Решение от 7 мая 2026 г. АС Иркутской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. <***>; факс <***>

http://www.irkutsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Иркутск Дело № А19-26424/2022


«8» мая 2026 года


Резолютивная часть решения объявлена «23» апреля 2026 года. Полный текст решения изготовлен «8» мая 2026 года.


Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бальжинимаевой Б.Э., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, Иркутская область, Иркутск город, Ленина улица, дом 14)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о взыскании 264 938 руб. 33 коп.,

третьи лица: ФИО2 (Красноярский край, р-н Емильянвоский, п. Сухая Балка); ФИО3 (Иркутская обл., г. Иркутск), ФИО4 (Читинская обл., п. В-Дарасунский Тунгокоченского р-на), финансовый управляющий ФИО4 ФИО5 (Иркутская обл., г. Иркутск),

в отсутствие сторон,

установил:

Иск заявлен о взыскании 217 607 руб. 29 коп. основного долга по договору аренды земельного участка №205/14 от 17.10.2014, 34 706 руб. 91 коп. неустойки, 12 624 руб. 03 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также процентов по день фактического исполнения обязательств начиная с 10.11.2022.

В настоящем деле истцом заявлено требование о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка №205/14 от 17.10.2014 за период с 20.04.2021 по 10.04.2022. По договору аренды в пользование ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:8310. Ответчик в рамках настоящего дела заявил довод о том, что он не мог пользоваться предметом аренды, поскольку на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, зарегистрированный за иным лицом.

В рамках дела № 2-341/2023, рассмотренного Ленинским районным судом г. Иркутска, Администрация города Иркутска обратилась с требованиями о признании отсутствующим права собственности ФИО2 и ФИО3 на доли в праве общей собственности на сооружение - причал с кадастровым номером 38:36:000000:4344, расположенный на спорном земельном участке.

Поскольку в деле № 2-341/2023 устанавливался факт наличия или отсутствия на спорном земельном участке объекта недвижимости, который препятствует ответчику в пользовании земельным участком, с целью установления факта наличия задолженности ответчика определением Арбитражного суда Иркутской области от 28.04.2023 производство по делу было приостановлено до принятия решения по делу № 2-341/2023, рассматриваемому Ленинским районным судом г. Иркутска.

5 июля 2023 года Ленинским районным судом г. Иркутска было вынесено решение по делу № 2-341/2023, согласно которому Администрации города Иркутска отказано в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим права, снятии с кадастрового учета объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 38:36:000000:4344. При этом в ходе судебного разбирательства было установлено наличие объекта с кадастровым номером 38:36:000000:4344, выполняющего функции причала, на арендуемом земельном участке.

Определением суда от 11.09.2025 производство по делу № А19-26424/2022 возобновлено в связи с вступлением в законную силу решения Ленинского районного суда г. Иркутска по гражданскому делу № 2-341/2023.

Стороны, третьи лица, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились; ответчик ранее представил отзыв на исковое заявление, наличие задолженности оспорил.

Ранее определением суда от 10.03.2026 участвующим в деле лицам судом предлагалось представить правовую позицию по вопросу ничтожности сделки – договора уступки прав и обязанностей по договору аренды № 205/14 от 17.10.2014, заключенного между финансовым управляющим ФИО5 и ФИО1; истцу предложено разрешить вопрос о надлежащем ответчике по спору.

Определение суда от 10.03.2026 участвующими в деле лицами не исполнено.

Поскольку неявка сторон в судебное заседание, уведомленных надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

17 октября 2014 года между министерством имущественных отношений Иркутской области (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 205/14, предметом которого является земельный участок из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Ленинский район, пос. Жилкино, площадью 2678 кв. м., кадастровый № 38:36:000002:8310.

29 января 2019 года был заключен договор уступки прав и обязанностей аренды указанного земельного участка, по которому ФИО6 уступил свои права и обязанности по договору ФИО4.

В свою очередь, 29 января 2021 года ФИО4 уступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 17.10.2014 № 205/14 индивидуальному предпринимателю ФИО1.

В соответствии с дополнительным соглашением от 24.05.2022 № 010-67-00603212, заключенным администрацией с ФИО1 договор аренды земельного участка от 17.10.2014 № 205/14 считается расторгнутым с 11.04.2022.

