Решение от 28 мая 2019 г. по делу № А68-1834/2018

Арбитражный суд Тульской области

300041, г. Тула, Красноармейский проспект, д.5.

тел./факс (4872) 250-800; e-mail: а68.info@arbitr.ru; http://www.tula.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело № А68-1834/2018

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2019 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Чигинской Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 309715410700302) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН773504954453, ОГРНИП 307770000555627), о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 185 112 руб. (Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ЗАО «Башня Федерация», ООО «ВБ-Сервис», ООО Управляющая компания «Федерейшн групп»)

при участии:

от истца – представитель ФИО4 по доверенности,

от ответчика – представитель ФИО5 по доверенности,

от третьего лица ЗАО «Башня Федерация» - не явился, извещён,

от третьего лица ООО «ВБ-Сервис» - не явился, извещён,

от третьего лица ООО Управляющая компания «Федерейшн групп» - не явился, извещён.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании убытков в размере 2 185 112 руб. Третьими лицами, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ЗАО «Башня Федерация», ООО «ВБ-Сервис», ООО Управляющая компания «Федерейшн групп».

17.04.2018 от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит суд взыскать задолженности по арендной плате в размере 2 185 112 руб.

Из положений части 1 статьи 49 АПК РФ следует, что истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом принято уточнение исковых требований на основании части 5 статьи 49 АПК РФ, как не противоречащее закону и не нарушающее права третьих лиц.

Из материалов дела суд установил следующее.

16.06.2017 между ИП ФИО2 (далее по тексту – истец, Покупатель, Арендодатель) и ЗАО «Башня Федерация» (далее по тексту – Третье лицо, Продавец) заключен Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, в соответствии с условиями которого, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель оплатить и принять следующее недвижимое имущество, на которое право собственности Продавца возникнет в будущем: нежилое помещение пом. I ком. 22а, 22б общей площадью 53 кв. м, расположенное на 1 этаже в башне «Запад» в здании с кадастровым номером 77:01:0004034:1013, расположенное по адресу: <...>.

Точное описание и расположение нежилого помещения в Здании определено и согласовано Сторонами в Приложении № 1 к Договору. Указанное Приложение является неотъемлемой частью Договора.

Стороны установили, что с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на нежилое помещение, у Покупателя возникает безусловное право пользования общим имуществом, входящим в состав Здания.

В соответствии с п. 1.5 Договора нежилое помещение на дату передачи его Покупателю должно быть оснащено точками подключения к системе водоснабжения Здания, системе водоотведения (канализации) Здания и системе электроснабжения Здания с максимальной присоединительной мощностью 30 кВт. Места расположения точек подключения будут расположены в границах нежилого помещения в местах, обозначенных на Плане расположения, являющемся Приложением № 2 к Договору.

Нежилое помещение передано Продавцом Покупателю по Акту приема-передачи нежилого помещения от 31.07.2017.

Право собственности ФИО2 на нежилое помещение зарегистрировано в ЕГРН 14.08.2017 77:01:0004034:3533-77/011/2017-3.

Функции управляющей компании в здании, в котором расположено нежилое помещение, выполняет ООО «ВБ-Сервис».

04.09.2017 между ИП ФИО2 (Арендодатель) и ИП ФИО3 (Арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения №МСК-ВШ-ДДА-040917, согласно которому Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 53 кв. м. (кадастровый номер 77:01:0004034:5535) с номерами комнат пом.1 ком.22а, 226 на Поэтажном плане, являющемся Приложением № 1 к Договору, именуемое далее – Помещение, расположенное на 1 этаже в башне «Запад» (кадастровый номер 77:01:0004054:1013) в здании, расположенном по адресу: <...>.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве 18.10.2017.

Помещение передано Арендатору 04.09.2017 по акту приема-передачи, являющемуся Приложением № 3 к Договору в день подписания Договора (п. 3.1 Договора).

Исполнение Арендатором любых его обязательств по Договору, включая денежные обязательства и обязательство принять помещение, обеспечивается уплатой обеспечительного платежа в размере 691 209 руб. (НДС не облагается). Указанная сумма должна быть уплачена в срок не позднее 3 рабочих дней со дня подписания Договора (п. 7.6 Договора).

