Решение от 2 мая 2024 г. по делу № А53-28685/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-28685/23
02 мая 2024 года
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 02 мая 2024 года


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапликовой Т.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Продмаш-Юг» (ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Современная логистика» (ИНН: <***>) о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности, ФИО2 по доверенности,

от ответчика: ФИО3-директор, ФИО4, по доверенности, ФИО5 по доверенности

от третьего лица: не явился,



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Продмаш-Юг» обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Современная логистика» о расторжении договора аренды № 5П от 01.03.2018, обязании возвратить объекты аренды, а именно: - здание Литер Б, с кадастровым номером 61:44:0031440:58, - здание Литер Г, с кадастровым номером 61:44:0031440:65, - здание Литер М, с кадастровым номером 61:44:0031440:64, - здание Литер Л, с кадастровым номером 61:44:0031440:63, - здание Литер О, с кадастровым номером 61:44:0031440:66, - здание Литер Р, с кадастровым номером 61:44:0931440:67.

Заявленные требования мотивированы следующим. 01 марта 2018 года между ООО «Продмаш-Юг» и ИП ФИО6 был заключен договор аренды, принадлежащих истцу объектов недвижимости (6-ти нежилых зданий). В октябре 2022 года ИП ФИО6 передал права и обязанности арендатора ООО «Современная логистика». Условиями договора аренды был установлен запрет на осуществление арендатором реконструкции, переустройства, переоборудования и других строительных работ на объекте аренды. Однако арендатор осуществил данные действия в отношении арендуемого имущества, что являются существенным нарушением условий договора аренды и обстоятельством, позволяющим требовать расторжение договора в судебном порядке.

Ответчик в возражениях ссылается на следующие. Изменение конструктива ряда помещений в составе переданных нежилых здание было произведено еще до их передачи в аренду. Более того производимые изменения осуществлялись с согласия правообладателя и им финансировались. Условиям договора не предполагают что реконструкция, переустройство, переоборудование и других строительных работ являются существенным условием нарушение которого допускает расторжение договора по инициативе арендодателя.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО6, который позиции по спору в суд не представил.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.

Ответчик против иска возражал.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

01 марта 2018 года между ООО «Продмаш-Юг» и ИП ФИО6 был заключен договор аренды, принадлежащих истцу объектов недвижимости, а именно - здание Литер Б, с кадастровым номером 61:44:0031440:58, - здание Литер Г, с кадастровым номером 61:44:0031440:65, - здание Литер М, с кадастровым номером 61:44:0031440:64, - здание Литер Л, с кадастровым номером 61:44:0031440:63, - здание Литер О, с кадастровым номером 61:44:0031440:66, - здание Литер Р, с кадастровым номером 61:44:0931440:67.

Срок аренды установлен 300 месяцев.

31 октября 2022 ИП ФИО6 передал права и обязанности арендатора ООО «Современная логистика».

Право аренды ООО «Современная логистика» зарегистрировано в ЕГРН.

В июле 2023 года ООО «Продмаш-Юг» направило ООО «Современная логистика» претензию о расторжении договора аренды, в том числе ввиду существенных нарушений арендатором условия договора аренда, а именно того что им была произведена не согласованная, реконструкция, переустройство и переоборудования.

В ответ на данную претензию ООО «Совеременная логистика» указала, что им не производились данные работы.

После чего истец обратился с соответствующим иском в суд.

Разрешая завяленные требования суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требования истца о расторжении договора обусловлены существенным нарушением ответчиком пунктов 3.1.5 договора, положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценивая положения пункта 3.1.5 договора аренды как существенные условия, суд учитывает следующее.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) считается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

По аналогии с жилищным законодательством (статья 26 ЖК РФ) под переустройство помещения понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а под перепланировкой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).

Что реконструкция, что переустройство и перепланировка являются действием в отношении объект недвижимого имущества требующего получения соответствующего разрешения, то есть осуществление указанных действий являются в определённой степени правонарушением.

При этом при реконструкции (к которой в том числе относится и изменения внешних ограждающих контракций, таких как стены здания) изменяется сам объект права.

Учитывая изложенное, условия ограничивающие арендатора от проведения соответствующих изменений в отношении объекта аренды являются существенными, а их нарушения являются основанием для расторжения договора аренды.