Как указывает истец, на стороне ответчика сформировалась задолженность по арендной плате за период с 20.04.2021 по 10.04.2022 в размере 217 607 руб. 29 коп., также ответчику начислены пени в размере 34 706 руб. 91 коп.

Истцом в адрес ответчика направлены предупреждения о необходимости оплатить задолженность, однако ответчиком требования истца оставлены без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Рассмотрев представленные в дело доказательства, исследовав пояснения сторон, оценив доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

По своей правовой природе заключенный сторонами договор от 17.10.2014 № 205/14 является договором аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно представленному истцом расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с 20.04.2021 по 10.04.2022 составляет 217 607 руб. 29 коп.

В обоснование сложившейся у ответчика задолженности истцом представлены договоры уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.10.2014 № 205/14, заключенные ФИО6 с ФИО4, и последним с ФИО1.

Таким образом, истец полагает, что на стороне ответчика имелась обязанность в заявленный период уплачивать арендную плату по договору аренды земельного участка от 17.10.2014 № 205/14.

Ответчик, оспаривая исковые требования, указал, что 11 апреля 2022 года ИП ФИО1 обратилась в КУМИ администрации г. Иркутска с заявлением о расторжении договора аренды, поскольку не имеет возможности фактически пользоваться земельным участком с кадастровым номером 38:36:000002:8310, просила не взимать арендную плату с 20.04.2021, то есть с момента заключения договора переуступки по вышеуказанной причине.

В соответствии с дополнительным соглашением от 24 мая 2022 года № 010-67- 00603212 к договору аренды земельного участка от 17.10.2014 г. № 205/14 договор аренды считается расторгнутым с ИП ФИО1 с 11 апреля 2022 года, арендная плата не взимается с указанного срока.

Вместе с тем, о невозможности пользоваться землей, находящейся в собственности администрации, ИП ФИО1 заявляла неоднократно в администрацию, летом 2021 года и в зимний период 2022 года, однако специалистами администрации никакого решения принято не было.

Кроме того, ответчик сослался на обращение администрации г. Иркутска с исковым заявлением в Ленинский районный суд г. Иркутска о признании отсутствующим права собственности ФИО2 и ФИО3 на объект недвижимости – причал, расположенный на земельном участке.

Рассмотрев доводы ответчика, суд пришел к выводу о необходимости приостановления производства по делу до принятия решения по делу № 2-341/2023, рассматриваемому Ленинским районным судом г. Иркутска (иск администрации г. Иркутска к ФИО2 и ФИО3 о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости – причал).

Согласно вступившему 11.03.2025 в законную силу решению Ленинского районного суда г. Иркутска от 05.04.2023 по делу №2-341/2023 администрация, обращаясь с иском, указала, что сооружение - причал, которые ответчики считают в качестве гидротехнического сооружения, не только не существует, разрешение на возведение такого сооружения от уполномоченного лица получено не было, а имеющийся на земельном участке строительный материал не отвечает признакам и требованиям, проявляемым к гидротехническим сооружениям.

В данной связи администрация просила суд признать отсутствующим право собственности ФИО2 и ФИО3 на сооружение - причал с кадастровым номером 38:36:000000:4344 и снять с государственного кадастрового учета сооружение – причал с кадастровым номером 38:36:000000:4344.

В ходе рассмотрения дела № 2-341/2023 судом установлено, что согласно сведениям из ЕГРН сооружение-причал, состоящий из бетонных блоков для крепления тросов, отбойной причальной бетонной стенки, отбойной причальной стенки из гравийно-песчаной смеси, общей протяженностью 50 м., с кадастровым номером 38:36:000000:4344, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3

В целях устранения возникших противоречий о наличии спорного объекта – сооружения причал, определением суда была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно заключению которой на земельном участке имеется объект недвижимого имущества – сооружение: причал, состоящий из двух бетонных блоков для укрепления тросов, отбойной причальной бетонной стенки, отбойной причальной стенки из гравийно-песчаной смеси, общей протяженностью 50 м., кадастровый №38:36:000000:4344.