Согласно пункту 5.1.1. Договора аренды Помещение должно быть передано без отделки в состоянии, пригодном для его последующей эксплуатации по целевому назначению и в соответствии с условиями Договора.

Согласно п. 1.2. Договора аренды Помещение передается для размещения в нем пункта общественного питания.

Согласно Приложению № 1 к Договору аренды Помещение оборудовано точками подключения к инженерным системам здания (теплоснабжения, холодоснабжения, дренаж фанкойлов, водоснабжение, электроснабжение, СКС, розетки RJ -45, интернет, телефония).

После подписания Договора аренды, истцом в пользу ответчика 07.09.2017 оплачены: сумма основной части арендной платы за первый месяц аренды в размере 691 209 руб. во исполнение требований п. 4.2.1 Договора, а также сумма обеспечительного платежа, установленного п. 7.6 Договора, в размере 691 209 руб., что подтверждается платежными поручениями от 04 07.09.2017, от 14.09.2017.

В соответствии с п. 4.1 Договора арендная плата по Договору состоит из основной арендной платы.

Основная арендная плата начинает начисляться по истечение 30 календарных дней со дня передачи (включительно) Арендодателем помещения Арендатору, и при условии завершения ремонтных работ в лобби 1 этажа (свободный доступ посетителей к помещению, открытие входных групп, снятие занавеса, отсутствие ограждения) до дня возврата (включительно) помещения Арендатором Арендодателю и подписания соответствующего акта приема-передачи помещения и включает в себя покрытие расходов Арендатора за пользование землей, находящейся под помещением (п. 4.2 Договора).

Основная ежемесячная арендная плата составляет 15% процентов от выручки Арендатора за расчетный месяц, но не менее 691 209 руб. в месяц, НДС не облагается. Минимальный размер арендной платы подлежит оплате Арендатором Арендодателю не позднее 15 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, а за первый месяц аренды – в течение 3 календарных дней со дня подписания Договора (п. 4.2.1 Договора).

Согласно письму ЗАО «Башня Федерация» от 16.01.2018 завершение ремонтных работ в лобби 1 этажа (свободный доступ посетителей к помещению, открытие входных групп, снятие занавеса, отсутствие ограждений) в «Башне «Запад» Комплекса Федерация (в здании с кадастровым номером 77:01:0004034:1013, расположенном по адресу: <...>) состоялось 26 октября 2017 г.

Истец указывает, что Арендатор обязан оплачивать арендную плату с 26.10.2017, при этом Стороны не подписывали никаких соглашений о переносе начисления арендной платы.

В связи с тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы, в результате чего, за период с 26.10.2017 по 28.02.2018 у него образовалась задолженность в размере 2 185 112 руб.

18.01.2018 истец направил ответчику досудебную претензию и телеграмму с требованием оплатить задолженность, однако претензия осталась без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Тульской области с настоящим исковым заявлением.

Ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Оценив и проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом в рамках данного дела случае обязательства сторон возникли из Договора № МСК-ВШ-ДДА-040917 от 04.09.2017, который по своей правовой природе является договором аренды и регулируется нормами главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По акту приема-передачи от 04.09.2017 Помещение передано Арендатору.

Исполнение Арендатором любых его обязательств по Договору, включая денежные обязательства и обязательство принять помещение, обеспечивается уплатой обеспечительного платежа в размере 691 209 руб. (НДС не облагается). Указанная сумма должна быть уплачена в срок не позднее 3 рабочих дней со дня подписания Договора (п. 7.6 Договора).

После подписания Договора, ответчик оплатил сумму основной части арендной платы за первый месяц аренды в размере 691 209 руб. во исполнение требований п. 4.2.1 Договора, а также сумму обеспечительного платежа, установленного п. 7.6 Договора, в размере 691 209 руб., что подтверждается платежными поручениями от 04 07.09.2017 и 14.09.2017.

Договор аренды расторгнут по соглашению сторон 28.02.2018, Помещение возвращено арендодателю (соглашение является одновременно актом приема-передачи (возврата)). Соглашение о расторжении зарегистрировано в ЕГРН 02.04.2018.

