Решение от 10 апреля 2025 г. по делу № А45-2326/2025

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ



РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Дело № А45-2326/2025
г. Новосибирск
11 апреля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 11 апреля 2025 года.


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Ветошкина А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Готовчиковым Е.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью «НСК Девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Новосибирск,

о взыскании 18 450 974, 02 руб. задолженности за период с января 2021 года по июнь 2022 года,  2 091 835, 44 руб. неустойки за период с 02.02.2021 по 05.06.2022  по договору аренды земельного участка от 21.04.2015 № 121393,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО1 (доверенность от 15.01.2025, диплом, служебное удостоверение);

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 12.09.2024, диплом, паспорт),

установил:

Мэрия города Новосибирска (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НСК Девелопмент» (далее – ответчик) взыскании 18 450 974, 02 руб. задолженности за период с января 2021 года по июнь 2022 года,  2 091 835, 44 руб. неустойки за период с 02.02.2021 по 05.06.2022  по договору аренды земельного участка от 21.04.2015 № 121393.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв, согласно которому возражает против удовлетворения требований в указанном истцом размере, указывая на пропуск срока исковой давности.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Как следует из материалов дела, что также было установлено Арбитражным судом Новосибирской области при рассмотрении дел №А45-15566/2015, №А45-41515/2019, №А45-7220/2021 с участием тех же лиц в качестве сторон спора, на основании распоряжения мэрии от 28.02.2007 № 1245-р обществу с ограниченной ответственностью "ПромФинСтрой-2" предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 9,2209 га с кадастровым номером 54:35:05 1950:0001.

Между мэрией и ООО "ПромФинСтрой-2" заключен договор аренды от 28.02.2007 указанного земельного участка, сроком действия до 28.02.2010 для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и зданий административного, общественного назначения 5-го Затулинского мкр. южной части.

Распоряжением мэрии от 29.03.2010 № 5003-р на основании заявления ООО "ПромФинСтрой-2" от 15.02.2010 при разделе земельного участка с кадастровым номером 54:35:051950:1 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:051950:8 площадью 8 758 кв. м, 54:35:051950:9 площадью 7 244 кв. м и 54:35:051950:10 площадью 5 343 кв. м. Земельный участок с кадастровым номером 54:35 051950:1 сохранился в измененных границах площадью 70 864 кв. м, внесены изменения в пункт 1 распоряжения от 28.02.2007 N 1245-р, согласно которому ООО "ПромФинСтрой-2" предоставлены в аренду земельные участки площадью 7 244 кв. м с кадастровым номером 54:35:051950:9, площадью 5 343 кв. м с кадастровым номером 54:35:051950:10 для строительства многоэтажных средне - и многоэтажных жилых домов и площадью 70 864 кв. м с кадастровым номером 54:35:051950:1 для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и зданий общественного назначения, детского сада, трансформаторных подстанций.

Дополнительным соглашением от 12.07.2010 № 4 предмет договора аренды от 28.02.2007 изменен: в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:051950:1, площадью 70 864 кв. м.

Постановлением мэрии от 09.03.2011 № 1903 на основании заявления ООО "НСК Девелопмент" от 13.01.2010, договора от 29.10.2010 передачи прав и обязанностей по договору от 28.02.2007 при разделе земельного участка с кадастровым номером 54:35:051950:1 площадью 70 864 кв. м образованы земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:051950:13 площадью 13 069 кв. м, 54:35:051950:14 площадью 4 260 кв. м, 54:35:051950:15 площадью 3 925 кв. м, 54:35:051950:16 площадью 4 535 кв. м и 54:35:051950:17 площадью 6 586 кв. м. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:051950:1 сохранился в измененных границах, площадью 38 489 кв. м с разрешенным использованием "для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и зданий общественного назначения, детского сада, трансформаторных подстанций".

Между истцом и ответчиком 30.03.2011 были заключены договоры аренды указанных земельных участков. Все участки предоставлены "для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и зданий общественного назначения, детского сада, трансформаторных подстанций".

Между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ООО "НСК Девелопмент" (арендатор) 21.04.2015 заключен договор № 121393 аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:051950:371, в соответствии с которым указанный земельный участок площадью 57 795 кв. м предоставлен ответчику для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и зданий общественного назначения, детского сада, трансформаторных подстанций 5-го Затулинского микрорайона южной части в Кировском районе. Срок действия договора с 21.04.2015 по 21.04.2018.

Указанный земельный участок образован из земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:051950:1, 54:35:051950:14, 54:35:051950:15, 54:35:051950:16, 54:35:051950:17.

Согласно пункту 2.1, 2.4.1, 2.4.2 договора размер арендной платы составляет 19 111 881 рублей 78 копеек  в год или 1 592 656 рублей 82 копеек, арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 2.4.3 договора предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы задолженности за истекший месяц.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.02.2018 по делу №А45-15566/2015 признана обоснованной и взыскана с ООО «НСК Девелопмент» задолженность по арендной плате за период с июля 2014 года по апрель 2016 года по Договору аренды земельного участка от 21.04.2015 № 121393 в размере 23 056 554,85 руб., неустойка в размере 2 373 425,15 руб.

Дополнительным соглашением №1 от 20.03.2019 срок действия договора продлен до 21.04.2021.

Уведомлением от 03.08.2018 № 20-6723 истец направил в адрес должника уведомление об изменении размера арендной платы, который с 01.05.2016 составил 9 368 569,50 руб. в год или 780 714,13 руб. в месяц в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.11.2020 по делу №А45-41515/2019 с ответчика в пользу мэрии города Новосибирска взыскана задолженность по арендной плате за период с ноября 2017 года по август 2019 года в сумме 12 406 637,69 руб., неустойка за период с 02.12.2017 по 13.09.2019 в сумме 1 962 061,28 руб.

          Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.08.2021 по делу № А45-7220/2021 с ответчика в пользу мэрии города Новосибирска взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 21.04.2015 №121393 за период с сентября 2019 года по декабрь 2020 года в сумме 7 538 727,84 руб., неустойка за период с 02.10.2019 по 27.01.2021 в сумме 251 109,75 руб.

          Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.10.2022 по делу № А45-18680/2022 суд обязал ООО «НСК Девелопмент» заключить с Мэрией города Новосибирска дополнительное соглашение № 4 к договору аренды земельного участка от 21.04.2015 № 12139, в котором предусмотрено, что с 04.05.2021 в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчёта об оценке от 13.07.2021 № 95, выполненного ООО «Абсолют», и составляет: 14 004 000,00 руб. в год или 1 167 000,00 руб. в месяц.

          Решением арбитражного суда Новосибирской области от 07.09.2018 по делу № А45-28987/2017 ответчик признан банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства. Определением арбитражного суда Новосибирской области от 15.09.2023 конкурсным управляющим ответчика утвержден ФИО3.

Исследовав обстоятельства спора в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, изучив доводы заявления и отзыва на него, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Факт пользования ответчиком спорным земельным участком, на основании договора аренды № от 21.04.2015 № 121393 ответчиком не оспаривается, подтвержден материалами дела.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58- 2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 10 июня 2015 года №219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» (далее по тексту – Постановление №219-п) пунктом 2 признано утратившим силу постановление Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена».

Подход истца к расчету задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 21.04.2015 №121393 ранее был оценен судом в рамках дела № А45-7220/2021 и признан неправомерным.

В частности, суд признал обоснованным довод ответчика о том, что из общей площади арендуемого спорного земельного участка с кадастровым номером: 54:35:051950:371, площадью 57 795 кв.м. арендованного для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и зданий общественного назначения, детского сада следует вычесть площадь земельного участка, занимаемого домами № 3, № 6, сданными в эксплуатацию.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 24.01.2012 № 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Следовательно, договор аренды считается прекратившим свое действие в отношении части земельного участка, занимаемого многоэтажным жилым домом (№ 3 по генплану), расположенным по адресу <...> - с 16 марта 2015 года, в отношении части земельного участка, занимаемого многоэтажным жилым домом (№ 6 по генплану), расположенным по адресу <...> - с 01 апреля 2015 года, соответственно, пользование должником частью земельного участка с кадастровым номером 54:35:051950:371, по вышеизложенным основаниям отсутствовало, как и обязанность должника по внесению платы за пользование.

На основании изложенного, судом сделан вывод о том, что площадь арендуемого спорного земельного участка с кадастровым номером: 54:35:051950:371, с учетом исключения площади, занимаемой жилыми домами, составляет 44 130 кв. м.

Указанные обстоятельства были рассмотрены и установлены вступившими в законную силу судебными актами в рамках дел № А45-28987/2017, №А45-15566/2015 и №А45-41515/2019.

Расчёты мэрии сделан без учета выводов Арбитражного суда Новосибирской области по вышеуказанным делам.

Таким образом, с учетом Решения Арбитражного суда Новосибирской области от 19.10.2022 по делу № А45-18680/2022, стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:35:051950:371 должна составлять 10 692 906 рублей 31 копейку или 891 075 рублей 53 копейки в месяц согласно нижеприведенного расчета.

14 004 000 х 44 130 / 57 795 = 10 692 906,31 руб. в год / 12 = 891 07 рублей 53 копейки в месяц.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности для взыскания арендных платежей за период до 28.01.2022.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца -физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

На основании выше изложенного, довод ответчика судом о пропуске срока исковой давности относительно части требований представленных им в расчете, признается обоснованным и принимается.

Представленный ответчиком в материалы дела расчет задолженности суммы основного долга по договору аренды от 21.04.2015 №121393, в соответствии с которым, задолженность по арендной плате за период с января 2022 года по июнь 2022 года составляет 4 603 890 рублей 24 копейки, проверен судом, признан верным.

Также истец просит взыскать с ответчика неустойку, начисленную на основании пункта 2.4.3 договора. Согласно расчету истца неустойка за период с 02.02.2021 по 05.06.2022 составляет 2 091 835 рублей 44 копейки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Таким образом, неустойка является способом обеспечения исполнения должником денежного обязательства и подлежит уплате с даты наступления начала просрочки исполнения обязательства.

В отзыве ответчик также возражал против размера заявленной неустойки, представил контррасчет. Проверив расчеты истца и ответчика, суд соглашается с размером неустойки представленном в расчете ответчика. Так согласно расчету ответчика взысканию подлежит неустойка в сумме 208 437 рублей 43 копеек за период с 28.01.2022 по 06.06.2022.

С учетом исследованных судом доказательств, представленных в материалы дела, заслушав мнения сторон, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения исковых требований мэрии города Новосибирска.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины,  государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в размере пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.


Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НСК Девелопмент» (ИНН <***>) в пользу мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 21.04.2015 №121393 за период с января 2022 года по июнь 2022 года в сумме 4 603 890,24 руб., неустойку в сумме 208 437,43 руб.

В удовлетворении остальных требований отказать,

Взыскать в федеральный бюджет с общества с ограниченной ответственностью «НСК Девелопмент» государственную пошлину в размере 169 370 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья                                                                                    А.А. Ветошкин