В связи с несогласием администрации с выводами экспертизы, определением Ленинского районного суда г. Иркутска назначена дополнительная судебно-строительная экспертиза с постановкой дополнительного вопроса о технических характеристиках спорного объекта.

Из заключения дополнительной судебно-строительной экспертизы в части дополнительных вопросов следует, что технические характеристики объекта с кадастровым номером №38:36:000000:4344 следующие:

Бетонные блоки, для крепления тросов – конструкции заглублены, замеры не проводились.

Отбойная причальная бетонная стенка, в виде бетонных плит заводского изготовления, 2 шт. – 12,0*1,0*0,2

Отбойная причальная бетонная стенка, в виде бетонных плит заводского изготовления – 3,0*1,0*0,2

Гравийно-песчаная стяжка – не менее 50м.

Определение местоположения указанного объекта – сооружения: причал, состоящего из двух бетонных блоков для укрепления тросов, отбойной причальной бетонной стенки, отбойной причальной стенки из гравийно-песчаной смеси, общей протяженностью 50 м. относительно земельного участка, не входит в компетенцию эксперта.

Спорный объект - сооружение: причал, состоящего из двух бетонных блоков для укрепления тросов, отбойной причальной бетонной стенки, отбойной причальной стенки из гравийно-песчаной смеси, общей протяженностью 50 м., расположен вдоль береговой линии, представлен для обследования эксперту сторонами и обследован в присутствии сторон.

Исходя из технических характеристик, объект недвижимого имущества - сооружение: причал состоит из двух бетонных блоков для укрепления тросов, отбойной причальной бетонной стенки, отбойной причальной стенки из гравийно-песчаной смеси, общей протяженностью 50 м. и является причалом.

Функциональное назначение объекта – земельного участка с кадастровым номером № 38:36:000002:8310 – для эксплуатации сооружения – причал.

Таким образом, при рассмотрении дела № 2-341/2023 суд пришел к выводу, что на земельном участке с кадастровым № 38:36:000002:8310 имеется объект недвижимости - сооружение причал, состоящий из бетонных блоков для крепления тросов, отбойной причальной бетонной сетки из гравийно-песчаной смеси, общей протяженностью 50 м., с кадастровым №38:36:000000:4344.

Также судом установлено, что право собственности на причал зарегистрировано на основании решения Ленинского районного суда г. Иркутска, которым установлено, что объекты недвижимости, включая причал, были переданы на основании соглашения об отступном от 01.11.2003.

Следовательно, спорный объект в виде сооружения – причал существовал еще в 2003 году, в связи с чем разрешения на строительство ответчикам не требовалось.

На основании изложенного, учитывая, что доводы истца об отсутствии сооружения – причала как объекта недвижимости не нашли своего подтверждения, спорный объект недвижимости находится на земельном участке, предоставленным собственнику сооружения на основании договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке, объект недвижимости сооружение – причал расположен в границах земельного участка с разрешенным использованием: для эксплуатации сооружения – причал, нарушений порядка пользования земельным участком не установлено, суд пришел к выводу, что требования администрации г. Иркутска удовлетворению не подлежат.

Таким образом, применительно к настоящему делу установленные в рамках дела № 2-341/2023 фактические обстоятельства свидетельствуют о нахождении на земельном участке, переданном по договору аренды от 17.10.2014 № 205/14, сооружения – причала, находящегося в собственности ФИО2 и ФИО3

В связи с изложенным доводы ответчика о нахождении на арендуемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего иному лицу, нашли свое подтверждение.

Из письменных пояснений истца и представленных в материалы дела доказательств следует, что договор аренды № 205/14 от 17.10.2014 земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:8310 был заключен между министерством имущественных отношений Иркутской области и ФИО6 на основании распоряжения Правительства Иркутской области от 16.10.2014 № 812-рп «О предоставлении земельных участков», с разрешенным использованием - для эксплуатации сооружения-причал.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на момент заключения договора объект недвижимости (сооружение-причал) с кадастровым номером 38:36:000000:4344, расположенный на переданном в аренду по договору земельном участке, принадлежал с 08.09.2011 на праве собственности ФИО6 до 06.02.2019.

