Решение от 13 ноября 2024 г. по делу № А45-25637/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А45-25637/2024
город Новосибирск
13 ноября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2024 года Решение изготовлено в полном объеме 13 ноября 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Дорофеевой Д.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Савченко А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Архипелаг» (ИНН <***>), г. Новосибирск, к мэрии г. Новосибирска (ИНН <***>), г. Новосибирск, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) департамент земельных и имущественных отношений Мэрии <...>) Департамент строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска об обязании заключить дополнительное соглашение к договору № 35 от 01.09.2016. Лица, участвующие в деле и процессе: от истца - ФИО1 (доверенность № 14 от 28.05.2024, паспорт, диплом), ФИО2 (доверенность от 15.01.2024,паспорт, диплом); от ответчика – ФИО3 (доверенность от 27.12.2024, служебное удостоверение); ФИО4 (доверенность от 27.12.2023, диплом служебное удостоверение) от третьих лиц: 1) – не явился, извещен; 2) ФИО3 (доверенность от 22.12.2023, служебное удостоверение, диплом).

установил:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Архипелаг» обратилось с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства, к мэрии г. Новосибирска об обязании заключить дополнительное соглашение к договору.

Ответчик отзывом исковые требования отклонил, просил в иске отказать, по доводам, указанным в отзыве.

При рассмотрении спора, суд исходит из того, что в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности, заслушав представителей сторон и третьего лица в судебных заседаниях (часть 2 статьи 64, статья 71, 81 АПК РФ), суд установил следующее.

Исковые требования обоснованы статьями 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 46.2. Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и мотивированы тем, что 01.09.2016 между Мэрией города Новосибирска и ООО «Архипелаг» (с 12.09.2022 - Общество с ограниченной ответственностью СЗ «АРХИПЕЛАГ») заключен договор о развитии застроенной территории № 35 (местоположение: город Новосибирск, Ленинский район, в границах улиц Титова, Троллейной, Петропавловской; общая площадь: 16 007 кв.м.; перечень зданш1/строений/сооружений, подлежащих сносу: ул. Петропавловская, 10,12; ул. Титова, 48, 50; пер. 1-ый Петропавловский, 5, 12, 14, 16 (далее - застроенная территория)).

Пунктом 3.1 договора предусмотрен срок его действия - в течение восьми лет со дня его подписания, то есть до 31.08.2024.

Истец во исполнение договора осуществил следующие действия:

1. Исполнил пункты 1.2, 2.1.7 Договора - произвел оплату цены права на заключение Договора (копии платежных поручений прилагаются - Приложение № 2 к настоящему иску);

2. Исполнил пункт 2.1.1 Договора - осуществил подготовку проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории;

3. Исполнил пункт 2.1.2 - приобрел и передал в муниципальную собственность города Новосибирска благоустроенные жилые помещения на территории города Новосибирска для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма/договорам найма специализированных жилых помещений, расположенных на Застроенной территории, что подтверждается письмами Мэрии г. Новосибирска исх. № 30106.2/03417 от 26.07.2021 и № 30106.2/01807 от 19.04.2023 (копии прилагаются - Приложение № 3 к настоящему иску);

4. Частично исполнил пункт 2.1.3 Договора - уплатил возмещение за изъятые по состоянию на дату подачи настоящего искового заявления на основании постановления Мэрии г. Новосибирска жилые помещения в признанных аварийными многоквартирных домах по адресам: ул. Петропавловская, 10,12; ул. Титова 48, 50; 1-ый Петропавловский переулок, 5,16 и частично - по адресам 1-ый Петропавловский переулок, 12,14.

Не полное исполнение истцом пункта 2.1.3 договора в части уплаты возмещения за изымаемые на основании постановления мэрии г. Новосибирска находящиеся в собственности жилые помещения в многоквартирных домах, вызвано тем, что ответчиком в срок, не проведена процедура изъятия жилых помещений, с собственниками помещений не заключены соглашения об изъятии жилых помещений.