Истец просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 26.10.2017 по 28.02.2018 в размере 2 185 112 руб. с учетом оплаты первого месяца аренды, исходя из расчета 2 876 321 руб. – 691 209 руб. = 2 185 112 руб.:

- за октябрь 2017 (6 дней): 691209 р. / 31 д. * 6 д. = 111 485 руб.;

- за ноябрь 2017 - февраль 2018 (4 месяца): 691209 р. * 4 мес. = 2 764 836 руб.

Ответчик исковые требования не признает, указывает, что к 26.10.2017 завершены ремонтные работы в лобби 1 этажа, снятие занавеса, отсутствие ограждений, открытие одной входной группы. Ближайшая к арендованному ответчиком по Договору помещению входная группа в здание, где расположено Помещение, открыта не была. О дате открытия данной входной группы ответчик неоднократно запрашивал информацию как от представителя Застройщика Комплекса «Федерация» ЗАО «Башня федерация», так и у управляющей компании башни «Запад» ООО «ВБ сервис», но ответа о дате открытия входной группы так и не получил. Считает необходимым при толковании п. 4.2 Договора аренды № МСК ВШ-ДДА-040917 от 04.09.2017 года исходить из буквального толкования содержания пункта договора, а именно из того, что начисление арендной платы производится с даты открытия не одной единственной входной группы в здание, а как минимум еще второй, поскольку арендная плата подлежала начислению при открытии «входных групп» (упомянуты в договоре во множественном числе).

Ответчик указывает, что у него возникли сложности в проведении ремонтных работ и в использовании помещения, о которых Истцу было известно (письмо ИП ФИО2 №33 от 30.11.2017). Истец извещал Ответчика о том, что начисление арендной платы по договору будет производится с 01.12.2017, что подтверждает также Актом сверки взаимных расчетов за период с 01.09.2017 года по 28.02.2018 года, оформленным, подписанным Истцом и направленном в адрес ответчика.

Ответчик считает, что Помещение переданное Истцом не соответствовало возможности его эксплуатации по целевому назначению и более того, в том состоянии, в каком оно было передано ответчику 04.09.2017 года, оно не соответствовало условиям, позволяющим проведение ремонтных работ.

В после подписания договора аренды, ответчик обратился к представителю управляющей компании башни «Запад» ООО «ВБ Сервис» ФИО6 с запросом документации, необходимой для проведения ремонтных работ в арендованном помещении. Ответчику 06.09.2017 предоставлены Технические условия на проектирование рабочей документации раздела «АР», разрабатываемой собственниками (арендаторами) площадей на объекте Многофункциональный офисно-рекреационный комплекс «Федерация», Башня «Восток». Техническую документацию о порядке выполнения проектных работ в отношении башни «Запад» ответчику представители управляющей компании не предоставили. Также электронным письмом от 06.09.2017 представитель управляющей компании ООО «ВБ-сервис» ФИО6 извещала ответчика, что проекты будут приняты к рассмотрению после заключения договора на эксплуатацию инженерных систем с собственником помещения.

Проектная документация, разработанная по поручению ответчика, предоставлялась в адрес сразу двух управляющих компаний ООО «ВБ сервис» и ООО «УК «Федернейшн груп». 12 сентября 2017 года в адрес представителя ответчика ФИО7 было направлено письмо по электронной почте от представителя третьего лица ООО «ВБ-Сервис» ФИО6, которым ответчик извещался, что согласование проектной документации он должен осуществлять и с представителями ООО «ВБ-сервис» и с представителями управляющей компании башни «Восток» ООО «УК «Федерейшн груп», которая представляла интереса застройщика ЗАО «Башня федерация».

Ответчик считает, что арендатор обязан производить согласование проводимых ремонтных работ с собственником помещения, который производит все необходимые согласования с эксплуатирующими здание организациями самостоятельно.

Ответчик 02.12.2017 направил в адрес истца письмо-запрос о предоставлении разрешения на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, а равно извещал, что управляющая компания застройщика здания ЗАО «Башня федерация» и ООО Управляющая компания «Федерейшн Груп» не располагает рядом документов, которые необходимо предоставить собственнику помещения, чтобы арендатору помещения был предоставлен доступ для проведения ремонтных работ в помещении. Ответ на письмо в адрес ответчика не направлялся.

