Постановление от 14 апреля 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, <...>

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

15 апреля 2026 года Дело № А56-66324/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Салтыковой С.С., судей Баженовой Ю.С., Кадулина А.В.,

при участии индивидуального предпринимателя ФИО1 лично, от Прокуратуры Ленинградской области – ФИО2 (удостоверение),

рассмотрев 13.04.2026 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2025 по делу № А56-66324/2024,

у с т а н о в и л:

Первый заместитель прокурора Ленинградской области (далее – Прокурор), действующий в публичных интересах, интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Новоладожское городское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***> (далее – Предприниматель), и администрации Новоладожского городского поселения Волховского муниципального района Ленинградской области, адрес: 187450, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Администрация), о признании договора купли-продажи от 25.01.2024 № 01 (далее – Договор купли-продажи) земельного участка с кадастровым номером 47:11:0101054:50 площадью 3559 кв. м, находящегося по адресу: <...> (далее – Земельный участок), недействительным, применении последствий его недействительности в виде обязания Предпринимателя возвратить Администрации Земельный участок; о признании отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 14.12.2023 права собственности Предпринимателя на объект капитального строительства – навес на стальных опорах размерами в осях 6*3 м площадью 19,4 кв. м (далее – Объект); исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности Предпринимателя на Объект и Земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, адрес: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление Росреестра).

Решением суда от 11.02.2025, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2025, Договор купли-продажи признан ничтожным, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания Предпринимателя возвратить Администрации Земельный участок, а Администрации - возвратить полученные по сделке денежные средства, признано отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности Предпринимателя на Объект, из ЕГРН исключена запись о регистрации права собственности Предпринимателя на Объект и на Земельный участок.

В кассационной жалобе Предприниматель, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 11.02.2025 и постановление от 27.10.2025, в удовлетворении заявления отказать.

Предприниматель не согласен с выводом судов о том, что Объект не обладает признаками капитального строения, а также полагает, что надлежащим способом оспаривания зарегистрированного права является предъявление иска об оспаривании правоустанавливающих документов, на основании которых произведена государственная регистрация права.

Считает, что в отсутствие требований об оспаривании правоустанавливающих документов, на основании которых проведена государственная регистрация права собственности, оснований для признания Договора купли-продажи Земельного участка ничтожной сделкой не имелось.

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал доводы жалобы, представитель Прокурора возражал против ее удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Прокуратурой Ленинградской области проведена проверка исполнения требований земельного законодательства при предоставлении Администрацией на праве собственности Предпринимателю без проведения торгов Земельного участка с видом разрешенного использования «для размещения стоянки автотранспорта без ремонта», в результате которой установлено, что Земельный участок был предоставлен Предпринимателю на праве аренды согласно договору аренды земельного участка от 10.01.2019 № 3.

В соответствии с Договором купли-продажи Земельный участок предоставлен Предпринимателю на праве собственности без проведения торгов на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) ввиду нахождения на нем Объекта, принадлежащего покупателю на праве собственности.

Стоимость Земельного участка определена в соответствии с пунктом 3 приложения к решению совета депутатов муниципального образования Новоладожское городское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области в размере 15 процентов его кадастровой стоимости и составила 179 880 руб. 76 коп.

Размер площади предоставленного в собственность Земельного участка применительно к необходимости для использования недвижимости арендатора Администрацией не оценивался.

Волховской городской прокуратурой 05.06.2024 с участием инженера по кадастровым работам филиала государственного унитарного предприятия «Леноблинвентаризация» Волховского городского бюро технической экспертизы ФИО3 (квалификационный аттестат кадастрового инженера от 21.03.2013 № 47-13-0499) осуществлен осмотр Земельного участка, в ходе которого установлено наличие на данном участке Объекта, а также то, что он представляет собой навес на 6 металлических опорах, крыша выполнена из металлического материала, стены отсутствуют, полов у строения не имеется, строение не имеет электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопления.

В этой связи сделан вывод, что изученный Объект не соответствует признакам объекта капитального строительства.

Прокурор, ссылаясь на то, что Объект не отвечает признакам недвижимого имущества, а площадь Земельного участка в разы превышает площадь Объекта полагая, что осуществление его учета в качестве недвижимого имущества и государственной регистрации права собственности на него как на недвижимость нарушает права Российской Федерации как правообладателя Земельного участка, на котором расположен Объект, обратился в суд с требованиями по настоящему делу.

Суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования Прокурора.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться иные последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) применительно к статьям 166 и 168 названного Кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как следует из материалов дела, Земельный участок испрашивался Предпринимателем в порядке реализации им прав собственника Объекта, расположенного на Земельном Участке, на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в этом реестре право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 той же статьи).

В абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления № 25, исходя из указанных положений статьи 130 ГК РФ вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. При установленной законом необходимости государственной регистрации прав на недвижимые вещи государственная регистрация права на вещь, по общему правилу, не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Таким образом, в отношении объектов, критерием отнесения которых к недвижимым является наличие определенных свойств, независимо от государственной регистрации прав на них следует устанавливать, обладают ли эти объекты признаками, позволяющими считать их недвижимым имуществом.

Применительно к установленным при рассмотрении дела обстоятельствам суды обоснованно не приняли в качестве надлежащего доказательства по делу техническое заключение от 11.11.2024.

Проанализировав характеристики спорного Объекта, суды пришли к выводу, что Объект не имеет тех физических свойств, которые в соответствии со статьей 130 ГК РФ позволяют отнести его к категории недвижимого имущества.

Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, в том числе их допустимости, достаточности, достоверности, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», часть 3 статьи 286, часть 2 статьи 287 АПК РФ).

Ввиду недоказанности факта наличия у Объекта признаков недвижимого имущества суды правомерно заключили, что в рассматриваемом случае имеются основания для признания отсутствующим права собственности Предпринимателя, зарегистрированного в ЕГРН, на движимое имущество как на недвижимое.

Поскольку сооружение, зарегистрированное в ЕГРН как объект недвижимости, таковым не являлось, предусмотренные подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьей 39.20 ЗК РФ основания для заключения договора купли-продажи Земельного участка без проведения торгов отсутствовали, равно как отсутствовали основания для регистрации права собственности Предпринимателя на данный Земельный участок.

Также суды установили, что площадь предоставленного Предпринимателю на основании Договора купли-продажи Земельного участка составляет 3559 кв. м, а Объекта – 19,4 кв. м.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394). Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности представленные в материалы дела доказательства, установив, что площадь испрашиваемого Земельного участка значительно превышает площадь Объекта, суды двух инстанций с учетом содержания поданного Предпринимателем заявления о предоставлении Земельного участка обоснованно пришли к выводу о незаконности предоставления Земельного участка в собственность Предпринимателя без проведения торгов.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Обращаясь с настоящим иском, Прокурор реализовал предоставленное ему право на предъявление иска в защиту публичного интереса. Такой публичный интерес заключается в обеспечении среди прочего эффективного использования средств местного бюджета, расширении возможностей для участия физических и юридических лиц в конкурсной процедуре и стимулировании такого участия, в развитии добросовестной конкуренции, совершенствовании деятельности органов местного самоуправления, обеспечении их гласности и прозрачности, предотвращении коррупции и других злоупотреблений в этой сфере.

Поскольку выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, основаны на имеющихся в деле доказательствах, процессуальных нарушений судами первой и апелляционной инстанций не допущено, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2025 по делу № А56-66324/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий С.С. Салтыкова

Судьи

Ю.С. Баженова

А.В. Кадулин