Обязательства истца, предусмотренные пунктом 2.1.3 договора, не могут быть исполнены без осуществления встречных обязательств Мэрии города Новосибирска по завершению процедуры изъятия жилых помещений.

В связи с нарушением Мэрией г. Новосибирска сроков исполнения обязательств по договору и невозможностью исполнения своих обязательств истец, направлял в адрес ответчика претензию исх. № 50 от 21.06.2024 с требованием подписать дополнительное соглашение о продлении срока договора и обязательств по нему.

Ответом исх. № 31/21/10436 от 08.07.2024 ответчик отказал истцу в заключении дополнительного соглашения о продлении сроков исполнения обязательств по договору.

Полагая, что отказ ответчика является неправомерным, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств

сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Пунктом 5 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" предусмотрено, что договоры о развитии застроенных территорий, договоры о комплексном освоении территории, договоры о комплексном развитии территории, договоры об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоры о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. При этом изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может

быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и по последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Согласно части 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

В случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (части 2 статьи 328 ГК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ одним из существенных условий договора развития застроенной территории является срок договора.

В силу статьи 46.2 ГрК РФ договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

В статье 46.3 ГрК РФ урегулирован порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, в частности, данной нормой регламентируется содержание извещения о проведении аукциона, которое должно включать в себя информацию о предмете аукциона, условиях и порядке участия, а также проект договора.

Исходя из положений пункта 26 статьи 46.3 ГрК РФ, запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

Указанная норма устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения статей 450, 451 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора.

Данный вывод подтверждается позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 27.05.2020 № 310-ЭС20-590946, от 30.11.2021 № 310-ЭС21- 22063.

В пункте 3.4. договора стороны также установили возможность изменения условий договора по письменному соглашению сторон.

В качестве правового основания требований общество ссылается на положения статьи 450 ГК РФ и указывает на нарушение договора со стороны ответчика, выраженное в неисполнение обязательств по принятию решения об изъятии для муниципальных нужд жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, признанных авариными и подлежащими сносу, расположенных на застроенной территории, что повлекло невозможность общества исполнить обязательства в согласованные сторонами сроки.

Суд принимает в качестве обоснованных сроки, на который истец просит продлить срок исполнения своих обязательств и срок действия договора, с учетом принятых уточнений исковых требований, поскольку полагает сроки, соразмерными допущенным ответчиком отступлениям от договора.

Довод ответчика о том, что продление судом срока исполнения обязательств и срока его действия является незаконным и необоснованным, не основан на нормах права или конкретных фактических обстоятельствах дела.

Ответчик разумность данных сроков для завершения исполнения сторонами обязательств по договору № 35 документально не опроверг, иные сроки для продления договора не обосновал, в судебном заседании 23.10.2024 ответчик указал на данные сроки сам.

Суд так же не нашел оснований для приостановления производства по делу до разрешения споров в Новосибирском областном суде и в судах общей юрисдикции об изъятии жилых помещений и земельных участков для государственных и муниципальных нужд, заявленный со стороны ответчика, поскольку срок на который заключен договор, а так же обязательства истца, предусмотренные пунктом 2.1.3 договора, тогда не могут быть исполнены без осуществления встречных обязательств Мэрии города Новосибирска по завершению процедуры изъятия жилых помещений, собственники которых являются ответчиками по судебным делам.

Материалами дела так же подтверждается, что решениями Ленинского районного суда г. Новосибирска происходит изъятие земельных участков, жилых помещений путем выкупа для муниципальных нужд, выселении, об установлении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.

Истец в добровольном порядке исполняет данные решения, оплачивая взысканную задолженность.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.09.2021 по делу № А45-7615/2021, суд приходит к выводу, что совокупность приведенных истцом в иске и в ходе судебного разбирательства обстоятельств, подтвержденных соответствующими доказательствами, не опровергнутыми ответчиком, свидетельствует о наличии объективных оснований для продления срока исполнения обществом принятых на основании договора обязательств, в связи с чем удовлетворяет исковые требования.

