Решение от 14 августа 2019 г. по делу № А50-16050/2019

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А50-16050/2019
14 августа 2019 года
город Пермь


Резолютивная часть решения оглашена 07 августа 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 14 августа 2019 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе: судьи Г.В. Лядовой

при ведении протокола помощником судьи Е.И. Старицыной

рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ПСК «БИЛДИНГ» (614513 Пермский край район Пермский <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 310590426600059 ИНН <***>; 614039 край Пермский <...>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по Пермскому краю (614990 <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о регистрации права собственности,

при участии:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 26.04.2019, паспорт;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности № 59 АА 3107627 от 02.07.2019, паспорт;

от третьего лица – не явился, извещен.

Общество с ограниченной ответственностью «ПСК «БИЛДИНГ», далее истец, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, далее – ответчик, о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «ПСК «БИЛДИНГ» на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>:

1)1-этажное здание ангара (арочный склад), назначение нежилое, общая площадь 339,6 кв. м., лит. В, право собственности на которое зарегистрировано за ФИО1, ИНН <***>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «13» октября 2010 года сделана запись регистрации № 59-59-23/053/2010-172;

2)встроенные помещения, общей площадью 316,5 кв. м., этаж 1(лит. Б), сарай (лит. Г2), навес (лит. ГЗ), право собственности, на которое зарегистрировано за ФИО1, ИНН <***>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «13» октября 2010 года сделана запись регистрации № 59-59- 23/053/2010-171;

3)1-этажное здание ангара, назначение нежилое, общая площадь 340,3 кв. м., лит. Д, право собственности на которое зарегистрировано за ФИО1, ИНН <***>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «13» октября 2010 года сделана запись регистрации № 59-59-23/053/2010-173;

4)земельный участок, с кадастровым номером 59:01:4713914:5, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания ангаров, общая площадь 1 942 кв. м., право собственности на которое зарегистрировано за ФИО1, ИНН <***>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «14» марта 2014 года сделана запись регистрации № 59-59-00/203/2014-112.

5)земельный участок, с кадастровым номером 59:01:4713914:62, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под часть здания склада (лит. Б) и хоз. постройки, общая площадь 2 088 кв. м., право собственности на которое зарегистрировано за ФИО1, ИНН <***>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «20» апреля 2015 года сделана запись регистрации № 59-59/023-59/000/301/2015-7437/1.

Определением суда от 31.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Пермскому краю, представившее в суд отзыв на исковое заявление, содержащий ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Неявка указанного лица не препятствует рассмотрению дела по существу (ст. ст. 123, 137, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Истец в судебном заседании на заявленных требованиях настаивает по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик отзыв на иск не представил, в судебном заседании указал, что факт оплаты истцом исполнен в полном объеме, однако платежи выполнялись несвоевременно, в связи с чем, ответчиком была начислена неустойка в размере 143 914 руб. 75 коп., однако истец оплатил только 100 000 руб. 00 коп. В связи с чем, ответчик отказывается производить государственную регистрацию перехода права собственности к истцу. Просит в иске отказать.

Третье лицо, в представленном отзыве на иск, пояснило о регистрации спорного имущества, а также заявило ходатайство о рассмотрении дела без своего представителя.

Неявка третьего лица не препятствует рассмотрению спора по существу (ст. ст. 123, 136, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Суд считает дело подготовленным, в связи с чем, в отсутствие возражений со стороны участников процесса, закончил рассмотрение дела в предварительном судебном заседании и открыл рассмотрение дела в судебном заседании в первой инстанции (ст. ст. 136, 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Судом заслушаны объяснения сторон, исследованы, представленные в материалы дела документы, в соответствии со ст. ст. 65, 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса РФ, установлено:

Истец основывает исковые требования на том, между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа № 1 от 16.02.2015; впоследствии к договору были заключены дополнительные соглашения от 16.01.2016, 16.12.2016, 01.07.2017, 16.11.2017, 31.10.2018.

Истец по договору получил во временное владение и пользование на возмездной основе следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>:

1)1-этажное здание ангара (арочный склад), назначение нежилое, общая площадь 339,6 кв. м., лит. В, принадлежащий ответчику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 22.04.2011 г. № 59-БГ № 011263, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.10. 2010 сделана запись регистрации № 59-59-23/053/2010-172;

2)встроенные помещения, общей площадью 316,5 кв. м., этаж 1(лит. Б), сарай (лит. Г2), навес (лит. ГЗ), принадлежащие ответчику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 22.04.2011 г. № 59-БГ № 011264, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.10. 2010 сделана запись регистрации № 59-59-23/053/2010-171;

3)1-этажное здание ангара, назначение нежилое, общая площадь 340,3 кв. м., лит. Д, принадлежащее ответчику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 22.04.2011 г. № 59-БГ № 011262, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.10.2010 сделана запись регистрации № 59-59-23/053/2010-173;

4)земельный участок, с кадастровым номером 59:01:4713914:5, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания ангаров, общая площадь 1 942 кв. м., принадлежащий ответчику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 17.03.2014 г. № 59-БД № 235502, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.03. 2014 сделана запись регистрации № 59-59-00/203/2014-112.

