Решение от 29 мая 2019 г. по делу № А41-15663/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-15663/19
30 мая 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 15 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 30 мая 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО2

к ООО "СОНИНО" в лице конкурсного управляющего ФИО3

о расторжении договора купли-продажи № 8 от 15.01.2018.

При участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 15.05.2019

Установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Сонино» (далее – ООО «Сонино», общество, ответчик) с иском о расторжении договора купли-продажи № 8 от 15.01.2018, заключенного между ним и ответчиком.

В обоснование требований истец указал, что ответчик (продавец) не исполняет договор в части передачи истцу (покупателю) имущества по договору и не передает документы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Такие нарушения ответчиком условий договора привели к имущественным потерям истца, который намеревался распорядиться приобретенным имуществом и исполнить свои обязанности по иным обязательствам.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Ответчик в суд не явился, извещен надлежащим образом. Представил через канцелярию суда отзыв на иск, в котором указал на то, что договор не зарегистрирован не по вине ответчика, который предлагал зарегистрировать переход права собственности к истцу, договор заключен в соответствии с нормами ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и возврат денежных средств покупателю невозможен.

Из материалов дела следует, что 15.01.2018 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи № 8 (далее – договор), согласно п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, являющееся предметом (лот № 3) торгов в форме публичного предложения, проводившихся в период с 11.09.2017 по 09.12.2017 на условиях, указанных в публикации о торгах, сообщение № 2119510 от 29.09.2017.

Согласно п. 1.2, в состав лота № 3 включено имущество согласно приложению № 1 к договору: земельный участок площадью 775 кв.м. адрес Московская область Павлово-Посадский район северо-западнее д. Сонино, поле № 18, кадастровый номер 50:17:0021903:320, категория «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование «для дачного строительства», цена 62370 рублей (л.д.5-8).

Пунктом 1.3 договора покупатель обязался принять имущество и уплатить за него цену предусмотренную договором.

Согласно п. 2.4, оплата производится покупателем в течение 30 банковских дней с даты подписания договора.

Платежным поручением № 2 от 11.01.2018 истец произвел оплату в размере 62370 руб. в пользу АНО СО МАЦ (организатора торгов – автономной некоммерческой организации «Специализированная организация «Межрегиональный аукционный центр»), по условиям раздела 2 договора.

Согласно п. 4.1 договора, продавец обязан в трехдневный срок с даты зачисления денежных средств на счет организатора торгов в размере указанном п. 2.4 договора, передать покупателю указанное в п. 1.2 имущество по акту приема-передачи. Пунктами 4.2 и 4.3 предусмотрено: покупатель осмотрел имущество в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками и претензий не имеет. При подписании акта приема-передачи имущества продавец передает покупателю всю имеющуюся у него документацию.

Право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в приложении № 1 к нему, возникает у покупателя с момента внесения записи о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в ЕГРН (п. 5.1).

В соответствии с п. 6.1 договора, продавец обязался: передать покупателю в его собственность имущество, являющееся предметом договора и указанное в п. 1.2 договора. Согласно п. 6.2, покупатель обязался принять имущество на условиях, предусмотренных договором. Пунктом 6.2.3 договора покупатель и продавец обязались совершить все действия, необходимые для перехода права собственности на имущество. Стороны обязуются представить в регистрирующий орган все документы для государственной регистрации перехода права собственности в течение семи дней с даты зачисления денежных средств на счет организатора торгов в размере, указанном в п. 2.4 договора, а также совершить иные действия, необходимые и достаточные для государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку право собственности на земельный участок за истцом не зарегистрировано, участок не передан ответчиком истцу, истец обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 60 и п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, законом не предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества в случае не передачи этого объекта и не осуществления государственной регистрации перехода права собственности на него.

В этом случае покупатель, оплативший цену договора купли-продажи продавцу, вправе обратиться к продавцу с требованиями об обязании произвести государственную регистрацию права и передать объект по акту приема-передачи.

Договором право покупателя на расторжение договора не предусмотрено.

В обоснование требований истец ссылается на существенное нарушение ответчиком обязательств по договору, выразившихся в не передаче объекта в установленный срок по акту приема-передачи и не принятии мер по государственной регистрации перехода к истцу права собственности на объект.

Между тем, как следует из условий договора и норм закона, указанные обязательства являются обоюдными для сторон, т.е. обязанность продавца передать объект корреспондирует с обязанностью покупателя принять этот объект. Обязанности по подаче документов на госрегистрацию перехода права собственности возложены договором и законом на обеих сторон.

При уклонении одной из сторон от передачи (принятия) объекта и от подачи документов на государственную регистрацию, вторая сторона не лишена права обратиться с требованием об обязании выполнить указанные обязательства.

При данных обстоятельствах, суд не усматривает существенного нарушения условий договора купли-продажи продавцом. Иных оснований для расторжения данного договора судом также не установлено.

С учетом изложенного, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Ю.С. Петропавловская