Распределение судебных расходов производится по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

обязать Мэрию города Новосибирска (ИНН <***>) изменить условия Договора о развитии застроенной территории № 35 от 01.09.2016 путём заключения с обществом с ограниченной ответственностью СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «АРХИПЕЛАГ» (ИНН <***>) дополнительного соглашения в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу в следующей редакции:

- изменить п.2.1.3 Договора, изложив его в следующей редакции:

«2.1.3 До 30.12.2025 уплатить возмещение за изымаемые на основании постановления мэрии города Новосибирска находящиеся в собственности жилые и нежилые помещения в

многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, расположенных на застроенной территории по адресам: <...> и земельные участки, на которых расположены указанные многоквартирные дома».

- изменить п.2.1.4 Договора, изложив его в следующей редакции:

«2.1.4 До 30.12.2028 осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории».

- изменить п.2.1.5. Договора, изложив его в следующей редакции:

«2.1.5 До 30.12.2028 осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории.

- изменить п.2.1.6. Договора, изложив его в следующей редакции:

«2.1.6. До 30.12.2028 безвозмездно передать в муниципальную собственность города Новосибирска объекты, указанные в подпункте 2.1.5. Договора».

- изменить п.2.3.4. Договора, изложив его в следующей редакции:

«2.3.4. До 30.04.2026 после выполнения Стороной 2 обязательств, предусмотренных подпунктами 2.1.1-2.1.3 Договора, предоставить Стороне 2 без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством земельные участки для строительства в границах застроенной территории. При этом земельные участки могут быть предоставлены для строительства в границах застроенной территории по мере исполнения обязательств:

после выполнения Стороной 2 обязательств, предусмотренных подпунктами 2.1.2.,2.1.3. Договора в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: <...> при наличии утвержденного проекта межевания застроенной территории предоставить Стороне 2 без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством земельные участки для строительства в границах застроенной территории общей площадью не более 4 483 кв.м. не позднее трех месяцев со дня выполнения условий, указанных в настоящем абзаце;

после выполнения Стороной 2 обязательств, предусмотренных подпунктами 2.1.2.,2.1.3. Договора в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> при условии исполнения Стороной 1 обязательств, предусмотренных подпунктом 2.3.3. Договора в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Петропавловская, № 10, пер. 1- й Петропавловский, 5 и наличии утвержденного проекта межевания застроенной территории предоставить Стороне 2 без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством земельные участки для строительства в границах застроенной территории общей площадью не более 6 013 кв.м. не позднее трех месяцев со дня выполнения условий, указанных в настоящем абзаце;

после выполнения Стороной 2 обязательств, предусмотренных подпунктами 2.1.2.,2.1.3. Договора в отношении многоквартирных домов, расположенных по адресам: <...> при условии исполнения Стороной 1 обязательств, предусмотренных п.2.3.3. Договора в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> и наличии утвержденного проекта межевания застроенной территории предоставить Стороне 2 без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством земельные участки для строительства в границах застроенной территории общей площадью не более 5 511 кв.м. не позднее трех месяцев со дня выполнения условий, указанных в настоящем абзаце.

Площадь предоставляемых земельных участков на завершающем этапе расселения многоквартирных домов может быть больше указанной для данного этапа, при этом общая

площадь предоставленных и предоставляемых земельных участков не может превышать общую площадь застроенной территории».

- изменить п. 3.1. Договора, изложив его в следующей редакции:

«3.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня подписания и действует до «30» апреля 2029г».

Иные положения Договора о развитии застроенной территории № 35 от 01.09.2016, не затронутые настоящим Соглашением, имеют юридическую силу и продолжают своё действие без изменений.

Взыскать с Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Архипелаг» (ИНН <***>) 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Д.Н. Дорофеева