5)земельный участок, с кадастровым номером 59:01:4713914:62, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под часть здания склада (лит. Б) и хоз. постройки, общая площадь 2 088 кв. м., принадлежащий ответчику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 20.04.2015 № АА31397, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.04.2015 сделана запись регистрации № 59-59/023-59/000/301/2015-7437/1.

Пунктом 1.5. договора, стороны предусмотрели, что по истечении срока настоящего договора или до его истечения, при надлежащем внесении арендной платы, арендатор вправе выкупить имущественный комплекс по цене, указанной в п. 2.4. договора.

Истец все обязательства, предусмотренные договором, выполнил в полном объеме, в том числе уплатил всю арендную плату за время действия договора, уплатил денежные средства в счет выкупной цены в полном объеме. В связи с исполнением обязательств в полном объеме, все имущество в соответствии с пунктом 2.6. договора перешло в собственность истца (арендатора по оговору).

Имущество, перечисленное выше, находится во владении истца; передача имущества состоялась 16.02.2015 при подписании договора и 16.01.2016 при подписании дополнительного соглашения.

Выкупная стоимость всего недвижимого имущества составляет 10 200 000 руб. 00 коп., что уплачена полностью, что ответчиком не оспаривается. Размер выкупной стоимости установлен пунктом 2.4. договора.

Однако, в связи с тем, что во время действия договора арендатор допускал просрочки в оплате платежей, ответчик посчитал обоснованным предъявить требование об уплате неустойки, о чем поступила претензия от 02.04.2019 с требованием об уплате неустойки в размере 143 914 руб. 00 коп.

Истец счел сумму неустойки завышенной и посчитал возможным частично удовлетворить требование: уплатил 100 000 рублей (платежное поручение № 183 от 22.04.2019). О своем намерении истец сообщил ответчику письмом от 03.04.2019 (исх.№ 19/04/03).

Также письмом от 04.04.2019 исх.№ 19/04/04 истец сообщил ответчику о необходимости осуществить регистрацию перехода права собственности на перечисленные выше объекты недвижимости в связи с исполнением Договора. В письме изложено просьба о согласовании времени и даты для подачи совместного заявления о регистрации перехода права собственности к арендатору.

Однако, от ответчика поступил ответ (письмо б/н от 15.04.2019), в котором ИП ФИО1 сообщает, что отказывает в подаче заявления в регистрационный орган, указывает, что «регистрация перехода не может быть осуществлена».

Таким образом, истец свои права во внесудебном порядке реализовать не может, поэтому вынужден прибегнуть к судебной защите.

Истец на заявленных требованиях настаивает.

Ответчик требования истца не признает, в судебном заседании факт оплаты истцом в полном объеме не оспаривает. Указал, что платежи выполнялись несвоевременно, в связи с чем, ответчиком была начислена неустойка в размере 143 914 руб. 75 коп., однако истец оплатил только 100 000 руб. 00 коп. В связи с чем, ответчик отказывается производить государственную регистрацию перехода права собственности к истцу.

Просит в иске отказать.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 624 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Указанная норма не содержит положений о том, что момент перехода права собственности определяется исходя из обязательной одновременной совокупности двух условий: окончания срока аренды и уплаты выкупной цены.

Пунктом 1.5. договора, стороны предусмотрели, что по истечении срока настоящего договора или до его истечения, при надлежащем внесении арендной платы, арендатор вправе выкупить имущественный комплекс по цене, указанной в п. 2.4. договора.

Пунктом 2.4. договора стороны предусмотрели, что при надлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы, арендатор вправе выкупить имущественный комплекс на следующих условиях.

Стоимость имущественного комплекса составляет 10 200 000 руб. 00 коп., из которых стоимость отдельных объектов недвижимого имущества составляет:

-1-этажное здание ангара (арочный склад), назначение нежилое, общая площадь 339,6 кв. м.. лит. В - 1 000 000 руб. 00 коп.;

- 1-этажное здание ангара, назначение нежилое, общая площадь 340,3 кв. м., лит. Д- 1 000 000 руб. 00 коп.;

- встроенные помещения, общей площадью 316,5 кв. м., этаж 1(лит. Б) - 1 750 000 руб. 00 коп.;

- сарай (лит. Г2) - 350 000 руб. 00 коп.;

- навес (лит. ГЗ) - 500 000 руб. 00 коп.;

- земельный участок, с кадастровым номером 59:01:4713914:5, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания ангаров, общая площадь 1 942 кв. м. - 2 800 000 руб. 00 коп.

