Решение от 18 июля 2023 г. по делу № А56-92328/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-92328/2021
18 июля 2023 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.

при ведении протокола секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению


открытого акционерного общества «Завод «Лентеплоприбор»

(194044, г. С- Петербург, ФИО2 пер., д. 7-а, ИНН: <***>)


к Федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности»

(107113, Москва, пер. Песочный, д.2, ИНН: <***>),


Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области

(191186, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д.2/6, лит.А, ИНН: <***>),


обществу с ограниченной ответственностью «Вода»

(117041, Москва, ул. Адмирала ФИО3, 50, 1, ИНН: <***>)


о переводе прав и обязанностей по договору аренды


при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 10.07.2023,



установил:

открытое акционерное общество «Завод «Лентеплоприбор» (далее – ОАО «Завод «Лентеплоприбор») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее – Дирекция) и обществу с ограниченной ответственностью «Вода» (далее – ООО «Вода») о переводе на ОАО «Завод «Лентеплоприбор» прав и обязанностей ООО «Вода» по договору аренды федерального недвижимого имущества от 05.10.2020 №601/Д/АР.


Определением арбитражного суда от 01.06.2022 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – МТУ Росимущества).


Решением арбитражного суда от 14.07.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2023 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.


Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в связи с назначением на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда судьи Геворкян Д.С. дело № А56-92328/2021 передано для рассмотрения в производство судье Сайфуллиной А.Г.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.


Представитель ОАО «Завод «Лентеплоприбор» исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчиков и третьего лица против удовлетворения заявленных требований возражали.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Как следует из материалов дела, на основании распоряжения МТУ Росимущества от 01.03.2016 №89-р о предоставлении ОАО «Завод «Лентеплоприбор» государственной преференции на использование объектов недвижимости, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ФИО2 переулок, д. 7а, лит. «З», «И»,

Дирекция (арендодатель) и ОАО «Завод «Лентеплоприбор» (арендатор) заключили договор аренды от 10.03.2016 №52/Д/АР (далее - Договор), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения: 20-Н, 21-Н, 22-Н, 23-Н общей площадью 74,5 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2169; 16-Н общей площадью 166,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2163; 7-Н, 8-Н, 10-Н общей площадью 52,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:5012В:14:23:6; 4-Н общей площадью 1605,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2176; 12-Н общей площадью 148,5 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2159; 18-Н общей площадью 136,5 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2165; 9-Н общей площадью 20,4 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2181; 5-Н, 6-Н общей площадью 428,2 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2177; 3-Н общей площадью 862,8 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2174; 19-Н общей площадью 25,8 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2166; 14-Н, 15-Н общей площадью 116 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2161; 1-Н общей площадью 16,8 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2156; 11-Н общей площадью 8,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2158; 13-Н общей площадью 156,4 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2160, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ФИО2 пер., д. 7а, лит. З, а также нежилое здание общей площадью 827,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2004, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ФИО2 пер., д. 7а, лит. И (далее – здание котельной) (пункт 1.1).

Договором предусмотрено, что указанные объекты недвижимости принадлежат арендодателю на праве хозяйственного ведения (пункт 1.2); стороны установили, что Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в течение пяти лет (пункт 2.1).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 30.03.2016.

Дополнительным соглашением от 01.08.2016 к договору стороны на период с 01.08.2016 по 31.07.2017 изложили пункт 1.1. Договора аренды в новой редакции, согласно которой арендодатель передает, а арендатор принимает следующие объекты недвижимости: находящиеся по адресу: Санкт-Петербург, ФИО2 пер., д. 7а, лит. З, нежилые помещения: 16-Н общей площадью 166,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2163; 7-Н, 8-Н, 10-Н общей площадью 52,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:5012В:14:23:6; 4-Н общей площадью 1605,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2176; 12-Н общей площадью 148,5 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2159; 3-Н общей площадью 862,8 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2174; 11-Н общей площадью 8,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2158; 13-Н общей площадью 156,4 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2160, а также здание котельной.

Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу №А56-32171/2021 с участием сторон настоящего спора, на основании распоряжения МТУ Росимущества от 21.04.2017 №139-р об изъятии в казну Российской Федерации недвижимого имущества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ФИО2 пер., д. 7а, лит. Ж, помещения 2-Н, 7-Н, 8-Н; Санкт-Петербург, ФИО2 пер., д. 7а, лит. З, помещения 1-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 7-Н, 8-Н, 9-Н, 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н, 16-Н, 18-Н, 19-Н, 20-Н, 21-Н, 22-Н, 23-Н, названные объекты недвижимости переданы в казну Российской Федерации.

МТУ Росимущества направило в адрес Завода уведомление от 25.10.2019 №78-СШ-09/5558 о расторжении в одностороннем порядке Договора в связи с нарушением арендатором пунктов 1.3, 3.3.1, 3.3.11, 3.3.16 Договора, а именно нецелевым использованием арендуемых помещений, неудовлетворительным состоянием помещений, не предоставлением доступа в помещения представителям арендодателя, незаключением ОАО «Завод «Лентеплоприбор» договора страхования рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения здания.

Дирекция направила в адрес Завода уведомление от 13.11.2019 № ВИ-1361 о расторжении в одностороннем порядке Договора в части аренды здания котельной, сославшись на нарушение арендатором пунктов 1.3, 3.3.1, 3.3.2, 3.3.16, 3.4, 6.4 и 6.5 Договора, а именно: нецелевое использование арендуемого объекта, неудовлетворительное состояние здания котельной и отсутствие признаков произведенного текущего ремонта, и незаключение заводом договора страхования рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения здания, а также на прекращение действия предоставленных Заводу преференций в связи с отказом МТУ Росимущества от Договора на основании уведомления от 25.10.2019 №78-СШ-09/5558.

