Решение от 27 мая 2021 г. по делу № А39-885/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-885/2021

город Саранск27 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 27 мая 2021 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Юськаева Р.К.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2

(ОГРНИП 304132823200019, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3

(ОГРНИП 318132600013922, ИНН <***>)

о взыскании задолженности в сумме 351000 руб.,

при участии:

от истца: ФИО4, представителя по доверенности от 06.10.2020,

от ответчика: не явился,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 351000 руб.

Истец в обоснование исковых требований сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению платежей по договору аренды.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, представил письменный отзыв на исковое заявление, указав на отсутствие задолженности по арендной плате, поскольку арендная плата должна была быть снижена в связи с введенными ограничениями, истец ограничил доступ в арендуемое помещение.

Как следует из материалов дела, 01 октября 2019 года ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 заключили договор, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное возмездное пользование нежилое помещение, расположенное на втором этаже здания, расположенного по адресу: <...>, в ТК «МАКС». Площадь арендуемых помещений составила 46,8 кв.м. Границы арендуемых помещений определены на фрагменте поэтажного плана согласно Приложения №1 к договору.

Согласно пункту 3.3. договора арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих.

В соответствии с пунктом 3.4.1. договора, размер базовой части составляет: 41340 руб., кроме того НДС в месяц за все арендуемые помещения в период с 01 октября 2019 года по 30 ноября 2019 года; 49140 руб., кроме того НДС, в месяц за все арендуемые помещения в период с 01 декабря 2019 года по 01 сентября 2020 года; 52088 руб., кроме того НДС, в месяц за все арендуемые помещения начиная с 02.09.2020.

Согласно пункту 3.4.2. размер эксплуатационной части составляет: 9360 руб., кроме того НДС, в месяц за все арендуемые помещения в период с 01 октября 2019 года по 01 сентября 2020 года; 10015 руб., кроме того НДС, в месяц за все арендуемые помещения, начиная с 02 сентября 2020 года.

В пункте 6.1. договора стороны определили, что договор действует с даты его подписания. Арендные отношения между сторонами действуют в течение периода с даты подписания Акта приема-передачи по 31 августа 2020 года.

Как указано в пункте 3.4.2.1 договора оплата базовой и эксплуатационной частей арендной платы производится ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца за месяц, следующий за текущим.

01 октября 2019 года помещение передано арендатору арендодателем по акту приёма-передачи.

Договор аренды от 01 октября 2019 года расторгнут в связи с истечением срока его действия, предусмотренного пунктом 6.1. договора, имущество возвращено арендатором арендодателю по акту приема-передачи 05 сентября 2020 года.

В связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств по оплате арендных платежей за период апрель 2020 года по август 2020 года в размере 351000 руб. (ежемесячная плата с учетом НДС в размере 70200 руб., в том числе базовая часть – 58968 руб., эксплуатационная часть – 11232 руб.), истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассматривая настоящий спор, суд руководствуется положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды, представленными доказательствами.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 606, 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По общему правилу, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества, и со всеми его принадлежностями (пункты 1, 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 616 Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Иное, по смыслу данной нормы права, предполагает возможность для сторон арендных отношений перераспределить между собой бремя несения названных расходов по собственному усмотрению.

Расходы (затраты) по оплате коммунальных платежей, в том числе расходы по технической эксплуатации инженерных сетей здания, расходы на электро-, тепло-, водоснабжение, канализацию и содержание вспомогательных помещений, расходы на страхование зданий и иные расходы несет в соответствии с условиями договора аренды арендодатель или арендатор.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

В силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым закреплена презумпция возмездности всякого договора, пользование арендованным имуществом обусловлено внесением арендной платы.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.

Как следует из статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договора, из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

При этом нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из важнейших принципов обязательственных правоотношений, согласно которому обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Данные материальные нормы являются общими и применяются к любому договору, в том числе и к договору аренды, являющемуся предметом рассмотрения настоящего спора.

Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что договор аренды нежилого помещения в силу статей 431, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным, поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку представленными доказательствами истец подтвердил наличие задолженности, а ответчик не представил доказательства о погашении задолженности, суд приходит к выводу о том, что задолженность по арендной плате подтверждена надлежащим образом. Таким образом, суд принимает решение о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 351000 руб.

Возражения ответчика о необходимости уменьшения размера арендной платы в связи с введенными ограничениями судом рассмотрены и отклоняются, поскольку не основаны на нормах материального права и не подтверждены надлежащими доказательствами.

30.04.2020 ИП ФИО3 обратилась к арендодателю с требованием о снижении арендной ставки на 50% с 01.04.2020 по 31.12.2020 из-за отсутствия возможности оплачивать арендные платежи в связи с падением выручки и введением режима повышенной готовности (самоизоляции), а также в письме от 01.05.2020 заявила о расторжении договора аренды.

15.06.2020 ИП ФИО2 направил в адрес ИП ФИО3 предложение об уменьшении арендной платы, где в том числе было предложено в период с 28.03.2020 по дату отмены ограничений оплачивать эксплуатационную часть постоянной составляющей арендной платы в размере 9360 руб. в месяц, кроме того НДС, базовую часть арендной платы не начислять. При этом истец указал на то, что в случае подтверждения вышеуказанных коммерческих условий, арендодателем будет подготовлено дополнительное соглашение к договору и направлено арендатору для его подписания.

Сведений о принятии ответчиком предложенных истцом условий о снижении размера арендной платы в материалы дела не представлено. Соглашения о снижении размера арендной платы стороны не подписывали, что не отрицается как истцом, так и ответчиком.

В свою очередь, представитель ИП ФИО2 представил доказательства, свидетельствующие о том, что иные предприниматели-арендаторы, осуществляющие деятельность в ТК «МАКС», приняли предложение истца на уменьшение размера арендной платы на добровольных началах, подписав дополнительные соглашения к договорам аренды.

Положениями части 4 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" статья 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" дополнена, среди прочих, частью 4 следующего содержания:

"4. Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.».

Поскольку положениями заключенного договора не была предусмотрена возможность снижения размера арендной платы по волеизъявлению арендатора, соответственно, такое право возникло у истца со дня вступления в силу Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ, то есть со дня его официального опубликования - с 11 июня 2020 года.

Для реализации такого права, как следует из положений части 4 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ, ответчик должен был направить в адрес арендодателя (истца) требование об уменьшении размера арендной платы на срок до одного года. Однако после вступления в силу Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ (11 июня 2020 года) ответчик не обращался к истцу с запросом о снижении арендной платы. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что ИП ФИО3 лишилась права на возможность заявить о снижении размера арендной платы и, соответственно, заключить дополнительное соглашение об уменьшении её размера. Таким образом, условия договора аренды в части определения размера арендной платы за спорный период сохранены в неизменном виде.

Доводы ответчика о том, что ИП ФИО3 не имела возможности пользоваться арендуемым помещением, поскольку истец ограничил доступ в арендуемое помещение (уведомление ИП ФИО2 от 15.05.2020) не признаются судом состоятельными, поскольку положениями пункта 2.2.7 договора аренды предусмотрена возможность арендодателя ограничивать доступ арендатора в арендуемые помещения в случае неисполнения обязанности по оплате арендной платы. На дату выдачи истцом уведомления от 15.05.2020 у ответчика имелась задолженность по арендной плате, что не исключает права арендодателя на введение ограничительных мер, предусмотренных договором аренды.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины в размере 10020 руб. подлежат возмещению истцу ответчиком.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 318132600013922, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304132823200019, ИНН <***>) задолженность в сумме 351000 руб., судебные расходы по оплате госпошлины в размере 10020 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяР.К. Юськаев