29.01.2019 между ФИО6 и ФИО4 был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды № 205/14 от 17.10.2014, а сооружение- причал с кадастровым номером 38:36:000000:4344 перешло в собственность нового владельца в результате заключения договора купли-продажи от 06.02.2019.

В дальнейшем между ФИО4 и ФИО7 (не являлся арендатором) был заключен договор купли-продажи от 27.02.2019, на основании которого сооружение-причал с кадастровым номером 38:36:000000:4344 перешло в собственность ФИО7

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 11.02.2020 по делу № А19- 15522/2019 ФИО4 признан банкротом, введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утверждена ФИО5.

ФИО4, в лице финансового управляющего ФИО5, 29.01.2021 заключил договор уступки прав и обязанностей по договору аренды № 205/14 от 17.10.2014 с ФИО1

В свою очередь, 28.12.2021 ФИО7 заключил договор купли-продажи сооружения-причала с ФИО8, ФИО2

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Вместе с тем, из материалов дела установлено, что сооружение-причал, находящееся на земельном участке, 27.02.2019 продано ФИО4 ФИО7, а последним - ФИО8, ФИО2

При этом договор уступки прав и обязанностей по договору аренды № 205/14 от 17.10.2014 заключен ФИО4 с ФИО1 29.01.2021.

Иными словами, договор уступки прав и обязанностей по договору аренды № 205/14 от 17.10.2014 заключен между ФИО4 и ФИО1 тогда, когда сооружение, находящееся на земельном участке, уже принадлежало другому лицу – ФИО7

Согласно статье 653 ГК РФ при продаже здания или сооружения арендатор сохраняет право пользования земельным участком, который занят объектом и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи. Это означает, что новый собственник сооружения может претендовать на право пользования соответствующей частью земельного участка

Продажа сооружения одному лицу и заключение договора уступки права аренды земельного участка, на котором оно расположено, другому лицу нарушает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Этот принцип закреплён в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации и означает, что земельный участок и находящиеся на нём объекты недвижимости следуют судьбе друг друга, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Исключение составляют следующие случаи: отчуждение части здания или сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания или сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ; отчуждение сооружения, расположенного на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта РФ — города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

В данном случае сооружение продано ФИО4 ФИО7, а право аренды земельного участка передано по договору уступки отдельно ФИО4 ФИО1 и данный случай не подпадает ни под одно из перечисленных исключений, что расценивается как нарушение принципа единства судьбы.

В таком случае сделка по уступке прав и обязанностей по договору аренды № 205/14 от 17.10.2014 является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ, согласно которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Сделка, нарушающая принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, квалифицируется как ничтожная, поскольку нарушение ведет к негативным последствиям для оборота: права на участок и на постройку оказываются у разных лиц, что ставит нового собственника сооружения в затруднительное положение, так как без права пользования землей невозможно полноценно использовать сооружение.

Более того, из пункта 1.5 договора аренды следует, что разрешенным использованием участка является эксплуатация сооружения-причала.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:8310 относится к категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для эксплуатации сооружения – причал.

Согласно п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Из положений ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Между тем, использование участка по его виду разрешенного использования ответчиком невозможно ввиду перечисленных выше обстоятельств (продажа причала другому лицу, нахождение его в собственности другого лица).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что заключенный 29 января 2021 года между ФИО4 (в лице финансового управляющего) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.10.2014 № 205/14 является ничтожным, следовательно, ответчик ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем не является.

Истцом заявлен исковой период с 20.04.2021, однако ввиду указанных выше обстоятельств ответчик арендатором участка в заявленный истцом период не являлся.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства истцом не доказано наличие задолженности у ответчика по спорному договору, в связи с чем заявленные им требования о взыскании с ответчика задолженности являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Поскольку в судебном заседании не установлено наличие задолженности ответчика перед истцом, требование о взыскании неустойки, процентов также необоснованно и удовлетворению не подлежит.

Таким образом, в удовлетворении иска следует отказать.

Поскольку истец на основании подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина не подлежит взысканию с истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражных судов в сети «Интернет» по адресу: https://kad.arbitr.ru/.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.


Судья Е.В. Рукавишникова