-2 ответчик требует оплату арендной платы с 06.03.2012 г., в размере 1 008 536,87 рублей.

Истец считает п.6 Соглашения и п.п. 1.5.- 1.11. Приложения к Соглашению недействительными, как не соответствующим п.2. ст.21 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", согласно которому обязанность уплачивать арендную плату возникает у арендатора со дня, следующего за днем государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Закон не связывает обязанность по уплате арендной платы с датой регистрации права собственности на помещение, как об этом указано в п.6 Соглашения.

Соглашение зарегистрировано 03.06.2022 г. (запись регистрации в ЕГРН 77:09:0005016:148-77/051/2022-2), соответственно обязанность оплаты аренды

возникает у истца с 04.06.2022 г., требование же ответчика об оплате аренды с 06.03.2012 г. с применением п.6 Соглашения и Приложения нарушает права истца.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления в суд настоящих исковых требований.

Ответчик, возражая в отношении удовлетворения иска, ссылается на то, что обязанность по оплате арендной платы возникает как на основании фактического землепользования, так и на основании действующего договора аренды, Истцом не указаны нормы права, в соответствии с которыми оспариваемые пункты соглашения являются недействительными; фактически Истец просит суд внести изменения в договор аренды за прошлый период, что противоречит положениям п. 3 ст. 453 ГК РФ.

Дополнительно в судебном заседании представитель истца пояснил, что указанные положения Соглашения являются недействительными в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Также истцом представлены дополнительные пояснения о произведенных платежах за аренду, согласно которым по договору аренды от 27.11.2006 г. № М-09- 513519, заключенному между ОАО «Орленок» (арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) арендатором за аренду земельного участка кад. № 77:09:000:5016:148 за период с 01.01.2012 г. по 3 кв. 2017 г. оплачена сумма 11112 724,93 рублей.

За данный период (с 01.01.2012 г. по 3 кв 2017 г.), в соответствии со своей долей в земельном участке, истец возместил арендатору расходы по аренде в сумме 773 947,77 рублей. Возмещение производилось на основании п.5.3. договора купли-продажи недвижимости от 22.09.2009 г.

Далее, за период фактического пользования участком (без аренды) с 08.03.2018 г. по 03.08.2020 г. истцом по претензии ответчика от 18.09.2020 г., была оплачена сумма неосновательного обогащения в размере 1 059 515,91 руб. (п/п от 01.03.2021 г. № 460. Переплата при этом составила: 1 059 515,91 руб. - 253 120,51 руб. (расчетная сумма аренды за данный период) = 806 395,4 руб.

Далее, за период с 04.08.2020 г. по настоящее время оплата аренды была произведена истцом зачетами встречных требований.

Таким образом, по утверждению истца, за период с даты, указанной в п.6 Соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № М-09-040318 от 24.01.2022 г. по настоящее время оплата за использование участка ответчиком получена полностью.

Тем не менее, ответчик продолжает выставлять претензии (указаны в исковом заявлении) на основании оспариваемого п.6 Соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № М-09- 040318.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 8 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5).

На основании пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Земельный участок с кадастровым № 77:09:0005016:148 предоставлен договором аренды от 29.12.2012 № М-09-040318 ООО «ЭРИКА CP Л» для эксплуатации производственных зданий и сооружений сроком действия до 27.11.2061. Договор действует.

Между Истцом и Департаментом заключено соглашение от 24.01.2022 о вступлении в договор аренды земельного участка от 29.12.2012 № М-09-040318.

На момент заключения никаких возражений между сторонами не возникало, соглашение зарегистрировано 03.06.2022 (запись регистрации в ЕГРН 77:09:0005016:148-77/051/2022-2).

По утверждению истца, с даты государственной регистрации Соглашения (03.06.2022 г.), согласно п.1. ст. 164 ГК РФ, в корреспонденции с п.2. ст.609 ГК РФ, для сторон договора наступили правовые последствия, в том числе обязанность истца как арендатора по внесению арендной платы.

Истец указывает на то, что законодательство не связывает обязанность по уплате арендной платы с датой регистрации права собственности на помещение, как об этом указано в п.6 Соглашения и как на этом настаивает ответчик.

Согласно п. 2. ст.21 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 "О землепользовании в городе Москве" обязанность уплачивать арендную плату возникает у арендатора со дня, следующего за днем государственной регистрации договора аренды земельного участка.

По мнению истца, данное положение закона находится в системной связи с нормами законодательства (п.1. ст. 164 ГК РФ, п.2. ст.609 ГК РФ) и не является диспозитивным в отношении воли сторон.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная ЗК РФ.

Часть 1 ст. 17 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» гласит о том, что использование земли в городе Москве является платным, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

В своих возражениях Департамент обращает внимание на то, что истцом к исковому заявлению или к обращениям в Департамент от 21.12.2020 и 20.09.2021 не

приложено доказательств внесения полных и своевременных платежей за пользование землей (хотя бы за 3 года, предшествующие заключению договора, который, в настоящем случае, не заключен), в связи с чем в проекте соглашения и были указаны оспариваемые истцом периоды.

Согласно данным ЕГРН, право собственности ООО «ТехноИнвест» на помещение с кадастровым номером 77:09:0005016:2858 зарегистрировано 06.03.2012 г.

На основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 и 3 ст. 552 ГК РФ, ст. 271 ГК РФ при переходе права на здание, строение, сооружение к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 2 п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом приведенных положений законодательства, обязанность истца по оплате пользования земельным участком возникла с момента регистрации ее права собственности на помещение в здании, расположенном на земельном участке, принадлежащем городу Москве (с 06.03.2012 г.).

В данном случае, обращаясь в суд с настоящим иском, истец фактически выражает несогласие с предъявленными Департаментом претензиями относительно наличия задолженности по арендной плате за период с 06.03.2012г.

Истец приводит фактические обстоятельства заключения соглашения о вступлении, указывает, как производились те или иные платежные поручения, однако, приведенные факты не имеют значения для признания недействительными отдельными пункты соглашения.

Согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь ввиду, что оно связывало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон(ст.310 ГК РФ)

В соответствие с ч. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (ч.1 ст.65 ЗК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности града Москвы и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

Размер арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельных участков с использованием сведений ЕГРН.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполниться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьями 12 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из смысла статьи 12 Гражданского кодекса РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, в то же время избранным им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обратившиеся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

По сути, предъявлением настоящих исковых требований истец просит внести изменения в договор аренды за прошлый период, однако, в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств, подтверждающих нарушение норм законодательства (ст. 168 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах суд считает, что истцом не представлено ни одного надлежащего доказательства, свидетельствующего о том, что оспариваемые пункты соглашения являются недействительными, в связи с чем заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Остальные доводы и доказательства, приведенные и представленные лицами, участвующими в деле, суд исследовал, оценил и не принимает во внимание в силу их малозначительности и/или безосновательности, а также в связи с тем, что по мнению суда, они отношения к рассматриваемому делу не имеют и (или) не могут повлиять на результат его рассмотрения.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 41, 65, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья К.М. Хабарова