Решение от 16 августа 2018 г. по делу № А63-8698/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-8698/2017
г. Ставрополь
16 августа 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 16 августа 2018 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1 (до перерыва) и помощником судьи Пузановой В.В. (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРН <***>,ст. Ессентукская Предгорного района,

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО3, ОГРН <***>, г. Минеральные Воды,

о признании частично недействительным договора аренды и установлении арендной платы в размере 901 065 руб. с даты возникновения арендных правоотношений,

при участии представителя истца ФИО4 по доверенности от 18.10.2016 и представителя ответчика ФИО5 по доверенности от 29.01.2018, в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ТУ Росимущества в Ставропольском крае (далее – управление) о признании недействительным (ничтожным) пункта 4.4 договора аренды земельного участка от 23.03.2015 № 612 в части годового размера арендной платы за земельный участок площадью 47 228 кв.м, с кадастровым номером 26:30:010231:68, расположенный по адресу: <...>, и установлении арендной платы в размере 901 065 руб. с даты возникновения арендных правоотношений.

Управление в отзыве на иск с требованиями не согласилось, указало, что отсутствуют основания полагать, что размер рыночной стоимости земельного участка определен с нарушением норм действующего законодательства; действия истца по подписанию и осуществлению процедуры регистрации договора аренды необходимо расценивать как выражения согласия с условиями договора.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

На основании распоряжения от 03.09.2014 № 847 управлением (арендодатель) с предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 23.03.2015 № 612 (далее – договор).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование за плату, являющийся федеральной собственностью земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:30:010231:68, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, с разрешенным использованием: под санаторий, общей площадью 47 228,30 кв.м.

Право федеральной собственности на участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.2006 26АБ № 176347, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 20.10.2006 сделана запись регистрации № 26-26-12/046/2006-542.

В пункте 1.5 договора стороны согласовали, что договор является документом, подтверждающим факт передачи земельного участка арендодателем в пользование арендатора.

На участке имеются объекты недвижимости, находящиеся в собственности арендатора: спальный корпус литера А площадью 4 674,30 кв.м, лечебно-хозяйственный корпус литера Б площадью 5 246,30 кв.м, корпус соцкультбыта литера В площадью 743,90 кв.м (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 4.2 договора арендная плата начисляется с 04.07.2011, с даты государственной регистрации права собственности арендатора на объекты недвижимости.

Пунктом 4.4 договора установлено, что годовой размер арендной платы за участок составляет 1 662 297,62 руб.

Согласно расчету арендной оплаты (приложение № 1 к договору) указанный годовой размер арендной платы установлен на основании рыночной стоимости согласно Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка (кадастровый номер 26:30:010231:68), расположенного по адресу: <...>, от 12.03.2015 № 42/03/2015 и заключения ТУ Росимущества от 20.03.2015 № 31-В/15.

В указанном Отчете рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 12.03.2015 определена в размере 20 149 062 руб.

Соответственно, годовой размер арендной платы определен как произведение указанной рыночной стоимости земельного участка и ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации - 20 149 062 руб. х 8,25 % = 1 662 297,62 руб.

Согласно пункту 4.6 договора арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случаях, если законодательством будет установлен иной порядок исчисления арендной платы, то вступление в силу указанного нормативного акта является основанием для внесения в договор аренды соответствующих изменений. Изменение годового размера арендной платы осуществляется без оформления дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Арендная плата вносится арендатором не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 4.7 договора).

Договор зарегистрирован в ЕГРП 05.07.2016 за № 26-26/035-26/035/076/2016-530/3.

Считая, что рыночная стоимость земельного участка по вышеупомянутому отчету об оценке завышена, предприниматель обратился в специализированную организацию для определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчета № А-0004/17 от 01.03.2017 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:30:010231:68, подготовленного ООО «Сообщество экспертов и оценщиков» по заказу истца, рыночная стоимость участка по состоянию на 23.03.2015 определена в размере 10 992 000 руб.

В претензии от 17.04.2017 истец просил управление установить годовой размер арендной платы за земельный участок в размере 901 065 руб. с даты возникновения арендных отношений в связи с недействительностью (ничтожностью) пункта 4.4 договора аренды.

В письме от 23.05.2017 (вх. № 130 от 23.05.2017) истец предложил ответчику заключить дополнительное соглашение к договору, в котором установить за земельный участок с кадастровым номером 26:30:010231:68 годовой размер арендной платы 901 065 руб. с даты возникновения арендных правоотношений в связи с недействительностью (ничтожностью) пункта 4.4 договора аренды.

06 июня 2017 года предприниматель, ссылаясь на недостоверность отчета оценщика от 12.03.2015 № 42/03/2015, обратился в суд с настоящими требованиями.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ) плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Согласно пункту 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582) размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 6 Постановления № 582 арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года.

В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Определением суда от 10.01.2018 по ходатайству истца делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Федеральному бюджетному учреждению Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы ФИО6 с постановкой следующих вопросов:

1. Является ли отчет № 42/03/2015 от 12.03.2015 «Об определении рыночной стоимости земельного участка (кадастровый номер 26:30:010231:68), расположенного по адресу: <...>» достоверным и соответствует ли определенная в нем рыночная стоимость указанного земельного участка рыночной стоимости по состоянию на 12.03.2015?

2. Если не соответствует, то какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:010231:68 по состоянию на 12.03.2015?

