Решение от 14 апреля 2023 г. по делу № А41-29627/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-29627/22
14 апреля 2023 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 14 апреля 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

КУИ администрации городского округа Солнечногорск (141506, Московская область, Солнечногорск город, Банковская улица, 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.03.2003, ИНН: <***>, КПП: 504401001)

к ООО «ФинансТраст» (141540, область Московская, город Солнечногорск, <...> №1, строение 3, комната 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.07.2003, ИНН: <***>, КПП: 504401001, Генеральный директор: ФИО2)

Доп. адрес: 141540, область Московская, <...>

Третьи лица:

-Управление Росреестра по Московской области,

-Министерство имущественных отношений Московской области (143407, Московская область, Красногорск город, Строителей бульвар, дом 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: <***>),

-АО "МОСОБЛГАЗ" (143082, Московская область, Одинцово город, Раздоры деревня, 1-й (Рублево-Успенское шоссе тер.) километр, дом 1, корп/этаж б/9, кабинет 901, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.12.2017, ИНН: <***>).

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

КУИ администрации городского округа Солнечногорск обратился в суд с иском к ООО "ФинансТраст" со следующими требованиями:

1.Расторгнуть договор аренды земельного участка № 2235 от 08.12.2011г;

2.Обязать ООО «ФинансТраст» возвратить Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области земельный участок, площадью 3400 кв.м., категория земель – «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», разрешенное использование – «для размещения промышленных объектов (размещение производственной базы)», расположенный по адресу: <...> участок при доме 29, путем подписания акта приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта о расторжении договора аренды в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, АО "МОСОБЛГАЗ".

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании истец дал пояснения, поддержал требования. Ответчик дал пояснения, возражал в удовлетворении требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО «Техпромкартон» заключен договор аренды земельного участка №2235 от 08.12.2011г.

Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:09:0090201:100, площадью 3400 кв.м., категория земель – «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», вид разрешенного использования – «для размещения промышленных объектов (размещение производственной базы)», расположенный по адресу: <...> участок при доме 29. Участок поставлен на государственный кадастровый учет 23.11.2005г.

Земельный участок предоставлен для размещения промышленных объектов (размещение производственной базы) на основании Постановления Главы Солнечногорского района Московской области от 01.08.2005г. № 2961 «Об утверждении проекта границ земельного участка, с разрешенным видом использования – «для размещения промышленных объектов (размещение производственной базы)», предоставляемого в аренду ООО «Техпромкартон» (п.1.2. договора аренды).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 08.12.2011г. по 07.12.2060г.

Из пунктов 1.3. и 1.4. договора следует, что на передаваемом в аренду участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, участок не обременен правами третьих лиц.

Впоследствии между ООО «Техпромкартон» и ООО «ФинансТраст» 21.08.2014г. заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №2235 от 08.12.2011г. по условиям которого ООО «ФинансТраст» приняло на себя обязательства исполнять все условия договора аренды.

Пунктом 4.3.2 договора аренды и пунктом 7.2.договора уступки прав, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Согласно пункту 4.3.7. договора аренды арендатор обязан производить освоение земельного участка в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами. Производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

Договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя осуществлять контроль за выполнением условий использования земельного участка (пункт 5.2.1 договора).

В рамках муниципального земельного контроля в соответствии с п. 5.2.1. договора, сотрудниками отдела земельного контроля КУИ администрации городского округа Солнечногорск Московской области 21.02.2022г. осуществлен выезд на земельный участок площадью 3400 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0090201:100.

Из представленного в материалы дела акта выездного обследования от 21.02.2022г. №511 следует, что земельный участок имеет признаки неиспользования, поскольку он не огорожен, имеется свободный доступ на него. Земельный участок не используется под коммерческую деятельность. Цели аренды земельного участка не достигнуты, объекты капитального строительства отсутствуют.

Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 6.2 договора).

Кроме указанного основания, договор аренды спорного земельного участка может быть расторгнут в установленном законом порядке в том числе в случае неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (п. 6.3.4. договора).