- земельный участок, с кадастровым номером 59:01:4713914:62, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания ангаров, общая площадь 2 088 кв. м. - 2 800 000 руб. 00 коп.

Стороны договорились, что в выкупную стоимость засчитываются платежи по арендной плате, внесенные арендатором за весь период действия настоящего договора.

С учетом внесения арендатором (до окончания срока аренды) арендных платежей в размере 4 273 964 руб. 14 коп., остаточная выкупная стоимость, подлежащая внесению Арендатором, составляет 5 926 035 руб. 86 коп.

Пунктом 2.5. договора, стороны согласовали, что выкуп имущественного комплекса может быть произведен арендатором в любое время в период действия настоящего договора либо по его окончании путем внесения арендатором выкупной цены на текущий счет арендодателя, указанный в настоящем договоре. Выкуп может быть произведен единовременным платежом или частями.

После внесения выкупной цены в полном объеме обязанность по внесению арендной платы у арендатора прекращается.

Пунктом 2.6. договора стороны согласовали, что при внесении арендатором выкупной цены на условиях, указанных в п. п. 2.4.-2.5 настоящего договора. Имущественный комплекс переходит в собственность арендатора в момент регистрации перехода права собственности за ним в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основаниями для регистрации перехода права собственности являются настоящий договор, платежные документы, подтверждающие внесение арендатором выкупной цены в полном объеме, заявления сторон.

Ответчик, в судебном заседании, факт внесения оплаты истцом в полном объеме не оспаривает.

К отношениям сторон по выкупу объекта аренды применяются нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие куплю-продажу.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Сторонами не оспаривается факт того, что имущество передано истцу (арендатору с правом выкупа).

С учетом, установленных по делу обстоятельств, подтверждающих факт передаче истцу имущества и его оплаты со стороны истца, а так же факт уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности к истцу на выкупленное им имущество, а также на основании приведенных выше положений гражданского законодательства, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика о том, что истцом не в неполном объеме произведена уплата начисленной неустойки, судом отклоняются, поскольку, сторонами в договоре согласовано условия о взыскании неустойки за несвоевременное исполнение арендатором своих обязанностей. Ответчик принял от истца внесение выкупной стоимости имущества, а так же уплаченной в размере 100 000 руб. 00 коп. неустойки. Несогласие ответчика с суммой выплаченной истцом неустойки за нарушение обязательств не является основанием для отказа в государственной регистрации и может быть восстановлено, путем предъявления соответствующего иска в суд.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью «ПСК «БИЛДИНГ» (614513 Пермский край район Пермский <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>:

1)1-этажное здание ангара (арочный склад), назначение нежилое, общая площадь 339,6 кв. м., лит. В, право собственности на которое зарегистрировано за ФИО1, ИНН <***>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «13» октября 2010 года сделана запись регистрации № 59-59-23/053/2010-172;

2)встроенные помещения, общей площадью 316,5 кв. м., этаж 1(лит. Б), сарай (лит. Г2), навес (лит. ГЗ), право собственности, на которое зарегистрировано за ФИО1, ИНН <***>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «13» октября 2010 года сделана запись регистрации № 59-59- 23/053/2010-171;

3)1-этажное здание ангара, назначение нежилое, общая площадь 340,3 кв. м., лит. Д, право собственности на которое зарегистрировано за ФИО1, ИНН <***>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «13» октября 2010 года сделана запись регистрации № 59-59-23/053/2010-173;

4)земельный участок, с кадастровым номером 59:01:4713914:5, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания ангаров, общая площадь 1 942 кв. м., право собственности на которое зарегистрировано за ФИО1, ИНН <***>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «14» марта 2014 года сделана запись регистрации № 59-59-00/203/2014-112.

5)земельный участок, с кадастровым номером 59:01:4713914:62, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под часть здания склада (лит. Б) и хоз. постройки, общая площадь 2 088 кв. м., право собственности на которое зарегистрировано за ФИО1, ИНН <***>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «20» апреля 2015 года сделана запись регистрации № 59-59/023-59/000/301/2015-7437/1.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 310590426600059 ИНН <***>; 614039 край Пермский <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПСК «БИЛДИНГ» (614513 Пермский край район Пермский <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Лядова Г.В.