В подтверждение факта проведения реконструкции, переустройства и перепланировки истом были представлены заключения специалистов от 12 июля 2023 года № 078-07/23 (т.1 л.д. 22) и от 05.04.2024 № 096-03/24, в ходе которых они пришли к выводу о том, что в переданных в аренду помещениях были проведены соответствующие изменения, заключающиеся в изменении конфигурации помещений в составе зданий, демонтаже внутренних и части внешних стен (в том числе несущих), образовании новых помещений за счет оборудования новых перекрытий и ограждающих конструкций.

Также судом были опрошены в судебном заседании в качестве свидетелей ФИО7 и ФИО8, который также потвердели факт осуществления переустройство и перепланировка арендатором нежилых помещений в период арендных отношений.

Доводы ответчика о том, что работы осуществляюсь с согласия собственника и за его счет суд находит не состоятельными, поскольку ни одного доказательства прямо указывающее на данное обстоятельство в материалах дела не было представлено.

Из указанного суд приходит к выводу о том, что требований истца о расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества подлежат удовлетворению.

При этом с учетом объема преданного имущества суд полагает надлежащим сроком для исполнения возврата установить 30 календарных дней.

Рассматривая вопрос о взыскании заявленной суммы неустойки, суд исходил из следующего.

Как следует из пункта 32 Постановления № 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, суд учитывает степень затруднительности исполнения судебного акта, возможности ответчика по добровольному исполнению судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства. Денежные средства, присуждаемые истцу на случай неисполнения судебного акта, определяются в твердой денежной сумме, взыскиваемой единовременно, либо денежной сумме, начисляемой периодически; возможно также установление прогрессивной шкалы (например, за первую неделю неисполнения одна сумма, за вторую - сумма в большем размере и т.д.). Если истец не требовал присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта и, следовательно, суд их не присудил, а судебное решение по существу спора не исполняется, взыскатель вправе обратиться с заявлением в суд, принявший упомянутое решение, о взыскании денежных средств за неисполнение судебного акта.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Истцом заявлена к присуждению неустойка в размере 10 000 рублей в день.

Разрешая вопрос о соразмерности такой суммы неустойки, суд исходит из следующего.

Целью присуждения судебной неустойки является установление ее в таком размере, что бы дельнейшее неисполнение при наличии неустойки было для обязанной стороны не выгодным.

Из обстоятельств дела следует, что ответчику в аренду передано 6 нежилых зданий общей площадью около 7 000 кв.м., которыми он распоряжается посредством сдачи в субаренду, извлекая из этого прибыль.

То есть получение дохода ответчиком очевидно может оппонировать необходимости возврате арендуемого имущества.

Совокупный размер неустойки из суммы 10 000 рублей в день составляет примерно 300 000 рублей в месяц, что не является несоразмерным получаемой прибыли от сдачи в субаренду.

Таким образом, заявленная неустойка не является чрезмерной и в объективной степени будет нести мотивирующий характер для исполнения решения суда.

В силу изложенного, с учетом компенсационной природы неустойки и необходимости установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, а также конкретных обстоятельств данного дела, суд, рассмотрев требование о взыскании неустойки читает его подлежащим удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлина подлежать отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № 5П от 01.03.2018 заключенный между общества с ограниченной ответственностью «Продмаш-Юг» и обществом с ограниченной ответственностью «Современная логистика».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Современная логистика» (ИНН: <***>), в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Продмаш-Юг» (ИНН: <***>) по акту приема-передачи полученные по договору аренды № 5П от 01.03.2018 объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, а именно:

- здание Литер Б, с кадастровым номером 61:44:0031440:58,

- здание Литер Г, с кадастровым номером 61:44:0031440:65,

- здание Литер М, с кадастровым номером 61:44:0031440:64,

- здание Литер Л, с кадастровым номером 61:44:0031440:63,

- здание Литер О, с кадастровым номером 61:44:0031440:66,

- здание Литер Р, с кадастровым номером 61:44:0931440:67.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Современная логистика» (ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Продмаш-Юг» (ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Современная логистика» (ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Продмаш-Юг» (ИНН: <***>) судебную неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта с момента истечения 30 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу до фактического его исполнения.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Волуйских И. И.