Так же ответчик указывает, что на дату 15.12.2017 управляющая компания ООО «ВБ-сервис» констатировала, что проект системы пожаротушения отличен от фактически смонтированной системы пожаротушения и система нуждается либо в переделке, либо проектная документация подлежит разработке под фактически установленную систему.

Согласно п. 1.2. Договора аренды Помещение передается для размещения в нем пункта общественного питания.

Согласно пункту 5.1.1. Договора аренды Арендодатель обязан предать помещение по акту приема-передачи в установленный срок во временное владение без отделки в состоянии, пригодном для его последующей эксплуатации по целевому назначению и в соответствии с условиями Договора.

Арендатор обязан получить письменное разрешение Арендодателя на проведение в арендуемом помещении работ по его капитальному ремонту, реконструкции, перепланировке или ремонту, если в их результате происходит изменение площади или строительного объема Помещения или отдельных комнат в нем, затрагиваются несущие стены, оконные и дверные проемы, ликвидируются или переносятся не несущие стены или перегородки, на проведение ремонта, в результате которого меняются элементы отделки, напольные покрытия, окна, двери, коммуникации (трубы и радиаторы отопления, водопроводные трубы, сантехника, отопительное или водонагревательное оборудование, проводка, линии связи) (пункты 5.2.3 и 5.2.4 Договора аренды).

Согласно Приложению № 1 к Договору аренды «Поэтажный план» Помещение оборудовано точками подключения к инженерным системам здания (теплоснабжения, холодоснабжения, дренаж фанкойлов, водоснабжение, электроснабжение, СКС, розетки RJ -45, интернет, телефония), на поэтажном плане указаны точки подключения к инженерным сетям.

ООО «ВБ-Сервис» представило отзыв, в котором указывает, что Ответчиком представлены для согласования пакет документов (проект дизайна интерьера кофейни Кафетериус, Рабочая документация по устройству электроосвещения и силового оборудования, Проектная документация по устройству водопровода и канализации) для согласования работ по переустройству помещений 1, коме. 22а, 22б а, расположенных на 1 этаже комплекса. Документация была рассмотрена, выявлены замечания, документация для устранения замечаний направлена письмами №902 от 22.12.2017, №903 от 22.12.2017, №910 от 28.12.2017. Документация с устраненными замечаниями в адрес ООО «ВБ-Сервис» не поступала.

ООО УК «Федернейшн груп» в отзыве указывает, что не является управляющей компанией части комплекса, в котором расположено спорное помещение.

ЗАО «Башня Федерация» в отзыве указывает, что спорное помещение находится в части Башни «Запад» комплекса «Башня Федерация», которая введена в эксплуатацию и функционировало в установленном порядке с 2007. Более позднее введение в эксплуатацию части, относящейся к Башне «Восток» комплекса, не застрагивало права владельца спорного помещения. Поскольку здание является многоэтажным (более 95 этажей), его строительство проходило в 2 этапа. Первая часть башни «Восток» начал функционировать с 2009 года. В отношении открытия входной группы третье лицо пояснило, что в связи с необходимостью введения 2 части Башни «Восток» в лобби 1 этажа данной части здания проводился ремонт, который завершился согласно письму от 16.01.2018 №БФ/92 в октябре 2017, введение указанной части здания позволило открыть дополнительные входы в здание, помимо уже имеющихся (включая -1 этаж), завершение ремонта в указанной зоне создало лишь дополнительные удобства для владельцев помещений в комплексе и их посетителей.

В качестве подтверждения соответствия введенных в эксплуатацию частей здания установленным требованиям, в том числе противопожарным, ЗАО «Башня Федерация» представило в материалы дела копии акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 09.01.2007; Распоряжения префекта Центрального административного округа города Москвы №719-р от 31.01.2007 о введении в эксплуатацию законченный строительством многофункциональный офисно-рекреационный комплекс Башня «Федерация», 1 очередь 1 пускового комплекса (с 01 по 32 этаж), по строительному адресу: Краснопресненская наб., 13 участок ММДЦ «Москва-Сити», Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU77181000-002027 от 29.04.2009 многофункционального офисно-рекреационного комплекса, 1 очередь строительства (III пусковой комплекс +5 по 34 этажи Башни А), Заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 27.12.2007 в отношении многофункционального офисно-рекреационного комплекса «Федерация», II пусковой комплекс I очереди строительства (с -5 по -2 и с 33 по 63 этажи), Заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 29.12.2007 в отношении многофункционального офисно-рекреационного комплекса «Федерация», III пусковой комплекс I очереди строительства (с 5 по 34 этаж, Башни «А»).

Также в материалы дела представлено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №77-181000-008187-2017 от 25.12.2017 многофункционального офисно-рекреационного комплекса Башня «А» с -5 по 95 этажи (Башня «А» Восток этажи с 35 по 95, стилобатное пространство этажи с -5 по 4, межбашенное пространство этажи с 5 по 9), расположенного по адресу: <...>, строительный адрес: Краснопресненская наб., 13 участок ММДЦ «Москва-Сити».

Пунктом 3.1. Договора аренды установлено, что помещение передано Арендатору по акту приема-передачи, являющемуся Приложением №3 к Договору в день подписания договора.

Согласно акту приема-передачи помещения от 04.09.2017 помещение принято ИП ФИО3 от ПП ФИО2 без замечаний. В акте указано, что помещение соответствует условиям Договора - претензий к его состоянию у Арендатора нет.

Кроме того, Ответчик обратился в Арбитражный суд города Москва с исковым заявлением к ИП ФИО2 о взыскании сумм оплаченной арендной платы, обеспечительного платежа ввиду неисполнения обязательства по предоставлению в аренду помещения, соответствующего целевому назначению, установленному договором №МСК-ВШ-ДДА-040917 от 04.09.2017, и не наступления момента, с которого арендная плата подлежит начислению в соответствии с п. 4.2 договора, а также убытков по оплате аванса за строительно-монтажные работы в арендуемом помещении.

Решением Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-53578/18-35-388 от 30.11.2018, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2019, в удовлетворении исковых требований ИП ФИО3 к ИП ФИО2 отказано.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, доводы ответчика о передаче помещения не соответствующего целевому назначению, а также, о том, что имелись обстоятельства, которые препятствовали использованию Арендатором помещения по целевому назначению, а именно, помещение имело ряд недостатков, в том числе отсутствие или неработоспособность системы пожаротушения, отсутствие согласия Арендодателя на проведение ремонтных работ, управляющие компании препятствовали ему в проведении необходимых ему ремонтных работ в помещении, отказывались согласовывать проект реконструкции помещения материалами дела не подтверждены.

Ответчиком не представлено доказательств о наличие скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены при передаче помещения.

Условиями Договора аренды предусмотрено получение разрешения Арендодателя при проведения ремонтных работ, в результате которых меняется площадь, строительный объем, планировка помещения, ликвидируются или переносятся перегородки или несущие стены, меняются элементы отделки, напольные покрытия, окна, двери и др. элементы (пункты 5.2.3 и 5.2.4 Договора аренды).

Помещение передавалось без отделки, доказательств подтверждающих, что в результате проведения ответчиком ремонтных работ изменится площадь, строительный объем, планировка помещения, ликвидируются или переносятся перегородки или несущие стены в материалы дела не представлено.

Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что никаких конкретных требований к состоянию и содержанию помещения Договор арены не содержит.

В исковом заявлении ИП ФИО3 не приводит ни одного недостатка Помещения, который не мог бы быть выявлен при приемке Помещения и проверке его исправности. В частности, арендатор не мог не обнаружить отсутствие или неработоспособность системы пожаротушения.

ИП ФИО3 заявляет, что использованию Помещения по назначению препятствовало отсутствие разрешения ИП ФИО2 на ремонтные работы, которые ИП ФИО3 хотел сделать в Помещении.

Между тем, согласно пункту 5.2.3. Договора аренды разрешение арендодателя требуется не на любые ремонтные работы, а только на те, в результате которых меняется площадь, строительный объем, планировка помещения, ликвидируются или переносятся перегородки или несущие стены.

Арендодатель как собственник не обязан давать свое согласие на такие изменения, в результате которых происходит перепланировка помещения.