Считая, что односторонний отказ МТУ Росимущества и Дирекции от Договора, выраженный в уведомлениях от 25.10.2019 № 78-СШ-09/5558 и от 13.11.2019 №ВИ-1361 является недействительной сделкой, ОАО «Завод «Лентеплоприбор» обратился в арбитражный суд с соответствующими исками (дела №А56-125909/2019 и А56-125911/2019).

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2020 по делу №А56-125909/2019 и от 17.09.2020 по делу №А56-125911/2019 односторонние отказы от исполнения Договора, заявленные МТУ Росимущества и Дирекцией, признаны недействительными.

Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу №А56-97601/2020, после погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей об обременении здания котельной арендой по Договору на основании уведомления от 13.11.2019.

МТУ Росимущества и Дирекция письмами от 26.02.2021 №78-МС-09/3137 и от 22.03.2021 №481 соответственно уведомили ОАО «Завод «Лентеплоприбор» о прекращении Договора по окончании срока его действия - с 30.03.2021.

В период 2020 - 2021 годов, до истечения срока действия Договора Завод обращался в МТУ Росимущества и Дирекцию с заявлением о заключении в соответствии со статьей 17.1 Закона №135-ФЗ Договора на новый срок в порядке преимущественного права и о направлении договора аренды на новый срок заявителю, но в заключении такого договора ему было отказано.

Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу №А56-97601/2020, после погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей об обременении здания котельной арендой по Договору на основании уведомления от 13.11.2019, но в период рассмотрения судами дел №А56-125909/2019, А56-125911/2019, МТУ Росимущества издало распоряжение от 11.08.2020 №78-309-р «Об использовании объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, ФИО2 пер., д. 7а, литера И», которым Дирекции дано разрешение на передачу находящегося в государственной собственности Российской Федерации и закрепленного за Дирекцией на праве хозяйственного ведения здания котельной в аренду сроком на 5 лет по результатам аукциона на право заключения договора аренды.

Были проведены торги в форме аукциона на право заключения договора аренды здания. Торги были признаны несостоявшимися, аукционной комиссией принято решение о заключении договора аренды с ООО «Вода» как с единственным участником, в связи с чем Дирекция (арендодатель) и ООО «Вода» (арендатор) заключили договор аренды от 05.10.2020 №601/Д/АР (далее - Договор от 05.10.2020), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование здание котельной.

Судебными актами по делу №А56-97601/2020, которыми было отказано ОАО «Завод «Лентеплоприбор» в признании недействительным указанного Распоряжения, а также в признании недействительными проведённых в форме аукциона торгов и заключенного между дирекцией и ООО «Вода» договора аренды.


ОАО «Завод «Лентеплоприбор», ссылаясь на нарушение Дирекцией его преимущественного права на заключение договора аренды здания котельной на новый срок по правилам части 9 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ, обратился в арбитражный суд с иском о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 05.10.2020 №601/Д/АР в отношении здания котельной.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона №135-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 названного Закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ в редакции Федерального закона от 27.12.2018 №572-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в силу части 9 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ с учетом изменений, внесенных в названную норму Федеральным законом от 27.12.2018 №572-ФЗ, вступивших в силу 08.01.2019, по общему правилу, допускается заключение без проведения торгов договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по договору, заключенному по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, при соблюдении предусмотренных указанной статьей условий.

Согласно части 10 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 названной статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества по основаниям, не предусмотренным частью 10 той же статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (часть 11 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Доводы ответчиков о наличии в данном случае основания для отказа в заключении договора аренды здания котельной, предусмотренного пунктом 1) части 10 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ, поскольку распоряжением МТУ Росимущества от 11.08.2020 № 78-399-р было принято решение об ином порядке распоряжения этим объектом, не может быть принято судом.

Указанным распоряжением предусмотрено распоряжение зданием котельной путем передачи его в аренду, то есть о предоставлении объекта на том же праве, на котором это здание было ранее предоставлено Заводу по Договору. Указание в распоряжении способа заключения договора аренды путем проведения аукциона о принятии решения об ином, отличном от предоставления в аренду, порядке распоряжения имуществом не свидетельствует.

Исходя из конкретных обстоятельства данного дела, связанных с заключением договора от 05.10.2020 №601/Д/АР в период рассмотрения судами дел №А56-125909/2019, А56-125911/2019, результатов их рассмотрения и признания недействительными отказов арендодателя от Договора в рамках указанных дел, применительно к положениям части 11 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ перевод прав и обязанностей арендатора по договору от 05.10.2020 № 601/Д/АР является допустимым способом защиты прав Завода.

Представленными в материалы дела документами, в том числе судебными актами по делам №А56-137127/2019, №А40-186689/22-180-1427 подтверждено отсутствие задолженности по оплате арендных платежей.

Таким образом, ОАО «Завод «Лентеплоприбор» не имело задолженности по арендным платежам перед Дирекцией по договору аренды от 10.03.2016 №52/Д/АР, напротив на стороне Завода имелась переплата за пользование зданием котельной.

С учетом установленных обстоятельств о соблюдении условий, предусмотренных частями 9 и 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, исковые требования ОАО «Завод «Лентеплоприбор» подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьи 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

перевести права и обязанности общества с ограниченной ответственностью «Вода» на открытое акционерное общество «Завод «Лентеплоприбор» по договору аренды федерального недвижимого имущества от 05.10.2020 №601/Д/АР.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности», общества с ограниченной ответственностью «Вода» в пользу открытого акционерного общества «Завод «Лентеплоприбор» расходы на уплату государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции в общей сумме 6.000,00 рублей в равных долях по 2.000,00 рублей с каждого; а также расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом кассационной инстанции в общей сумме 3.000,00 рублей в равных долях по 1.000,00 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Сайфуллина А.Г.