Решение от 22 ноября 2018 г. по делу № А53-27645/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-27645/18
22 ноября 2018 г.
г. Ростов-на-Дону


Арбитражный суд Ростовской области в составе:

судьи Чернышевой И.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мищенко Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

к обществу с ограниченной ответственностью "ЦСТ-СТРОЙ" ИНН <***> ОГРН <***>

о приостановлении деятельности застройщика,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО1 (доверенность от 12.04.2018);

от ответчика: представитель не явился;

установил:

Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области обратилась в арбитражный суд с требованиями о приостановлении на двенадцать месяцев осуществление обществом с ограниченной ответственностью "ЦСТ-СТРОЙ" деятельности, связанной в привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объектов: 10-ти этажного многоквартирного жилого дома во встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: гор. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Магнитогорская, 3-В и 10-ти этажного многоквартирного жилого дома во встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: гор. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Магнитогорская, 3-Б.

Представитель истца требования поддержала.

Ответчик явку своего представителя не обеспечил.

Заслушав объяснение представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд находит заявленные требования, подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что Общество является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214), ООО «ЦСТ-Строй» выступает застройщиком следующих объектов капитального строительства:

- 10-ти этажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (количество этажей -11, общая площадь -5644,01 кв. м., общая площадь квартир - 3233,83 кв. м., количество квартир - 90, общая площадь офиса №1 -208,02 кв. м., общая площадь офиса №2 -161,42 кв. м., общая площадь автостоянки - 694,25 кв. м., вместимость автостоянки - 21 машиномест, по адресу: Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Магнитогорская, ЗВ;

- 10-ти этажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (количество этажей -11, общая площадь - 5644,01 кв. м., общая площадь квартир - 3233,83 кв. м., количество квартир - 90, общая площадь офисных помещений - 378,75 кв. м., общая площадь автостоянки -694,25 кв. м., вместимость автостоянки -21 машиномест, общая площадь офисов -378,75 кв. м., расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Магнитогорская, ЗБ.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Ростовской области № 05-2780 от 10.10.2014 первый договор участия в долевом строительстве по объекту: 10-ти этажный многоквартирный, жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, город Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Магнитогорская, 3 В, зарегистрирован 10.10.2014 г., номер регистрации: 61-61-01/560/2014-443.

На основании распоряжения надзорного органа от 20.03.2018 № 38/1988 в отношении ответчика проведена внеплановая документарная проверка на предмет соблюдения Федерального закона № 214, в ходе которой установлено следующее.

Отчетность за 4 квартал 2017 года обществом был представлен Региональную службу 02.04.2018.

В соответствии с запросом Региональной службы от 11.04.2018 № 38/2742, полученным лично директором, общество 20.04.2018 предоставило: копию устава ООО «ЦСТ-Строй», копию приказа о назначении генерального директора, копию паспорта, реестр (список) договоров участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) застройщика ООО «ЦСТ-Строй» по объектам: <...> ЗБ, ЗВ, копии договоров долевого участия в строительстве по адресам: <...> ЗБ, ЗВ, договоры с поставщиками и подрядчиками, диск DVD+R с анализом счетов и оборотно - сальдовые ведомости счетов 08, 10, 50, 51, 58, 60, 62, 66, 67, 71, 76, 86, 98 за период с 01.01.2013 по 31.12.2017, расшифровка дебиторской и кредиторской задолженности на 31.12.2017, объяснение руководителя ООО «ЦСТ-Строй» о причинах невыполнения обязательств по договорам ДЦУ, планируемых сроках ввода объектов в эксплуатацию.

Однако застройщиком небыли представлены карточки счетов 08, 10, 50, 51, 58, 60, 62, 66, 67, 71, 76, 86, 98 за период с начала строительства по 31.12.2017.

Установлено также несоответствие количества заключенных договоров долевого участия сведениям по количеству заключенных ДДУ, внесенных в реестр.

В ходе проверки и анализа представленных сведений и документов в соответствии с требованием Региональной службы установлено следующее:

В соответствии с п. 3.6 Приказа № 06-2/пз-н сведения о заключенных договорах участия в долевом строительстве отражаются в отчете о многоквартирном. доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства, на основании данных застройщика о заключенных договорах.

Таким образом, по стр. 7.2 в Сведениях о многоквартирном доме с.п. Магнитогорская, ЗВ общее количество заключенных договоров с начала строительства - 104;

Имеет место несоответствие сумм обязательств, суммам заключенных договоров ДУ, а именно:

- в сведениях о многоквартирном доме с.п. Магнитогорская, ЗВ, стр. 7.5 сумма обязательств участников указана - 131,8 млн. руб., а согласно реестру - 131 760 648 руб. руб..

- по объекту, расположенному по адресу: <...>, сумма обязательств указана - 143,2 млн. руб, а согласно реестру ДДУ - 143 173 900 руб. руб.,

Анализ финансовой документации показал, что за период с 2013 по 2017 года сумма вложений на строительство объекта по адресу: с.п. 3В по ул. Магнитогорской составила 69 092 705,65 руб., а по с.п. ЗБ по ул. Магнитогорской вложения составили 38 197 013,18 руб.

Согласно представленной отчетности на 31.12.2017 дебиторская задолженность участников долевого строительства по адресу с.п. 3 В по ул. Магнитогорской составила 84 326 368,03 руб, а по адресу с.п. ЗБ по ул. Магнитогорской - 109 662 290,00 руб.

Согласно представленной отчетности имеется кредиторская задолженность поставщиков и подрядчиков, относящаяся к объекту долевого строительства составляет 20 394 тыс. руб.

По результатам анализа представленных копий договоров подряда установлено, что у застройщика имеется ряд договоров подряда, не указанных в представленной отчетности за 4 квартал 2017 года

Анализ оборотно-сальдовой ведомости по счетам 50 «Касса» и 51 «Расчетный счет» показал, несоответствие сумм поступивших денежных средств 68 980 009,97 руб. сумме денежных средств, указанных в реестре договоров - 80 945 890 руб.

По результатам анализа отчетности застройщика за 4 квартал 2017 года установлена разница между привлеченными денежными средствами (100 330 493,67 руб.) и израсходованными денежными средствами (111 424 718,83 руб.) -11 094 225.16 руб.

Анализ данных в представленной отчетности застройщиком ООО «ЦСТ-Строй»»

за 4 квартал 2017 показал:

Показатели

Магнитогорская, ЗВ

Магнитогорская, ЗБ

Итого

Количество квартир

90

: 90

180

Количество проданных квартир

80

88

165

Доля проданных квартир

88.89%

97.78%

91.67%

Сумма обязательств

131 760 648.00

143 173 900.00

274 934 548.00

Дебиторская задолженность по ДДУСДЗ)

84 326 368.00

109 662 290.00

193 988 658.00

Доля ДЗ в общей сумме обязательств

64.00%

76.59%

70.56%

Сумма вложенных средств

47 434 280.00

33 511 610.00

80 945 890.00

Стоимость незавершенного строительства

70 155 000.00

37 135 000.00

107 290 000.00

Степень готовности объекта

31.28%

20.54%

Планируемая стоимость строительства

180 095 000.00

180 095 000.00

360 190 000.00

Доля вложенных средств в строительство

38.95%

20.63%

29.79%

Срок передачи объекта долевого строительства, предусмотренный договорами

19.10.2017

28.02.2018

Ответчиком реализованы 91,67% жилых помещений. При этом доля дебиторской задолженности по ДДУ в общей сумме обязательств составила 70,56%, по отношению с активам застройщика доля дебиторской задолженности участников долевого строительства составила 62,35%. Доля вложенных средств в строительство составила 29,79%. Денежные средства на 31.12.2017 у застройщика ООО «ЦСТ-Строй» на расчетных счетах и в кассе организации отсутствуют.

Анализ реестра ДДУ, представленного застройщиком показал, что на 31.12.2017 по 35 ДДУ из 213 ДДУ в полном объеме исполнены обязательства по оплате ДДУ. При этом, в 2013 году заключены 27 ДДУ, в 2015 году - 100 ДДУ, в .2016 году - 74 ДДУ, в 2017 году - 12 ДДУ.

В Региональную службу представлены проектная декларация (исх. №215 от 18.11.2015), изменения к проектной декларации (исх. №26 от 30.03.2015, №30 от 29.04.2015, №118 от 30.07.2015, №193 от 30.10.2015, № 115 от 18.11.2015, №214 от 18.11.2015, №19 от 30.03.2016, №24 от 05.04.2016, №25 от 06.04.2016, №26 от 06.04.2015, №29 от 27.04.2016, №44 от 12.07.2016, №45 от 12.07.2016, №51 от 29.07.2016, №52 от 29.07.2016, №144 от 05.10.2016, №145 от 05.10.2016, №150 28.10.2016, №2 от 25.01.2017, №3 от 25.01.2017, №7 от 30.03.2017, №30 от 29.04.2017), которые по форме и составу информации не соответствуют требованиям Приказа Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации».

