Решение от 19 марта 2025 г. по делу № А56-115130/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-115130/2023
20 марта 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шатохиной В.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОВЕТНИК

ЭКОЛОДЖИ" (адрес: Россия 188640, ВСЕВОЛОЖСК, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, УЛ ВЗЛЕТНАЯ Д. 12, К. 3, кв.21, ОГРН: );

к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ АВТОНОМНОМУ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО

ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПОДГОТОВКИ И ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ

КАДРОВ ИМЕНИ ГЕРОЯ СОВЕТСКОГО СОЮЗА ФИО1" (адрес: Россия 194021, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, УЛ БОЛОТНАЯ Д. 1, ОГРН: );

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу судебного заседания от 17.03.2025

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Советник эколоджи» (далее – ООО «Советник эколоджи») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному автономному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Межрегиональный центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров имени Героя Советского Союза ФИО1» (далее - Учреждение) о признании недействительными уведомлений об изменении размера арендной платы по договорам аренды федерального недвижимого имущества, а именно:

- уведомления от 08.08.2023 № 02-01/394 (Договор аренды от 21.01.2019 № 164); - уведомления от 08.08.2023 № 02-01/395 (Договор аренды от 21.01.2019 № 165); - уведомления от 08.08.2023 № 02-01/396 (Договор аренды от 21.01.2019 № 167); - уведомления от 08.08.2023 № 02-01/397 (Договор аренды от 21.01.2019 № 168). Определением суда от 09.12.2023 исковое заявление принято к производству.

В ходе судебного разбирательства, по ходатайству представителя ООО «Советник эколоджи» была проведена судебная экспертиза.

Определением арбитражного суда от 14.08.2024 производство по делу приостановлено, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Единый центр оценки и экспертиз» ФИО2.

Общество с ограниченной ответственностью «Единый центр оценки и экспертиз» представило в материалы дела Заключение эксперта ФИО2

Производство по делу было возобновлено.

В судебном заседании представитель ООО «Советник эколоджи» заявленные требования поддержал.

Представитель Учреждения против удовлетворения заявленных требований возражал.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным

рассмотреть заявление по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, 21.01.2019 между ООО «Советник эколоджи» и ФГАОУ ДПО «Межрегиональный ЦППК» заключены договоры аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за федеральным государственным автономным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Межрегиональный центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров имени Героя Советского Союза ФИО1» №№ 164, 165, 167, 168 (далее по тексту совместно именуемые – Договоры). Договоры заключены по результатам проведения аукционов.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как указано в статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Срок действия договоров 6 лет согласно условиям дополнительных соглашений от 28.12.2020, подписанных сторонами.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке. Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер арендной платы установлен пунктами 5.1 договоров.

Согласно пунктам 5.4. Договоров размер арендной платы, установленной пунктами 5.1 Договоров, и порядок ее оплаты могут быть изменены Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления Арендодателем соответствующего уведомления.

Пунктами 5.4.1. устанавливалось, что новый размер арендной платы, порядок ее оплаты и новые реквизиты определяются на основании отчета об оценке либо в

соответствии с величиной коэффициента инфляции, зафиксированного в ежегодном Федеральном законе «О федеральном бюджете».

В ходе исполнении Договоров, 10.02.2022 ФГАОУ ДПО «Межрегиональный ЦППК» направил в адрес ООО «Советник эколоджи» уведомления об увеличении арендной платы на 4% в соответствии с уровнем инфляции за предыдущий год. Данное повышение арендной платы ООО «Советник эколоджи» не оспаривалось, платежи вносились в размере согласно уведомлениям.

Таким образом, Договорами аренды предусмотрено право Арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке.

Уведомлениями от 08.08.2023 исх. № 02-01/394, 02-01/395, 02-01/396, 02-01/397

Арендодатель в соответствии с вышеуказанными положениями Договоров установил

новый размер арендной платы на основании отчета об оценке от 14.07.2023 № 574-23/Н,

подготовленного ООО «Эксперт-Ком» (далее - Отчет об оценке). Согласно уведомлениям арендная плата по Договорам составила: по Договору от 21.01.19 № 164 – 1.058.113,20 рублей по Договору от 21.01.19 № 165 - 8.215.305,83 рублей по Договору от 21.01.19 № 167 – 746.905,20 рублей по Договору от 21.01.19 № 168 – 1.464.960,00 рублей. Уведомления получены ООО «Советник эколоджи» 04.09.2023.