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта от 10.04.2018 № 584/8-3:

1. отчет № 42/03/2015 от 12.03.2015 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», использованным при проведении оценки стандартам оценки и другим правилам, использованным для определения стоимости объектов оценки, а именно: выявлены несоответствия п. 5 ФСО № 3, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки: некорректный подбор объектов-аналогов при расчете сравнительного подхода, методом сравнения продаж.

2. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:010231:68 по состоянию на 12 марта 2015 года составляет 88 175 000 руб.

Предприниматель представил возражения на заключение эксперта, указав, что указанный отчет не отвечает признакам относимости и допустимости доказательств; в качестве аналогов экспертом использованы земельные участки значительно меньшей площадью, чем объект исследование, расположенные в иных городах; неизвестно место расположения аналогов относительно их удаленности от центра и инфраструктуры, а также востребованность на рынке, технические характеристики объектов, расположенных на земельных участках; не обоснована средняя рыночная стоимость объекта.

В судебном заседании 10.07.2018 эксперт ФИО6 дала пояснения, ответила на вопросы суда и лиц, участвующих в деле. В частности, эксперт указала, что источником информации по анализу рынка земельных участков являлись открытые данные, опубликованные на сайте Российского общества оценщиков; за основу взят анализ по состоянию на 01.06.2015, поскольку он сделан за предшествующий этой дате полугодовой период, то есть соответствует дате оценки; территория исследования объектов-аналогов была расширена в пределах региона Кавказских Минеральных вод; различие в площади объектов-аналогов учтено путем соответствующей корректировки; корректировка на местоположение по ценам жилья соответствует сложившейся практике; исследование инженерно-геологических условий застройки не входит в предмет оценочных работ, а в данном случае оценка проводилась по конкретному установленному для спорного земельного участка виду разрешенного использования; доводы о том, что объекты-аналоги предназначены для индивидуального жилищного строительства, необоснованны, так как аббревиатура «ИЖС», указанная на распечатке с сайта, не является частью текста опубликованного объявления, вид разрешенного использования указан в самом объявлении (на распечатках – внизу).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Проанализировав заключение и выслушав пояснения эксперта в сопоставлении с отчетом № 42/03/2015 от 12.03.2015 и отчетом истца № А-0004/17 от 01.03.2017, суд признает достоверным выводы, изложенные в заключении эксперта от 10.04.2018 № 584/8-3, т.е. рыночная стоимость земельного участка составляет 88 175 000 руб.

Заключение эксперта от 10.04.2018 № 584/8-3 является относимым доказательством, поскольку содержит в себе сведения об обстоятельствах настоящего дела. Суд оценивает заключение эксперта, как достоверное. В заключении дан анализ рынка недвижимости, раскрыт и аргументирован примененный метод, последовательность исследования. Представленное заключение содержит исследование по объектам-аналогам, с раскрытием источников информации, что обеспечивает выявление размера арендной платы при сравнимых обстоятельствах за аналогичное имущество. Информация, использованная при проведении оценки, соответствует критериям достаточности и достоверности. Выбор экспертом конкретных методов оценки но обоснован. Заключение эксперта подготовлено во исполнение определения Арбитражного суда Ставропольского края о назначении экспертизы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В судебном заседании проверена его квалификация (представлены и исследованы документы об образовании и квалификационные свидетельства). Таким образом, заключение эксперта получено с соблюдением законодательства РФ и является допустимым доказательством.

Доводы ответчика и несоответствии заключения эксперта по сути выражают только несогласие с выводами и порядком определения экспертом рыночной стоимости, но не свидетельствуют о необоснованными выводов эксперта или о наличии каких-либо противоречий в них.

Заключение эксперта доказывает несоответствие отчета, на основании которого в договор включено условие о размере арендной платы, в связи с чем пункт 4.4 договора не соответствует нормам постановления № 582.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Тот факт, что размер арендной платы в договоре не завышен, как полагал истец, а занижен, не влияет на недействительность пункта 4.4 договора аренды.

На земельном участке расположены здания истца, поэтому договор аренды подлежал заключению независимо от условий об арендной плате.

Соответственно, пункт 4.4 договора от 03.09.2014 № 847, устанавливающий размер годовой арендной платы на основании недостоверной рыночной стоимости участка, надлежит признать недействительным.

Требование истца об установлении арендной платы в размере 901 065 руб. по своему характеру является требованием об изменении договора.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Между тем, с учетом установленной в ходе рассмотрения дела действительной рыночной стоимости земельного участка, заявленный истцом размер арендной платы не соответствует нормам права.

При этом, согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В связи с этим суд может внести изменения в договор только на будущее время, но не за период, предшествующий судебному разбирательству (аналогичная правовая позиция изложена в определении ВАС РФ от 13.07.2011 № ВАС-9033/11 по делу № А68-5414/10).

Таким образом установление иного размера арендной платы на прошлый период не может быть произведено судом в любом случае.

Вопрос о размере арендной платы за прошлый период рассмотрен в деле № А631584/2017 по иску управления к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате.

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате 6000 руб. государственной пошлины по удовлетворенному требованию подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Судебные расходы истца по оплате за экспертизу взысканию с ответчика не подлежат, поскольку выводы полученного за счет этих расходов доказательства – заключения эксперта, не подтвердили, а опровергли доводы предпринимателя.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) договор № 612 от 23.03.2015 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:010231:68 в части пункта 4.4.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6000 руб. судебных расходов.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Э.И. Орловский.