Решение от 31 октября 2018 г. по делу № А78-10738/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А78-10738/2018
г.Чита
31 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2018 года

Решение изготовлено в полном объёме 31 октября 2018 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи И.В. Леонтьева

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***> , ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Маккон" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании расторжения договора аренды нежилого помещения № 2-4 от 01.01.2018 г. в одностороннем порядке незаконным, о признании договора аренды нежилого помещения № 2-4 от 01.01.2018 действующим с 01.07.2018 г по 30.12.2018 г.,

при участии в предварительном судебном заседании:

от истца – представитель не явился, извещен;

от ответчика – представитель не явился, извещен.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Маккон" о признании одностороннего отказа общества с ограниченной ответственностью «Маккон» от исполнения договора аренды нежилого помещения № 2-4, общей площадью 300, 8 кв.м., расположенного по адресу: <...> а ТЦ «Березка» незаконным, о признании договора аренды нежилого помещения № 2-4 от 01.01.2018 действующим.

Стороны, извещенные о времени и месте предварительного судебного заседания, в предварительное судебное заседание не явились, возражений и ходатайств в суд не направили.

Суд на основании ст. 137 АПК РФ перешел из предварительного судебного заседания в судебное.

Согласно части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.

Сторонами не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие.

Дело рассмотрено в порядке частей 1, 3 статьи 156, части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон и с переходом из предварительного судебного заседания в судебное заседание.

Истец направил уточнение исковых требований в котором просит признать расторжение договора аренды нежилого помещения № 2-4 от 01.01.2018 г. в одностороннем порядке незаконным, признать договор аренды № 2-4 от 01.01.2018 г. действующим с 01.07.2018 г.

Суд принял уточнение исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

01.01.2018 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Маккон" (далее по тексту Ответчик) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее по тексту Истец) заключен договор аренды нежилого помещения № 2-4, общей площадью 300,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> а, ТЦ «Березка», (далее по тексту — Договор).

В соответствии с п. 1.4. договора срок аренды устанавливался с 01 января 2018 г. по 30декабря 2018г.

30 мая 2018 г. от Ответчика поступило Уведомление, об освобождении арендованного помещения на период проведения капитального ремонта в срок не позднее 30 июня 2018 г.

31.05.2018 г. Истец направил в адрес Ответчика письмо, в котором была изложена его позиция, выразившаяся в том, что если на момент заключения договора арендованное имущество имеет недостатки (п. 2 ст. 612 ГК РФ), которые подлежат устранению с помощью капитального ремонта, в договоре следовало прямо указать на имеющиеся недостатки и срок устранения этих недостатков путем проведения капитального ремонта. Так же, Истец просил ознакомить его с проектными решениями по проведению капитального ремонта, или хотя бы ознакомить с Актом обследования помещения на капитальный ремонт, в котором была выявлена необходимость проведения капитального ремонта и содержались объемы и виды работ. Ответчиком не был представлен проект Дополнительного Соглашения к действующему договору аренды № 2-4 от 01.01.2018 г. с указанием точных сроков проведения капитального ремонта второго этажа, распределения арендной платы на срок проведения ремонтных работ и т.д.

1.06.2018 г. в адрес Истца было направлено письмо о расторжении Договора № 2-4 аренды нежилого помещения от 01.01.2018 г. с 1 июля 2018 г., в котором Ответчик ссылается на п.3.7. Договора (Арендатор может в любой момент в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояния нежилого помещения) не аргументируя и не пояснив, каким образом Истец ухудшает состояния нежилого помещения.

Данное письмо Истец не может расценить как Уведомление о расторжении Договора аренды, т.к письмо не имеет ссылок и указаний на конкретные факты и объективные основания к расторжению Договора аренды. За время существования договорных отношений. Ответчик ни разу не направлял в адрес Истца каких либо писем или устных претензий с указанием к устранению конкретных нарушений условий договора аренды в отношении технического состояния, арендуемого помещения. Согласно ст. 619 ГК РФ Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Истец считает, что у Ответчика отсутствовали основания к одностороннему расторжению Договора аренды.

Истец, посчитав свои права нарушенными, обратился в суд с требование о признании одностороннего расторжения договора незаконным и признании договора действующим.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как разъяснено в пункте 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, в положениях ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые развивают положения п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установлено ограничение права сторон договора аренды, в том числе заключенного на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований такого отказа.

Из материалов дела следует, что 01.01.2018 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Маккон" (далее по тексту Ответчик) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее по тексту Истец) заключен договор аренды нежилого помещения № 2-4, общей площадью 300,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> а, ТЦ «Березка», (далее по тексту — Договор).

В соответствии с п. 1.4. договора срок аренды устанавливался с 01 января 2018 г. по 30 декабря 2018г.

В п. 3.7 договора стороны согласовали, что арендодатель может в любой момент в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, что влечет за собой расторжение договора без обращения в суд, в следующих признаваемых существенными сторонами случаях: при использовании нежилого помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние нежилого помещения; если арендатор своевременно не внес арендную плату в предусмотренном договором размере или более чем на один месяц просрочил внесение арендной платы.

Названное условие договора определено по взаимному соглашению сторон и не противоречит действующему законодательству.

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421, ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды определяются по соглашению сторон, кроме случаев, установленных законом.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Суд, изучив пункт 3.7 договора считает, что в нем достаточно понятно стороны изложили условия при которых арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Формулировки четкие ясные и несут в себе однозначный смысл.

Из переписки сторон следует, что ответчик предложил истцу освободить помещение в связи с проведением капитального ремонта (л.д.13). В дальнейшем расторг договор в одностороннем порядке (л.д.15). Из п. 3.7 договора не следует, что арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке по причине капитального ремонта. При этом арендатору не представлено доказательств о намерении арендодателем провести на арендуемой территории ремонт.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из договора не следует, что арендованное имущество нуждается в каком либо ремонте.

Сведений о том, что помещение нуждается в капитальном ремонте суду также не представлено.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 610 ГК РФДоговор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судом установлено, что сторонами согласован срок аренды до 30.12.2018 г., который не истек, а у ответчика не наступило оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.

При заключении договора стороны не согласовывали необходимость проведения капитального ремонта, как и возможность одностороннего отказа от договора аренды в случае проведения капитального ремонта.

В данном случае ответчик нарушил правила п. 4 ст. 450.1 ГК РФ согласно которых сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В действиях ответчика суд не усматривает добросовестного поведения, следовательно односторонний отказ является недействительной сделкой.

При таких обстоятельствах суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Действия ответчика следует признать незаконными, следовательно договор по правилам ст. 167 ГК РФ является действующим.

Расходы по оплате госпошлины по правилам ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Учитывая, что второе требование истца носит также неимущественный характер, имеет зависимость от судьбы первого требования, а также что требования связаны между собой предметом и одним основанием, то суд считает, что государственная пошлина должна быть оплачена как за одно требование.

Истец при подаче иска оплатил государственную пошлину в размере 6000 руб., следовательно ответчик должен возместить истцу данные расходы на основании ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать расторжение договора аренды нежилого помещения № 2-4 от 01.01.2018 г. Обществом с ограниченной ответственностью "Маккон" в одностороннем порядке незаконным.

Признать договор аренды № 2-4 от 01.01.2018 г. заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Маккон" и индивидуальным предпринимателем ФИО2 действующим с 01.07.2018 г. по 30.12.2018 г.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Маккон" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***> , ИНН <***>) 6000 руб. расходов на оплату госпошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья И.В. Леонтьев