Установлен факт отсутствия на сайте проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Выявленные нарушения послужили основанием для привлечения общества к административной ответственности по части 2 статьи 14.28 КоАП РФ с наложением административного штрафа в размере 200 000 рублей. (постановление от 18.10.2017).

В соответствии с положениями договоров участия в долевом строительстве, заключенных обществом – ответчиком по делу по объекту, находящемуся по адресу: <...> ЗВ, срок передачи жилых помещений - 19.04.2018, по адресу: <...> ЗБ - 26.03.2018.

В связи с нарушением сроков исполнения договорных обязательств, ответчику было выдано предписание № 38/2163 от 26.03.2018, - обеспечить информирование всех участников долевого строительства многоквартирного дома по ул. Магнитогорская, 3 «Б» в городе Ростове-на-Дону об изменении сроков завершения строительства указанного объекта и направления всем участникам долевого строительства соответствующей информации с предложением о внесении соответствующих изменений.

Поскольку общество в срок, установленный в предписании нарушения не исполнило, оно было привлечено 12.07.2018 к административной ответственности но части 4 статьи 14.28 КРФ об АП.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При вынесении решения суд руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 53 АПК РФ в случаях, предусмотренных федеральным законом, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться в арбитражный суд в защиту публичных интересов.

В случаях, предусмотренных АПК РФ и другими федеральными законами, организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд в защиту прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с частью 2 статьи 23 Федерального закона № 214 государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).

В соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 15.12.2011 № 230 «Об утверждении Положения о Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области» Региональная служба является органом исполнительной власти Ростовской области, уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора, а также контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области.

В соответствии с пунктом 4 части 15 статьи 23 Федерального закона № 214 контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщиком не исполнялись требования Федерального закона№ 214, принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику неоднократно применялись меры воздействия, предусмотренные Федеральным законом № 214.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 18 Федерального закона №214 денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только в следующих целях: строительство (создание) одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание), возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий, внесение платы за подключение (технологическое присоединение) или возмещение затрат в связи с внесением указанной платы; возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории, возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, возмещение затрат, связанных с государственной регистрацией договоров" участия в долевом строительстве. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, на цели, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи, не допускается.

Согласно части 3 статьи 6 Федерального закона №214 в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 части 15 статьи 23 Федерального закона № 214 основанием приостановления деятельности ответчика в настоящее время является неисполнение требований настоящего Федерального закона и при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись меры воздействия в виде административных наказаний в соответствии ч.3 ст.14.28 КоАП РФ, ч.2 ст.14.28 КоАП РФ, ч. 4 ст.14.28 КоАП РФ.

Ввиду представления недостоверной отчетности застройщиком истец лишен возможности осуществлять надзор за целевым расходованием ответчиком денежных средств участников долевого строительства (ст. 18 Федерального закона № 214). В случае заключения ООО «ЦСТ-СТРОЙ» договоров участия в долевом строительстве государство будет лишено возможности вовремя защитить права и законные интересы граждан участников долевого строительства.

Таким образом, деятельность застройщиков по привлечению денежных средств участников долевого строительства находится в режиме постоянного государственного контроля (надзора) в области долевого строительства.

Единственным способом предотвратить причинение имущественного ущерба гражданам является приостановление деятельности ООО «ЦСТ-СТРОЙ» по привлечению денежных средств для долевого строительства в судебном порядке.

При этом данная мера не ограничивает ООО «ЦСТ-СТРОЙ» в осуществлении иной хозяйственной деятельности, помимо той, что связана с привлечением денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов, не препятствует в извлечении доходов от продолжения иной деятельности и не является препятствием для осуществления разрешенного строительства объектов долевого строительства и сдачи их в эксплуатацию. Наложение указанного запрета не нарушает прав застройщика и участников долевого строительства, поскольку является инструментом установления баланса интересов участников долевого строительства и мерой государственного воздействия на нарушителей для защиты слабой стороны данных отношений, пользующихся особой защитой государства.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд находит требования истца законными и обоснованными.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей подлежат отнесению на ответчика по делу.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Приостановить на двенадцать месяцев осуществление обществом с ограниченной ответственностью "ЦСТ-СТРОЙ" (ИНН <***> ОГРН <***>) деятельности, связанной в привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объектов: 10-ти этажного многоквартирного жилого дома во встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: гор. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Магнитогорская, 3-В и 10-ти этажного многоквартирного жилого дома во встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: гор. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Магнитогорская, 3-Б.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЦСТ-СТРОЙ" (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину 6000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяИ.В. Чернышева