В соответствии с пунктами 5.4.3. Договоров новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты, указанные в уведомлении, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению Арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление, таким образом, новые ставки арендной платы подлежали применению с октября 2023 года.

ООО «Советник эколоджи» указывая на то, что в результате изменения арендной платы она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, счел действия Учреждения злоупотреблением своим правом.

Увеличение арендной платы является односторонней сделкой по внесению изменений в договор, предусмотренной пунктом 2 статья 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно пункту 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.

В пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10

Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Применительно к рассматриваемому случаю, приведенные нормы означают, что увеличение арендной платы, произведенное в одностороннем порядке, не может быть произвольным и должно базироваться на четких принципах, установленных договором и законодательством. Чрезмерное, необоснованное одностороннее увеличение цены может быть оспорено другой стороной, при этом подобный способ защиты права допустим с точки зрения защиты нарушенного права.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, увеличение арендной платы произведено в порядке, предусмотренном пунктом 5.4.1. Договоров, Учреждение произвело оценку рыночной стоимости арендной платы.

В материалы дела представлен отчет об определении рыночной стоимости права временного владения и пользования объектами недвижимого имущества, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и полученным положительным экспертным заключением саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В ходе судебного разбирательства, проведена судебная экспертиза, заключение эксперта ФИО2 от 17.01.2025 представлено в материалы дела.

Из заключения эксперта по результатам судебной экспертизы не усматривается наличие существенных расхождений между результатами оценок.

Доказательства того, что при составлении Отчет об оценке от 14.07.2023 № 574-23/Н, подготовленный ООО «Эксперт-Ком», на основании которого установлен новый размер арендной платы были допущены нарушения требований в установленном действующим законодательством в материалы дела не предоставлены.

Не представлены и доказательства того, что Отчет не отвечает предусмотренным законодательством требованиям, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Законом об оценочной деятельности), а также Федеральным стандартам оценки, соответственно рыночная стоимость, указанная в отчете соответствует действительности, является достоверной для целей совершения сделки с объектом оценки.

Следует отметить, что Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинаковых результатов оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Постановлением от 11 июля 2017 года № 20-п Конституционный Суд Российской Федерации признал, что рыночная стоимость, полученная в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости, представляет собой приблизительную, а не безусловную цену, по которой может быть совершена сделка. Исходя из этого, Конституционный суд пришел к выводу, что допустимые различия в методах оценки делают неизбежными расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом, что и тот и другой результаты могут быть признаны достоверными.

Конституционный Суд допускает, что, если расхождение укладывается в приемлемый диапазон отклонений, то это не является свидетельством ошибки. Этот вывод Конституционный Суд сделал на основании анализа отчетов по оценке, связанных с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости. Однако эти выводы могут быть отнесены к любым ситуациям, связанным с принятием решения относительно существенности расхождения результатов оценки, представленных в двух независимых исследованиях стоимости (отчетах об оценке, экспертных заключениях). Также эти выводы справедливы, но отношению к любым объектам оценки (бизнесу, нематериальным активам, машинам и оборудованию и др.).

Расхождения в оценке составили менее 30%.

Таким образом, в данном случае изменение ставки арендной платы произведено в полном соответствии с Договорами, ставка определена на основании Отчета об оценке, подготовленного ООО «Эксперт-Ком», на который имеется положительное экспертное заключение Ассоциации СРОО «СВОД» от 17.07.2023 № 996ЭК/С-23. Отчет выполнен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается положительным экспертным заключением Ассоциации СРОО «СВОД».

Таким образом, Отчет об оценке является надлежащим документом, в соответствии с которым установлен новый размер арендной платы.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, учитывая непредставление доказательств недостоверности Отчета об оценке от 14.07.2023 № 574-23/Н, подготовленного ООО «Эксперт-Ком», доказательств его несоответствия требованиям законодательства об оценке, учитывая представленное заключение судебной экспертизы, проведенное экспертом ООО «Единый центр оценки и экспертиз» суд полагает исковое требование не подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.