КУИ администрации городского округа Солнечногорск установив факт нарушения условий договора, выразившийся в неиспользовании земельного участка направил в адрес ответчика претензию от 05.03.2022г. №15исхкуи-2821/2022, с предложением устранить выявленные нарушения в срок не позднее 30 календарных дней с момента получения претензии и документально подтвердить свои намерения по освоению участка и использовании его в соответствии с условиями договора, либо заключить соглашение о расторжении договора аренды.

В связи с оставлением претензии без внимания, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1, 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен в аренду ответчику для размещения промышленных объектов (размещение производственной базы).

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010103:10685 предоставлен в аренду под размещение производственной базы, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Поддерживая исковые требования КУИ администрации городского округа Солнечногорск в качестве основания для расторжения спорного договора аренды земельного участка указывает на неиспользование ответчиком земельного участка.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований, указывает на осуществление мер по освоению земельного участка, а именно:

- в 2014 году ООО «Солстройпроект» исходя из параметров арендуемого земельного участка разработан проект строительства ангаров и административного здания, согласно которому предполагаемая площадь застройки составляет 1 122,40 кв.м.;

- проведены кадастровые работы по подготовке межевого плана указанного участка. С целью освоения земельного участка перед началом проведения строительных работ в соответствии с его видом разрешенного использования арендатором запрошены и получены Градостроительные планы арендуемого земельного участка № РФ-50-3-67-0-00-2020-40661, № РФ-50-3-67-0-00-2021-37565;

- в мае 2016г. ООО «Мередиан» по техническому заданию ответчика выполнило инженерно-геодезические изыскания земельного участка с целью дальнейшего проектирования объектов недвижимости.

Проект строительства ангаров и административного здания, а также градостроительный план представлены ответчиком в материалы дела.

ООО «ФинансТраст», возражая в удовлетворении требований, также указывает на наличие на спорном земельном участке газопровода высокого давления, о наличии которого арендодатель не уведомил ответчика.

На момент постановки земельного участка, на кадастровый учет до момента заключения договора аренды в сведениях ЕГРН зоны с особыми условиями использования территорий не отображались, в том числе отсутствовало указание о расположенном газопроводе.

Указанное обстоятельство стало известно ответчику только при осуществлении мер по освоению земельного участка. Наличие на спорном земельном участке газопровода высокого давления привело к невозможности застройки территории.

Суд принимает заявленный довод ответчика во внимание.

Определением Арбитражного суда от 09.01.2023г. у АО «Мособлгаз» запрошены сведения на расположенный на земельном участке газопровод.

В ответ на запрос суда поступили сведения согласно которым на земельном участке с кадастровым 50:09:0090201:100 расположен газопровод высокого давления 2 категории Р<0,6 МПа диаметром 400 мм (кадастровый номер 50:09:0000000:183019), который согласно акту приемки газопровода в эксплуатацию от 04.11.1994г. был построен 01.11.1994г.

Суд установил факт отсутствия прямого указания в документации на земельный участок на существующие обременения в виде подземного газопровода высокого давления. Указанные сведения не были отражены ни в договоре, ни в выписках ЕГРН.

КУИ администрации городского округа Солнечногорск не уведомляло ответчика о наличии газопровода.

Судом также установлено и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, что ответчиком проведены подготовительные работы, а также действия, направленные на освоение земельного участка.

Кроме того суд принимает во внимание то обстоятельство, что ООО «ФинансТраст» заинтересовано в сохранении арендных отношений, предметом которых является аренда спорного земельного участка с кадастровым номером 50:09:0090201:100.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что со стороны ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора. Задолженности по арендной плате арендатор не имеет. Доказательств того, что ответчик своими действиями ухудшает качество переданного в аренду земельного участка истцом в материалы дела также не представлено. Ответчиком предпринимаются действия по освоению земельного участка, и он заинтересован в сохранении арендных отношений. Таким образом, отсутствуют существенные нарушения условий договора со стороны ответчика.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного требования в части расторжения договора аренды земельного участка № 2235 от 08.12.2011г. удовлетворению не подлежит.

Истец также просит суд обязать ответчика вернуть участок.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку в расторжении договора аренды земельного участка отказано, оснований в удовлетворении требований об обязании вернуть земельный участок не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья О.А. Кузьмина