Решение от 27 октября 2017 г. по делу № А40-35671/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-35671/17-41-335

Резолютивная часть решения объявлена 09.10.2017.

Решение в полном объеме изготовлено 27.10.2017.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по генеральный директор, ФИО3 доверенности от 10.01.2017, ответчика ФИО4 по доверенности от 20.02.2017 и 3-го лица Правительство Москвы ФИО5 по доверенности от 08.06.2017 № 4-47-808/7, дело по иску ЧОУ ВППО «МГУПП» (ОГРН <***>) к АО «Асоль» (ОГРН <***>) о признании права собственности на нежилое помещение, 3-и лица - Управление Росреестра по Москве, Правительство Москвы, установил:

Истец просит суд признать за ним право собственности на нежилое помещение площадью 164 кв. м в многоквартирном доме по адресу: <...>.

В обоснование иска истец сослался на то, что заключил с ответчиком договор от 18.12.2014 № 826Н-И о совместном инвестировании в строительство многоквартирного дома по указанному адресу, результатам которого является передача истцу нежилого помещения площадью 166, 5 кв. м (код помещения 14.04.05.008Н) на 1-м этаже; истец полностью исполнил свои обязательства перед ответчиком по финансированию объекта, перечислив ему 30 586 375 руб., в то время как ответчик свои обязательства перед истцом не исполнил, поскольку, хотя многоквартирный дом построен и введен в эксплуатацию, нежилое помещение ответчик истцу не передал, документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, истцу не предоставил.

Истец сослался на ст. 219 ГК Российской Федерации, согласно которой право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации; на п. 3 ст. 551 ГК Российской Федерации, которая устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации права собственности; на ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В ходе судебного разбирательства истец сослался на п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Ответчик в судебном заседании подтвердил, что многоквартирный дом им построен и введен в эксплуатацию, разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено, при этом строительство дома велось на основании инвестиционного контракта, заключенного с Правительством Москвы, распределение площадей в многоквартирном доме между сторонами инвестиционного контракта произведено в актах о результатах частичной реализации инвестиционного контракта, в том числе в акте от 23.12.2016, по которому в собственность ответчика (инвестора) и привлеченных им соинвесторов передается нежилое помещение L1 на 1-м этаже площадью 188, 5 кв. м (комн. 1-7).

3-е лицо указало, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку оснований для признания права собственности на нежилое помещение в судебном порядке в данном случае не имеется, так как истец не лишен возможности обратиться за государственной регистрацией права собственности на нежилое помещение в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», на основании заключенного сторонами договора, акта о результатах частичной реализации инвестиционного контракта, договора аренды земельного участка.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами и 3-м лицом, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 18.12.2014 истец в качестве инвестора и ответчик в качестве заказчика строительства заключили договор № 826Н-И, по которому истец принял на себя обязательство по финансированию объекта строительства – нежилого помещения площадью 166, 5 кв. м (код помещения 14.04.05.008Н) на 1-м этаже многоквартирного дома по строительному адресу: <...>, - строительство которого ведется ответчиком на основании постановлений Правительства Москвы от 25.05.1999 № 454 «О реконструкции района Щукино Северо-Западного административного округа» и от 13.04.2004 № 232-ПП о ходе выполнения указанного постановления Правительства Москвы.

Согласно дополнительному соглашению от 10.10.2016 стороны уточнили предмет договора - нежилое помещение L1 на 1-м этаже, комн. 1-6 площадью 164 кв. м – и договорились о том, что передача помещения производится истцу не позднее 31.12.2016.

В качестве доказательств исполнения своих обязательств по договору истец представил суду платежные поручения от 09.07.2015 № 34, от 08.07.2015 № 33, от 16.03.2015 № 05.

Из представленных суду доказательств следует, что многоквартирный дом по адресу: <...>, - построен и введен в эксплуатацию, о чем свидетельствует разрешение от 31.01.2008 № RU77214000-000535.

По акту приема-передачи помещения от 07.10.2016 нежилое помещение площадью 164 кв. м в многоквартирном доме по адресу: <...> (этаж 1, пом. LI, комн. 1-6) передано истцу.

Из представленных суду доказательств и объяснений представителей сторон и 3-го лица следует, что строительство многоквартирного дома велось ответчиком на основании инвестиционного контракта от 13.11.2002 № ДЖП.02.СЗАО.00377, о результатах частичной реализации которого сторонами контракта подписан акт от 23.12.2016, согласно последнему все нежилые помещения в корп. 2 переданы в собственность ответчика (инвестора) и привлеченных им соинвесторов, в том числе нежилое помещение площадью 164 кв. м на 1-м этаже (пом. LI, комн. 1-6).

Как указано в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 11.07.2014 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Заключенный сторонами договор от 18.12.2013 № 826Н-И с учетом дополнительного соглашения к нему от 10.10.2016 суд расценивает как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 11.07.2014 № 54 положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Таким образом, суд соглашается с доводом 3-го лица о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, что является основанием для отказа в иске.

При этом оснований для применения в данном случае п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 не имеется, поскольку в п. 59 названного постановления указано, что иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК Российской Федерации.

В данном случае право истца на нежилое помещение не возникло ни в период до вступления в силу Закона о регистрации, ни в силу закона независимо от регистрации.

Как указано в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 11.07.2014 № 54, право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем (п. 2 ст. 223 Кодекса устанавливает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом).

В п. 5 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отмечено, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК Российской Федерации).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего п. 5 постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК Российской Федерации.

П. 3 ст. 551 ГК Российской Федерации устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В ходе судебного разбирательства доказательства того, что право собственности на нежилое помещение зарегистрировано за ответчиком, суду не представлены, что исключает принятие судом решения о государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу.

Вместе с тем в последнем абзаце п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 11.07.2014 № 54 указано, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

На основании изложенного и руководствуясь постановлениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 11.07.2014 № 54, Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, ст. 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова