Решение от 18 ноября 2018 г. по делу № А41-19054/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-19054/18
19 ноября 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 08 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 19 ноября 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.12.1996, адрес: 143404, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Азия Истейт" (143409, <...>, I, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 13.07.2006)

третьи лица:

- Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, адрес: 143969, <...>)

- Минкультуры России (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 125993, ГСП-3, Москва, Малый Гнездниковский пер., д. 7/6, стр. 1, 2,)

- Министерство Культуры Московской Области (адрес: 143405, Московская Обл, Красногорск Г, Вокзальная Ул, 10, А, ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

- Министерство Строительного Комплекса Московской Области (143402, Московская Обл, Красногорск Г, Строителей Б-Р, 1, ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области;

- Главное Управление Культурного Наследия Московской Области

Встречное исковое:

Общество с ограниченной ответственностью "Азия Истейт" (143409, <...>, I, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 13.07.2006) к

Администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.12.1996, адрес: 143404, <...>)

о расторжении Договора аренды земельного участка №295 от 04.12.2003 г., об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010301:1

при участии в заседании: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Азия Истейт" (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2003 N 295 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010301:1.

Определением от 04.10.2018г. к производству принят встречный иск, в соответствии с которым ООО "Азия Истейт" просит суд расторгнуть Договор аренды земельного участка № 295 от 04 декабря 2003 года с кадастровым номером 50:11:0010301:1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области и Минкультуры России, Министерство Культуры Московской Области, Министерство Строительного Комплекса Московской Области и Главное Управление Культурного Наследия Московской Области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании представитель администрации поддержал требования по первоначальному иску, возражал в удовлетворении требований по встречному иску.

Представитель общества поддержал требования по встречному иску, возражал в удовлетворении требований по первоначальному иску.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

04.12.2003г. между администрацией Красногорского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО «Технополис-монолит К» (арендатор) заключен договор № 295.

Предмет договора - земельный участок площадью 7000 кв.м с кадастровым номером 50:11:0010301:0001, категория земель - земли поселений, расположенный по адресу: <...> для строительства и эксплуатации многофункционального культурно-делового центра.

26.05.2005г. между ООО «Технополис-монолит К» и ООО «Технополис-монолит К» заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора.

17.04.2009г. между ООО «Технополис-монолит К» и ООО «Азия Истейт» заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора.

Договор аренды и договоры уступки зарегистрированы в установленном порядке.

Согласно п.п. 4.2.1 и 4.2.2 Договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия Договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением.

С целью проверки соблюдения указанных условий администрацией проведен осмотр участка, из которого усматривается неиспользование участка по целевому назначению.

В досудебном порядке администрация предложила расторгнуть договор в связи с изложенными обстоятельствами. Оставление предложения без внимания послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Обращаясь в суд со встречным иском, общество указало на следующие обстоятельства.

14.04.2003г. Главой Красногорского района Московской области принято Постановление №509/4 «Разрешении ООО Технополис-монолит К» проектирования многофункционального культурно-делового центра по адресу: <...>».

03.03.2005г. между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Красногорского района Московской области и ООО «Технополис-монолит К» заключен инвестиционный контракт №13.

Предмет - реализация инвестиционного проекта по строительству многофункционального культурно-делового центра, предварительной полезной площадью 25 000 кв.м. на земельном участке площадью 0,7 га, расположенного по адресу: Московская область, <...> (п.2.1. Контракта).

12.05.2009г. на основании Дополнительного соглашения №1 к Инвестиционному контракту №12 от 03.03.2005 года права Заказчика-Застройщика-Инвестора перешли от ООО «Технополис-монолит К» к Новому Заказчику-Застройщику-Инвестору ООО «Азия Истейт».

С целью реализации данного инвестконтракта, как указало общество, заключен спорный договор аренды.

Однако, по мнению общества, администрация не могла не знать о том, что на земельном участке не представляется возможным вести строительство многофункционального культурно-делового и торгового центра в связи с его вхождения в границы охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба Знаменское-Губайлово».

В связи с изложенным, общество пришло к выводу о существенном нарушении условий договора аренды (в части передачи надлежащего имущества), в связи с чем обратилось в суд со встречным иском.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования как по первоначальному иску, так и по встречному иску - не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Исходя из смысла подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок, предоставленный для строительства должен быть использован собственником по целевому назначению, за исключением времени необходимого для его освоения, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". При этом, исходя из положений статей 4, 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка по его целевому назначению.

В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и т.д.

В соответствии с договором аренды земельный участок, предоставленный для реализации инвестпроекта, должен использоваться в целях размещения многофункционального культурно-делового центра.

Ответчик указал на следующее:

1. По состоянию на 26 января 2017 года, все вопросы урегулированы: получено разрешение (№ RU50-10-961-2015) на строительство; получены ТУ и иные согласования связанные с подключением объекта строительства к энергосетям (электричество, теплоснабжение, водоснабжение и т.п.), проект строительства многофункционального культурно-делового и торгового центра с подземной автостоянкой прошел госэкспертизу.

2. Проект реконструкции фасада здания Администрации разработан и утвержден. При этом, ООО «Азия Истейт» выразило готовность с началом строительства «Торгового центра» произвести строительно-монтажные работы по отделке фасада здания Администрации города Красногорска.

3. Отселение ветхого жилья осуществлено.

4. Объем инвестиций в проект достиг 510 940 787 (пятьсот десять миллионов девятьсот сорок тысяч семьсот восемьдесят семь) рублей 79 копеек.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что со стороны арендатора по спорному договору не допущено существенных нарушений условий договора в части неиспользования участка по целевому назначению.

На иные существенные нарушения администрация как арендодатель участка не ссылается.

В обоснование встречного иска, общество указало на нарушение со стороны администрации п. 1 ст. 611 ГК РФ – в аренду предоставлено имущество, не в том состоянии, которое предусмотрено договором.

Вместе с тем, обществом не учтено следующее.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Представитель общества пояснил, что застройщик заинтересован в реализации инвестиционного проекта.

То обстоятельство, что в ходе реализации инвестконтракта общество столкнулось с трудностями (осуществлены дополнительные мероприятия, связанные с организацией транспортного обслуживания территории в районе планируемого строительства, изменены условия застройки в сторону уменьшения высоты, площади, изменения координат и планировки, и т.д.), не может свидетельствовать о нарушении требований ст. 611 ГК РФ со стороны администрации и относится к предпринимательским риска общества.

Более того, как указано ранее, по состоянию на 26.01.2017. общество фактически завершило подготовительные работы и готово к строительству объекта. Общество в ходе судебного разбирательство пояснило, что первоначальный проект строительства был полностью переработан и изменен.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что и арендатор, и арендодатель участка заинтересованы в сохранении договорных отношений. Существенных нарушений условий договора не установлено ни со стороны администрации, ни со стороны общества.

С учетом изложенного и первоначальный иск, и встречный иск не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований по первоначальному иску отказать.

В удовлетворении требований по встречному иску отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца в установленном законом порядке.

Судья А.В. Гринева