С учетом того, что помещение находится в здании, помещения в котором принадлежат также и другим лицам, то ИП ФИО2 не имеет право разрешать ИП ФИО3 проведение какой-либо реконструкции помещения, которая может затронуть несущие конструкции здания.

Также ответчиком не представлены доказательства передачи управляющей компании технической документации с устраненными замечаниями, указанными в письмах №902 от 22.12.2017, №903 от 22.12.2017, №910 от 28.12.2017 и доказательства того, что управляющая компания препятствовала ему в выполнении ремонтных работ, ограничивало доступ к помещению для проведения ремонтных работ, доказательства не возможности выполнения ремонтных работ без согласования технической документации.

Довод ответчика, что согласно письму ИП ФИО2 от 30.11.2017 и акта сверки взаимных расчетов, арендная плата должна начисляться с 01.12.2017, судом не принимается во внимание, так как в соответствии с пунктом 8.6 Договора аренды, все изменения и дополнения к Договору оформляются письменно в виде дополнительного соглашения. Ответчиком в материалы дела не представлено дополнительное соглашение о согласовании начала оплаты с 01.12.2017.

Довод ответчика о том, что ремонтные работы в лобби 1 этажа (свободный доступ посетителей к помещению, открытие входных групп, снятие занавеса, отсутствие ограждений) в «Башне «Запад» Комплекса Федерация завершены 26.10.2017, ему стало известно лишь из письма ЗАО «Башня Федерация» от 16.01.2018 (письмо переслано ответчику ИП ФИО2 с письмом от 17.01.2018), судом не принимается во внимание, поскольку из материалов дела следует, что проход собственниками помещений и посетителями в лобби 1 этажа, где располагается арендованное помещение, ограничен не был и осуществлялся через иные уже имеющиеся (включая -1 этаж) и ответчик мог находится ежедневно в арендованном помещении, связи с чем дату наступления событий предусмотренных пунктом 4.2 Договора аренды мог самостоятельно установить.

К представленным ответчиком аудио записям и электронной переписки суд относится критически, поскольку аудиозаписи не позволяет достоверно установить лиц участвующих в разговоре и не соответствуют требованиям относимости и допустимости доказательств в соответствии со статьями 67 и 68 АПК РФ, а из пояснений третьих лиц следует, что сотрудники, с которыми осуществлялась переписка не были наделены полномочиями на ведение переговоров от имени организаций, ответчиком доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Иные доводы ответчика в отсутствие документальных подтверждений не имеют правового значения при рассмотрении настоящего дела.

Довода ответчика о необходимости при вынесении решения учесть, что сумма обеспечительного платежа обратно ответчику не возращена и находится в пользовании истца судом отклоняется по следующим основаниям.

Согласно пункту 7.6 Договора аренды исполнение Арендатором любых обязательств по договоры, включая денежные обязательства и обязательства принять помещение, обеспечивается уплатой обеспечительного платежа в размере 691 209 руб.

Исходя из положений пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ, внесенные денежные средства представляют собой обеспечительный платеж, правила о котором содержатся в параграфе 8 главы 23 ГК РФ. Обеспечительный платеж обеспечивает денежное обязательство, в том числе обязательства, которые возникнут в будущем, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательства, возникшие по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж, если иное не установлено соглашением сторон, возвращается в случае, когда в согласованный срок не наступили обстоятельства, на основании которых платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства, или обеспеченное обязательство прекращено.

Истец представил письмо от 16.05.2019, направленное в адрес ответчика, согласно которого обеспечительный платеж в полном размере зачтен в счет исполнения обязательства ИП ФИО3 по оплате неустойки.

Ответчик доказательств направления возражений о зачете обеспечительного платежа в счет оплаты неустойки не представил, правомерность зачета не оспорил, встречные исковые требования о возврате обеспечительного платежа не заявил.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что исковые требования ИП ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 26.10.2017 по 28.02.2018 в общем размере 2 185 112 руб. подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины в размере 33 926 руб. надлежит взыскать с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 101, 110, 112, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность в размере 2 185 112 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 926 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тульской области.

Судья Н.Е. Чигинская