Решение от 8 июня 2020 г. по делу № А33-7411/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

08 июня 2020 года

Дело № А33-7411/2020

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 02 июня 2020 года.

В полном объёме решение изготовлено 08 июня 2020 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Петроченко Г.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по иску департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800)

к обществу с ограниченной ответственностью строительная компания "Комфортстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства,

с привлечением третьих лиц без самостоятельных требований:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю;

- Департамента градостроительства администрации города Красноярска,

в присутствии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 09.01.2020, личность удостоверена паспортом,

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 26.08.2019, личность удостоверена паспортом, ФИО3, представителя по доверенности от 26.08.2019,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью строительная компания "Комфортстрой" (далее – ответчик) об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства, степенью готовности 62%, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Белинского, д. 7, площадью 931 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400143:559, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 28.02.2020 возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание на 20.04.2020, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, Департамент градостроительства администрации города Красноярска.

Определением от 15.04.2020 изменена дата предварительного судебного заседания на 02.06.2020.

Третьи лица, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились. Сведения о дате и месте слушания размещены на сайте Арбитражного суда Красноярского края. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

14.04.2020 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, приобщен к материалам дела.

Истец исковые требования поддержал, ответчик исковые требования признал. Признание иска принято судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению настоящего дела в судебном заседании.

Учитывая признание иска, заявления сторон, оснований для отложения судебного разбирательства не имеется.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Комфортстрой» (арендатор) заключен договор аренды от 28.09.2016 № 1162 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400143:122, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Игарская, для использования в целях завершения строительства офисного здания с инженерным обеспечением, общей площадью 3045 кв.м (пункт 1.1. договора).

Срок аренды участка установлен с 23.08.2016 по 22.08.2019 на три года (п. 2.1 договора).

До настоящего времени земельный участок по акту приема передачи не передан департаменту. Согласно выписке из ЕГРН право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400143:559 степень готовности 62%, площадью 931 кв.м, расположенного по адресу: <...> зарегистрировано за ответчиком - ООО СК «КС».

Указанный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400143:122.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) среди основных начал гражданского законодательства предусматривает обеспечение восстановления нарушенных прав с использованием для этого широкого круга различных способов защиты, которые направлены, в том числе на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений.

Из пункта 1 статьи 9 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в том числе самостоятельно избирают порядок и способ защиты субъективных гражданских прав. Избранный истцом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и способствовать восстановлению нарушенного права.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а именно: признанием права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным решения собрания, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, самозащиты права, присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещения убытков, взыскания неустойки, компенсации морального вреда, прекращения или изменения правоотношения, неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, иными способами, предусмотренными законом.

Перечень этих способов защиты в силу абзаца четырнадцатого статьи 12 ГК РФ, согласно которому защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, является открытым. К числу иных способов относится случай, когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), при условии, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи ГК РФ предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ.

Федеральным законом № 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Вместе с тем, договор аренды № 1162 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400143:122, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Игарская, заключен 28.09.2016 без проведения торгов для использования в целях завершения строительства.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 25.02.2016 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом № 171-ФЗ.

В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Как следует из материалов дела, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не завершено, а договор аренды земельного участка заключен 28.09.2016, в связи, с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Согласно п. 2 статьи 239.1. ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В соответствии с Положением о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска утвержденным распоряжением администрации г. Красноярска от 23.05.2013 № 110-р департамент является органом администрации г. Красноярска, осуществляющим формирование, управление и распоряжение муниципальным имуществом, землей и городскими лесами. Во исполнение указанных функций департамент наделен полномочиями по использованию и распоряжению земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, при этом находящимися на территории г. Красноярска.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила N 1299). В соответствии с пунктами 2, 3 Правил N 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт "з" пункта 7 правил). Таким образом, право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено правилами N 1299.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования признал. Признание иска принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Обстоятельства дела и представленные в дело документы стороны не оспаривали в соответствии со статьями 9, 65, 70 АПК РФ.

Учитывая, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта в срок, определенный договором, не завершено, а договор аренды земельного участка заключен 28.09.2016, и срок его действия истек 22.08.2019, принимая во внимание признание иска ответчиком, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также учитывая положения статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом признания иска, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 800 руб. в размере 30 процентов от пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить, изъять у общества с ограниченной ответственностью строительная компания "Комфортстрой" объект незавершенного строительства, степенью готовности 62%, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Белинского, д. 7, площадью 931 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400143:559, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью строительная компания "Комфортстрой" в доход федерального бюджета 1 800 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Г.Г. Петроченко